《《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷（7頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
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年湖南省房地產(chǎn)估價師考前培訓班
《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷
一、問答題 (共題，每題分)
(一)公司于年通過招標方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國有土地使用權(quán)，年月開始施工、預計竣工時間為年月。工程于年月因資金原因停建。建筑物為高層建筑，共層，第～層為裙樓，用途為商業(yè)用房，層為塔樓，用途為辦公用房，該建筑停工時主體己達層，年月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評估事務所對該綜合樓進行評估，核定其現(xiàn)狀價值，為合作提供依據(jù)。
請說出()評估該
2、綜合樓的技術(shù)路線；
()應搜集、審核哪些資料?
(二)相鄰房地產(chǎn)合并，其價值往往會升高，各自的增值額應如何分配?
(三)開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價。該出讓地塊規(guī)定用途為高級賓館、酒店、高級公寓。為獲得該地塊，作為代理開發(fā)商投標的估價人員，你認為應采用何種估價方法，要做哪些具體工作?
二、單項選擇題 (共大題，小題，每大題分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內(nèi)。)
(一)某市政府需要征用一塊土地建一個商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農(nóng)用地，根據(jù)估價人員實地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬
3、設(shè)施。商服中心于年月開工，現(xiàn)正在建設(shè)當中，估計年月完成。
()征地補償費應按( )用途予以計算。
．農(nóng)用地 ．商業(yè)用地
．工業(yè)用地 ．當?shù)卣贫ǖ臉藴?
（)要估價屆時的售價，估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應選擇( )。
．估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為年月。
．估價對象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場情況為年月。
．估價對象的狀況為年月，房地產(chǎn)市場情況為年月。
．估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為年月。
(二)甲公司于年通過劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設(shè)一棟辦公樓。年底公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至年底。年底甲公司由于資金緊張將此房地產(chǎn)到銀行
4、抵押貸款。貸款期限兩年。
()此房地產(chǎn)的抵押價格為( )。
．建筑物價格加土地的現(xiàn)時價格
．土地的現(xiàn)時價格加建筑物的現(xiàn)值扣除應交納的土地出讓金
．建筑物的價值
．等于房地產(chǎn)重置價減去建筑物的折舊費
()此房地產(chǎn)的建筑物價值( )。
．等于重置價減去可修復部分的修復費用
．等于重置價減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟上的折舊
．等于重置價減去耐用年限計算的折舊額
．等于重置價減去根據(jù)建筑物的建成時間、維護保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊
狀況，最后確定折舊額。
()出租租約限制對評估的抵押價格的影響為( )。
．無影響 . 對象的價格
．
5、估價對象的價格 ．影響
三、指錯題 (下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告中存在多處錯誤，請指明其中的處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面的空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處的不計分。每指明一處錯誤得分，本題全對的得分)
某居住房地產(chǎn)估價報告
封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設(shè)和限制條件(略)
某居住房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托方：田
二、估價方： 房地產(chǎn)評估有限責任公司
三、估價對象：田 擁有的 市五四西路號——號住宅(包括生地)
四、估價目的：房地產(chǎn)抵押貸款
五、估價時點：年月日
六
6、、估價依據(jù)：(略)
七、估價原則：(略)
八、采用的估價方法
本估價采用比較法、成本法綜合評估。
九、估價結(jié)果：年月日估價對象評估值為人民幣元，大寫：肆拾伍萬元整。
十、估價人員：(略)
十一、應用時效：本評估報告使用期為三年。
房地產(chǎn)估價有限責任公司
年月日
某居住房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析
估價對象位于住宅小區(qū)，建筑物為七層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于年，為歐式建筑，外形典雅，色彩明麗，建筑質(zhì)量完好，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及個人車庫，樓內(nèi)設(shè)有電梯。估價對象－－號是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于首層，室內(nèi)錯層
7、結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積． 平方米。樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室內(nèi)均為立線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中，客廳全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書架，客廳與南陽臺間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為立線雕花玻璃門)，并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長窗；過廳全瓷地磚鋪面，立線雕花玻璃吊頂，并設(shè)有壁柜，大客廳與過廳間設(shè)有立線雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥室木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽臺鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯斜頂以立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳，獨立廚房，并設(shè)兩個封閉北陽臺(一大一小)，一衛(wèi)生間。其中，客廳全瓷地磚鋪面
8、，北側(cè)設(shè)有立線雕花推拉門通往北陽臺，東側(cè)設(shè)有立線雕花通往臥室；兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)普通防盜門，并設(shè)有單元對講系統(tǒng)。被評估對象于年初投入使用，并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。
二、區(qū)域因素分析：
估價對象位于 市五四西路號——號。其所在的建筑群為年底新建的 住宅小區(qū)，門前有路、路、路、路、路等公交車經(jīng)過，交通便利。小區(qū)與 市競秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距 市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 時代商廈、人民廣場、市政府等均不遠。小區(qū)附近商業(yè)、服務業(yè)也較為繁華，這些都為居民 購物、餐飲、休閑、娛樂等提供了便利。
9、三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用：根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用比較法、假設(shè)開發(fā)法分別進行估價。
六、估價測算過程
．比較法
將估價對象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實例加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似實例的已知價格加以修正，得出最可能實現(xiàn)的合理價格。
()比較實例確定
比較實例
坐落在 市五四西路號的－－號房產(chǎn)，建于年．為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主金 。實例是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第四層，室內(nèi)錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積 平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下
10、一室一廳，獨立廚房．并設(shè)兩個封閉北陽臺(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，熱水。室內(nèi)一般抹灰。－號車庫建筑面積平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。
比較實例
坐落在市五四西路號的－－號房產(chǎn)建于年，為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主張 。實例是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)三層錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺；二層為一室一廳、設(shè)有一封閉南陽臺、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房；三層兩室 一廳、一北陽臺、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，熱水。室內(nèi)高檔裝修：客廳輕鋼
11、龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有實木地板，墻壁乳膠漆裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺地面均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽臺間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實木板鋪面；室內(nèi)門為實木門。樓下附有 平方米車庫一個。樓上附有 平方米室外陽臺一個。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。
比較實例
坐落在 市五四西路號的——號房產(chǎn)建于年，為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主 王 。實例是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第三層，室內(nèi)錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積．平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺，
12、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨立廚房，并設(shè)一封閉北陽臺，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，熱水。估價對象室內(nèi)裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與大客廳相連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面鋪設(shè)高檔大理石方磚．木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高檔壁紙，南陽臺全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺與南陽臺裝飾相同，樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)
13、為私有房產(chǎn)。
考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價對象相同，可比實例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功 能、交易日期與估價對象接近，四者具有較強的相同性和可比性，故選此三案例作為比較案 例。詳見表一：
表一
案例項目比較實例（金）比較實例（張）比較實例（王）評估標的物（田）
、交易日期
、建造日期
、地段等級二類二級二類一級二類二級二類二級
、結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混
、用途住宅住宅住宅住宅
、保養(yǎng)好好好好
、交通便利便利便利便利
、所在層數(shù)第四層第五層第三層第三層
、建筑面積
、單價元元元
()估價計算：
①交易情況修正：
評估標的物與比較實例、、的交易形式相同，無需
14、進行修正?？杀葘嵗慕灰浊闆r修正率如下：
實例＝／ 實例／ 實例＝
②交易日期修正：
年月至年月，市各商業(yè)用房價格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲，
故各宗可比實例的交易日期修正率如下：
實例＝ (十％)／／
實例＝ (十％)／
實例＝ (十％)／
①區(qū)域因素修正；
實例、位于 市五四路號佳輝小區(qū)，位于 市五四路號競秀小區(qū)，故各宗可比實例的區(qū)域因素修正率如下：
實例／ 實例 實例／
①個別因素修正：
實例、、物業(yè)管理相同，建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似，所處層數(shù)及內(nèi)部裝飾各異，故各宗可比實例的個別因素修正率如下：
實例／ 實例／ 實例
(
15、)價格計算：
根據(jù)上述各項修正，列表如下：
表二
比較實例交易價格交易情況修 正交易日期修 正區(qū)域因素修 正個別因素修 正比準價格
元
元
元
利用直接比較法公式：
交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個別因素
修 正 修 正 修 正 修 正
估價對象房地產(chǎn)的價格 （ ） （ ） （ ） ( )
＝可比實例交易價格
利用簡單算術(shù)平均法求評估標的物的房地產(chǎn)單價為：
(十十) ＝ (元／平方米)
用比較法測算得出評估標的房地產(chǎn)的總價值為：
＝(元)
．成本法
16、估價測算過程：
該房產(chǎn)年購入價為：元／平方米
平方米(元)
產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項收費： ＝(元)
利息：() ．％＝(元)
投入裝修：元
扣除一年折舊：％＝(元)
十(—)＝(元)
根據(jù)成本法得出評估標的房地產(chǎn)的價值為：元。
七、評估結(jié)果：
采用比較法得出的評估標的房地產(chǎn)的價值為元。
采用成本法得出的評估標的房地產(chǎn)的價值為：元。
對以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即： ()＝為此次評估結(jié)果。
故此次評估最后結(jié)果為：元。
房地產(chǎn)評估有限責任公司
年月日
四、指
17、出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 (本題分。不得在試題上改，在答題處指出錯處并改正。錯處不超過個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣分。本題最多扣至零分。)
某住宅開發(fā)項目土地使用年限為年月日至年月日，規(guī)劃建筑面積平方米，預計售價元平方米。該項目于年月日開工，原定工期個月，建筑費為元／平方米，管理費為建筑費的％，建筑費與相應管理費投入時間為：開工后前兩個季度分別為％，后兩個季度分別為％。假定在每個季度中間投入，年利率％，銷售稅率和銷售費用分別為售價的％和％，二季度結(jié)束時開發(fā)商擬將項目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項目年月日的價格。
采用假設(shè)開發(fā)法
18、估價。預計項目在完工時全部售出，投資利潤率?。?，季度利率為 ％。該項目在年月日的價格為，估算如下：
()計算開發(fā)完成后的價值
／(十％)(萬元)
()計算建筑費
％／(十％)％／(十％)
＝
＝(萬元)
()計算管理費
％／(十％)(萬元)
()計算銷售稅費
(％十％)／（％）(萬元)
()計算利潤
()％＝（萬元)
()計算項目價格
＝開發(fā)完成后的價值—建筑費—管理費—銷售稅費—利潤
＝
＝(萬元)
房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷
參考答案
一、問答題
(一)（）①成本法：土地的重新購置成本，建筑物已完
19、成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關(guān)稅費等。
②假設(shè)開發(fā)法；通過比較法等方法預測續(xù)建完成后的房地價值，扣除尚需投入的建造成本、專業(yè)費用、利息、利潤等。
() ①《國有土地使用權(quán)證》。
②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
④《土地使用權(quán)出讓合同》及交納土地使用權(quán)出讓金憑證。
⑤《施工許可證》。
⑥施工圖紙、施工圖預算、施工合同。
⑦已完工部分的工程質(zhì)量狀況證明和已完成工程量證明。
(二)增值額分配有三種方法：．以合并前各自的單價為基礎(chǔ)進行分配；．以合并前各自的面積為基礎(chǔ)進行分配；．以合并前
20、各自總價值為基礎(chǔ)進行分配。三種方法的計算結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值可得出增值分配率，其中第一種方法的計算結(jié)果應占較大的權(quán)重比例。
(三)首先對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次， 通過對市場情況調(diào)查，對當?shù)馗呒壻e館、酒店、高級公寓的供求趨勢進行預測，進而對投資 項目做出決策。然后，利用假設(shè)開發(fā)法確定估價對象地塊的投標報價。
二、選擇題
(一)() ()
(二)() () ()
三、指錯題
（）估價對象描述過于簡單。
() 無估價作業(yè)日期。
() 沒有土地使用權(quán)年限。
() 無價值定義。
() 估價結(jié)果
21、應為人民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。
() 估價報告應用的有效期不應為三年。估價報告應用的有效期自完成估價報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價報告應用的有效期一般不超過半年(見《房地產(chǎn)估價規(guī)范》)。
{} 無交易情況介紹。見表一。
() 交易日期修正錯：
實例＝(十％)／ ＝ ／
實例＝(十％)／ ＝ ／
實例＝(十.％)／ ＝ ／
() 區(qū)域因素修正錯，實例應為／。
()個別因素修正錯，實例應為／，為／，為／。
()個別因素修正時，可比實例修正系數(shù)過高。見估價技術(shù)報告六、．()每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過％，綜合調(diào)整不得超過％(見《房地產(chǎn)估價規(guī)范》)。
()直接比較法公式錯，交易情況修正應為／( )。
()成本法技術(shù)路線錯誤。見估價技術(shù)報告六、。
()估價單位名稱前后不一致。
四、改錯題
()計算管理費錯，應為％＝(萬元)
()計算銷售稅費錯．應為．(％＋％)＝(萬元)
()計算利潤錯，應為()％＝(萬元)
城市房屋拆遷估價指導意見
《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷
