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1、房 地 產 投資分析,房地產投資分析的內容簡介,系統(tǒng)地介紹了房地產投資分析的基本原理和方法，闡述中列舉了大量的例題和案例，有助于學生理解和記憶。,第一節(jié) 房地產與房地產市場,一、房地產及其特征 （一）房地產的含義 房地產“real estate”或 “real property” 即不動產,房產和地產的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財產的合稱。包括建筑在土地上的各種房屋。一切為經人類勞動投入開發(fā)的土地和經過開發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關的權益。,不動產一般指土地及其定著物，所以廣義的不動產含義不僅包括房地產，也常常包括不能移動或移動后損失經濟價值的財
2、產；狹義的不動產主要是指房產和地產。,（二）房地產的特性,不可移動性 相對耐久性 價格高昂 房地產商品之間具有相關性 房地產的開發(fā)使用具有外部性,二、房地產市場,（一）房地產市場的特征 1.完全競爭市場的條件 （1）價格既定 （2）產品同質 （3）要素自由 （4）信息充分,2.房地產市場的特征,（1）市場組織復雜 （2）產品差異性大 （3）市場具有區(qū)域性 （4）價格具有不確定性 （5）房地產市場是不完全競爭市場,（二）不完全競爭條件下的房地產價格,1.基本概念和術語 （1）交易價格 最近一次房地產交易的價格 （2）最可能銷售價格 對未來交易中成交價格的一種可能性的估計 （3）市場價值
3、 當一筆房地產在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中的最可能價格。 （4）投資價值 預期的未來收益的價值,2.需求與房地產價格,需求是消費者在各種可能的價格下，對某種產品愿意并且能夠購買的數(shù)量。 需求由欲望(wants)的動機產生，但如果沒有購買力，就形不成需求。 一般地，需求量與產品價格呈反方向變動。這種價量關系可以用需求表或需求曲線來表示。 產品自身價格的變化引起需求量沿原需求曲線運動；而其他因素變化將導致需求的變化，表現(xiàn)為原需求曲線移動為新的需求曲線。,,某地域住宅需求表,某地域住宅需求曲線,,,,,,,,950,1000,1050,1100,1150,1
4、2 3 4 5 6 7 8 9,P,Q,需求的移動與需求量的變化,決定房地產需求曲線的形狀 和位置的其他重要因素：,潛在購置房地產者數(shù)量 從其他資產中可獲得的收益率 消費者偏好,3.房地產的供給,供給就是一定條件下,一定的時期內,在每一個價格水平上生產者最多愿意生產的數(shù)量。 。 一般地，供給量與產品價格呈同方向變動。這種價量關系可以用供給表或供給曲線來表示。 產品自身價格的變化引起供給量沿原供給曲線運動；而其他因素變化將導致供給的變化，表現(xiàn)為原供給曲線移動為新的供給曲線。 房地產供給短期內缺乏彈性。,沿著供給曲線的運動和供給曲線的移動,三、我國房地產發(fā)展的歷史、
5、 現(xiàn)狀及特點分析,（一）建國以來，房地產業(yè)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀 1.19491956年 解放前中國的一些大城市，房地產業(yè)還是有一定發(fā)展的。 2.19571980年 我國的國民經濟全部納入計劃經濟軌道，房地產的經營活動已全部消失。 3. 1981目前 我國房地產業(yè)從恢復到快速發(fā)展時期。,簡要回顧,地產市場 房產市場,（二）房地產經濟發(fā)展的特色,1.投資方式由單一的國家投入轉為國家、企業(yè)和個人三個方面。 （1）私人建房 （2）開發(fā)商建房 （3）“安居房”和“經濟適用房” （4）合作建房,,2. 土地產權與房屋產權相分離 商業(yè)性的房地產開發(fā) 住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年 “安居房”
6、和經濟適用房“的開發(fā) 土地以無償劃撥形式取得，使用是無限期的 合作建房 舊城改造,,3.住宅從福利型向貨幣化和社會化分配轉軌 4.房地產開發(fā)的統(tǒng)一規(guī)劃與成片開發(fā) 5. 地產（土地）市場比較滯后 (1) 地產市場的發(fā)育相對國民經濟發(fā)展的要 求而顯得滯后 (2) 相對于住宅（房產）市場而顯得滯后,第二節(jié) 房地產投資概述,一、 房地產投資的概念及內涵 投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經濟活動。 在房地產投資分析中，我們使用的投資
7、概念是狹義的。,房地產投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。 房地產投資所涉及的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。這里的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 房地產投資是投資者為獲得貨幣未來不確定的增值，以多種方式預先墊付一定量的貨幣、實物與無形資產，進行開發(fā)、經營房地產業(yè)的行為。 目的：犧牲即期的、確定性的購買力，以獲得未來的經濟利潤(或某種利益)。,（一） 房地產投資的產生條件 房屋和土地進入市場是進行房地產投資的前提條件。 工業(yè)化和城市化是房地產投資發(fā)展的主要推動力。 經濟發(fā)展為房地產投資提供經
8、濟基礎。 （二）房地產投資的類型 1從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。 1）直接投資 房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。,（1）房地產開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，然后將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過轉讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。 房地產開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也比
9、較豐厚。房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。,（2）房地產置業(yè)投資 房地產置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉售收益的一種投資活動。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手貨。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。,2）間接投資 房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。具體投資形式
10、包括：購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等。,2從房地產投資的用途來說，房地產投資可分為地產投資、住宅房地產投資、商業(yè)房地產投資、工業(yè)房地產投資等。 1）地產投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經營來獲取投資收益。 2）住宅房地產投資 住宅房地產分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營。,3）商業(yè)房地產投資 這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等，這類房地產主要以出租經營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重
11、要，它是防范投資風險的主要手段。 4）工業(yè)房地產投資 我國目前工業(yè)房地產投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。,3從房地產投資經營方式來說，房地產投資分為出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。 1）出售型房地產項目投資 這類房地產項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 2）出租型房地產項目 這類房地產項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。,3）混合型房地產項目 這類房地產項目以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回
12、收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。,二、房地產投資的構成,包括兩方面含義： 房地產投資主體的構成 房地產投資的資金構成,（一）投資主體構成,國家 企業(yè) 個人,（二）投資資金構成,企業(yè)自有資金 信貸資金 集資 利用外資 財政資金 預售收入 承包商帶資承包,三、房地產投資的特征,（一）前期工作非常重要 （二）增值與保值 （三）替換性 （四）非同質性 （五）金融的作用強,四、影響房地產投資的經濟因素,（一）宏觀經濟因素 1.貨幣方面 *利率的高低對房地產投資與開發(fā)影響重大 2.財政方面 *進行基礎設施建設與稅率調整,（二）區(qū)域經濟方面的因素,1.區(qū)域產業(yè)的性質 2.區(qū)域產業(yè)的多樣性
13、 3.運輸系統(tǒng)與資源,五、房地產投資周期 房地產投資開發(fā)項目發(fā)展周期劃分為投資前期、投資實施期、營銷期或經營期,（一）投資前期 投資機會研究 投資項目建議 投資項目可行性分析 投資項目評估與投資決策,（二）投資實施期,項目設計施工任務的承發(fā)包 項目控制 進度控制、投資控制、質量控制、合同控制 項目財務管理 項目的交工驗收 （三）項目的營銷或經營階段 項目性質、用途不同,這一階段的內容差異較大。,第三節(jié) 房地產投資分析概論,一、為什么要進行房地產投資分析 *房地產投資具有高收益與高風險并存的特性。 *房地產投資分析能為投資者提供科學的調查 數(shù)據(jù)和投資策略。,二、房地產投資分析的特征,（一）客觀性 客觀性是房地產投資分析的基本屬性 （二）策劃性 策劃性是房地產投資分析的重要目的 （三）全面性 全面性是房地產投資分析與房地產估價 或項目評估的主要區(qū)別 （四）責任性 分析者要對分析的技術數(shù)據(jù)和技術手段負責,三、房地產投資分析的任務,為投資者指示投資方向 為投資者提供運作方式 為投資者預計投資收益 為投資者分析風險及提供避險方法,四、房地產投資分析的架構,房地產投資環(huán)境分析 房地產投資市場分析 房地產投資估算及資金籌措 房地產投資財務分析 房地產投資國民經濟分析 房地產投資不確定性分析 房地產投資社會分析 房地產投資方案的比選 房地產投資風險分析,
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