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1、第五章 住房公積金,第一節(jié) 住房公積金制度概述 第二節(jié) 住房公積金貸款,第一節(jié) 住房公積金制度概述,一、住房公積金的概念 我國住房公積金是指在職職工及職工所在的單位按照規(guī)定的工資比例繳存的長期住房儲備金，它是具有保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有。住房公積金家具有專用性、強制性、政策性等特點。,一、住房公積金的概念,公積金制度最早是1955年新加坡建立的綜合性社會保障制度。我國住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進行的制度性安排。1991年，上海市在全國率先推行住房公積金制度；1994年國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決議，明確提出在全國建立住房公積金制度；1998年國務院關于
2、進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知中，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度；1999年國務院頒布了住房公積金管理條例，對住房公積金作了進一步規(guī)定。,一、住房公積金的概念,我國住房公積金制度是圍繞住房建立的單一性制度安排，是為住房制度改革而建立的。建立住房公積金制度具有重要意義。從國家角度看，住房公積金制度為住房建設和消費籌集了穩(wěn)定的資金，有利于建立市場經濟體制。繳存公積金的單位可以享有稅收優(yōu)惠，也為解決職工住房問題提供了新的途徑。繳存住房公積金的個人能獲得一筆穩(wěn)定的低息長期貸款，同時個人每月繳存公積金不用交個人所得稅，退休時公積金將連本帶息推給個人，相當于“零存整取”的儲蓄。,一、住
3、房公積金的概念,我國的住房公積金制度與其它國家和地區(qū)的公積金制度在作用和管理上均存在一定的差別。新加坡中央公積金制度是覆蓋全社會的，是一種具有住房、醫(yī)療、投資等綜合保障職能的一項制度，而我國住房公積金參加者市場能夠鎮(zhèn)在職職工用途也只限于住房方面。,一、住房公積金的概念,巴西住房發(fā)展與就業(yè)保障基金會把社會福利計劃與住房發(fā)展相結合，有效地解決了住房信貸資金來源，建立了較完備的住房信貸市場，經過基金多種用途的配合形成了資金的良性循環(huán)，解決了諸多社會經濟問題。該基金具有強制性、積累性等特點，以法律規(guī)定的形式進行管理。上述特點與我國住房公積金相似，在用途上則比較廣泛。,一、住房公積金的概念,我國香港特別
4、行政區(qū)1995年制定了強制性公積金計劃條例，并于2000年12月1日開始實施。香港強制性公積金的目標是，確保為全香港就業(yè)人員提供退休以后的經濟保障。香港強積金的運行制度與新加坡最初建立中央公積金制度的思路比較接近，該制度也具有強制性型、政策性等特點，與內地住房公積金相比主要區(qū)別在于用途。,二、住房公積金管理,（一）住房公積金管理原則 我國住房公積金管理的原則是住房委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。 1.住房委員會。住房委員會由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其它設區(qū)的市設立，由人民政府負責人和財政、建設等有關部門的負責人以及工會代表、專家等共同組成，是住房公積
5、金管理的決策機構。,（一）住房公積金管理原則,住房委員會在住房公積金管理方面的職責是：制定和調整住房公積金等具體管理措施，并監(jiān)督實施；擬訂住房公積金繳存的具體比例；確定住房公積金貸款的最高額度；審批住房公積金歸集、使用計劃；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。,（一）住房公積金管理原則,2.住房公積金管理中心。由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市及其它設區(qū)的市按照精簡、效能的原則設立，主要負責住房公積金的管理運作。 住房公積金管理中心的職責主要有：編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；負責住房公積金的核算；審批住房公積金的提取、使用；負
6、責住房公積金的保值和歸還；編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；承辦住房委員會決定的其他事項。,（一）住房公積金管理原則,住房公積金管理中心在住房委員會指定的銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業(yè)務和住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應當與委托銀行簽訂委托合同。 3.住房公積金的監(jiān)督。地方人民政府財政部門對本行政區(qū)域內住房公積金歸集、提取和使用情況行使監(jiān)督職能。,（一）住房公積金管理原則,住房公積金管理中心和職工有權督促單位按時履行下列義務：住房公積金的繳存登記或者變更、注銷登記；住房公積金賬戶的設立、轉移或者封存；足額繳存住房公積金。 住房公積金管理中心應當督促受
7、托銀行及時辦理委托合同約定的業(yè)務。 職工、單位有權查詢本人、本單位住房公積金的繳存、提取情況，住房公積金管理中心、銀行不得拒絕。,（二）住房公積金的繳存,職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位為住房公積金繳存比例。 住房公積金的繳存由職工所在的單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職工繳納的部分一起存入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。,（二）住房公積金的繳存,1.繳存日：單位為職工繳存和代扣的住房公積金，由單位自發(fā)放月工資之日起5日內，存入銀行的公積金賬戶。
8、2.繳存率：目前大多是職工和單位各按職工工資的5%，二者相加為10%。以后逐年提高。 3.繳存額：等于職工本人上年度的月平均工資乘以職工、單位的住房公積金繳存率之和。各地職工、單位的住房公積金繳存率和繳存額上下限，每年由當地公積金管理中心會同有關部門提出，經當地住房委員會審核同意后報當地人民政府批準。,（二）住房公積金的繳存,4.起息日：住房公積金自存入之日起計息。 5.存款利率：住房公積金實行“低存低貸”的政策，根據規(guī)定，職工個人住房公積金存款，一般按法定半年期定期存利率計息。住房公積金存款于每年6月30日按上年7月1日銀行掛牌利率結息，并自結息日起自動轉存。 住房公積金管理中心在委托銀行設
9、立住房公積金專戶。,（二）住房公積金的繳存,新設立的單位自設立之日起30日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起20日內持住房公積金管理中想的審核文件，到委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)。單位合并、分立、撤銷、解散或者破產的，應當自發(fā)生上述情況之日起30日內由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更登記或者注銷登記，并自辦妥變更登記或者注銷登記之日起20日內持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶轉移或者封存手續(xù)。,（二）住房公積金的繳存,新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工
10、資乘以職工住房公積金繳存比例。單位新調入的職工從調入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。,（二）住房公積金的繳存,關于住房公積金的轉移、中斷和恢復的規(guī)定是： 職工變動工作時，其公積金本息隨之轉入新單位名下的職工個人住房公積金賬戶； 職工因故脫離工作單位，中斷工資關系的，其住房公積金繳存隨之中斷，結余的住房公積金本息仍保留在原單位的名下的職工個人住房公積金賬戶內；,（二）住房公積金的繳存,職工恢復工作時，在原單位發(fā)工資，則繼續(xù)在原單位繳存住房公積金，如不變動單位的，則應辦理住房公積金轉移手續(xù)。 單位與職工終止勞動關系的，但為營造勞動關系終止之日
11、起30日內到住房公積金管理中心辦理變更登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托的銀行辦理職工住房公積金賬戶轉移或者封存手續(xù)。,（三）住房公積金的提取和使用,1.住房公積金的提取。職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存款余額：購買、建造、翻修、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并于單位終止勞動關系的；戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入一定比例的。 職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額是，必須經所在單位核實并獲得提取證明。,（三）住房公積金的提取和使用,職工離退休、調離當地、出國定居，其結余的住房公積金本息可以辦理支取手
12、續(xù)；職工在職期間去世，其結余的住房公積金本息可以由繼承人或受遺贈人根據中華人民共和國繼承法的有關規(guī)定辦理支取手續(xù)。 職工使用本戶成員或非本戶直系親屬的住房公積金購買住房后，其中某成員需另購住房時，應將職工原購住房動用該成員的住房公積金如數存入該成員住房公積金名戶內，方可動用公積金申請購房貸款。,（三）住房公積金的提取和使用,2.住房公積金的使用。住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住住房、自建自住住房、私房翻建或大修等費用；職工使用本人公積金不足以支付上述費用的，可經配偶、同戶成員或者非同戶直系親屬同意，并經指定的金融機構確認后，動用其配偶、同戶成員或者非同戶直系親屬的住房公積金。,（三）住房
13、公積金的提取和使用,住房公積金管理中心在保證住房公積金的提取和貸款的前提下，經住房委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。住房公積金管理中心不得向他人提供擔保。 住房公積金的增值收益存入住房公積金在委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補償資金。,（三）住房公積金的提取和使用,住房公積金管理中心的管理費用，由住房公積金管理中心按照規(guī)定的標準編制全年預算支出總額，報本級人民政府財政部門批準后，從住房公積金增值收益中上繳本級財政，由本級財政撥付。,第二節(jié) 住房公積金貸款,一、住房公積金貸款概述 住房公積金貸款是指政
14、府部門所屬的住房公積金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。 住房公積金貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別在于： 一是性質不同。住房公積金貸款屬于委托性個人貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款。,一、住房公積金貸款概述,二是發(fā)放方式不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險是由公積金管理中心承擔貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。 三是貸款對象有所不同。住房公積金貸款對象昂是指住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工。 四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有不同的
15、規(guī)定，另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。 住房公積金貸款可分為兩類：一類是純公積金貸款（一般稱為住房公積金個人購房貸款），即職工僅申請公積金貸款；另一類是組合貸款（一般稱為個人住房擔保組合貸款）。,二、住房公積金貸款的程序,以上海市為例，住房公積金貸款基本程序包括：借款申請、審批貸款、辦理借款手續(xù)、借款使用及償還等。 （一）借款申請 住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請。借款人提出申請時，需要提交借款申請書、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同。借款人配偶或者同戶陳元（均須具有長住戶口）可以作為共同借款人。共同借款人承擔償還公積金貸款的連帶責任。,二
16、、住房公積金貸款的程序,（二）審批手續(xù) 公積金管理中心在受理借款申請之日起15日內，按照受理時間的先后順序，做出準予貸款或不予貸款的決定。準予貸款的，公積金管理中心發(fā)放準予貸款決定書，并書面通知申請人到委托銀行辦理貸款手續(xù)。,二、住房公積金貸款的程序,（三）辦理借款手續(xù) 在準予貸款決定書有效期內，借款人憑準予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)，借款人可以選擇一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。 受托銀行與借款人應當以書面形式簽訂公積金借款合同。 簽訂借款合同和保證合同后，受托銀行按照借款合同約定的時間和金額，以轉賬支付的方式將貸款資金支付給房屋出售人。,二、住房公積金貸款的程序,（四）貸款使用及
17、償還 貸款本息的償還方式除支付現金外，借款人可以提取本人住房公積金賬戶存儲余額喲難于償還貸款。當借款人住房公積金賬戶余額不足時，可以提取其配偶、同戶成員和非同戶直系血親的住房公積金賬戶余額但要征得被提取人的書面同意。借款人與非同戶直系血親的關系，應當經公證機構公證。,二、住房公積金貸款的程序,貸款申請人或者共同貸款申請人不能用其住房公積金賬戶中的余額支付購房首期款，其住房公積金賬戶中余額為零的，不能過的公積金貸款。 經貸款機構同意，借款人可以提前償還部分或全部貸款本息。借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財產的繼承人、受遺贈人或者代管人應當繼續(xù)履行借款合同，但繼承人放棄繼承或者受遺
18、贈人放棄遺贈的除外。,三、住房公積金貸款方式,（一）貸款期限 貸款期限由公積金管理中心或受托銀行根據借款人的申請及償還能力確定。每筆公積金貸款最長期限不超過30年，并不得長于借款人法定的離休或者退休以后的5年，共同借款的貸款期限最長不超過30年，并不得超過其中最年輕者法定離休或退休以后的5年。借款人的申請期限短于規(guī)定的最長期限的，貸款期限已申請期限為準。,三、住房公積金貸款方式,（二）貸款金額 每筆公積金貸款的具體金額，按照借款人申請金額和規(guī)定的限額標準計算。 申請金額不超過所有貸款限額的，以申請金額作為貸款金額；申請金額超過任意一項限額的，以其中最低的貸款限額作為貸款金額。,三、住房公積金貸
19、款方式,（三）貸款利率 住房公積金貸款利率，按照國務院批準的利率標準執(zhí)行。 （四）換款方式 1年期的公積金貸款，應當于到期日一次還本付息；1年期以上的公積金貸款，應當按月償還貸款本息，可以按月等本息還款，也可以按月等額本金還款。,四、個人住房擔保組合貸款,個人住房擔保組合貸款基本運作方式愚蠢公積金貸款相似，它們的區(qū)別主要反映在以下幾個方面： 第一，申請個人住房擔保組合貸款的，必須同時符合住房公積金管理部門有關公積金貸款的規(guī)定和商業(yè)銀行有關自營性住房貸款的規(guī)定。,四、個人住房擔保組合貸款,第二，組合人貸款由同一銀行發(fā)放的，接待雙方可以分別簽訂住房公積金貸款合同和住房商業(yè)性貸款合同。也可以合并簽訂
20、一份住房擔保貸款合同。 第三，辦理組合貸款的商業(yè)銀行應在每月收到貸款本息后，按約定的時間，將其中應當歸還給住房公積金貸款本息用轉賬的方式劃轉到經辦住房公積金的貸款銀行。,四、個人住房擔保組合貸款,貸款銀行對抵押物或質押物進行處置的，應當能夠采用轉讓、拍賣或者法律才、法規(guī)、規(guī)章有序的其他方式。處置抵押物所得的價款應單干下列雙虛分配：支付與處置抵押物或質押物有關的費用；扣除與抵押物或質押物有關的稅費；如抵押物或質押物為共有的，按共有產權得分償還其他共有權人；有第一抵押權人的，償還第一抵押權人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金。 個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確住房公
21、積金貸款委托認為第一受益人。,五、住房公積金貸款的擔保,住房公積金貸款的擔保方式與商業(yè)銀行其他貸款的擔保方式沒有本質的區(qū)別，目的是要達到商業(yè)銀行人可得貸款擔保。具體方式可分為四種：抵押加擔保。即借款人將所購住房抵押給銀行，同時還要有具有法人資格、符合擔保條件的第三方給與擔保。抵押加購房綜合保險，如果不選擇第三方擔保，可以在辦理房屋抵押時，買一份綜合保險，它將為借款人提供保證、保險。,五、住房公積金貸款的擔保,質押。也就是把相當于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存款單等。由房地產公司擔保。淺色彈種方式與商業(yè)銀行的一半個人住房貸款業(yè)務的擔保方式基本相同。第四種方式也是國際上通行的方式，擔保公司是政府成立的公司，其擔保性質實質上是住房擔保。,五、住房公積金貸款的擔保,擔保公司擔保業(yè)務的流程是： 第一，擔保申請和受理。 第二，辦理房地產公司的有關手續(xù)。 第三，辦理抵押登記。 第四，通知銀行放款。 第五，領取個人資料。,
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