物業(yè)經(jīng)理部門(mén)主管如何有效執(zhí)行日常管理工作(戴德梁行)

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1、物業(yè)經(jīng)理/部門(mén)主管 如何有效執(zhí)行日常管理工作,,物業(yè)管理的宗旨： 提高物業(yè)價(jià)值，保持良好的維修和保養(yǎng)，而不會(huì)因日久失修殘破，提高物業(yè)投資的延續(xù)性和其使用價(jià)值。 建立有效率的管理，盡量降低成本。 提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及管理。 保持與業(yè)主、住戶、發(fā)展商、管委會(huì)、客戶及政府機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系和溝通。,物業(yè)管理處的部門(mén)劃分,物業(yè)經(jīng)理/主管,物業(yè)部,行政人事部,財(cái)務(wù)部,保安部,工程部,商場(chǎng)部,住宅部,會(huì)所部,清潔部,綠化部,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)部的工作內(nèi)容 清潔 合同、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、人員/物品配置、預(yù)算、執(zhí)行、監(jiān)督、結(jié)果 注意： 物品控制、地漏、石材養(yǎng)護(hù)、外墻、 滅蟲(chóng) 綠化 注

2、意：原定品種及擺放品種、安置水.電源 保險(xiǎn) 為什么需保險(xiǎn)？ 注意：險(xiǎn)種 條款厘定,管理費(fèi)收取 規(guī)定、流程、追繳、訴訟 業(yè)主 收樓、整改、移交、二次裝修、入住/出租 接待工作 通知/通告、收發(fā)信報(bào)、問(wèn)訊、有償服務(wù)(清單)、單元/公共維修、 加時(shí)空調(diào)（辦公樓/商場(chǎng)） *投訴處理,投訴處理技巧,對(duì)待住戶投訴應(yīng)持的基本態(tài)度 作為改進(jìn)管理與服務(wù)的機(jī)會(huì) 處理投訴的基本原則 真心誠(chéng)意地幫助住解決問(wèn)題 贏得信任 絕不與住戶爭(zhēng)辯 不損害管理處的利益,投訴 的類型,對(duì)設(shè)備的投訴 對(duì)服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量的投訴 優(yōu)質(zhì)服務(wù)=服務(wù)規(guī)程+應(yīng)變 服務(wù)問(wèn)卷調(diào)查表,處理住戶投訴的程序,

3、認(rèn)真聽(tīng)取意見(jiàn) (提問(wèn)) 保持冷靜 表示同情和給予關(guān)心 不轉(zhuǎn)移目標(biāo) 記錄要點(diǎn) 把將要采取的措施告訴住戶并征得他的同意 把解決問(wèn)題所需要的時(shí)間告知住戶(不切實(shí)際的許諾)。 采取行動(dòng)，解決問(wèn)題 回訪住戶 記錄存檔(案例教育、培訓(xùn) ),短期/應(yīng)急/外判合同 賠償責(zé)任 付款方式 節(jié)能 電、空調(diào)、電梯、泛光照明 廣告 規(guī)劃設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)、維修 日常巡視（夜間）* 清潔 安全 消防 崗位及業(yè)戶行為,一、外圍設(shè)施 1出入大門(mén)及天棚 2外圍走道臺(tái)階及圍墻 3外墻（玻璃、大理石、面磚） 4花顫及欄桿 5消火栓及接合器 6外圍車(chē)道標(biāo)志 7外圍照明（泛光照明） 8水池/魚(yú)池水質(zhì) 9噴水池及水池照明 10室外

4、監(jiān)控?cái)z像機(jī) 11室外紅外線報(bào)警裝置 12游泳池水質(zhì)及水處理設(shè)備,二、室內(nèi)公共區(qū)域 1大堂出入門(mén) 2大堂地臺(tái)、墻面、天花裝飾 3大堂照明、開(kāi)關(guān)、插座 4大堂空調(diào)及風(fēng)口 5大堂煙感及噴淋 6樓怪公共走道、水牌和各種標(biāo)志（天、地、墻） 7公共衛(wèi)生間設(shè)施 8公共走道/消防通道照明、插座 9防火門(mén)及關(guān)閉器 10公共走道煙感及噴 11公共走道風(fēng)口及排煙閥,12.樓層配電室 13.電梯及自動(dòng)扶梯 14.消火栓裝置 15.樓層減壓閥 16.各種外露管道 17.應(yīng)急廣播喇叭 18.消防報(bào)警裝置（破玻璃、警鈴） 19.樓層弱電室 20.樓層水表房 21.巡更裝置 22.樓層新風(fēng)機(jī)房,三、屋面設(shè)施（包括裙房） 1屋

5、頂防水層 2屋頂女兒墻與欄桿 3避雷帶與障疑燈 4衛(wèi)星天線裝置 5屋頂送、排風(fēng)機(jī) 6屋頂水箱 7冷卻塔 8擦窗機(jī),四、地下停車(chē)場(chǎng) 1停車(chē)場(chǎng)出入桿 2停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)裝置 3停車(chē)場(chǎng)道路標(biāo)志 4停車(chē)場(chǎng)監(jiān)控?cái)z像機(jī) 5防火卷簾門(mén) 6送/排煙風(fēng)機(jī) 7溫感、煙感及噴淋 8各種管道、風(fēng)管及支架 9停車(chē)場(chǎng)天花、地面與墻面 10地下水箱（池） 11集水井與潛水泵,五、設(shè)備與機(jī)房 1雙配電房 2高低壓配電柜 3變壓器 4操作電源裝置（直流屏） 5模擬屏 6應(yīng)急發(fā)電機(jī)房 7發(fā)電機(jī)組 8日用油箱及供油管 9蓄電池 10控制屏,11空調(diào)機(jī)房 12空調(diào)主機(jī) 13冷凍泵與冷卻泵 14鍋爐房 15鍋爐 16熱交換器 17水泵房 1

6、8水泵與穩(wěn)壓泵 19污水處理機(jī)房,20濕式報(bào)警裝置 21氣體報(bào)警裝置 22消防監(jiān)控控制室 23消防報(bào)警主機(jī) 24應(yīng)急忙廣播設(shè)備 25安保監(jiān)控主機(jī) 26監(jiān)視器與錄像機(jī) 27紅外監(jiān)視器 28樓宇自控主機(jī) 29電話機(jī)房 30電梯機(jī)房,六、工作日志 1工程部值班巡視記錄 2雙配電室值班巡視記錄 3空調(diào)主機(jī)房值班巡視記錄 4鍋爐房值班記錄 5污水處理值班巡視記錄 6水泵房值班巡視記錄 7消防泵房值班巡視記錄 8樓宇自控值班巡視記錄 9承包商維修記錄 10維修保養(yǎng)記錄,消防安全巡查,防火門(mén)被拆除或損毀、門(mén)鉸損壞或鑲 嵌玻璃破損. 防火門(mén)遭楔開(kāi)或沒(méi)有關(guān)閉妥當(dāng)。 閘門(mén)外圍、堵塞出口通道。

7、公用地方的門(mén)/閘裝有門(mén)鎖，如不使用鑰匙，便無(wú)法從內(nèi)開(kāi)啟。 通往天臺(tái)的門(mén)遭鎖上,而無(wú)應(yīng)急開(kāi)啟措施.,在樓梯圍墻開(kāi)設(shè)通道、安裝抽氣扇、空調(diào)機(jī)、門(mén)或窗。 出口通道有違例搭建，如壁柜、架子或儲(chǔ)物架。 出口通道堆積垃圾、棄置家具或其他障礙物。 公用地方的門(mén)/閘裝有門(mén)鎖，如不使用鑰匙，便無(wú)法從內(nèi)開(kāi)啟。 出口標(biāo)志損毀或缺乏照明。,裝于墻內(nèi)的減火器被損壞或移走。 手控火警警報(bào)裝置遭其他物件堵塞或遭破壞 喉轆及消防栓遭阻塞或遭破壞。 大廈的消防入水口遭物料阻塞。 所有消防裝置沒(méi)有依從規(guī)定由消防裝

8、置承辦商檢查及保養(yǎng)。,走火通道等地方被雜物阻塞。 非法改變樓宇的間隔或用途。 電線損壞或凌亂。,節(jié)日布置 (社區(qū)活動(dòng)) 與政府機(jī)構(gòu)的溝通 商場(chǎng)的管理 (公共設(shè)施保養(yǎng)、導(dǎo)購(gòu)標(biāo)志牌、廣播、清潔衛(wèi) 生、綠化及裝飾布置、消防、安全） 會(huì)所的管理 酒店式服務(wù),上述所有管理需依據(jù)： 物業(yè)管理法律、法規(guī) 物業(yè)管理合同（要求、標(biāo)準(zhǔn)） 管理公約、管理服務(wù)協(xié)議 業(yè)戶手冊(cè)、裝修手冊(cè),行政人事部的工作內(nèi)容,行政方面 1.每月管理報(bào)告* (內(nèi)容) 2.檔案管理* (內(nèi)容) 3.形象管理（員工制服） 4.電訊管理 5.會(huì)議 6.協(xié)調(diào)其他部門(mén) 7.企業(yè)文化 8.員工活動(dòng)

9、,每月管理報(bào)告內(nèi)容 一.管理處行政、人事運(yùn)作情況 1.本月人員編制及人員架構(gòu)； 2.人員變動(dòng)情況； 3.培訓(xùn)及考核情況。,二、保安、消防運(yùn)作情況 1.物業(yè)巡視情況； 2.保安、消防設(shè)備巡查情況； 3.突發(fā)事件報(bào)告。 三、清潔與綠化管理 四、會(huì)所及商場(chǎng)管理,五、工程運(yùn)作 1.移交、整改情況； 2.二次裝修情況； 3.日常維修與保養(yǎng)（公共區(qū)域、單元）； 4.各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)作情況。,六、業(yè)戶情況 1.收樓、入住（入住率）辦、商、住宅、停車(chē)位； 2.有償服務(wù)情況（統(tǒng)計(jì)表）； 3.征詢客戶意見(jiàn)及投訴處理情況。,七、財(cái)務(wù)報(bào)告 1.管理費(fèi)收入、支出狀況； 2.公共事業(yè)費(fèi)分灘情況； 3.追收各類欠款費(fèi)用報(bào)告。,

10、八、其它 1.節(jié)日布置及廣告； 2.政府機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)； 3.節(jié)能安排； 4.工作計(jì)劃。,管理處檔案目錄 1.公司及項(xiàng)目簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介； 項(xiàng)目簡(jiǎn)介； 管理人員架構(gòu)等。,2.物業(yè)交接、交付資料 物業(yè)工程各類圖紙； 物業(yè)市驗(yàn)文件、消防、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、交付使用證； 物業(yè)公共區(qū)域移交記錄； 物業(yè)單元驗(yàn)收移交記錄； 物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及文本； 其它（物業(yè)前期工程管理），物業(yè)移交程序。,3.物業(yè)管理文本資料 管理公約； 管理合同（物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)）； 業(yè)戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)； 物業(yè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)； 各部門(mén)崗位職責(zé)及運(yùn)作；,各類標(biāo)書(shū)； 物業(yè)外判合同/協(xié)議 會(huì)所及商場(chǎng)管理規(guī)定； 員工手冊(cè)（公司規(guī)定）； 員工考核標(biāo)準(zhǔn)； 員工個(gè)人檔案

11、（招聘、錄用、獎(jiǎng)勵(lì)、處罰、辭職、個(gè)人領(lǐng)用情況登記、制服等）； 管理處各類制度、規(guī)定（財(cái)務(wù)、現(xiàn)金、二裝、倉(cāng)庫(kù)、挑選承包商等）； 法律、法規(guī)文件； 其它（固定資產(chǎn)登記表）。,4.物業(yè)管理運(yùn)作資料 物業(yè)業(yè)主，用戶資料； 入住、裝修、出租/退租記錄； 管理費(fèi)收繳記錄； 追收管理費(fèi)情況記錄； 公用事業(yè)費(fèi)分灘記錄； 特別服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)； 各類報(bào)修記錄及收費(fèi)記錄； 財(cái)務(wù)預(yù)算及報(bào)告；,業(yè)戶投訴記錄； 服務(wù)問(wèn)卷調(diào)查記錄（業(yè)戶鑒字、章印）； 各外判合同管理（清潔、綠化、電梯、配電房）； 函件收發(fā)記錄； 物品采購(gòu)記錄（申請(qǐng)）； 垃圾清運(yùn)登記記錄。,5.各類報(bào)告/會(huì)議記錄/來(lái)往文函 周報(bào)告記錄； 月報(bào)告記錄； 年

12、度報(bào)告； 牧業(yè)管理例會(huì)記錄； 與發(fā)展商來(lái)往文函； 與顧問(wèn)公司來(lái)往文函； 與公司總部來(lái)往文函； 公司督察 外來(lái)文函； 其它。,6.工程設(shè)備維修保養(yǎng)資料； 各項(xiàng)工程設(shè)備總冊(cè)（說(shuō)明書(shū)、養(yǎng)護(hù)手冊(cè)、操作流程、承判商資料）； 各項(xiàng)工程設(shè)備檢測(cè)記錄（包括政府規(guī)定檢測(cè)項(xiàng)目，電梯、配電房、避雷針等）。 各項(xiàng)工程設(shè)備保養(yǎng)合同； 各項(xiàng)工程設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃； 各項(xiàng)工程設(shè)備保養(yǎng)記錄/維修記錄； 各項(xiàng)工程設(shè)備運(yùn)行記錄/巡視記錄； 各項(xiàng)工程設(shè)備故障應(yīng)急方案； 故障事件報(bào)告； 設(shè)備（工具）采購(gòu)、入庫(kù)，使用等記錄（倉(cāng)儲(chǔ)管理）。 承判商管理、評(píng)估。 各機(jī)房、設(shè)備管理制度及操作手冊(cè)。,7.保安及停車(chē)場(chǎng)管理 大廈進(jìn)出人員登記； 巡邏記錄

13、； 保安及消防管理制度； 保安培訓(xùn)記錄； 突發(fā)事件應(yīng)急方案； 突發(fā)事件慶急演習(xí)記錄； 監(jiān)控中心設(shè)備操作說(shuō)明； 監(jiān)控中心管理記錄；工作流程，進(jìn)出人員登記，巡邏記錄打印、設(shè)備故障/維修記錄、錄像帶查看記錄、交接班記錄； 突發(fā)事件報(bào)告； 其它控制人員登記記錄；,空置單元巡查記錄； 消防安全巡查記錄； 消防系統(tǒng)故障記錄； 車(chē)庫(kù)管理制度； 業(yè)戶/租（買(mǎi)）用車(chē)位全同； 車(chē)位登記記錄表； 車(chē)輛進(jìn)出記錄； 車(chē)輛收費(fèi)日、月報(bào)表； 首層（臨時(shí)）停車(chē)記錄； 貨運(yùn)車(chē)輛記錄； 出租車(chē)候車(chē)/出車(chē)記錄,人事方面 1.人員招聘 2.薪金與福利 3.人事調(diào)配（晉升、調(diào)動(dòng)、降級(jí)） 4.勞動(dòng)合同 5.員工手冊(cè) 6.員工檔案 7.假

14、期管理,8.崗位職責(zé)、操作規(guī)程 9.辭職與辭退 10.處理勞動(dòng)爭(zhēng)議 11.建立人才庫(kù) 12.建立報(bào)表審批程序 13.工資管理規(guī)定及制作 14.崗位評(píng)估* (內(nèi)容),員工崗位評(píng)估 工作認(rèn)識(shí) 工作責(zé)任感 工作效率 工作品質(zhì) 適應(yīng)感 整體合作性 溝通技巧 語(yǔ)言表達(dá) 文字表達(dá),人際關(guān)系 外貌禮儀 領(lǐng)導(dǎo)能力 分析及決策 工作規(guī)劃 組織協(xié)調(diào) 人事管理 培訓(xùn)技巧 控制監(jiān)督,培訓(xùn)方面 公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 員工手冊(cè) 業(yè)戶手冊(cè)、裝修手冊(cè) 各崗位職責(zé)、操作規(guī)程 其它專業(yè)及技能培訓(xùn) 考核 組織各類比賽活動(dòng),財(cái)務(wù)部的工作內(nèi)容 管理預(yù)算* 管理費(fèi)收繳 成本控制 （公用事業(yè)費(fèi)照明、空調(diào)，外判合同電梯

15、、 人員成本、本所成本） 財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)管理制度。 采購(gòu)、金庫(kù)管理制度。,財(cái)務(wù)預(yù)算科目分類說(shuō)明 一、管理人員工資及福利 1.工資 意指員工基本工資、加班工資 2.福利 意指員工養(yǎng)老金、待業(yè)金、公積金、醫(yī)保金、醫(yī)藥費(fèi)報(bào) 銷(xiāo)、員工個(gè)人綜合險(xiǎn)、年底花紅、獎(jiǎng)金、月底津貼等。 上述費(fèi)用在預(yù)支或報(bào)銷(xiāo)申請(qǐng)時(shí)需注明費(fèi)用用途，而作預(yù) 算進(jìn)可合并為福利項(xiàng)目。,二、公用事業(yè)費(fèi) 1.電費(fèi) 意指公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、照明用電、各類管理用房用電 及基本電費(fèi)（按設(shè)備裝機(jī)容量收?。┑鹊暮馁M(fèi)。 2.水費(fèi) 意指公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、公用洗手間、公共區(qū)域綠化、 清潔用水等的耗費(fèi)。 水費(fèi)中消防水意指物業(yè)消防用水的耗費(fèi) 3.

16、氣費(fèi) 意指物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備用氣的耗費(fèi)。 4.燃油費(fèi) 意指物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備（如空調(diào)機(jī)組、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等）的耗油 費(fèi)用。 5.衛(wèi)星收視費(fèi)用 意指物業(yè)接收衛(wèi)星電視節(jié)目所需支付的收視費(fèi)及申請(qǐng)收視許可證所 可能產(chǎn)生的費(fèi)用。 （注意：即使物業(yè)并無(wú)實(shí)際費(fèi)用發(fā)生，仍需支付基本費(fèi)用）。,三、清潔及滅蟲(chóng) 意指物業(yè)公共區(qū)域清潔費(fèi)用、公共區(qū)域滅蟲(chóng)滅鼠費(fèi)用、 垃圾清運(yùn)費(fèi)、外墻清洗費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、門(mén)前三包費(fèi)及 其它政府部門(mén)收取的環(huán)衛(wèi)及環(huán)保費(fèi)用。,四、維修及保養(yǎng) 意指公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備及士建維修保養(yǎng)費(fèi)用，具體分類 如下所示： 1.電梯意指物業(yè)客梯、消防梯、貨梯、自動(dòng)扶梯等的維修 保養(yǎng)費(fèi)用。 2.給排水系統(tǒng)意指物業(yè)給排水

17、系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、噴水 池/水池、泳池設(shè)備、公共衛(wèi)生設(shè)備、消防噴淋系統(tǒng)、 消火栓等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 3.電器意指物業(yè)公共區(qū)域的高低壓變配電設(shè)備、配電/控 制箱/柜、公共照明燈具、公共區(qū)域開(kāi)關(guān)及插座、航空 障礙燈、泛光照明燈、電纜母線及相關(guān)設(shè)施等的維修保 養(yǎng)費(fèi)用。 4.保安系統(tǒng)意指物業(yè)防盜監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系 統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及可視門(mén)對(duì)講系統(tǒng)等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。,5.停車(chē)場(chǎng)意指地下車(chē)庫(kù)/地面停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及附屬設(shè)施 的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 6.空調(diào)設(shè)置意指空調(diào)制冷主機(jī)、冷卻塔、熱泵機(jī)組、分體 式空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)/箱、 送排風(fēng)機(jī)、空調(diào)管/風(fēng)道及保溫等設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 7.樓

18、宇（土建）意指物業(yè)的玻璃幕墻/外墻/物業(yè)范圍的道 路、建筑小品、公共區(qū)域裝飾、各種門(mén)、窗及小五金等 的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 8.大廈標(biāo)志及標(biāo)牌意指物業(yè)范圍內(nèi)各類標(biāo)志、標(biāo)牌、指示 牌、告示牌、水牌、地面劃線等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 9.衛(wèi)星電視意指物業(yè)衛(wèi)星接收系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)的維修 保養(yǎng)費(fèi)用。,10.消防報(bào)警系統(tǒng)意指物業(yè)消防報(bào)警系統(tǒng)（包括煙感、溫 感等）及應(yīng)急廣播/背景音響的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 11.擦窗機(jī)物業(yè)擦窗機(jī)（如有）的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 12.鍋爐意指物業(yè)鍋爐、熱水器及附屬相關(guān)設(shè)備的維修保 養(yǎng)費(fèi)用。 13.屋宇自控系統(tǒng)（設(shè)備）意指物業(yè)屋宇自控系統(tǒng)、綜合 布線系統(tǒng)、程控交換機(jī)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、水電煤三表遠(yuǎn)

19、 程計(jì)量設(shè)施等的維修保養(yǎng)費(fèi)。 14.各類設(shè)備行政年檢費(fèi)用意指物業(yè)各類公共設(shè)施設(shè)備的 年檢費(fèi)，如電梯、避雷裝置、擦窗機(jī)、高配間的電 試、水箱水質(zhì)化驗(yàn)等等。 15.其它意指任何無(wú)法歸至上述各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)開(kāi)支或 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用或購(gòu)買(mǎi)通用的維修工具的費(fèi)用。,五、大廈保險(xiǎn)意指物業(yè)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)。 六、行政費(fèi)用意指管理處運(yùn)作的行政開(kāi)支費(fèi)用。具體分類如下： 1.辦公家具及設(shè)備意指管理處及其它管理辦公室所用的辦公家具設(shè) 備，如桌椅、電腦等等。如果這些物品單價(jià)超過(guò)RMB2000元，則 在報(bào)表處理時(shí)作為固定資產(chǎn)處理。 2.辦公用品及印刷意指管理處所用的文具、紙張、名片及其印刷、宣 傳文本及其

20、印刷等等。 3.辦公室行政費(fèi)意指員工檔案保管費(fèi)、辦公室裝修費(fèi)（如有）、辦公 室雜項(xiàng)物品（非辦公用品及辦公家具/設(shè)備類）、管理辦公室電話 費(fèi)、員工外出車(chē)費(fèi)、郵遞/快遞費(fèi)、交際費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等等。 4.員工培訓(xùn)意指提供員工各類培訓(xùn)所需費(fèi)用。 5.員工招聘費(fèi)意指招聘員工所需費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、資料查詢費(fèi)等 等。,七、其它 1.節(jié)日布置 意指管理處在一些重要節(jié)日（如圣誕節(jié)、元 量、春節(jié)等等）對(duì)物業(yè)作節(jié)日布置所需的費(fèi)用。 2.園藝保養(yǎng) 意指物業(yè)室外及室內(nèi)綠化的布置、更換及保 養(yǎng)費(fèi)用。 3.制服制作費(fèi) 意指員工工作服的制作費(fèi)用。 4.制服清洗費(fèi) 意指員工工作服的定期清洗費(fèi)用。 5.雜項(xiàng) 任何無(wú)法歸至上述各個(gè)

21、項(xiàng)目的費(fèi)用或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6.稅費(fèi) 意指稅務(wù)部門(mén)對(duì)管理費(fèi)收、利潤(rùn)等所征繳的稅 費(fèi)。 7.固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 意指管理公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)準(zhǔn) 則，對(duì)為管理某個(gè)物業(yè)而購(gòu)買(mǎi)的單價(jià)超過(guò)RMB 2000元 的資產(chǎn)所計(jì)提的折舊費(fèi)。,8.啟動(dòng)費(fèi)用分?jǐn)?意指在有管理收入之前（一般指大廈入 伙日前三個(gè)月），由于籌建管理處并開(kāi)展管理工作的需 要，由發(fā)展商按啟動(dòng)預(yù)算一次撥付的費(fèi)用。該費(fèi)用應(yīng)在 適當(dāng)時(shí)候（如管理帳戶有盈余）分期攤還給發(fā)展商。 9.管理經(jīng)理酬金 管理公司的酬金 如果某一個(gè)綜合物業(yè)的各部分功能區(qū)（如辦公區(qū)域、住 宅區(qū)域、商場(chǎng)區(qū)域、停車(chē)場(chǎng)區(qū)域、會(huì)所）的管理收支需 單獨(dú)列支，則每一個(gè)部分的預(yù)算制定、費(fèi)用拆分、財(cái)務(wù) 報(bào)表制作及財(cái)務(wù)分析等均可按上述內(nèi)容分別列支開(kāi)支及 收入。,,,