《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題二答案分離版.doc

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1、一、單項(xiàng)選擇題 1.按照我國(guó)法律的規(guī)定，娛樂(lè)用地的最高年限為（?。┠?。 A.70 B.60 C.50 D.40 2.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這是由于（?。┑奶匦?。 A.不可移動(dòng)性 B.用途多樣 C.相互影響 D.易受限制 3.在房地產(chǎn)價(jià)格中，理論價(jià)格是（　）。 A.穩(wěn)定均衡價(jià)格 B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格 C.短期均衡價(jià)格 D.長(zhǎng)期均衡價(jià)格 4.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（?。? A.社會(huì)一般報(bào)酬率 B.最低期望收益率 C.特

2、定投資者所要求的最低期望收益率 D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率 5.在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是（?。┑?。 A.主觀 B.客觀 C.悲觀 D.樂(lè)觀 6.在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（?。?。 A.社會(huì)一般的收益率 B.收益法中的資本化率 C.投資者要求的滿(mǎn)意收益率 D.投資者要求的最低收益率 7.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（　）進(jìn)行估價(jià)。 A.保持現(xiàn)狀前提 B.裝修改造前提 C.轉(zhuǎn)換用途前提 D.重新利用前提 8.某套住宅總價(jià)

3、30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（?。┰?。 A.1765 B.2000 C.2069 D.2400 9.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬(wàn)元和40萬(wàn)元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買(mǎi)乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（　）萬(wàn)元。 A.40 B.48 C.50 D.60 10.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％

4、，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 11.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/㎡，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1％。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期調(diào)整后的價(jià)格為（　）元/㎡。 A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 12.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元／㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)

5、格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（?。?元／㎡。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 13.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、　23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（?。┤f(wàn)元。 A.280　　 B.285　　 C.290 D.295 14.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用

6、分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。 A.100　　 B.77　　 C.63 D.42 15.（　）不但考慮房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。 A.毛租金乘數(shù)法　　 B.潛在毛租金乘數(shù)法 C.有效毛收入乘數(shù)法　　 D.凈收益乘數(shù)法 16.某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為（?。? A.7.65％　　 B.8.75％　　 C.9.42

7、％ D.10.19％ 17.某宗房地產(chǎn)凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％，在該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。 A.260　　 B.450　　 C.460 D.500 18.建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（?。?。（2001年試題） A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) B.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) C.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) D.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) 知識(shí)點(diǎn)：建筑物折舊的求取方法 19.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過(guò)年

8、數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元／㎡，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（?。＃?004年試題） A.10.2萬(wàn)元 B.11.0萬(wàn)元 C.11.3萬(wàn)元 D.11.5萬(wàn)元 20.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（?。? A.43.2％ B.50％ C.56.8％ D.70％ 21.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，

9、建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿(mǎn)不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（?。┠辍? A.37 B.40 C.60 D.63 22.某估價(jià)對(duì)象為一塊待開(kāi)發(fā)的土地，該地塊適宜為商業(yè)用途，目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該物業(yè)的報(bào)酬率應(yīng)為（ ）。 A.2％ B.3％ C.5％ D.8％ 23.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（?。?。 A.開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 B.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 C.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間 24.

10、在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的時(shí)候，要考慮在購(gòu)置土地時(shí)作為（?。┯?jì)算所需要繳納的稅費(fèi)，在出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為（?。┯?jì)算所需要繳納的稅費(fèi)。 A.買(mǎi)方，買(mǎi)方 B.買(mǎi)方，賣(mài)方 C.賣(mài)方，買(mǎi)方 D.賣(mài)方，賣(mài)方 25.在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（　）進(jìn)行移動(dòng)平均。 A.市場(chǎng)行情 B.周期長(zhǎng)短 C.實(shí)際時(shí)間 D.變動(dòng)程度 26.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)（?。┤f(wàn)元。

11、 A.375 B.450 C.500 D.600 27.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（　）。 A.1.0％ B.1.5％ C.2.0％ D.2.5％ 28.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長(zhǎng)短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，原則上不超過(guò)（?。?。 A.3個(gè)月 B.半年 C.一年 D.二年 29.某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人

12、交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（?。? A.2008年9月20日 B.2008年9月23日 C.2008年9月26日 D.2008年9月27日 30.估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格之后，由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少（ ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。 A.1名 B.2 名 C.2名以上 D.3名以上 31.在估價(jià)基本事項(xiàng)中起龍頭作用

13、的是（ ）。 A.估價(jià)目的 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C.估價(jià)對(duì)象 D.估價(jià)方法 32.若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（?。? A.謹(jǐn)慎價(jià)值 B.市場(chǎng)價(jià)值 C.快速變現(xiàn)價(jià)值 D.投資價(jià)值 33.在假設(shè)開(kāi)發(fā)中應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目不包括（ ）。 A.未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn) D.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用 34.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料不包括（?。? A.委托估價(jià)合同 B.實(shí)地查勘記錄

14、C.估價(jià)人員的作息時(shí)間 D.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告 35.估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般不包括（　）。 A.委托人的名稱(chēng)或者姓名 B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式 C.解決爭(zhēng)議的方法 D.委托人指定的估價(jià)對(duì)象 二、多項(xiàng)選擇題 1..對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容不包括（?。?。 A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展 B.交通條件改善 C.改進(jìn)物業(yè)管理 D.裝飾裝修改造 E.更新或添加設(shè)施設(shè)備 2.房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為（?。? A.自由的房地產(chǎn) B.生地 C.毛地 D.熟地 E.現(xiàn)房 3.下列不是互補(bǔ)品的是（?。?。 A.住宅與

15、其配套的娛樂(lè)房地產(chǎn)之間 B.賓館與寫(xiě)字樓之間 C.大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi) D.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間 E.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間 4.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（?。?。 A.上調(diào)貸款利率 B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 E.提高最低購(gòu)房首付款比例 5.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（?。┑?。（2004年試題） A.最佳用途 B.最佳位置 C.最佳規(guī)模 D.最佳環(huán)境 E.最佳集約度 6.下列哪些難以采用市場(chǎng)法估價(jià)（?。? A.特殊廠房

16、 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D.博物館 E.在建工程 7.在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)包括（?。┑?。 A.土地使用權(quán)出讓金 B.營(yíng)業(yè)稅 C.土地增值稅 D.契稅 E.所得稅 8.對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（?。? A.形狀 B.外部配套設(shè)施 C.環(huán)境景觀 D.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E.場(chǎng)地平整程度 9.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（?。? A.客觀收益 B.實(shí)際收益 C.有形收益 D.無(wú)形收益 E.潛在收

17、益 10.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括（　）。 A.市場(chǎng)提取法　　 B.累加法 C.指數(shù)調(diào)整法　　 D.投資報(bào)酬率排序插入法 E.收益乘數(shù)法 11.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，不包括（?。?。 A.毛租金乘數(shù) B.利潤(rùn)乘數(shù) C.凈收益乘數(shù) D.銷(xiāo)售收入乘數(shù) E.總收益乘數(shù) 12.在求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（　）等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。 A.市場(chǎng)法 B.成本法 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

18、 13.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（?。＃?006年試題） A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染 D.交通擁擠 E.正常使用的磨損 14.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為（?。?。 A.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期 B.開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期 C.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期 D.開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期 E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期 15.搜集估價(jià)所需資料的渠道主要有（?。?。 A.詢(xún)問(wèn)有關(guān)知情人士 B.查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù) C.估價(jià)師在實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象時(shí)獲取

19、 D.要求委托人提供 E.自有自估的資料 三、判斷題 1.房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此有一定程度的競(jìng)爭(zhēng)性，在價(jià)格上相互之間也有一定程度的牽掣。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 2.具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 3.從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。 （　） 對(duì)　 錯(cuò) 4.從實(shí)物的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括共有的房地產(chǎn)、在建工程、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)等。 （?。?/p>

20、 對(duì)　 錯(cuò) 5.對(duì)于處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。 （　） 對(duì)　 錯(cuò) 6.就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 （　） 對(duì)　 錯(cuò) 7.市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 8.在現(xiàn)時(shí)估價(jià)中，有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的價(jià)值，例如在城市房屋拆遷估價(jià)中應(yīng)采用的是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 （　） 對(duì)　 錯(cuò) 9.在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要

21、求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（?。? 對(duì)　 錯(cuò) 10.在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值也是唯一的。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 11.從時(shí)間上看，開(kāi)辟新的交通線路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后、建成之前，建成之后對(duì)房地產(chǎn)的升值作用一般會(huì)停止。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 12.房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度，建筑間距等也反映了其環(huán)境景觀狀況，它們的高低、大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 13.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)

22、予以裝飾裝修改造為前提進(jìn)行估價(jià)。 （?。? 對(duì)　 錯(cuò) 14.經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬(wàn)元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60％、25％和15％，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為90％、70％和80％，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬(wàn)元。（?。?002年試題） 對(duì)　 錯(cuò) 15.某一幢舊廠房擬改為超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，在出讓合同中已約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為44年。（?。? 對(duì)　 錯(cuò) 四、計(jì)算題 1.估價(jià)對(duì)象為一出租寫(xiě)字樓，土地總面積

23、7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫(xiě)字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%?！　? 2.2.評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地，土地面積為1500/m2， （

24、1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例作為可比實(shí)例。 （2）可比實(shí)例的成交價(jià)格如下： 　 成交價(jià)格（元/m2） 成交日期 交易情況 可比實(shí)例A 1200 2004年2月20日 正常 可比實(shí)例B 1150 2004年4月20日 比正常價(jià)格低3% 可比實(shí)例C 1380 2004年7月20日 比正常價(jià)格高5% （3）該類(lèi)土地2004年1月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示： 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 價(jià)格指數(shù) 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.

25、3 103.8 注:表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)，均以上個(gè)月為100 （4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示： 權(quán)重 0.4 0.35 0.25 因素1 因素2 因素3 估價(jià)對(duì)象 100 100 100 可比實(shí)例A 95 105 110 可比實(shí)例B 92 96 98 可比實(shí)例C 106 109 97 試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題 1. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)教材P59。 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編

26、號(hào)10069577,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 2. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)教材P62。 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069578,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 3. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)教材P92。 【該題針對(duì)“成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069579,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 4. 【正確答案】：A 【答案解析】：參見(jiàn)教材P96。 【該題針對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值和非

27、市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069580,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 5. 【正確答案】：B 【答案解析】：參見(jiàn)教材P96。 【該題針對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069581,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 6. 【正確答案】：D 【答案解析】：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 參見(jiàn)教材P96

28、【該題針對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069583,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 7. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)教材P161-162 【該題針對(duì)“最高最佳利用原則”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069584,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 8. 【正確答案】：B 【答案解析】：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=125+25=150（㎡），300000150=2000（元） 參見(jiàn)教材P181 【該題針對(duì)“建立比較基準(zhǔn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1006

29、9586,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 9. 【正確答案】：B 【答案解析】：正常價(jià)格=40+（120-40-60）40/（60+40）=48（萬(wàn)元）,參見(jiàn)教材P184 。 【該題針對(duì)“交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069587,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 10. 【正確答案】：B 【答案解析】：正常成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）=29/（1+3％）=28.16（萬(wàn)元） 參見(jiàn)教材P187 【該題針對(duì)“交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069591

30、,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 11. 【正確答案】：B 【答案解析】：可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=3000（1+1％）11=3347（元／㎡）。 參見(jiàn)教材P191 【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069593,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 12. 【正確答案】：D 【答案解析】：可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=20090.9480.9661.0

31、511.0931.1271.183=2817.71（元／㎡）。 參見(jiàn)教材P191 【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069596,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 13. 【正確答案】：A 【答案解析】：參見(jiàn)教材P220，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于： V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]1/(1+8%）3=281.3（萬(wàn)元），選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，280萬(wàn)元。 【該題針對(duì)“報(bào)酬資本化法的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069598,

32、點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 14. 【正確答案】：A 【答案解析】：由于每年總收益逐年遞增比例超過(guò)了每年總費(fèi)用的遞增比例，在未來(lái)無(wú)限年中，費(fèi)用支出永遠(yuǎn)也不會(huì)超過(guò)收益，因此此題可用凈收益按一定比率遞增無(wú)限年公式V=A/（Y-g）求解。參見(jiàn)教材P225 【該題針對(duì)“報(bào)酬資本化法的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069601,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 15. 【正確答案】：C 【答案解析】：參見(jiàn)教材P250 【該題針對(duì)“直接資本化法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069602,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印

33、收藏夾】 【加入我的收藏夾】 16. 【正確答案】：D 【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為： 參見(jiàn)教材P256 【該題針對(duì)“投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069604,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 17. 【正確答案】：A 【答案解析】：建筑物的凈收益=20012％=24（萬(wàn)元）；土地的凈收益=50-24=26（萬(wàn)元）；土地的價(jià)值=26／10％=260（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P261 【該題針對(duì)“收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069605,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的

34、收藏夾】 18. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)教材P297 【答疑編號(hào)10069607,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 19. 【正確答案】：C 【答案解析】：建筑物現(xiàn)值V=C[1-（1-R）t/N]建筑面積=800[1-（1-2％）12／40]200=11.29（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P301 【該題針對(duì)“建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069608,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 20. 【正確答案】：C 【答案解析】：成新率q=[1-（1-R）]t／（t+n）]100％=

35、[1-（1-4％）18／（18+22）]100％=56.8％。參見(jiàn)教材P302 【該題針對(duì)“建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069609,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 21. 【正確答案】：A 【答案解析】：對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23（年），60-23=37（年）。參見(jiàn)教材P310-312 【該題針對(duì)“求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069610,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入

36、我的收藏夾】 22. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)教材P331 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069612,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 23. 【正確答案】：A 【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間即開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期。參見(jiàn)教材P332 【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069615,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 24. 【正確答案】：B 【答案解析】：參見(jiàn)教材P3

37、35 【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069618,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 25. 【正確答案】：B 【答案解析】：參見(jiàn)教材P354。 【該題針對(duì)“移動(dòng)平均法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069620,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 26. 【正確答案】：D 【答案解析】：需補(bǔ)地價(jià)=1500(1.6-1.2）10000=600(萬(wàn)元），參見(jiàn)教材P387 【該題針對(duì)“補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069621,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】

38、【加入我的收藏夾】 27. 【正確答案】：B 【答案解析】：參見(jiàn)教材P391。 【該題針對(duì)“高層建筑的地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ā敝R(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069623,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 28. 【正確答案】：C 【答案解析】：參見(jiàn)教材P410 【該題針對(duì)“估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069626,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 29. 【正確答案】：C 【答案解析】：估價(jià)報(bào)告出具時(shí)間為估價(jià)報(bào)告使用期限的開(kāi)始時(shí)間。參見(jiàn)教材P410 【該題針對(duì)“估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)

39、進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069628,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 30. 【正確答案】：B 【答案解析】：參見(jiàn)教材P414 【該題針對(duì)“交付估價(jià)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069632,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 31. 【正確答案】：A 【答案解析】：參見(jiàn)教材P398 【該題針對(duì)“明確估價(jià)基本事項(xiàng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069635,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 32. 【正確答案】：C 【答案解析】：參見(jiàn)教材P95、P401 【該題針

40、對(duì)“明確估價(jià)基本事項(xiàng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069636,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 33. 【正確答案】：C 【答案解析】：參見(jiàn)教材P335 【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069637,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 34. 【正確答案】：C 【答案解析】：參見(jiàn)教材P415 【該題針對(duì)“估價(jià)資料歸檔”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069639,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 35. 【正確答案】：D 【答案解析】：參見(jiàn)

41、教材P402 【該題針對(duì)“估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069640,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 二、多項(xiàng)選擇題 1. 【正確答案】：AB 【答案解析】：參見(jiàn)教材P64 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069641,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 2. 【正確答案】：BCDE 【答案解析】：參見(jiàn)教材P66 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069642,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 3.

42、 【正確答案】：BD 【答案解析】：參見(jiàn)教材P84 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)需求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069643,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 4. 【正確答案】：BD 【答案解析】：參見(jiàn)教材P134-135 【該題針對(duì)“制度政策因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069644,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 5. 【正確答案】：ACE 【答案解析】：最高最佳原則具體包括：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度和最佳檔次。參見(jiàn)教材P158 【該題針對(duì)“最高最佳利用原則”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)

43、10069645,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 6. 【正確答案】：ADE 【答案解析】：參見(jiàn)教材P171 【該題針對(duì)“市場(chǎng)法概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069646,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 7. 【正確答案】：BCE 【答案解析】：參見(jiàn)教材P185 【該題針對(duì)“交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069647,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 8. 【正確答案】：ADE 【答案解析】：參見(jiàn)教材P193 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核

44、】 【答疑編號(hào)10069648,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 9. 【正確答案】：ABCD 【答案解析】：參見(jiàn)教材P238、239 【該題針對(duì)“凈收益的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069649,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 10. 【正確答案】：CE 【答案解析】：參見(jiàn)教材P244～247，收益乘數(shù)是求取收益法中計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 【該題針對(duì)“報(bào)酬率的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069650,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 11. 【正確答案】：

45、BDE 【答案解析】：參見(jiàn)教材P248 【該題針對(duì)“直接資本化法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069651,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 12. 【正確答案】：ABD 【答案解析】：求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取。也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)教材P288 【該題針對(duì)“重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069652,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 13. 【正確答案】：CD 【答案解析】

46、：參見(jiàn)教材P296-297 【該題針對(duì)“建筑物折舊的含義和原因”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069653,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 14. 【正確答案】：ABE 【答案解析】：2008年教材將開(kāi)發(fā)期改為建設(shè)期。參見(jiàn)教材P332 【該題針對(duì)“假設(shè)開(kāi)發(fā)法中各項(xiàng)的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069656,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 15. 【正確答案】：ABCD 【答案解析】：參見(jiàn)教材P405 【該題針對(duì)“搜集估價(jià)所需資料”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069657,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加

47、入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 三、判斷題 1. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P58 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069658,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 2. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P59 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069659,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 3. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P59 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069660,點(diǎn)

48、擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 4. 【正確答案】：錯(cuò) 【答案解析】：共有的房地產(chǎn)、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)是從權(quán)益的角度來(lái)劃分的；在建工程是從開(kāi)發(fā)程度的角度來(lái)劃分的。 參見(jiàn)教材P66-69 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069661,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 5. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P68 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069662,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 6. 【正確答案】：對(duì) 【

49、答案解析】：參見(jiàn)教材P93 【該題針對(duì)“成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069663,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 7. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P93 【該題針對(duì)“成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069664,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 8. 【正確答案】：錯(cuò) 【答案解析】：城市房屋拆遷估價(jià)中應(yīng)采用的是市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 【該題針對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069665,點(diǎn)擊

50、提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 9. 【正確答案】：錯(cuò) 【答案解析】：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 參見(jiàn)教材P96 【該題針對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069666,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 10. 【正確答案】：錯(cuò) 【答案解析】：在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。參見(jiàn)教材P96

51、 【該題針對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069667,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 11. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P122 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)自身因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069668,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 12. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：參見(jiàn)教材P123 【該題針對(duì)“房地產(chǎn)自身因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069669,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 13. 【正確答案】：錯(cuò) 【答案解

52、析】：參見(jiàn)教材P161 【該題針對(duì)“最高最佳利用原則”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069670,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 14. 【正確答案】：對(duì) 【答案解析】：建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=100060％90％+100025％70％+100015％80％=835（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P301-302 【該題針對(duì)“建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069672,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 15. 【正確答案】：錯(cuò) 【答案解析】：40+6=46年。參見(jiàn)教材P310-311 【該題針對(duì)“求取建

53、筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10069674,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 四、計(jì)算題 1. 【正確答案】：解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n] 　　2、計(jì)算年總收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2萬(wàn)元 　　3、計(jì)算年總費(fèi)用： 　　?。?）年折舊費(fèi)=8000（1-4%）/12 =640萬(wàn)元 　　?。?）年經(jīng)常費(fèi)=10012=1200萬(wàn)元 　　　（3）年房產(chǎn)稅=5569.212%=668.3萬(wàn)元 　　?。?）營(yíng)業(yè)稅等=5569.26%=

54、334.15萬(wàn)元 　　年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬(wàn)元 　　4、計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬(wàn)元 　　5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 　　V=2726.75/8%[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬(wàn)元 【答疑編號(hào)10069677,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】 2. 【正確答案】：解答：1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2、交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A=100/100 可比實(shí)例B=100/97 可比實(shí)例C=100/105

55、 3、交易日期修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168 可比實(shí)例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156 可比實(shí)例C=1.0331.038=1.072 4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A=100/（950.4+1050.35+1100.25）=100/102.25 可比實(shí)例B=100/（920.4+960.35+980.25）=100/94.55 可比實(shí)例A=100/（1060.4+1090.35+970.25）=100/104.8 5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： 比準(zhǔn)價(jià)格A=1200（10

56、0/100）1.168（100/102.25）=1370.76（元/平方米） 比準(zhǔn)價(jià)格B=1150（100/97）1.156（100/94.55）=1449.51（元/平方米） 比準(zhǔn)價(jià)格C=1380（100/105）1.072（100/104.8）=1344.38（元/平方米） 6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米） 估價(jià)對(duì)象價(jià)格（總價(jià)）=1388.221500=208.23萬(wàn)元 【答疑編號(hào)10069679,點(diǎn)擊提問(wèn)】 【加入打印收藏夾】 【加入我的收藏夾】