[房地產(chǎn)估價師]考試輔導(dǎo)《案例與分析》章節(jié)講義（共125頁）

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1、房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)　　　　　房地產(chǎn)估價案例與分析 第三章　不同目的房地產(chǎn)估價 一、大綱要求 　　考試目的 　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。 　　考試要求 　　1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 　　2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 　　3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 　　4.掌握城市房屋拆遷估價； 　　5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價； 　　6.熟悉房

2、地產(chǎn)損害賠償估價； 　　7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估； 　　8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價； 　　9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。 　 　　二、內(nèi)容講解 　　房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請估價機(jī)構(gòu)估價。房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價值類型。 　　估價的假設(shè)前提主要有兩類，一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。 　　最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價值達(dá)到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估價值。 　　相對于最高最佳使用前提著重

3、強(qiáng)調(diào)估價對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。 　　價值類型則有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值、投資價值以及保險價值、課稅價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。（請結(jié)合估價理論與方法教材92-100頁進(jìn)行學(xué)習(xí)） 　　各種類型的價值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的

4、權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產(chǎn)交換價值實(shí)現(xiàn)形式的約束。 　　由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)有不同的交換價值。 　　在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種估價目的相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，其次要把握這種估價目的的房地產(chǎn)估價所應(yīng)評估的價值類型。以下分為房地產(chǎn)抵押價值評估、國有土地使用權(quán)出讓價格評估等十種估價目的，分別介紹各種估價目的的房地產(chǎn)估價。 　　 　　　 第一節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估 　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出

5、讓價格評估的特點(diǎn) 　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點(diǎn)： 　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn) 　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，建設(shè)用地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機(jī)、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣。強(qiáng)制拍賣則不同，拍賣的時機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者（例如法院）規(guī)定的，拍賣底價也是由強(qiáng)制執(zhí)行者委托估價機(jī)構(gòu)確定的，拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權(quán)，即使拍賣不成功，強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標(biāo)的作價轉(zhuǎn)讓。 　　因此， 強(qiáng)制拍賣底價評

6、估時要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣底價評估則可以完全采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 　　 　?。ǘ┕纼r時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn) 　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進(jìn)行評估。拍賣方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點(diǎn)為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其協(xié)議底價時點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時

7、，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價時點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。 　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價方法 　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價方法，是保證估價結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。因?yàn)槭袌龇ǔ浞挚紤]了市場行情、市場承受力；而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機(jī)制，出讓透

8、明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權(quán)出讓價格進(jìn)行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對應(yīng)的正常成本價格?；鶞?zhǔn)地價修正法也是對不同用途的土地價格的成本反映或成本的一定修正。 　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性 　　由于土地?cái)?shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點(diǎn)，也就是說土地的可替代性較差。因此， 在采用市場法進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估時，更要注意所選取的可比實(shí)例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相同的土地利用方

9、式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。否則，不能采取市場法評估出讓土地使用權(quán)價格。 　 　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇 　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。 　?。ㄒ唬┦袌龇? 　　市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實(shí)例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的

10、正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。 　　（二）假設(shè)開發(fā)法 　　假設(shè)開發(fā)法是評估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價格。 　?。ㄈ┏杀痉? 　　成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分；一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款；

11、三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。 　?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價修正法 　　基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點(diǎn)的平均

12、價值水平?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。 　　［案例3-1］ 　　某市長江路316號7861㎡土地使用權(quán)出讓價格評估結(jié)果報告（節(jié)選） 　　一、委托人（略） 　　二、估價機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價對象 　　本次評估的估價對象為坐落于某市長江路316號的一宗凈地，宗地面積為786l㎡。 　　根據(jù)委托人提供的測繪報告（丙測（2006）××××號），估價對象宗地呈長方形，使用權(quán)面積為786lmz，四至范圍為東至××路，南臨長

13、江路，西臨市四建公司，北至××小學(xué)南圍墻。委托人提供的《出讓國有土地使用權(quán)呈報表》記載該宗地?cái)M出讓為商品住宅用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年；此次評估設(shè)定用途為住宅。估價對象場地平整，地勢平坦，地質(zhì)條件良好。宗地東南面有一處市民休閑公園，景觀條件良好。估價人員經(jīng)實(shí)地查看確定宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“五通”（通路、通電、通上水、通下水及通訊）。 　　四、估價目的 　　確定估價對象于估價時點(diǎn)的土地使用權(quán)公開市場價格，為委托人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)提供價值參考依據(jù)。 　　五、估價時點(diǎn) 　　2006年8月3日。 　　六、價值定義 　　此次評估的房地產(chǎn)價值是在“五通一平”和國有出讓土地使用

14、權(quán)狀態(tài)下70年期土地使用權(quán)于估價時點(diǎn)的公開市場價格。 　　七、估價依據(jù)（略） 　　八、估價原則 　　本次估價遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。 　　九、估價方法 　　估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和估價對象的特點(diǎn)以及此次評估的目的選擇估價方法。由于估價對象宗地所在區(qū)域住宅用地的一級市場和二級市場交易頻繁，與估價對象相類似的交易實(shí)例豐富，可以運(yùn)用市場法進(jìn)行估價，又由于估價對象屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，且土地利用條件明確，符合假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的條件，因此可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行驗(yàn)證。但是，該城市的基準(zhǔn)地價體系編制時間相對較早已不能適應(yīng)土地市場的變化；該宗地

15、目前是空地，收益法不太好進(jìn)行操作，城區(qū)內(nèi)的住宅用地顯然不能運(yùn)用成本法進(jìn)行估價。綜上所述，本報告將采用市場法和假設(shè)開發(fā)法對估價對象進(jìn)行估價。 　　市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 　　假設(shè)開發(fā)法是指預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 　　十、估價結(jié)果 　　本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用科學(xué)合理的估價方法，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)市場價格的因素

16、分析，確定估價對象在符合報告中已說明的有關(guān)假設(shè)和限制條件的基礎(chǔ)上，于估價時點(diǎn)2006年8月3日的估價結(jié)果如下： 　　宗地單價：1930元/㎡（大寫：每平方米壹仟玖佰叁拾元）；估價對象總價格：￥1517.17萬元（大寫：人民幣壹仟伍佰壹拾柒萬壹仟柒佰元整）。 　　注：估價時點(diǎn)與前面不一致 　　十一、估價人員（略） 　　十二、估價作業(yè)日期：2006年8月3日至8月8日。 　　十三、估價報告使用期限：本估價報告使用期限自出具之日起至2007年8月7日。 　　某市長江路3“號7861㎡土地使用權(quán)出讓價格評估技術(shù)報告 　　一、個別因素分析 　　根據(jù)《出讓國有土地使用權(quán)呈報表》中記載的土地

17、利用條件可以確定該宗地在出讓后的規(guī)劃指標(biāo)為：建筑密度≤30%，容積率≤16，建筑限高25m，為一宗純住宅用地，其中明確要求公共設(shè)施用地不得少于600㎡。 　　二、區(qū)域因素分析 　　1.區(qū)域位置 　　估價對象位于某市長江路中段，所在區(qū)域?yàn)橄驏|500m至大勝街，向南至四方街，向西至東陵路，向北至黃淮路所圍成的區(qū)域。該區(qū)域所屬土地級別為城市二級住宅用地范圍。 　　2.繁華程度 　　估價對象所在區(qū)域是該市商服繁華程度較高的地區(qū)之一，屬家樂福廣場輻射區(qū)，區(qū)域內(nèi)商服繁華程度較高。 　　3.交通便捷程度 　　區(qū)域內(nèi)有l(wèi)、101、3、103、146、128等多路公交車通過，市內(nèi)交通便捷度高；估價

18、對象所在區(qū)域緊鄰一環(huán)路和黃河大道，距機(jī)場8km，距高速公路入口僅5km，形成了輻射能力較強(qiáng)的對外交通網(wǎng)絡(luò)。 　　4.環(huán)境和景觀 　　三山公園和西湖景區(qū)位于估價對象所在區(qū)域，景區(qū)內(nèi)休憩設(shè)施齊全，自然環(huán)境條件良好；工業(yè)大學(xué)和納米研究所與估價對象近鄰，區(qū)域內(nèi)人口總體素質(zhì)高于周邊區(qū)域；隨著該市政府舊城改造改造工程的完工，區(qū)域內(nèi)綠地和植被布局和建筑格局進(jìn)一步合理，估價對象周圍景觀條件良好。 　　5.公共配套設(shè)施完備程度 　　經(jīng)估價人員實(shí)地查看，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達(dá)到“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊），供水、排水、供電、通訊等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好

19、。同時，區(qū)域內(nèi)有工商銀行、東郊菜場、家樂福購物中心、喜來登酒店等公共服務(wù)配套設(shè)施。 　　6.城市規(guī)劃限制 　　此區(qū)域在城市建設(shè)方面無明確規(guī)劃限制。 　　三、市場背景分析（略） 　　四、最高最佳使用分析 　　房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，以及諸市土地利用總體規(guī)劃的要求，同時結(jié)合估價對象區(qū)域因素和個別因素狀況，按照最高最佳使用原則，分析認(rèn)定本報告中估價對象作為住宅用地使用為最高最佳使用。 　　五、估價方法選用（略，見結(jié)果報告）

20、 　　六、估價測算過程 　　1.市場法市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 　　基本公式： 　　 　　注：按照估價規(guī)范來編制，規(guī)范其他因素在個別因素中，根據(jù)新教材只是交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三個修正系數(shù)，考試不會出現(xiàn)這種不規(guī)范的公式 　　（1）選取可比實(shí)例 　　選擇與估價對象屬于同一供求區(qū)域內(nèi)的三個近期已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。列表描述如下： 　　表3-1 實(shí)例項(xiàng)目 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 名稱 卡加花園 百靈小區(qū) 天壇花園

21、 位置 長江路274 黃淮路62號 四方街7號 級別與用途 二級住宅 二級住宅 二級住宅 　　注：沒有對三個可比實(shí)例的狀況、價格內(nèi)涵進(jìn)行詳細(xì)的說明 　?。?）進(jìn)行交易情況修正 　　根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 　?。?）進(jìn)行交易日期修正 　　該市住宅用地2006年1月至2006年7月的地們指數(shù)（定基價格指數(shù)）見下表： 　　表3-2 月份 l 2 3 4 5 6 7 價格指數(shù) 100 102 103.5 107 109 107 109 　　交易日期的修正系數(shù)參照上表確定。 　?。?）土地使

22、用年期修正 　　當(dāng)可比實(shí)例與待估宗地的土地使用年期不一致時，需進(jìn)行年期修正，年期修正公式如下： 　　 　　式中K—可比實(shí)例的土地使用年期修正系數(shù)； 　　r—土地還原率（6%）； 　　n—可比實(shí)例土地使用年期； 　　m—待估宗地土地使用年期 　　注：土地還原率（6%）無取值依據(jù) 　　（5）進(jìn)行容積率修正 　　容積率修正可以參照該市基準(zhǔn)地價體系中的容積率修正體系，該市二級住宅用地的容積率修正體系見下表： 　　表3-3 容積率 ≦0.7 1.0 1.5 1.6 1.8 修正系數(shù) 0.70 0.89 1.0 1.12 1.22 容積率 2.0 2.4

23、 3.0 4 ≧5 修正系數(shù) 1.28 1.33 1.46 1.67 1.86 　?。?）進(jìn)行區(qū)域因素修正 　　估價人員根據(jù)實(shí)地查看和所掌握的資料，對三個可比實(shí)例與估價對象的區(qū)域因素進(jìn)行修正。 　　?。褐皇亲⒁庹{(diào)整方向是否對，不考慮幅度是否正確 　　區(qū)域因素包括： 　　A.距市中心距離：以待估宗地的實(shí)際狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例與市中心距離小于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例與市中心距離大于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　　B.交通便捷程度：以待估宗地的交通條件為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例周邊主干道條數(shù)多于此標(biāo)準(zhǔn)，則可

24、比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例周邊主干道條數(shù)少于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　　C.公共配套設(shè)施完備度：以待估宗地的公共配套設(shè)施狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的基礎(chǔ)設(shè)施狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的基礎(chǔ)設(shè)施狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　　D.環(huán)境狀況：以待估宗地周邊的環(huán)境質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例周邊的環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例周邊的環(huán)境劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　　E.景現(xiàn)狀況：以待估宗地周邊的景現(xiàn)狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例周邊的景現(xiàn)狀況

25、優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例，周邊的景觀狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　?。?）進(jìn)行個別因素修正 　　估價人員根據(jù)實(shí)地查看和所掌握的資料，對三個可比實(shí)例與估價對象的個別因素進(jìn)行修正。 　　個別因素包括： 　　A.宗地面積：以待估宗地的建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若比實(shí)例的面積優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的面積劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　　B.宗地形狀：以待估宗地的形狀為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的宗地形狀優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的宗地形狀劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)

26、低于100； 　　C.水文地質(zhì)：以待估宗地的水文地質(zhì)條件為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的水文地質(zhì)條件優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的水文地質(zhì)條件劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　　D.宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：以待估宗地的宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100； 　?。?）計(jì)算可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格，并確定估價對象的最終比準(zhǔn)價格，詳細(xì)測算過程見下表。 　　比較因素條件說明表 表3-4 估價對象 可比實(shí)例A

27、 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易時間 2006.08.03 2006.03 2006.05 2006.07 土地使用期限（年） 70 68 70 70 容積率 1.6 1.8 2 1.6 區(qū)域因素 距市中心距離（km） 2.5 4 3.5 2.8 交通便捷程度 便捷 較便捷 便捷 便捷 公共配套設(shè)施完備度 完善 完善 完善 完善 環(huán)境狀況 良好 良好 較好 良好 景現(xiàn)狀況 良好 良好 良好 良好 個別因素 宗地面積（㎡） 7861 12000 3253 10

28、000 宗地形狀 長方形 四邊形 不規(guī)則 長方形 水文地質(zhì) 良好 良好 良好 良好 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 　　注：可比實(shí)例B面積3253÷7861=0.4<0.5，可比實(shí)例B規(guī)模與估價對象不相當(dāng) 　　比較因素條件指數(shù)表 表3-5 權(quán)重 估價對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易情況 　 100 100 100 100 交易時間 　 109 103 105 109 土地使用期限 　 1.0000 0.9979 1.0000 1.0000 容積率 　 1.12 1.

29、22 1.28 1.12 區(qū)域因素 距市中心距離（km） 0.2 100 97 98 100 交通便捷程度 0.2 100 98 100 100 公共配套設(shè)施完備度 0.2 100 100 100 100 環(huán)境狀況 0.2 100 100 99 100 景現(xiàn)狀況 0.2 100 100 100 100 個別因素 宗地面積（㎡） 0.3 100 105 99 105 宗地形狀 0.3 l90 99 96 100 水文地質(zhì) 0.2 100 100 100 100 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 0.2 1

30、00 100 100 100 　　注：土地使用期限可比實(shí)例A系數(shù)=[1-1 /（1+0.06）68]/[1-1/（1+0.06）70]=99.79 　　比較因素修正系數(shù)表 表3-6 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 實(shí)例價格（元/㎡） 1968.00 2087.00 2006.00 交易情況 1.0000 1.0000 1.0000 交易時間 注：1.0583=109÷103.5 1.038l l.0000 土地使用年期 注：1.002l=1÷0.9979 1.0000 1.0000 容積率 注：0.9180=1.12÷1.22 0.

31、8750 1.0000 區(qū)域因素 距市中心距離（km） 注： 1.0101=100÷（98*0.2+97*0.2+100*0.2+100*0.2+100*0.2） 1.0060 1.0000 交通便捷程度 　 　 　 公共配套設(shè)施完備度 　 　 　 環(huán)境狀況 　 　 　 景現(xiàn)狀況 　 　 　 　　續(xù)表 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 個別因素 宗地面積（㎡） 注： 0.9881=100÷（105*0.3+99*0.3+100*0.2+100*0.2） 1.0152 0.9852 宗地形狀 　 　 　 水文地質(zhì)

32、 　 　 　 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 　 　 　 比準(zhǔn)價格（元/㎡） 注：1912.29=1968*1*1.0583*1.002l*0.9180*1.0101*0.9881 1936.06 1976.31 權(quán)重 l/3 1/3 l/3 估價對象測 算價格（元/㎡） 1941.55 　 　 　　由于三個可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格相差不大，估價人員決定采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的最終單價，為1941.55元/㎡ 　　注：取平均值的理由不充分，加上符合市場的價值水平 　　2.假設(shè)開發(fā)法 　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤

33、等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 　　假設(shè)開發(fā)法的基本公式為： 　　宗地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)所應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算） 　　注：缺少銷售費(fèi)用、（因?yàn)槭乾F(xiàn)金流量法所以注意不用計(jì)算投資利息、開發(fā)利潤） 　　（1）確定折現(xiàn)率 　　估價人員采取安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定折現(xiàn)率。 　　安全利率選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險調(diào)整值包括投資風(fēng)險補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動性補(bǔ)償以及其他影響因素等。 　　估價時點(diǎn)的中國人民銀行一年期存款利率為2.25%。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)

34、現(xiàn)狀及未來預(yù)測、同類房地產(chǎn)的投資利潤率及行業(yè)風(fēng)險水平等確定，風(fēng)險調(diào)整值為6%；則估價對象折現(xiàn)率r＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值＝2.25%＋6%＝8.25%。 　?。?）求取開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值（預(yù)測值） 　　估價人員根據(jù)《出讓國有土地使用權(quán)呈報表》中記載的土地利用條件可以按、照最高最佳使用原則確定容積率為1.6，扣除公共設(shè)施用地600㎡后可建造住宅樓的土地面積為7261㎡，則住宅商品房的建筑面積＝1.6×7261＝11617.6㎡。 　　估價人員在對市場同類型住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查后綜合確定該類住宅商品房在建成出售時（1年后）的平均價格為3500元/㎡，則 　　開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值＝該類房

35、地產(chǎn)在建成出售時的平均價格×擬建建筑面積/（1＋r）＝（3500×11617.6）/（1＋8.25%）＝3756.27萬元 　?。?）開發(fā)成本（預(yù)測值） 　　估價人員根據(jù)該市建筑業(yè)的市場行情，確定框架結(jié)構(gòu)建筑物的建安成本為1050元/㎡；前期費(fèi)用綜合確定為300元/㎡。 　　開發(fā)成本＝（1050＋300）×（7861×1.6）＝1697.98萬元 　　注：沒有折到估價時點(diǎn) 　　1697.98萬元/（1＋8.25%）1/2 　?。?）管理費(fèi)用 　　估價人員根據(jù)該市建筑市場管理費(fèi)用的正常水平，確定管理費(fèi)用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的5%。 　　管理費(fèi)用＝3756.27×5%＝187.8

36、1萬元 　　注：確定管理費(fèi)用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的5%取費(fèi)基數(shù)錯誤，基數(shù)應(yīng)是開發(fā)成本 　?。?3756.27+1697.98）×5%/（1+8.25%）1/2 　?。?）銷售稅費(fèi) 　　銷售稅費(fèi)包括銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須的廣告宣傳、銷售代理和應(yīng)繳 　　納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。估價人員根據(jù)該市房地產(chǎn)市場的綜合調(diào)查結(jié)果，確定該房地產(chǎn)的銷售稅費(fèi)率為8%，銷售稅費(fèi)＝3756.27×8%＝300.50萬元 　　注：廣告宣傳、銷售代理費(fèi)屬于銷售費(fèi)用，建成前發(fā)生，則折現(xiàn)年數(shù)與銷售稅費(fèi)不同 　　如果發(fā)生在建成后，則和銷售稅費(fèi)折現(xiàn)時間相同 　?。?）投資者購買待開發(fā)房

37、地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 　　依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的契稅稅率為4%，土地登記費(fèi)為1.5元/㎡，則 　　投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)：4%×地價＋7861×1.5（單位：元）。 　　（7）計(jì)算估價對象宗地的價值（V） 　　V＝（2）－（3）－（4）－（5）－（6）＝1508.46萬元； 　　單價＝15084600÷7861＝l918.92元/㎡ 　　3.結(jié)果確定 　　以上兩種技術(shù)路線的估價結(jié)果相近，且比較符合估價時點(diǎn)所在區(qū)域地產(chǎn)市場的客觀水平，故采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的公開市場價值，估價對象單價P＝（1941.55＋1918.92）/2≈1930元/㎡

38、 　　估價對象總價值V＝1930×7861＝1517.17萬元 　　七、估價結(jié)果確定 　　專業(yè)估價人員通過以上周密的計(jì)算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)和對影響此區(qū)域土地價格有關(guān)因素的分析，確定估價對象于估價時點(diǎn)2006年8月3日的公開市場價值為：￥1517.17萬元（大寫：人民幣壹仟伍佰壹拾柒萬壹仟柒佰元整）。 　　案例說明 　　一、本案例的由來 　　本案例來源于公司所承接的一宗估價業(yè)務(wù)。 　　二、本案例估價工作的主要技術(shù)路線和工作計(jì)劃 　　由于估價對象為一宗擬出讓的住宅用地，目前地產(chǎn)市場出讓轉(zhuǎn)讓交易頻繁，所以市場法為首選方法，又由于估價對象宗地為具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，假設(shè)開發(fā)法也比較使用，因

39、此估價人員決定采用上述兩種方法對估價對象進(jìn)行，根據(jù)兩種方法的估價結(jié)果，再采用合適的估價結(jié)果確定的方法確定最終的單位地價。 　　在技術(shù)路線確定之后，依據(jù)技術(shù)路線的思路，首先調(diào)查市場法所必須的實(shí)例，初步調(diào)查了五個實(shí)例，在建立可比基礎(chǔ)的基礎(chǔ)上，建立合適的比較體系，最終選用了其中的三個實(shí)例作為可比實(shí)例；為了滿足假設(shè)開發(fā)法的要求我們調(diào)查了同一供求區(qū)域內(nèi)的住宅銷售價格及其趨勢，走訪了一些開發(fā)公司并結(jié)合我們公司業(yè)已掌握的市場資料。接下來就是報告的詳細(xì)測算和撰寫工作。 　　三、本案例估價工作的主要難點(diǎn)和解決方案 　　本案例估價工作中的難點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，第一就是市場法的因素比較體系的建立；第二就是假設(shè)開發(fā)法

40、中土地利用條件怎樣確定。在估價的實(shí)踐過程中為了建立純土地估價的市場法修正體系，我們參照了當(dāng)?shù)卣块T公布的基準(zhǔn)地價修正體系，并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化；假設(shè)開發(fā)法要求有明確的規(guī)劃指標(biāo)，但是由于估價對象為擬出讓土地，土地利用指標(biāo)為控制性指標(biāo)，所以我們在估價時按照最高最佳使用原則進(jìn)行了相應(yīng)的選取。 　　四、本案例估價的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 　　根據(jù)估價對象的用途和同一供求區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況，明確估價的技術(shù)路線，選取最合適的兩種方法進(jìn)行估價。 　　估價過程中所需要的市場資料和相關(guān)參數(shù)，必須仔細(xì)斟酌和推敲，只有這樣才能保證估價結(jié)果的客觀和準(zhǔn)確。 　　運(yùn)用當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價的修正體系作為市場法可比實(shí)例與估價對象因素比

41、較的基礎(chǔ)指標(biāo)。 　　 第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 　?。ㄕ埥Y(jié)合《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材110頁學(xué)習(xí)） 　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(diǎn) 　?。?）從估價時點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，估價時點(diǎn)則在估價作業(yè)日期之后。 　?。?）從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。 　　（3）從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。 　

42、　作為評估機(jī)構(gòu)其評估結(jié)果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。 　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法 　　（1）市場法 　　由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓價格評估 　　普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實(shí)例必須具 　　有可比性。 　?。?）假設(shè)開發(fā)法 　　對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法。 　　（3）成本法 　　當(dāng)市場上交易實(shí)例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目

43、 　　明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。 　?。?）收益法 　　對于收益性的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓估價時，常常采用收益法進(jìn)行估 　　價。 　?。?）基準(zhǔn)地價修正法 　　基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?；鶞?zhǔn)地價修正 　　法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。 　　【案例3—2】 　　××大廈裙樓及塔樓A座11—28層房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值估價結(jié)果報告 　　一、委托人（略） 　　二、估價機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價對象 　?。ㄒ唬┕纼r范圍界定 　　估價對象為位于××市××區(qū)××街l號××大廈的l～3層裙樓與A座塔樓的11～28層房地產(chǎn)。根據(jù)

44、《關(guān)于發(fā)布××內(nèi)土地級別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（××發(fā)[2005]68號）規(guī)定，估價對象坐落地點(diǎn)為一級二類地，屬公建集中區(qū)。估價對象臨街狀況為：東側(cè)為已建成建筑，距離××路100m，西臨××路，北側(cè)距離××街100m，南側(cè)××街。 　　根據(jù)委托人提供的部分設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)資料獲知，××大廈原用途為集商 　　場、公寓和寫字樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑總面積為83 594.27m2。其中地下二層為人防工程，建筑面積8 126.76m2；地上1～3層整體設(shè)計(jì)為商場，建筑面積為16 685.37m2；塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓，建筑面積22 955.5m2，B座為33層

45、，設(shè)計(jì)為寫字間，建筑面積35 826.64m2。項(xiàng)目總占地面積8 318.72m2。 　　××大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。 　　本次估價對象的具體范圍是：××大廈l～3層裙樓（建筑面積為16 685.37m2）和A座塔樓11～28層（建筑面積l6 527.96m2）房地產(chǎn)。 　?。ǘ?quán)屬調(diào)查 　　根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，估價對象權(quán)屬狀況說明如下： 　　1.土地使用權(quán)取得情況。根據(jù)委托人提供的國有土地使用證資料，××大廈土地使用權(quán)情況為： 　?。?）公建用地：用地單位：ABC房地產(chǎn)開發(fā)

46、公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，用地總面積為5 788.36m2。 　?。?）住宅用地：用地單位：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，住宅用地總面積為2 530.36m2。 　　注：和237頁時間不一致 　　2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。編號為××，用地單位：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司。 　　3.《開工報告》。申請開工時間為1994年6月15日，開工報告編號為××××。 　　4.××省高級人民法院判決書（編號××[2000]×××

47、號）。判決××大廈裙房以及塔樓A座11—28層抵債給××銀行（委托人）。 　　注：因?yàn)槭寝D(zhuǎn)讓評估所以后面計(jì)算沒有考慮對估價價值的影響 　　（三）實(shí)物狀況 　　1.裙樓 　?。?）平面布置 　　根據(jù)圖紙資料與實(shí)地查看，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價對象裙樓l～3層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長約100m。塔樓位于其上南北兩端，南端為A座，北端為B座。 　　裙樓原設(shè)計(jì)為整體經(jīng)營的大型商場，層高4.5m，大廳中間原設(shè)計(jì)有通往地下一層和地上二、三層的電梯。A座塔樓原擬設(shè)高層電梯3部，其正立面（正南向）臨××街開設(shè)出入口和前廳；B座塔樓原擬設(shè)高層梯4部，其正立

48、面（正北向）臨××街開出入口和前廳。裙房西側(cè)臨××路，設(shè)置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成l00個車位的室外停車區(qū)域，東側(cè)與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側(cè)道路連接，可設(shè)置進(jìn)入地下人防工程樓層的出入口。 　?。?）外裝修 　　南立面：屬A座正立面。首層開設(shè)大型出入口，兩側(cè)為弧形淺紅色磨光花崗巖。門兩側(cè)與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側(cè)及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。 　　西立面：為裙房正立面，大門前為四柱方形雨篷，大門兩側(cè)一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色

49、濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。 　　北立面：為B座正立面，設(shè)大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。 　　東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開設(shè)出入便門、修筑臺階，花崗巖石材鑲鋪臺階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風(fēng)采光，外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。 　?。?）內(nèi)裝修 　　首層：地面全部為大理石，部分內(nèi)墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設(shè)了通風(fēng)管線和布線槽。經(jīng)實(shí)地查看，已

50、安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多；裙樓設(shè)樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設(shè)大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。 　　二層：內(nèi)墻面未作裝飾，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已干掛大理石，其余柱均未做裝飾。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。 　　三層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨；樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。 　　2.塔樓A座11～28層 　　（1）平面布置 　　根據(jù)圖紙資料與實(shí)地查看，A座塔樓11～28層平面布置相同

51、，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛(wèi)套型4戶，二室一廳一廚一衛(wèi)套型2戶。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為918.22m2，層高2.8m。 　　（2）外裝修 　　四周外墻面為釉面磚，窗戶為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。 　?。?）內(nèi)裝修 　　客廳、房門為木制門框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃光玻璃。給排水管線等未安裝。 　　3.設(shè)施設(shè)備 　　電梯未安裝；室內(nèi)供水管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重；室內(nèi)供電管線未配線，燈具未安裝；室內(nèi)熱水采暖管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重，采暖設(shè)施未安裝。 　　注：估價對象缺少區(qū)位狀況介紹、周圍景觀情況，但技術(shù)報告中做了詳細(xì)介紹

52、 　　四、估價目的 　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象評估估價對象的市場價格。 　　五、估價時點(diǎn) 　　2006年9月15日，與注冊房地產(chǎn)估價師完成對估價對象實(shí)地查看之日相同。 　　六、價值定義 　　本報告采用的價值標(biāo)準(zhǔn)為市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即評估估價對象在市場上最可能形成的價值。 　　七、估價依據(jù)（略） 　　八、估價原則 　　本報告遵循的主要原則為：獨(dú)立、客觀、公平的基本原則，以及合法原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則、最高最佳使用原則等技術(shù)原則。 　　九、估價方法 　　估價對象為尚不具備交付使用條件的商業(yè)、居住房地產(chǎn)，要想進(jìn)入市場，除了要在法律程序上滿足房地產(chǎn)銷售條件外，還必須完成必要的后續(xù)建

53、設(shè)工程。根據(jù)上述實(shí)際情況，估價中擬采用假設(shè)開發(fā)法對估價對象現(xiàn)狀價值進(jìn)行分析估算。其中在分析估價對象開發(fā)完成后價值時采用市場法進(jìn)行。由于假設(shè)開發(fā)法在開發(fā)成本的計(jì)算方面與成本法估價相同，故本報告不采用成本法。本報告估價對象是按出售價格考慮，未按續(xù)建完成后出租經(jīng)營分析，故本報告也不采用收益法進(jìn)行估價。 　　假設(shè)開發(fā)法定義：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價值的估價方法。 　　市場法定義：是將估價對象房地產(chǎn)價格與在估價時點(diǎn)近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)修整，以此估算出估價對象的客觀合理價值的估

54、價方法。 　　十、估價結(jié)果 　　估價對象在上述估價目的下于估價時點(diǎn)的正常市場價格為人民幣（大寫）壹億貳仟捌佰伍拾萬元整（￥12 850 000.0），單位價格為人民幣3 869元/m2。 　　十一、估價人員（略） 　　十二、估價作業(yè)日期 　　2006年9月15日至9月30日。 　　十三、估價報告使用期限 　　本報告使用期限自出具之日起一年。 　　××大廈裙樓及塔樓A座11～28層房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（節(jié)選） 　　一、個別因素 　　（一）估價對象界定（略） 　?。ǘ┕纼r對象權(quán)屬調(diào)查（略） 　?。ㄈ痢链髲B工程目前狀況 　　根據(jù)委托人介紹和估價人員查閱資料及實(shí)地查看，×

55、×大廈主體工程雖然在1995年已完成主體工程，并在當(dāng)時進(jìn)行了室外裝修和部分室內(nèi)裝修，也安裝了部分給水、消防等管線。但由于多種原因致使工程施工中斷，停建至估價時點(diǎn)已達(dá)10年之久。 　　根據(jù)估價人員實(shí)地查看，由于××大廈因停建后多年受自然因素侵蝕影響較大，又未進(jìn)行任何維護(hù)保養(yǎng)，致使外裝修已較破舊，內(nèi)部已敷設(shè)的管線也發(fā)生較嚴(yán)重銹蝕。所以，估價對象已發(fā)生一定程度的價值減損。因此，若使估價對象成為符合使用功能要求的房屋，須進(jìn)行必要的土建改造、設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝修等再投入和施工，也需要對××大廈已施工外裝修、部分內(nèi)裝修與已架設(shè)管線進(jìn)行拆除。 　?。ㄋ模┕纼r對象基本情況（略） 　　二、區(qū)域因素 　　

56、（一）區(qū)域特征 　　估價對象所處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃建設(shè)中的城市金融商務(wù)區(qū)，位于××市中心商務(wù)區(qū)南側(cè)。根據(jù)城市規(guī)劃，將由××路、××路、××街以及××街圍合而成的矩形地帶規(guī)劃為金融商務(wù)區(qū)，以加強(qiáng)城市中心商務(wù)區(qū)的功能配套與輻射能力?！痢潦兄行纳虅?wù)區(qū)具有較高的積聚度與輻射力，商務(wù)區(qū)內(nèi)集中全市70%以上的大型商務(wù)設(shè)施，有三家五星級酒店，十幾棟綜合性商務(wù)辦公樓，有海關(guān)大廈、檢驗(yàn)檢疫大廈、國際金融大廈、平安大廈等政府事務(wù)以及大型企業(yè)辦公樓等。估價對象所在的規(guī)劃中的金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)剛剛啟動2年，由于為城市舊區(qū)，受拆遷以及招商等因素的限制，目前建設(shè)進(jìn)程尚處于起步階段。 　?。ǘ┑缆吠ㄟ_(dá)狀況 　　估價對象距城市

57、主干道××路l00m左右。距Z廣場l 200 m，距S廣場500m，距G廣場700m。周圍道路交通便捷。如Z廣場為城市中心交通樞紐，G廣場、S廣場均為城市東部重要的交通型廣場，這里有三十余條公交車線路以及便利的公交小客車、出租車等交通工具連接市內(nèi)和附近地區(qū)。具有良好的便捷性與可及性。 　?。ㄈν饨煌顩r 　　估價對象距火車站2.5kin，距港口l.0km，距國際機(jī)場33km，距長途客運(yùn)站4km。 　?。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施條件 　　估價對象所在地點(diǎn)為城市建設(shè)成熟區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套狀況已達(dá)“七通一平”，即供水、污水、雨水、供電、通信、燃?xì)?、熱力、道路等狀況良好。醫(yī)院、中小學(xué)校、郵局等配套

58、能夠充分滿足區(qū)域需要。 　?。ㄎ澹┥谭涮自O(shè)施 　　經(jīng)實(shí)地查看，估價對象西側(cè)為多層居民樓，底層分別為燒烤店、浴池和汽車美容等；南側(cè)為交通運(yùn)輸集團(tuán)有限公司離退休中心樓和數(shù)棟多層居民樓。東側(cè)為居民樓，北側(cè)為××小學(xué)與××大廈。該區(qū)域其他基本生活設(shè)施條件也比較完善。估價對象lkm范圍內(nèi)的G廣場、××路區(qū)域是××市東部商業(yè)區(qū)，特別是餐飲產(chǎn)業(yè)比較集中、發(fā)達(dá)，除了包括××酒店、××飯店、××美食城等大型餐飲物業(yè)外，還有大量的中小型特色餐飲、快餐店鋪。區(qū)域內(nèi)商服業(yè)種類齊全，功能完善。 　　三、市場背景分析 　　××房地產(chǎn)市場近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房

59、地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但該市房地產(chǎn)市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見下表： 　　2003～2005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表　　表3—7 項(xiàng)目 2003年 2004年 2005年 交易件數(shù)（件） 364 000 40 217 44 324 交易面積（萬m2） 364 385.8 424 交易金額（億元） 122.2 148.2 172.8 交易單價（元／m2） 3 357 3 841 4 076 　　從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢。其中商品房交易

60、面積年平均增長速度為7.93%，交易單價年平均增長速度為l0.19%。 　　在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動，且取得了不錯的銷售業(yè)績。例如位于××商業(yè)街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進(jìn)入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項(xiàng)目都取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。在估價時點(diǎn)位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。估價對象所臨的商務(wù)區(qū)以及所處的金融商務(wù)，高檔精裝修小戶型公寓具有較強(qiáng)的市場需求能力，從2002年以來該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類型項(xiàng)目，如×××、×××等高檔精裝修小戶型項(xiàng)目，銷售情況都有不俗的表現(xiàn)。 　　估價

61、對象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區(qū)域以及其他區(qū)域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應(yīng)計(jì)劃情況分析，該區(qū)域未來一年內(nèi)不會有新建住宅項(xiàng)目入市，兩年內(nèi)將可能有三個商住項(xiàng)目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰(zhàn)同時，也面臨著一定的市場機(jī)會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進(jìn)入市場，在銷售中制定執(zhí)行競爭力較強(qiáng)的價格策略，力求快進(jìn)快出。 　　四、最高最佳使用分析 　　最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的

62、使用。對估價對象的最高最佳使用分析應(yīng)在對估價對象于估價時點(diǎn)的實(shí)物、區(qū)位特點(diǎn)進(jìn)行分析評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可改造性等方面進(jìn)行。××大廈為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已經(jīng)形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳使用分析只能在技術(shù)可能的前提下，考察其經(jīng)濟(jì)上的合理性。 　　根據(jù)××大廈目前的實(shí)際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進(jìn)入市場銷售，還必須完成后續(xù)建設(shè)工程以及必要的配套工程。分析其建設(shè)改造方案，可以有三種選擇： 　　第一種選擇：是維持現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)，完成后續(xù)工程后直接進(jìn)入市場。從估價對象部分的現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)、施工方案看，裙樓設(shè)計(jì)為整體

63、商業(yè)建筑，根據(jù)城市規(guī)劃以及對周圍現(xiàn)有商業(yè)配套設(shè)施情況的調(diào)查分析，該使用功能設(shè)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)。從目前的市場需求來看，在該區(qū)域內(nèi)對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項(xiàng)目銷售難度很大。因此，這個方案在經(jīng)濟(jì)上不合理。 　　第二種選擇：是將現(xiàn)有建筑拆除后重新進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。按照類似區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項(xiàng)目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3 000元／m2左右，且新設(shè)計(jì)的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。但是，拆除重新建設(shè)的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項(xiàng)目的運(yùn)營時間加長至少1年的時間，市場發(fā)生變化的風(fēng)險加大，也導(dǎo)致收益的不可預(yù)測性

64、增加。 　　第三種選擇：是對估價對象在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，按照技術(shù)可能，對其外部裝 　　修、內(nèi)部布局按照當(dāng)前市場要求進(jìn)行適當(dāng)改造。同時，估價對象為主體已經(jīng)完成 　　的在建工程，現(xiàn)有建筑規(guī)模是經(jīng)過規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無論是從技 　　術(shù)上還是從法律上都不能再增加規(guī)模，因此，目前的規(guī)模為法律和技術(shù)允許下的 　　最佳規(guī)模。我們認(rèn)為這種選擇在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 　　在上述最高最佳使用分析的基礎(chǔ)上，對估價對象具體的規(guī)劃改造方案設(shè)定及 　　理由為： 　?。?）地下l～2層，為設(shè)備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范，在東側(cè)設(shè)置出入口。停車場內(nèi)設(shè)置停車場管理

65、系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設(shè)計(jì)與原設(shè)計(jì)相同。 　?。?）裙房l～3層，內(nèi)部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為300～3 000m2的不同部分空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、KTV、經(jīng)濟(jì)型酒店等。改造內(nèi)容主要是對外立面更新，更換首層進(jìn)出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進(jìn)行適當(dāng)更換等。內(nèi)部工程包括空間分割，樓梯設(shè)置，地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調(diào)、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施管線布置、設(shè)備設(shè)施安裝以及管線接口預(yù)留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。 　　（3）裙房外立面改造：首先

66、需要對外立面更新改造，外立面的更新設(shè)計(jì)要符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以及城市規(guī)劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務(wù)區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來的金融商務(wù)區(qū)，因此，外立面的設(shè)計(jì)必須能夠與該規(guī)劃相應(yīng)用，且能夠體現(xiàn)其項(xiàng)目形象。 　?。?）塔樓A座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓A座部分，由于原設(shè)計(jì)為　高級公寓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)維持住宅用途使用。但是，根據(jù)目前的市場需求狀況，以及所處區(qū)域?yàn)樯虅?wù)區(qū)的情況，宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據(jù)原有設(shè)計(jì)圖紙分析，在戶型設(shè)置上可以改造為以小于40m2的一室或50～60m2的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。根據(jù)對原設(shè)計(jì)圖紙的分析，在不破壞原有結(jié)構(gòu)的條件下，每層最多可改造為l6套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。 　　五、估價方法選擇（略） 　　六、估價測算過程 　?。ㄒ唬┘僭O(shè)估價對象為正常項(xiàng)目開發(fā)完成后價值估算 　　1.裙房部分價格估算 　?。?）可比實(shí)例選取與分析 　　可比實(shí)例A：××街××號商業(yè)用房