馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告.doc

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1、2011年馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告目錄一、城市概況21、南京后花園，詩城馬鞍山22、立體化便捷交通23、城市發(fā)展引擎24、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)35、6653現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系3二、城市規(guī)劃3“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略4三、房地產(chǎn)市場政策及影響5四、宏觀經(jīng)濟(jì)6(一)、馬鞍山市2010年概況6（二）、馬鞍山市房地產(chǎn)市場概況61、2010年房地產(chǎn)市場成交情況分析62、2011房產(chǎn)市場需求分析8五、馬鞍山市土地市場概括14六、馬鞍山樓市主要競爭個案分析14(一)、整體概述14（二）、雨山區(qū)主要競爭個案分析161、春暉家園162、雨山銀河灣173、泰和天成184、江南御花園205、翡翠森林花園216、西湖公元皇府227、

2、天澤水岸238、潤澤家園249、悅城景苑25（三）、花山區(qū)重點(diǎn)樓盤個案分析261、朝輝東方城262、印象歐洲273、朝輝首府28（四）、本案項(xiàng)目SWOT分析301、項(xiàng)目的優(yōu)勢分析（Strength）302、項(xiàng)目的劣分析（Weakness）303、項(xiàng)目的機(jī)會分析（Opportunity）304、項(xiàng)目的威脅分析（Threat）31（五）、本案價(jià)格預(yù)測312011年馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、城市概況1、南京后花園，詩城馬鞍山馬鞍山地處安徽東南部，南接蕪湖，北臨南京，是南京都市經(jīng)濟(jì)圈的核心城市。交通便利，擁有人口125萬，是以鋼鐵為主的新興工業(yè)城市，轄有三區(qū)一縣，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民人均收入、人

3、均固定資產(chǎn)投資等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)保持安徽的榜首，居民購買力增長迅速。馬鞍山是國家園林城市、全國文明城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是中國重要的鋼鐵基地、現(xiàn)代化的機(jī)械制造基地、著名的休閑旅游勝地自然景色秀麗，文化底蘊(yùn)深厚。2、立體化便捷交通馬鞍山是首批皖江城市承接產(chǎn)業(yè)鏈的城市之一，又與長三角經(jīng)濟(jì)群接軌，政府積極響應(yīng)國家政策號召加大“西進(jìn)、東擴(kuò)”發(fā)展契機(jī)，加速實(shí)施湖南東路、霍里山大道、慈湖河路等7條公路和東部路網(wǎng)建設(shè)工程。另擁有萬噸級的長江一類口岸馬鞍山港，城市發(fā)展的水、陸、空交通、旅游、物流等異常便利。3、城市發(fā)展引擎花山區(qū)商業(yè)中心距馬鞍山火車站僅數(shù)公里之遙，寧馬、蕪銅高速公路交匯于此，高等級外環(huán)公路

4、穿區(qū)而過，距南京祿口機(jī)場20公里。寧安鐵路（馬鞍山段）將于2012年建設(shè)完成。寧安城際鐵路自京滬高速鐵路南京南站引出，途經(jīng)馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州市，跨長江接入安慶市。寧安鐵路設(shè)計(jì)速度近期每小時(shí)300公里，遠(yuǎn)期每小時(shí)350公里（達(dá)到高速鐵路標(biāo)準(zhǔn)）。該項(xiàng)目建成后，馬鞍山市民乘坐城際快車，15分鐘左右到達(dá)南京，1.5小時(shí)到達(dá)上海和杭州，4小時(shí)左右到達(dá)北京。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)馬鞍山產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，馬鞍山工業(yè)以鋼鐵、專用汽車、高檔紙板、新工藝炭黑、電子材料、生物醫(yī)藥、紡織服裝、綠色食品等為主導(dǎo)。馬鞍山鋼鐵股份有限公司目前在中國十大鋼鐵企業(yè)中排名第五位，已連續(xù)多次被評選為中國上市公司50強(qiáng)。星馬股份有限公司專用

5、汽車的市場占有率居全國第一，2003年在上交所成功上市。山鷹造紙股份有限公司包裝紙產(chǎn)銷量在全國同行業(yè)名列前茅，年生產(chǎn)規(guī)模超過50萬噸，并在上交所上市。近年來，馬鞍山對外開放步伐不斷加快，已有法國圣戈班集團(tuán)、英國BOC、日本丸紅株式會社、臺灣中橡集團(tuán)、青島啤酒集團(tuán)、香港中華煤氣、北京首創(chuàng)、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蚌埠豐原、蒙牛乳業(yè)、江蘇雨潤等國內(nèi)外知名大企業(yè)落戶馬鞍山。以省級馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭的“三區(qū)五園”開放格局加速形成。5、6653現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系隨著城市發(fā)展的需要，馬鞍山市將轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，構(gòu)建形成“6653”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，以加快形成現(xiàn)代加工制造基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域性特色化現(xiàn)

6、代服務(wù)基地。產(chǎn)業(yè)體系的落實(shí)到位勢必會進(jìn)一步推進(jìn)我市的大城市化的發(fā)展進(jìn)程，從而帶動整個馬鞍山市經(jīng)濟(jì)的騰飛，另一方面，也將對我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇。馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)將以其獨(dú)特的地域優(yōu)勢、良好的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)下在長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，前景大為可觀。二、城市規(guī)劃馬鞍山規(guī)劃以加快融入長三角為目標(biāo)，以向東發(fā)展為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，充分發(fā)揮安徽“東大門”的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，力爭把馬鞍山市建設(shè)成為全省無縫對接長三角的第一區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，與長三角發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)基地，適宜創(chuàng)業(yè)和居住的生態(tài)城市，成為長江三角經(jīng)濟(jì)圈的重要一員和安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大城市之一。馬鞍山市政府圍繞城市率先發(fā)展

7、，科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，組織編制了總體規(guī)劃2002-2020年。在發(fā)展目標(biāo)上，到2020年，馬鞍山將成為城區(qū)超百平方公里、擁有百萬以上人口，集歷史文化與現(xiàn)代文明融合、山水園林風(fēng)光與城市現(xiàn)代景觀交相輝映的現(xiàn)在化大城市，成為長江中下游地區(qū)重要的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地和賓江山水園林旅游城市。在城市發(fā)展方向上，主城區(qū)主要向南，向東發(fā)展，副城區(qū)（當(dāng)涂縣城）主要向北發(fā)展，適當(dāng)向東，向西發(fā)展?！?255”城市發(fā)展戰(zhàn)略即1個主城區(qū)、2個副城區(qū)、5個中心鎮(zhèn)和5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。在此基礎(chǔ)上，加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用快速通道把主副城區(qū)和、中心鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)連接起來，使城市居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到

8、田園風(fēng)光，使農(nóng)村居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到城鎮(zhèn)公共服務(wù)，力爭在5年內(nèi)形成以主城區(qū)為中心，副城區(qū)為“兩翼”、中心鎮(zhèn)為呼應(yīng)，產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為支撐的具有馬鞍山特色、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化大城市框架。1個主城區(qū)：中心城區(qū)向東部秀山新區(qū)和濱江地區(qū)拓展形成100平方公里以上的主城區(qū)。2個副城區(qū)：姑孰副城區(qū)，丹博副城區(qū)。5個中心鎮(zhèn)：雨山向山鎮(zhèn)、當(dāng)涂縣石橋鎮(zhèn)、太白鎮(zhèn)、黃池鎮(zhèn)、年陡鄉(xiāng)。5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南部沿江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、慈湖港口物流加工區(qū)、江心洲生態(tài)旅游區(qū)、濮塘休閑度假區(qū)。馬鞍山的城市發(fā)展戰(zhàn)略為：立足馬蕪銅，依托南京都市圈，融入長三角。三、房地產(chǎn)市場政策及影響自2010年4月份國家調(diào)控房地產(chǎn)的新

9、政出臺后，馬鞍山于2010年5月推出“馬21條”的落地化政策，馬鞍山的“馬21條”政策，又進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場。但馬鞍山房價(jià)沒有降下來，卻造成了開發(fā)商與購房者雙重觀望的局面，沒有新房源的馬鞍山市場一直在消化存量房，而這些都成為了影響馬鞍山房地產(chǎn)市場的因素。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷的增強(qiáng)，從而導(dǎo)致一線城市的房屋銷售量不斷下滑，但是房屋均價(jià)下滑并不是很大，反而比較堅(jiān)挺。三線城市的馬鞍山也受到新政的影響，導(dǎo)致市場成交量下滑，但是房屋均價(jià)變化不大，個別已開樓盤價(jià)格和新開樓盤價(jià)格小幅上揚(yáng)。而一線城市的房價(jià)下降并沒有帶動馬鞍山的房價(jià)，雖然馬鞍山受新政影響較大，使得銷量受挫，卻始終沒有撼動房價(jià)

10、。繼新國八條出臺，要求各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，進(jìn)一步落實(shí)地方責(zé)任，切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任以后，安徽省政府辦公廳積極響應(yīng)，轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，通知共計(jì)6項(xiàng)內(nèi)容。專家表示其中地方房價(jià)控制目標(biāo)、土地出讓溢價(jià)超50%需上報(bào)等政策，將成為影響今年本地房地產(chǎn)市場后市走向的重要政策。2010年，雖然中央政府出臺了“史上最強(qiáng)的政策組合”，但市場似乎并不受力，依然表現(xiàn)出其應(yīng)有的活力：馬鞍山市樓市商品住宅僅成交4547套，成交面積共計(jì)514088.27，而房價(jià)環(huán)比漲幅居全國第

11、二，整體呈現(xiàn)“賣方市場，量價(jià)齊升，整體均衡”銷售市場格局。市場的表現(xiàn)和政策的強(qiáng)度對比，用個成語來說，就是“杯水車薪”。從2011年近期的成交數(shù)據(jù)來看，馬鞍山樓市并未受太大影響。業(yè)內(nèi)人士解釋，馬鞍山整體供應(yīng)量相應(yīng)不足，至于信貸政策，在短期內(nèi)很難有所表現(xiàn)。寧安城際高速鐵路和長江大橋的建設(shè)，馬鞍山城市化進(jìn)程的加快，這些利好因素都將助推馬鞍山樓市保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。但政策環(huán)境的進(jìn)一步惡化，投資需求和改善性需求將逐漸被擠出住宅市場，而剛需則將受新政影響，暫時(shí)陷入觀望。四、宏觀經(jīng)濟(jì)(一)、馬鞍山市2010年概況據(jù)省統(tǒng)計(jì)局初步核算，2010年，馬鞍山市GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值，下同）首次突破800億元大關(guān)，達(dá)8

12、11.01億元，比2009年增加近145億元，穩(wěn)居全省第四位。按可比價(jià)格計(jì)算增長15.0%，比2009年提升2.9個百分點(diǎn)，高于全省平均水平0.5個百分點(diǎn)；增幅由2009年的第14位提升到全省第6位，提升8個位次。初步估算，馬鞍山市人均GDP約為63000元（9000美元以上）。2010年，馬鞍山市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為3.5：69.5：27.0。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值28.46億元，同比增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值563.55億元，同比增長17.2%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值219億元，同比增長10.9%。2010年，馬鞍山市完成固定資產(chǎn)投資740.3億元，比2009年增加194.2億元，完成投

13、資總量居全省第四位，比2009年提升1位；固定資產(chǎn)投資增幅36.2%，比2009年提升1.3個百分點(diǎn)，高于全省平均水平2.6個百分點(diǎn)，增幅位次由2009年的第13位提升至第10位。2010年，馬鞍山緊緊把握國家實(shí)施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和正式成為長三角經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會成員城市的戰(zhàn)略機(jī)遇，奮發(fā)進(jìn)取，馬鞍山市主要經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)繼續(xù)位居全省前列、主要人均指標(biāo)穩(wěn)居榜首；馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展多項(xiàng)主要指標(biāo)增幅超過長三角平均水平。（二）、馬鞍山市房地產(chǎn)市場概況1、2010年房地產(chǎn)市場成交情況分析2010年度，在國十條、契稅調(diào)整、加息等多個政策的影響之下，馬鞍山樓市成交上演“過山車”。據(jù)馬鞍山房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)顯示：

14、2010年1-12月馬鞍山市區(qū)住宅類房源共成交5860套；成交面積為639194.72平方米，較去年同期減少525074.68平方米，降幅達(dá)到了45.10%；成交均價(jià)為5197.12元/平方米，較去年同期增加了1121.51元/平方米，增幅為27.52%。2010年絕對是房地產(chǎn)市場的緊縮政策年，房地產(chǎn)市場成交量在4.17“史上最嚴(yán)厲”房產(chǎn)新政，5.25契稅優(yōu)惠取消，9.29二次調(diào)控以后，這個三個政策實(shí)施后出現(xiàn)了成交量的不同程度的下降。4月新政頒布之后，樓市銷售全面遇冷，4月至7月的成交量大量萎縮，與傳統(tǒng)旺季的銷量形成了鮮明的對比，但8月至10月馬鞍山樓市成交量逐步攀升，在10月達(dá)到了今年成交量

15、的一個拐點(diǎn)，這主要是新政在經(jīng)歷一定時(shí)間消化后，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格堅(jiān)挺，部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時(shí)間后，未見樓價(jià)有大幅松動，終于按捺不住出手入市。10月的成交量并沒有因?yàn)?.29樓市調(diào)控的出臺而急轉(zhuǎn)直下，頻繁密集的扎堆開盤，這一期間中高端項(xiàng)目的成交也是值得關(guān)注的，10月23日詩城樓市甚至出現(xiàn)了四盤同開的火熱場面，11月馬鞍山樓市依舊延續(xù)這種態(tài)勢，12月份為四季度的成交量最高點(diǎn)，看來剛需的釋放是強(qiáng)大的。隨著年末的臨近，開發(fā)商也亟待資金回籠，盡管不作降價(jià)的表示，但各種打折優(yōu)惠的措施已經(jīng)開始使得12月的成交量也有所回升。2011年1月的土拍即將開始，眾多土地等待買家，或許會在拍賣中看到下一

16、年房地產(chǎn)市場的走向。據(jù)馬鞍山房產(chǎn)據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月，馬鞍山住宅類商品房共計(jì)成交5860套，各區(qū)住宅類房源成交套數(shù)排名從高到低依次是：雨山區(qū)2182套；花山區(qū)1773套；金家莊區(qū)1222套；開發(fā)區(qū)683套。2010年房產(chǎn)政策頻出成交下挫明顯，是造成同比成交量大幅減少的主要原因。2011年開始市場和政策的博弈更加明顯，馬鞍山樓市量成交也并未出現(xiàn)大起大落表現(xiàn)相對“穩(wěn)健”，市場既沒有瘋狂的局面也沒有顯示太過蕭條的態(tài)勢。2011年春節(jié)后開發(fā)商們紛紛放緩了推盤的速度，以去化剩余的已推房源為主。馬鞍山樓市在經(jīng)歷了2010年下半年的瘋狂購房場面與房價(jià)的高速上漲后逐漸趨于冷靜。走過了“金三”

17、，“銀四”也已過半，馬鞍山房地產(chǎn)市場在購房者濃厚的觀望情緒和開發(fā)商供應(yīng)量不足的雙重影響下顯得較為冷清，“金三銀四”成色不高?！胺績r(jià)”目前極為敏感的話題，一方面購房者迫切希望房價(jià)下跌，另一方面開發(fā)商不愿意降價(jià)，雙方博弈仍在繼續(xù)。2011年住宅類累計(jì)銷售情況 以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2011年4月25日）住宅類可售套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)全市25362428花山區(qū)14311189雨山區(qū)453506金家莊區(qū)585507開發(fā)區(qū)67226據(jù)易房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查顯示，四月中下旬，馬鞍山住宅市場預(yù)計(jì)有12個項(xiàng)目推出，其中新盤僅有兩家，“老盤新開”也成為馬鞍山目前最主要的市場現(xiàn)狀。銀河灣、

18、泰和天成、朝輝東方城等活躍馬鞍山板塊的樓盤在四月將試水，山鷹香榭美地、姑孰新城等關(guān)注度較高的當(dāng)涂樓盤也會加推亮相。除了公布的推出房源以及均價(jià)外，各家樓盤都有不同程度的優(yōu)惠幅度。有一定的群眾基礎(chǔ)和較好的口碑是這些園區(qū)老盤的優(yōu)勢，然而，開盤價(jià)“一次比一次高”則是這些項(xiàng)目的共性，但是在調(diào)控目標(biāo)頒布以及最新馬鞍山市建委出臺的馬鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)控新政策 （今后，對銷售價(jià)格超過每平方米7000元的商品住房項(xiàng)目，將約談企業(yè)法定代表人，并責(zé)成開發(fā)企業(yè)提供房價(jià)構(gòu)成說明） 的壓制下，這些新開的樓盤價(jià)格走向不確定性因素增強(qiáng)。從四月計(jì)劃開盤各區(qū)分布情況（住宅）來看，各個區(qū)的樓盤開盤所占百分比較為平均?；ㄉ絽^(qū)和雨山區(qū)

19、延續(xù)著馬鞍山樓市風(fēng)向標(biāo)的態(tài)勢，金家莊區(qū)和當(dāng)涂縣也“不甘寂寞”的走向市場。2、2011房產(chǎn)市場需求分析（1） 2011年全市住宅供給分析花山區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格(元/)物業(yè)類別預(yù)計(jì)推盤量劍橋公館2011年7500元多層、小高層6-7萬朝輝首府在售7000元高層、多層高層，多層，商鋪國際華城在售6600元小高層3棟小高層海外海名仕苑在售待定高層、別墅高層300多套 別墅待定朝輝東方城在售8700高層、小高層10萬方匯成上東在售6600高層、多層花山美居 住宅尾盤在售現(xiàn)價(jià)6000高層十幾套頤華苑2011年4月未定小高層 、多層1

20、棟小高層、1棟多層泰和文苑在售7000元/多層尾盤剩余約10多套雨山區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格(元/)建筑類別預(yù)計(jì)推盤量御景園在售，1月推新5400小高層、別墅2棟小高層 約100套潤澤家園2011年待定多層、小高層2棟多層現(xiàn)房春暉家園2011年1月7700小高層、多層江南御花園在售6200高層翡翠森林花園在售6500多層剩余幾套躍層、1棟商鋪公元皇府 2011年上半年待定高層新安花園 2011年4月待定多層70套銀河灣 在售6400洋房、別墅約100多套天澤水岸在售6400小高層、多層深業(yè)華府2011年10月待定高層待定金家莊

21、區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格(元/)物業(yè)類別預(yù)計(jì)推盤量東方明珠2011年1月7000多層、高層800多套綠洲花園在售待定四期多層4萬現(xiàn)代興華苑尾盤銷售5900多層50多套綠洲名苑2011年元月待定多層一期14棟多層梧桐雅苑2011年3月待定多層開發(fā)區(qū)2011年上市房源以上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格(元/)物業(yè)類別預(yù)計(jì)推盤量金海岸名邸2011年6月待定高層泰和天成 2011年4月待定多層、小高層5萬方 400套左右昕源佳苑2011年上半年待定小高層1棟小高層當(dāng)涂縣2011年上市房源以

22、上數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（數(shù)據(jù)截至2010年12月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格(元/)物業(yè)類別預(yù)計(jì)推盤量正元香檳城在售4200多層、高層4萬方世代華府2011年3月待定多層300-400套金匯康郡2011年3、4月待定高層350套姑孰新城待定待定待定4棟洋房、6棟多層山鷹香榭美地2011年1月待定多層、4棟高層300多套家天下2011年1月份3300起多層200多套襄城明珠2011年3月待定高層100套左右九韻國際尾盤在售4200高層40多套襄河灣尾盤在售2000-2300多層十幾套翠湖林居尾盤在售2000多層5套（6+1躍層）江南名苑尾盤在售4500高層20多套襄河灣東城2011年待定多層待定（2）

23、2011年2月住宅銷售價(jià)格分析單價(jià)段銷售：6000-7000元/領(lǐng)先優(yōu)勢依然明顯從2010年的11月份開始，6000-7000元/單價(jià)段已經(jīng)連續(xù)多月取得馬鞍山住宅類商品房銷售的冠軍寶座。特別是今年年初，1月份該價(jià)段6.6萬平米、45%的面積占比的驕人成績至今讓人難忘，而在2月份整個樓市蕭條之際，該價(jià)段仍然穩(wěn)住了自己的強(qiáng)勢地位，以40%的銷售面積占比再次證明了自身的實(shí)力。2011年2月，6000-7000元/銷售面積1.09萬平米，環(huán)比下降83.46%；銷售套數(shù)100套，環(huán)比下降83.87%?？梢姡M管6000-7000元/延續(xù)了前段時(shí)間的高調(diào)表現(xiàn)，但與前幾個月相比，其銷售量的絕對數(shù)字難免受到了

24、大環(huán)境的影響。銷售面積與銷售套數(shù)環(huán)比均有大幅度的回落。5000-6000元/和7000-8000元/兩個單價(jià)段的銷售也延續(xù)了1月份的良好發(fā)展態(tài)勢，其銷售成績緊隨其后，銷售面積占比分別為19%和14%。2011年2月住宅分單價(jià)段銷售面積比例圖 數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）（3）2011年2月住宅成交面積分析住宅傳統(tǒng)面積段四足鼎立 環(huán)比回落明顯1月樓市開局良好，但剛進(jìn)入2月份情況就急轉(zhuǎn)直下。馬鞍山住宅各面積段的銷售出奇一致地全部下跌，且環(huán)比下跌的幅度均在50%以上。這讓人不得不感嘆房地產(chǎn)市場的變幻莫測，今后樓市的走向也深陷于迷霧中。盡管在如此蕭條的大背景下很難造就時(shí)下的明星面積段，但與其他

25、面積段相比，一貫強(qiáng)勢的幾個傳統(tǒng)面積段仍舊比較突出。80-90平米、90-100平米、100-120平米和120-144平米形成四足鼎立的圍合之勢，成為2月份馬鞍山市住宅銷售面積段的“四大金剛”。2011年2月住宅分面積段銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）目前購房者較為青睞的戶型面積主要集中在中小面積區(qū)域。80-90平米仍然是最為搶手的大熱面積段，一則面積大小適中，能滿足住戶的日常生活需求，二則考慮到經(jīng)濟(jì)條件的制約，該面積段的住房房款也較易被大部分老百姓接受。（4）2011年2月住宅成交版塊分析一直以來，城東板塊在分板塊銷售中的成績都頗令人滿意。2011年2月，該板塊更是以其一貫

26、的穩(wěn)健表現(xiàn)繼2010年8月份和11月份后再一次重回冠軍寶座。而且此次城東板塊與其他各板塊的差距更加懸殊，領(lǐng)先地位不可撼動。2011年2月份，馬鞍山各大板塊銷售總面積5.06萬平米，銷售總套數(shù)384套，環(huán)比、同比均有很明顯的下降。城東板塊的表現(xiàn)向來亮眼，在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，盡管城東板塊與以前相比也有不小的“縮水”，但仍以1.48萬平米、72套的銷售成績撐起2月成交數(shù)據(jù)的“半邊天”。2011年2月商品房分板塊銷售面積與價(jià)格情況數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）除了城東板塊之外，表現(xiàn)尚可的還有楊橋、印山、老市區(qū)、佳山等幾大板塊。它們雖不能與城東板塊相提并論，但老市區(qū)和佳山板塊均為新鮮面孔

27、，首次殺出重圍表現(xiàn)尚佳，使我們對其今后的發(fā)展充滿期待。與上個月的銷售狀況相比，南湖、宋山兩板塊上升空間較大。它們的銷售面積環(huán)比分別增長153.12%、100%。除此之外，其他板塊銷售量均有不同程度的下幅，其中大部分的板塊跌幅都非常明顯，可見整個樓市的不明朗所帶來的輻射效果不可小視。（5）2011年2月住宅成交物業(yè)類型分析多層華麗回歸榜首 1.6萬平米奪2月之冠在分功能住宅中，多層與小高層的銷售情況一直處于彼高此低的膠著狀態(tài)，在2011年的第一個月里，小高層以7.19萬平米的銷售面積力奪冠軍，一時(shí)間我們仿佛看到了購房者們對小高層的青睞迅速上升的無限可能?？赊D(zhuǎn)眼進(jìn)入2月份情況又發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，多層迅速

28、趕超小高層，以1.6萬平米華麗回歸榜首之位。高層住宅在去年12月份時(shí)有驚人增長，但在2011年年初上升勢頭有所減緩。在2月份其銷售量進(jìn)一步萎縮，其與多層和小高層之間的差距再次被拉開。在三種建筑類型的住宅類房源中，高層住宅的銷售面積環(huán)比下跌92.13%，其銷售套數(shù)環(huán)比下跌92.21%。 2011年2月住宅類分功能銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來源馬鞍山搜房網(wǎng)（http:/）（6）2011年馬鞍山住宅價(jià)格預(yù)測2011年馬鞍山住宅樓市的漲幅會在20-30%之間，基于成交量會比往年放大1.8-2倍的情況下，價(jià)格不會有太大的升幅。但上半年的推盤量還不是很大，所以會出現(xiàn)上半年價(jià)格沖高，下半年趨于平穩(wěn)。2011年馬鞍山

29、的推盤量會在130-150萬方，馬鞍山一年成交量在80萬方左右，突然增加的推盤量，會對一些小盤造成競爭上的壓力。n 當(dāng)涂市場的置業(yè)將是未來市區(qū)置業(yè)的極大分流n 2011年馬鞍山及當(dāng)涂房價(jià)將“穩(wěn)中有升”n 房價(jià)會趨于穩(wěn)定，不排除政府大力打壓之下有下跌的可能五、馬鞍山市土地市場概括2011年 截至4月25日，馬鞍山供推出12塊土地，累計(jì)出讓687.6畝供應(yīng)市場，相對于09年同期推出15塊土地，減少3塊土地推出。其中住宅2塊總出讓面積320畝，為上海綠地競得，土地均在秀山新區(qū)，詳情如圖：2011年馬鞍山市土地出讓一覽表 數(shù)據(jù)來源馬鞍山市土地發(fā)展中心（數(shù)據(jù)截至2011年4月25日）六、馬鞍山樓市主要競

30、爭個案分析(一)、整體概述馬鞍山房地產(chǎn)市場目前分為四大板塊，分別為金家莊板塊、花山區(qū)板塊、雨山區(qū)板塊及秀山新區(qū)版塊。其中本案所在的雨山板塊是新興發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，是城市南進(jìn)主陣營。金家莊區(qū)是馬鞍山老大工業(yè)基地，住宅項(xiàng)目較少?；ㄉ桨鍓K是老的市中心的所在地，區(qū)域內(nèi)配套齊全，已經(jīng)形成成熟的生活氛圍，并且是城市東擴(kuò)的主要區(qū)域。2011年從花山版塊東部劃出秀山新區(qū)版塊。秀山新區(qū)位于馬鞍山市東部，總面34.68平方公里。新區(qū)按照功能布局定位，將重點(diǎn)發(fā)展科教、文化體育、商貿(mào)休閑、金融等綠色產(chǎn)業(yè)，著力打造新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，突出綜合服務(wù)功能、一流生態(tài)功能和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)功能。其

31、組成部分秀山湖也在大力建設(shè)中，預(yù)計(jì)在建成之后可與雨山湖景觀相媲美。秀山新區(qū)將以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，立足生態(tài)宜居、功能優(yōu)化，突出以人為本、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力打造成為功能完備、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具魅力、最適宜人居的現(xiàn)代化新城區(qū)。正是看中秀山新區(qū)發(fā)展的巨大潛力，許多房產(chǎn)企業(yè)向秀山市場進(jìn)軍?，F(xiàn)在秀山新區(qū)現(xiàn)有的在售樓盤有御景園，蕪湖地產(chǎn)龍頭企業(yè)偉星房產(chǎn)傾力打造的偉星藍(lán)山小區(qū)也將在下半年開盤。雨山區(qū)在售樓盤分布圖 圖片來源于易房網(wǎng)（http:/ 容積率：1.22 車位：2:1 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80-139均價(jià)：住宅7500元/，商鋪：9000元/銷售信息：春暉家

32、園恬園兩棟多層146#、147#樓于4月9日火爆開盤，目前只剩余3套6樓躍層房源，目前均價(jià)7500元/，總價(jià)約83萬/套。春暉家園悅園73#、74#樓剩余少量113平米以上戶型，主要剩余樓層為1、2、6層，悅園價(jià)格7200-7300元/。優(yōu)惠：紫元會員優(yōu)惠1888元，7天之內(nèi)簽購房合同優(yōu)惠1000元，一次性付款優(yōu)惠1個點(diǎn)。銷售分析：多層均價(jià)7500-8000元/，去化較快戶型100-140，目前在售110平米戶型，主要是總價(jià)較高，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：國企開發(fā)商口碑好，售樓處裝修高檔，業(yè)務(wù)員素質(zhì)高。項(xiàng)目處于馬鞍山東南上風(fēng)上水的地方，周邊的配套完善。外加目前在售主要是

33、多層，多層在馬鞍山需求量大，項(xiàng)目去化較快。配套設(shè)施：小區(qū)配套：運(yùn)動會館、兒童樂園、洗衣店、智能安保；周邊配套：教育：春暉雙語幼兒園、建中中學(xué)、網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué)；商業(yè)：寶慶美食、歐尚超市、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國電信、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)代水療會所公交：109路、30路、6路、18路樓盤位置：江東大道與花園路交叉口售樓地址：江東大道南段春暉家園售樓處開發(fā)商：馬鞍山紫元和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-8367777 83678882、雨山銀河灣項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處九華路東段，城市東南核心區(qū)域，小區(qū)規(guī)劃以梅山市政公園、東湖公園、煙墩山公園為依托，小區(qū)內(nèi)部造景充分運(yùn)用坡地景觀的特點(diǎn)，因地制宜，大量設(shè)置地下停車場，

34、實(shí)行人車分流，使小區(qū)造景及綠化面積最大化。物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、8層洋房、小高層、高層及沿街商鋪總建筑面積：20萬 容積率：1.92 車位：近1:1 綠化率：約40%主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：90-160均價(jià)：高層6300元/，小高層6500元/，疊加別墅：8800元/銷售信息：項(xiàng)目4月16日加推48套花園洋房，房源戶型面積全部為140平米以上三房大戶型，目前還剩余20套左右，目前均價(jià)約為6800元/平米，每套總價(jià)大概98萬左右，老客戶依然享有開盤時(shí)的優(yōu)惠，即是每平方米減50元，再加付款方式的優(yōu)惠，一次性付款95折，商業(yè)貸款98折。本批房源預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2012年的9月底。 另據(jù)了

35、解銀河灣高層160左右、小高層128戶型，共計(jì)剩余十幾套，目前均價(jià)6500元/。臻藏別墅剩余10多套左右，均價(jià)8500元/。優(yōu)惠：一次性付款97折，商業(yè)貸款98折。銷售分析：目前小高層均價(jià)6000-6500元/，層差價(jià)50-100元/，多層均價(jià)7000元/左右，在售80-120戶型，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：專業(yè)代理公司銷售，項(xiàng)目的景觀示范帶做的不錯，售樓處裝修一般，業(yè)務(wù)員比較專業(yè)。項(xiàng)目緊鄰公園，周邊綠化好。配套設(shè)施：梅山市政公園、東湖公園、煙墩山公園環(huán)繞，毗鄰馬鋼指揮中心、人民銀行總部、電信總部；社區(qū)內(nèi)自行配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等。公交： 30路、28路底站樓盤位置：馬

36、鞍山九華路與湖東南路交匯處開發(fā)商：馬鞍山雨山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-3553888 35539993、泰和天成項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于九華路北面，原生態(tài)河流永豐河旁。東鄰煙敦山公園，東湖公園，天澤水岸北面，整個建筑將繼續(xù)延續(xù)中式風(fēng)格，并融入現(xiàn)代建筑元素，打造城市南區(qū)依山傍水環(huán)境優(yōu)美的高端項(xiàng)目。物業(yè)類型以高層、多層為主，并在景觀上獨(dú)具匠心，該項(xiàng)目將以水為小區(qū)紐帶，創(chuàng)造馬鞍山開發(fā)項(xiàng)目中最大的小區(qū)湖景。多層戶型面積從118至223不等，高層戶型面積最小86，最大216。華麗的空間格局將匯聚無限風(fēng)光，浪漫的景致就在眼前如畫舒展。物業(yè)類型：多層、高層總建筑面積：15萬容積率：2.0 車位：2:1

37、 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：86-223均價(jià)：待定 銷售信息：VIP卡4月15日開始辦理至5月15號截止，據(jù)悉有意向的客戶可到工商銀行團(tuán)結(jié)廣場支行2樓貴賓廳繳納5萬元即可辦理一張理財(cái)金卡，后可到泰和天成售樓部簽訂VIP認(rèn)購協(xié)議，即可認(rèn)領(lǐng)“天成世家VIP尊貴卡”及泰和天成精美禮品一份。優(yōu)惠：開盤當(dāng)天成功認(rèn)購房源可享受五萬抵六萬的優(yōu)惠，從辦卡當(dāng)天至開盤前一天，每天將累積100元的購房基金用來抵用房款。泰和天成預(yù)計(jì)6月中旬開盤，開盤房源為高層2#、3#樓，多層房源為10#、11#、12#樓，商鋪9#樓，開盤戶型以120戶型為主。一層為商鋪和自行車庫，2-18樓為住宅2

38、#樓戶型面積分別為85、120，3#樓分別為123、139。銷售分析：目前附近多層均價(jià)6800元/左右，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)7000元/?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：市區(qū)售樓處裝修高檔，業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)高，小區(qū)7層多層帶電梯，中央空調(diào)入戶。項(xiàng)目緊鄰公園及市政府，樓盤促銷優(yōu)惠較大，多層房源深受詩城購房者青睞。配套設(shè)施：馬鋼總公司、中國電信、中國移動、中國人民銀行、市稅務(wù)局、市圖書館公交：19路、30路、28路、122路樓盤位置：湖東南路與九華東路交匯處售樓地址：艷陽路中央花園15棟北1樓（緊鄰上島咖啡）開發(fā)商：馬鞍山市泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-3396666 3398

39、8884、江南御花園項(xiàng)目概況：地處馬鞍山最佳生活地段，東湖公園之濱，梅山公園之畔，與建設(shè)中的新市政廣場相距不到2公里。一邊是生活的寧靜、清新與悠閑。真正體驗(yàn)純粹的有氧生活；周邊便捷的交通樞紐，林立的住宅區(qū)，即將非常完善的生活配套。物業(yè)類型：多層、小高層、高層總建筑面積：22萬容積率：1.54 車位：2:1 綠化率：34%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：94-206均價(jià)：小高層5500元/，商鋪：5800元/ 銷售信息：目前在售的房源只有十幾套，為多層頂樓躍層，戶型面積有120、140兩種戶型，閣樓面積一般是標(biāo)準(zhǔn)層面積的40%，價(jià)格從6300-6800元/不等。優(yōu)惠：一次性付款97折

40、，按揭99折。江南御花園高層湖濱國際大廈預(yù)計(jì)將于6月底7月初開盤，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2012年12月份。銷售分析：目前售樓處推出10多套尾盤特價(jià)房，戶型面積124-206，單價(jià)5580-6800元/不等?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：現(xiàn)房實(shí)景，市區(qū)售樓處裝修高檔，業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)高，項(xiàng)目緊鄰公園，小區(qū)內(nèi)部及周邊環(huán)境好。配套設(shè)施：市政：東湖花園、梅山公園、新市政公園；教育：建中、佳山鄉(xiāng)小學(xué)；商業(yè)：歐尚超市、寶慶美食、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國電信、農(nóng)貿(mào)市場、藥店等。公交：30路樓盤位置：江東大道與九華路口開發(fā)商：馬鞍山錦江建設(shè)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-2828999 28288885

41、、翡翠森林花園項(xiàng)目概況：近40畝景觀森林環(huán)伺小區(qū)，自然盡享清涼。距市區(qū)中心地段僅5分鐘車程，出入便捷；全框架式建筑，一樓架空，高安全性，高得房率；7種優(yōu)雅戶型；地下車庫；緊貼于社區(qū)的便捷商業(yè)街。新加坡概念社區(qū)，北歐概念森林環(huán)境，近40畝的森林花園環(huán)抱小區(qū)，疊加而成全市最具生活品質(zhì)感的多層住宅。物業(yè)類型：多層總建筑面積：55萬平米 綠化率：50%左右均價(jià)： 6900元/ 銷售信息：目前只有少量的6樓躍層房源在售，戶型面積130，一房一價(jià)，總價(jià)一般在80萬/套左右，目前購房暫無任何優(yōu)惠，據(jù)了解翡翠森林花園二期交房時(shí)間為2011年6月底。銷售分析：目前售樓處僅余幾套尾盤，戶型面積130，單價(jià)6800

42、元/左右，閣樓面積40?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：現(xiàn)房實(shí)景，市區(qū)售樓處裝修較好，業(yè)務(wù)員專業(yè)度一般，項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部及周邊環(huán)境好。距市區(qū)中心地段僅5分鐘車程，出入便捷；全框架式建筑，1樓架空，高安全性，高得房率；地下車庫，人車分流；緊臨社區(qū)的便捷商業(yè)街。配套設(shè)施：小區(qū)配套：幼兒園、室外活動健身廣場；周邊配套：大型超市、公園；公交：30路、109路樓盤位置：慈湖路與東湖路交叉口（格林春天正南面）售樓地址：貴都花園16棟（康樂路與印山路交叉口）開發(fā)商：安徽協(xié)亞房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司售樓電話：0555-2466888 23470006、西湖公元皇府項(xiàng)目概況：項(xiàng)目集西湖房產(chǎn)26年開發(fā)

43、之大成，打造專家型地產(chǎn)精英鑄就西湖花園升級鉅作。居于城市中心，坐享永豐河天然稀缺城市水景。地上總建筑面積約7.2萬，由Art-Deco建筑風(fēng)格的6幢高層圍繞近萬平方米中央大庭院排列組成，致力于打造馬鞍山不曾有過的頂級豪宅。物業(yè)類型：小高層、高層總建筑面積：7.2萬 容積率：2.99 綠化率：37.1%左右主力戶型：3房2廳 面積范圍：130均價(jià)：住宅7000元/ 銷售信息：全部為高層建筑府目前工程正緊張施工中，即將推出114-230平方米闊景華宅。公元皇府預(yù)計(jì)于2011年5-6月份開盤。售樓部正在緊張建設(shè)中，預(yù)計(jì)5月初即可對外亮相。銷售分析：目前尚未開盤，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶

44、。項(xiàng)目優(yōu)勢：售樓處位于西湖花園，西湖花園現(xiàn)房實(shí)景，當(dāng)?shù)氐目蛻艨诒?。樓盤緊鄰新市政府，配套齊全。配套設(shè)施：毗鄰市政公園、歌劇院、博物館、圖書館、老干部活動中心等大型市政配套。周邊遍布百貨公司、超市、餐飲、娛樂、休閑、星級酒店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院（華霆醫(yī)院）等眾多成熟優(yōu)質(zhì)的配套資源。公交：19路、28路樓盤位置：印山路和湖東南路交匯處售樓地址：西湖花園展銷中心（江東大道馬濮路交叉口）開發(fā)商：馬鞍山西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：0555-2113333 21188887、天澤水岸項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于湖東南路與九華路交叉口，南至西塘路，東接銀河灣住宅小區(qū)，是馬鞍山城市南進(jìn)核心區(qū)域，與新的市政中心僅舉步

45、之遙，小區(qū)斜對面有新建的馬鋼總公司、中國電信、中國移動、中國人民銀行、市稅務(wù)局、市圖書館等大型企事業(yè)單位，出小區(qū)沿湖東路向北，5分鐘車程即可到達(dá)商業(yè)中心團(tuán)結(jié)廣場，目前開通的公交線路有19路、28路、30路，均可到達(dá)。新一輪的城市進(jìn)化已經(jīng)開始，城市南進(jìn)的步伐必將帶動周邊的商業(yè)配套及交通的完善，住區(qū)的升值潛力巨大。 開工時(shí)間： 綠 化 率：40% 交房時(shí)間：2012年07月 總建筑面積：25萬房屋屬性：期房 施工單位：占地面積：156畝 容 積 率：1.98 代 理 商： 景觀設(shè)計(jì)：馬鞍山園林設(shè)計(jì)院 付款方式：一次性付款，按揭 目前進(jìn)度： 目前還有92.89、94.22戶型。學(xué)校(學(xué)區(qū))：佳山鄉(xiāng)小

46、學(xué)、十六中 綜合商場：出小區(qū)沿湖東路向北即可到達(dá)沃爾瑪超市，沿湖西路北上即可到達(dá)華潤蘇果超市；沿太白大道北上便是農(nóng)工商超市銀行： 中國人民銀行通信：中國電信、中國移動游園：市政廣場、東湖公園、梅山公園、煙墩山遺址醫(yī)院：華霆醫(yī)院公交車線路：28路、19路、30路 其它：馬鋼總公司、市稅務(wù)局、市大劇院、市圖書館、博物館物業(yè)類型：小高層總建筑面積：25萬 容積率：1.98 綠化率：40%左右主力戶型： 3室2廳 面積范圍：139均價(jià)：小高層6300元/銷售信息：項(xiàng)目目前在售的是21#、22#樓小高層房源，戶型面積全部為130左右的三室兩廳大戶型，均價(jià)6400元/，每套總價(jià)80多萬。優(yōu)惠：一次性付款9

47、7折，商業(yè)貸款98折，公積金貸款暫無優(yōu)惠。另據(jù)了解，天澤水岸多層及高層（18-28F）預(yù)計(jì)2011年6月份推出。銷售分析：由于項(xiàng)目總價(jià)高，受新政影響較大，銷售情況不好，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：位于馬鞍山南進(jìn)核心區(qū)域，坐享城市向南發(fā)展配套，25萬平米水岸生態(tài)高端小區(qū)。配套設(shè)施：學(xué)校(學(xué)區(qū))：佳山鄉(xiāng)小學(xué)、十六中；綜合商場：出小區(qū)沿湖東路向北即可到達(dá)沃爾瑪超市，沿湖西路北上即可到達(dá)華潤蘇果超市；沿太白大道北上便是農(nóng)工商超市；銀行：中國人民銀行；通信：中國電信、中國移動；公園：市政廣場、東湖公園、梅山公園、煙墩山遺址；醫(yī)院：華霆醫(yī)院；其它：馬鋼總公司、市稅務(wù)局、市大劇院、市圖

48、書館、博物館公交：28路、19路、30路樓盤位置：湖東南路與九華路交叉口售樓地址：湖東南路與九華路交叉口開發(fā)商：馬鞍山世榮房產(chǎn)售樓電話：0555-3559555 35596668、潤澤家園項(xiàng)目概況：項(xiàng)目是江東板塊又一樓盤項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于雨山路南側(cè)，慈湖河路東側(cè)，距市中心僅10分鐘路程。本案總建筑面積100000平米，40000平米精美園林，計(jì)劃分兩期開發(fā)，一期建筑面積38000平米，其中5000平米沿街配套底商， 房型以90110平米二房、三房為主，純多層現(xiàn)房發(fā)售。物業(yè)類型：多層、小高層 總建筑面積：10.8萬平米 容積率：1.5 綠化率：37%左右主力戶型： 2房2廳，3室2廳 面積范圍：8

49、7-92均價(jià)：多層均價(jià)7000元/ 銷售信息：項(xiàng)目3月26日推出一期最后剩余珍稀現(xiàn)房多層，共計(jì)60余套（最后一批現(xiàn)房）戶型87-92兩房至三房均有。3月15-25號即可接受預(yù)訂，屆時(shí)交1萬元定金，就可以每天累計(jì)999.9元房款，10天共計(jì)可累計(jì)1萬，前期辦理VIP卡的客戶，也可享受如此優(yōu)惠。開盤當(dāng)天即受到購房者追捧，現(xiàn)僅余6、7套，82和92兩種戶型均有。均價(jià)7000元/，現(xiàn)購房暫無優(yōu)惠。銷售分析：現(xiàn)僅余6、7套房源，均價(jià)7500-8000元/，購房客戶為馬鞍山市區(qū)及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：現(xiàn)房多層，公攤小，深受詩城客戶喜愛，開盤前優(yōu)惠幅度較大。配套設(shè)施：三姚小學(xué)、歐尚超市、旅游汽車站、農(nóng)貿(mào)市

50、場、幼兒園公交：3、23、113、103路在旅游汽車站下，往東300米樓盤位置：雨山路與慈湖河路交叉口售樓地址：貴都花園16#樓開發(fā)商：馬鞍山龍達(dá)電廠售樓電話：0555- 2842888 28425559、悅城景苑地處雨山路與慈湖河路交叉口，東接寧馬高速雨山路入口，北與在建中的輕軌站相望，南與旅游汽車站相鄰，擁有多路公交，向西世紀(jì)聯(lián)華、歐尚、沃爾瑪、蘇果超市林立，10分鐘盡享輕松都市生活，體驗(yàn)一個人的shopping樂趣。大開間，小進(jìn)深，90128兩房及小三房，為您精心規(guī)劃未來生活，南北通透，全明設(shè)計(jì)，高得房率，空間布局緊湊，功能區(qū)布置有序，盡享優(yōu)悅空間。物業(yè)類型：多層、小高層 總建筑面積：1

51、.2萬 容積率：1.8 綠化率：35%均價(jià)：6800元/ 銷售信息：3月16日推出兩棟多層、一棟小高層，共計(jì)112套房源，面積從90-128平米不等。開盤當(dāng)天認(rèn)購可享受3000元，7日內(nèi)簽約5000元優(yōu)惠；另外一次性付款可享受96折的優(yōu)惠，商業(yè)貸款享受98折優(yōu)惠。銷售分析：目前剩余房源10幾套，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶。售樓處檔次及業(yè)務(wù)員專業(yè)度不高。配套設(shè)施：世紀(jì)聯(lián)華、歐尚、沃爾瑪、蘇果超市林立，10分鐘即可盡享輕松都市生活。公交：3、6、16、18、19、23、26、103路公交樓盤位置：雨山路與慈湖河路交叉口（煙草公司北側(cè)）開發(fā)商：馬鞍山市萬高置業(yè)有限公司售樓電話：0555-3356666

52、 3356688（三）、花山區(qū)重點(diǎn)樓盤個案分析1、朝輝東方城項(xiàng)目概況：處于湖南路與慈湖河路東南向地塊，雨山路南側(cè)還有少量地塊，項(xiàng)目占地691畝，總建筑面積近140萬平米，地塊共分為6大區(qū)進(jìn)行組團(tuán)開發(fā)及銷售。整體項(xiàng)目包含洋房、小高層、高層、超高層、公寓等多種物業(yè)產(chǎn)品；項(xiàng)目內(nèi)擁有3萬五星級酒店，近4000的農(nóng)貿(mào)市場；還有幼兒園及小學(xué)，是馬鞍山目前房地產(chǎn)市場最大社區(qū)。在這里，朝輝集團(tuán)將全力打造一個集生態(tài)型、多功能、復(fù)合型的大型綜合社區(qū)。建成后將有12000多戶，總?cè)丝诩s4萬人，這樣的規(guī)模才能體現(xiàn)出真正意義上的城。幼兒園：自建學(xué)校：自建小學(xué)物業(yè)類型：電梯洋房、小高層、高層、SOHO公寓總建筑面積：14

53、0萬 容積率：1.4 綠化率：40%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80-110均價(jià)：高層6400元/銷售信息：目前在售的是高層7#（26層）、8#、9#（34層）樓，戶型70-120平米，價(jià)格5800-7000元/，底層的價(jià)格較低高層價(jià)格較高，目前房源剩余西邊套較多，戶型主要有113和117的三房兩廳。優(yōu)惠：目前購房即有每套減13000元的優(yōu)惠，另有一次付款99折的優(yōu)惠。銷售分析：目前售樓處高層均價(jià)6400元/，主力戶型80左右，2梯4戶，一期已售400套，正售400套主要針對老客戶，待售300套，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶、向山鎮(zhèn)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：售樓處裝修檔次高，銷

54、售氛圍濃，業(yè)務(wù)員素質(zhì)高；戶型設(shè)計(jì)較好，送入戶花園；140萬目前當(dāng)?shù)爻壌蟊P；緊靠輕軌及火車站；項(xiàng)目77%為綠化景觀；開發(fā)商實(shí)力雄厚，目前馬鞍山三盤聯(lián)動。配套設(shè)施：小區(qū)配套：五星級酒店、格調(diào)會所、超市、小學(xué)、幼兒園、集貿(mào)中心、風(fēng)情商業(yè)街周邊配套：旅游汽車站、未來高鐵站、慈湖河景觀帶等公交：3路、6路、18路、23路、103路、113路樓盤位置：湖南路與慈湖河路東南向地塊售樓地址：雨山路與慈湖河路交匯處開發(fā)商：安徽中閩置業(yè)有限公司售樓電話：0555-8286666 82877772、印象歐洲項(xiàng)目概況：由馬鞍山市名城置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，地處花山區(qū)雨山路與慈湖河路交匯處，毗鄰春暉家園、格林春天等小區(qū)

55、，5分鐘即可步行至雨山路商圈，歐尚超市、沃爾瑪、世紀(jì)華聯(lián)等商業(yè)中心，生活教育配套完善，公交總站、旅游車站，交通便利。項(xiàng)目占地面積38661平米，總建面積約97470平米。由多層、小高層、高層、商鋪、會所等物業(yè)組成，小區(qū)共1056住戶。項(xiàng)目規(guī)劃中以生態(tài)環(huán)境為先導(dǎo)，以人為本為理念。在馬鞍山首開先河，歐式風(fēng)格的建筑立面與歐式景觀園林交相輝映，充分利用小區(qū)地形打造中心綠地、休閑廣場、花壇、雕塑、林蔭大道，戶戶推窗見景，感受地道歐式醇美生活。項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)將于2011年6月中下旬推出高層房源，面積從90-120不等。物業(yè)類型：多層、高層、小高層總建筑面積：9.7萬 容積率：2.53 綠化率：

56、39%主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：108-160均價(jià)：待定 銷售信息：項(xiàng)目4月9日正式開始接受預(yù)約，預(yù)約登記客戶只需到浦發(fā)銀行存入2萬元現(xiàn)金，即可在4月12日起至售樓處辦理VIP卡，根據(jù)辦卡時(shí)間享受“日進(jìn)百金”（每開盤前一天辦卡，房款總價(jià)優(yōu)惠100元）的優(yōu)惠，另有辦卡即送的2萬抵3萬的優(yōu)惠（相當(dāng)于辦卡者總房款額外優(yōu)惠1萬元）。另據(jù)了解，印象歐洲或?qū)⒂?月份首度開盤推出一期13、14#（標(biāo)準(zhǔn)層為94、106平米戶型各兩戶，頂部為躍層大戶型）。 銷售分析：高層總24層，1梯四戶，均價(jià)預(yù)計(jì)6400元/，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：純歐式風(fēng)格，代理公司銷售人員專業(yè)度強(qiáng)

57、，新景祥代理第一個本地樓盤，售樓處在商務(wù)酒店內(nèi)。配套設(shè)施：教育配套：市雙語幼兒園、建中中學(xué)、第七中學(xué)；商業(yè)配套：歐尚超市、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、中國郵政、建設(shè)銀行、工商銀行公交：109路、30路、6路、18路樓盤位置：雨山路與慈湖河路交叉口售樓地址：花山區(qū)雨山東路118號金瑞商務(wù)酒店開發(fā)商：馬鞍山市名城置業(yè)發(fā)展有限公司售樓電話：0555-2158888 21599993、朝輝首府項(xiàng)目概況：項(xiàng)目是朝輝地產(chǎn)在馬鞍山的品牌產(chǎn)品，地處雨山路與江東大道交匯處，南面為在建的世界零售巨頭沃爾瑪超市和世貿(mào)一品，西面是安徽省特色初中市七中。社區(qū)總建約16萬平米，由高層、小高層、花園洋房組成，均采用寬棟距，社區(qū)中央有

58、近1萬平米中庭景觀，使大部分的住戶均可推窗見景。戶型面積從90平米260平米不等，滿足不同層次購房者的需求，并首次將入戶花園、戶內(nèi)庭院、戶內(nèi)露臺引入高層住宅，努力為城市居民帶來高品位的居住生活。網(wǎng)球場游泳館會所健身房兒童樂園洗衣店智能安保物業(yè)類型：小高層、高層、SOHO公寓總建筑面積：16萬 容積率：2.5 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80-139均價(jià)：住宅7000元/，SOHO：6000元/銷售信息：項(xiàng)目目前有少量40-60平米SOHO公寓在售，均價(jià)7000元/。優(yōu)惠：一次性付款 99 折，購買領(lǐng)寓即可享受總房款10%的裝修費(fèi)。另據(jù)了解朝輝首府三期共3棟高層1棟

59、多層 200 多套房源預(yù)計(jì)3月底4月初即可辦理VIP卡，2011年5-6月份推盤。項(xiàng)目三期VIP卡已于3月26日開始辦理，即到建設(shè)銀行預(yù)存5萬元可享受開盤時(shí)減2000元的優(yōu)惠。另外，VIP卡每隔一段時(shí)間會升級一次，每一次升級都有2000元的優(yōu)惠。朝輝首府三期由3棟高層一棟多層組成，共有5中戶型，面積從92-138不等，預(yù)計(jì)2011年5月份開盤。銷售分析：目前3期接受預(yù)約，主力面積95-140，均價(jià)7000元/，客戶主要是馬鞍山市區(qū)及少量南京客戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目位于沃爾瑪旁，周邊3大超市，現(xiàn)場售樓處裝修檔次高，業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)高。配套設(shè)施：網(wǎng)球場、游泳館、會所、健身房、兒童樂園、洗衣店、智能安保樓

60、盤位置：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)開發(fā)商：安徽省世茂置業(yè)發(fā)展有限公司售樓電話：4008888551 2776666 2988888（四）、本案項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目的優(yōu)勢分析（Strength）1、地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位于湖東南路與花園路的交匯處，名雅居小區(qū)正對面，緊鄰新行政中心版塊，位于馬鞍山市區(qū)上風(fēng)上水的東南方；2、環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目北面花園路，路北為名雅居，西面緊鄰碧溪麗景，東面緊鄰碧溪花園，南面為碧溪翠庭。西面緊鄰新市政府綠化面積高，空氣質(zhì)量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區(qū)內(nèi)沒有任何噪音的污染，本項(xiàng)目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)；3、配套優(yōu)勢：項(xiàng)目位于平山版塊核心位置，周邊配套齊全。市政公園、歌劇院、博物館、圖書館、老干部活動中心等近在咫尺；書店、超市、各類銀行在百米之內(nèi)；師范小學(xué)只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學(xué)提供方便條件；4、物業(yè)優(yōu)勢：就