《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)

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1、一 .房 地 產(chǎn) 的 概 念二 .房 地 產(chǎn) 的 種 類三 .房 地 產(chǎn) 的 特 征四 .房 地 產(chǎn) 投 資 的 形 式五 .房 地 產(chǎn) 投 資 的 利 弊六 .房 地 產(chǎn) 投 資 的 風(fēng) 險 1 房 地 產(chǎn) 是 房 屋 財 產(chǎn) 和 土 地 財 產(chǎn) 的總 稱 。 地 產(chǎn) 可 視 為 實 物 、 權(quán) 益 和 區(qū) 位三 者 的 結(jié) 合 。 要 隨 時 注 意 從 房 地 產(chǎn) 的 實 物 、 權(quán)益 和 區(qū) 位 三 個 方 面 去 把 握 房 地 產(chǎn) 。 2 實 物 是 房 地 產(chǎn) 中 看 得 見 、 摸 得 著 的部 分 。 從 實 物 角 度 上 看 ， 房 地 產(chǎn) 有 三 種存 在 的 形 態(tài)

2、： （ 1） 土 地 （ 2） 建 筑 物 （ 3） 房 地 3 權(quán) 益 是 房 地 產(chǎn) 中 無 形 的 、 不 可 觸 摸 的 部分 。 房 地 產(chǎn) 可 抽 象 地 視 為 由 多 種 權(quán) 利 構(gòu) 成 的權(quán) 利 束 ， 而 完 整 的 權(quán) 利 束 為 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 。 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 的 基 本 權(quán) 利 有 ： 占 有 權(quán) 、 使用 權(quán) 、 收 益 權(quán) 、 處 分 權(quán) ； 由 這 些 基 本 權(quán) 利 還可 派 生 出 其 它 權(quán) 利 ， 如 ： 典 權(quán) 、 抵 押 權(quán) 、 地役 權(quán) 等 。 4 區(qū) 位 是 指 房 地 產(chǎn) 的 空 間 方 位 ， 除了 房 地 產(chǎn) 的 地 理 坐 標(biāo)

3、 位 置 外 ， 還 包 括房 地 產(chǎn) 與 其 它 地 方 往 來 的 便 捷 性 、 周圍 環(huán) 境 、 在 城 市 中 的 地 位 等 。 5 按 開 發(fā) 程 度 劃 分 土 地 房 地 產(chǎn) 在 建 工 程 建 成 后 的 物 業(yè) 6 (1) 按 土 地 的 權(quán) 屬 劃 分 國 有 土 地 集 體 土 地(2) 按 土 地 的 開 發(fā) 程 度 劃 分 生 地 毛 地 熟 地 7 在 建 工 程 是 指 已 經(jīng) 開 始 工 程 建 設(shè)但 尚 未 竣 工 投 入 使 用 的 房 地 產(chǎn) ， 是 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 過 程 中 的 一 種 中 間 形 態(tài) 。 8 按 照 建 筑 物 的 用 途 劃

4、分 居 住 物 業(yè) 商 業(yè) 物 業(yè) 工 業(yè) 物 業(yè) 特 殊 物 業(yè) 9 1.不 可 移 動 性 2.獨 一 無 二 性3.壽 命 長 久 性 4.數(shù) 量 有 限 性5.用 途 多 樣 性 6.相 互 影 響 性 7.易 受 限 制 性 8.保 值 增 值 性9.價 值 高 大 性 10.難 以 變 現(xiàn) 性 10 開 發(fā) 投 資 直 接 投 資 置 業(yè) 投 資 間 接 投 資 要 注 意 開 發(fā) 投 資 與 置 業(yè) 投 資 的 區(qū)別 及 各 自 的 特 點 11 1.相 對 較 高 的 收 益 水 平 （ 注 意 財 務(wù) 杠 桿 運 用 的 條 件 ） 2.能 夠 得 到 稅 收 方 面 的 好

5、 處 （ 正 確 理 解 其 涵 義 ）3.易 于 獲 得 金 融 機 構(gòu) 的 支 持4.能 夠 抵 御 通 貨 膨 脹 的 影 響5.能 提 高 投 資 者 的 資 信 等 級6.投 資 數(shù) 額 巨 大 7. 變 現(xiàn) 性 差8.投 資 回 收 期 較 長9.需 要 專 門 的 知 識 和 經(jīng) 驗 12 1.系 統(tǒng) 風(fēng) 險(1) 通 貨 膨 脹 風(fēng) 險 (2) 市 場 供 求 風(fēng) 險(3) 周 期 風(fēng) 險 (4) 變 現(xiàn) 風(fēng) 險(5) 利 率 風(fēng) 險 (6) 政 策 風(fēng) 險(7) 政 治 風(fēng) 險 (8) 或 然 損 失 風(fēng) 險 13 (1) 收 益 現(xiàn) 金 流 風(fēng) 險(2) 未 來 經(jīng) 營 費

6、 用 風(fēng) 險(3) 資 本 風(fēng) 險(4) 比 較 風(fēng) 險(5) 時 間 風(fēng) 險(6) 持 有 期 風(fēng) 險 14 (1)確 定 合 理 的 投 資 受 益 水 平(2)盡 可 能 規(guī) 避 、 控 制 或 轉(zhuǎn) 移 風(fēng) 險 風(fēng) 險 管 理 包 括 風(fēng) 險 的 辨 識 、 評 估 、 轉(zhuǎn) 移 和 控 制 。 15 一 . 房 地 產(chǎn) 投 資 現(xiàn) 金 流 量 及 構(gòu) 成二 . 資 金 的 時 間 價 值 及 計 算 公 式三 . 房 地 產(chǎn) 投 資 經(jīng) 濟 效 果 評 價 指 標(biāo) 16 1.房 地 產(chǎn) 投 資 現(xiàn) 金 流 量 及 構(gòu) 成(1) 房 地 產(chǎn) 投 資 中 的 現(xiàn) 金 流 量 (2) 房 地

7、產(chǎn) 投 資 中 現(xiàn) 金 流 量 的 構(gòu) 成 投 資 、 成 本 經(jīng) 營 收 入 利 潤 、 稅 金 17 （ 1） 房 地 產(chǎn) 項 目 中 投 資 與 成 本 的 特 點（ 2） 開 發(fā) 項 目 總 投 資（ 3） 開 發(fā) 成 本（ 4） 經(jīng) 營 成 本（ 5） 期 間 費 用 18 （ 1） 經(jīng) 營 收 入 銷 售 收 入 、 出 租 收 入 、 自 營 收 入 。（ 2） 利 潤 經(jīng) 營 利 潤 、 稅 前 利 潤 、 稅 后 利 潤 、 可 分 配 利 潤 。（ 3） 稅 金 銷 售 稅 金 （ 兩 稅 一 費 ： 營 業(yè) 稅 、 城 市 維 護 建 設(shè) 稅 、 教 育 費 附 加 ）

8、、 土 地 使 用 稅 和 房 產(chǎn) 稅 、 企 業(yè) 所 得 稅 。 19 1.利 息 與 利 率（ 1） 利 息 與 利 率 （ 基 礎(chǔ) 利 率 的 決 定 因 素 ）（ 2） 單 利 與 復(fù) 利（ 3） 名 義 利 率 、 期 利 率 、 實 際 利 率1)(1)( mir mii 期 利 率（實 際 利 率 ）一 年 中 的 計 息 次 數(shù) （）名 義 利 率 （）期 利 率 （ 20 （ 1） 現(xiàn) 值 與 終 值 的 關(guān) 系（ 2） 現(xiàn) 值 與 年 金 的 關(guān) 系（ 3） 終 值 與 年 金 的 關(guān) 系 niFPFiFP n ,/1 niAPAii iAP nn ,/)1( 11 niA

9、FAiiAF n ,/11 21 要 會 畫 現(xiàn) 金 流 量 圖 ， 重 點 掌 握 ：例 4 5 例 4 6會 用 計 算 器 進 行 計 算 22 先 求 出 組 合 貸 款 月 綜 合 利 率 ： 再 根 據(jù) 公 式 求 出 組 合 貸 款 的 月 還 款 額 ：0045476.012%6.6211112%2.42110 i 10.1711 1)0045476.01( )0045476.01(0045476.01021 1)1( )1( 180 1804 n ni iiPA 23 貸 款 額 為 ： 4000 120 70 336000按 月 等 額 還 款 ， 每 月 應(yīng) 還 ：第 五

10、 年 末 的 貸 款 余 額 數(shù) 為 ：提 前 還 8萬 后 ， 貸 款 余 額 數(shù) 為 ： 175390從 第 6年 開 始 ， 月 等 額 還 款 額 為 ： 36.28351)005.01( )005.01(005.0336000 180 180 A 255390)005.01(005.0 1)005.01(36.2835 6018060180 19.19471)005.01( )005.01(005.0175390 120 120 A 24 1.房 地 產(chǎn) 投 資 經(jīng) 濟 效 果 的 表 現(xiàn) 形 式（ 1） 開 發(fā) 投 資 開 發(fā) 投 資 的 經(jīng) 濟 效 果 主 要 表 現(xiàn) 為 銷 售

11、 收 入 。經(jīng) 濟 效 果 的 大 小 則 用 開 發(fā) 利 潤 、 成 本 利 潤 率 、 投資 收 益 率 等 指 標(biāo) 來 衡 量 。（ 2） 置 業(yè) 投 資 置 業(yè) 投 資 的 經(jīng) 濟 效 果 主 要 表 現(xiàn) 為 租 金 、 物 業(yè)增 值 、 減 少 納 稅 、 權(quán) 益 增 加 這 四 個 方 面 。 25 投 資 回 收 房 地 產(chǎn) 投 資 收 益 投 資 回 報 （ 1） 投 資 回 收（ 2） 投 資 回 報 26 收 益 率 是 投 資 項 目 在 某 一 計 算 周期 內(nèi) 的 連 續(xù) 的 收 益 能 力 。 收 益 率 的 形 式 ： （ 1） 折 現(xiàn) 率 （ 2） 內(nèi) 部 收

12、益 率 （ 3） 全 投 資 收 益 率 （ 4） 自 有 資 金 收 益 率 27 一 .房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 主 要 程 序二 .土 地 使 用 權(quán) 的 獲 取三 .城 市 規(guī) 劃 對 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 影 響四 .政 府 對 房 地 產(chǎn) 市 場 的 干 預(yù) 28 一 般 包 括 四 個 階 段 、 8個 步 驟 ： 投 資 機 會 尋 找 投 資 機 會 選 擇 與 決 策 分 析 投 資 機 會 篩 選 可 行 性 研 究 獲 取 土 地 使 用 權(quán) 前 期 工 作 規(guī) 劃 設(shè) 計 與 方 案 報 批 簽 署 有 關(guān) 合 作 協(xié) 議 建 設(shè) 階 段 施 工 建 設(shè) 與 竣 工

13、驗 收 租 售 階 段 市 場 營 銷 與 物 業(yè) 管 理 29 (1) 對 擬 開 發(fā) 項 目 作 進 一 步 分 析(2) 獲 取 土 地 使 用 權(quán)(3) 征 地 、 拆 遷 、 安 置 、 補 償 (4) 規(guī) 劃 設(shè) 計 及 建 設(shè) 方 案 制 定(5) 獲 取 規(guī) 劃 許 可 (6) 施 工 現(xiàn) 場 三 通 一 平(7) 市 政 配 套 設(shè) 施 談 判 與 協(xié) 議(8) 安 排 短 期 和 長 期 信 貸(9) 尋 找 預(yù) 租 （ 售 ） 客 戶(10)對 市 場 作 進 一 步 分 析 ， 確 定 目 標(biāo)(11)對 開 發(fā) 成 本 作 進 一 步 測 算(12)對 承 包 商 的

14、選 擇 提 出 建 議(13)開 發(fā) 項 目 保 險 事 宜 洽 談 30 1.開 發(fā) 商 獲 取 土 地 使 用 權(quán) 的 方 式（ 1） 在 一 級 土 地 市 場 上 獲 取 國 有 土 地 使 用 權(quán) 1） 劃 撥 方 式 2） 出 讓 方 式（ 2） 在 二 級 土 地 市 場 上 購 入 國 有 土 地 使 用 權(quán) 1） 購 入 已 經(jīng) 完 成 開 發(fā) 的 熟 地 。 2） 購 入 一 項 房 地 產(chǎn) ， 拆 除 原 建 筑 物 ， 重 新 開 發(fā) 。 3） 購 入 半 成 品 （ 在 建 工 程 ） ， 繼 續(xù) 開 發(fā) 。（ 3） 合 作 開 發(fā) 31 （ 1） 國 有 土 地 使

15、 用 權(quán) 的 出 讓 出 讓 方 式 ： 拍 賣 、 招 標(biāo) 、 協(xié) 議（ 2） 國 有 土 地 使 用 權(quán) 的 轉(zhuǎn) 讓（ 3） 土 地 使 用 權(quán) 使 用 年 限（ 4） 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金（ 5） 毛 地 價（ 6） 熟 地 價 （ 弄 清 毛 地 價 與 熟 地 價 的 區(qū) 別 ） 32 （ 1） 比 較 適 合 作 為 商 業(yè) 、 辦 公 、 旅 游 、 娛 樂 、 餐 飲 等 類 型 的 開 發(fā) 項 目 。（ 2） 由 于 舊 城 區(qū) 人 口 密 度 及 建 筑 密 度 高 ， 土 地 開 發(fā) 成 本 高 。（ 3） 建 設(shè) 項 目 規(guī) 劃 條 件 較 為 苛 刻 。 3

16、3 （ 1） 比 較 適 合 建 造 高 級 住 宅 和 公 寓（ 2） 土 地 開 發(fā) 成 本 較 低（ 3） 城 市 規(guī) 劃 條 件 限 制 較 少（ 4） 不 完 全 具 備 開 發(fā) 項 目 的 配 套 設(shè) 施（ 5） 綠 地 和 代 征 地 的 攤 派 較 多 34 1.開 發(fā) 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 方 案 中 的 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) (1) 居 住 區(qū) 開 發(fā) 項 目 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) (2) 非 居 住 區(qū) 開 發(fā) 項 目 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 重 點 掌 握 規(guī) 劃 建 設(shè) 用 地 面 積 、 居 住 建 筑 用 地 面 積 、 居 住 建 筑 面 積 、

17、居 住 建 筑 密 度 、 容 積 率 、 建 筑 容 積 率 、 層 數(shù) 、 層 高 等 指 標(biāo) 。 35 (1)土 地 使 用 權(quán) 出 讓 過 程 中 的 規(guī) 劃 管 理 出 讓 城 市 國 有 土 地 使 用 權(quán) 之 前 應(yīng) 當(dāng) 制 定控 制 性 詳 細 規(guī) 劃 。 出 讓 的 地 塊 必 須 具 有 城 市 規(guī) 劃 行 政 主 管部 門 出 具 的 規(guī) 劃 設(shè) 計 條 件 通 知 書 及 其 附圖 。 土 地 使 用 權(quán) 受 讓 方 必 須 持 有 附 具 規(guī) 劃設(shè) 計 條 件 通 知 書 及 其 附 圖 的 土 地 出 讓 合 同 ，方 可 辦 理 “ 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可

18、 證 ” 及 土 地 使 用權(quán) 權(quán) 屬 證 明 。 36 1)開 發(fā) 項 目 選 址 、 定 點 審 批 階 段 。 2)申 請 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 階 段 。 3)規(guī) 劃 設(shè) 計 條 件 審 批 階 段 。 4)設(shè) 計 方 案 審 批 階 段 。 5)核 發(fā) 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 階 段 。 6)竣 工 驗 收 階 段 。 37 1.政 府 制 定 干 預(yù) 房 地 產(chǎn) 市 場 政 策 的 原 則(1)目 標(biāo) 的 確 定 性(2)政 策 的 連 續(xù) 性 與 協(xié) 調(diào) 性(3)政 策 的 針 對 性 和 導(dǎo) 向 性(4)政 策 的 公 平 性 和 效 率 38 宏 觀

19、 調(diào) 整 手 段 主 要 有 ： (1)土 地 供 應(yīng) 計 劃 的 調(diào) 整 (2)城 市 規(guī) 劃 的 指 導(dǎo) (3)地 價 調(diào) 整 (4)房 地 產(chǎn) 稅 收 政 策 (5)金 融 杠 杠 (6)住 房 政 策 (7)租 金 調(diào) 整 39 (1)資 質(zhì) 審 查 對 進 入 市 場 的 主 體 資 格 進 行 規(guī) 范(2)產(chǎn) 權(quán) 登 記 對 市 場 交 易 對 象 進 行 規(guī) 范(3)建 立 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 制 度 對 市 場 交 易 價 格 進 行 規(guī) 范 (4)交 易 程 序 的 規(guī) 范 化 對 市 場 交 易 過 程 進 行 規(guī) 范 40 一 .房 地 產(chǎn) 市 場 的 總 體 結(jié)

20、 構(gòu)二 .房 地 產(chǎn) 市 場 的 分 類三 .房 地 產(chǎn) 市 場 的 特 征 與 功 能四 .房 地 產(chǎn) 市 場 運 行 的 一 般 規(guī) 律 41 征 地 市 場 一 級 土 地 市 場 動 遷 市 場 土 地 投 資 、 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 市 場 交 易 市 場 二 級 土 地 市 場 （ 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 市 場 ） 建 筑 施 工 市 場 一 級 房 產(chǎn) 市 場 房 產(chǎn) 交 易 市 場 二 級 房 產(chǎn) 市 場 42 1.按 地 域 范 圍 劃 分2.按 房 地 產(chǎn) 用 途 和 等 級 劃 分3.按 房 地 產(chǎn) 交 易 形 式 劃 分4.按 房 地 產(chǎn) 購 買 目 的

21、劃 分5.其 他 劃 分 方 式 43 1.房 地 產(chǎn) 市 場 的 特 征(1)分 散 的 地 區(qū) 性 市 場(2)準(zhǔn) 市 場 (3)權(quán) 益 的 轉(zhuǎn) 讓 市 場 (4)專 業(yè) 化 的 市 場(5)易 于 出 現(xiàn) 市 場 的 不 均 衡 和 壟 斷 44 （ 1） 配 置 存 量 房 地 產(chǎn) 資 源 和 利 益（ 2） 顯 示 房 地 產(chǎn) 市 場 需 求 的 變 化（ 3） 指 導(dǎo) 供 給 以 適 應(yīng) 需 求 的 變 化（ 4） 指 導(dǎo) 政 府 制 定 科 學(xué) 的 土 地 供 應(yīng) 計 劃（ 5） 引 導(dǎo) 需 求 適 應(yīng) 供 給 條 件 的 變 化 45 1.房 地 產(chǎn) 使 用 市 場 和 房 地

22、 產(chǎn) 投 資 市 場 兩 個 市 場 有 兩 個 結(jié) 合 點 ： 第 一 ， 房 地 產(chǎn) 使 用 市 場 確 定 的 租 金 水平 資 產(chǎn) 需 求 的 中 心 。 第 二 ， 兩 個 市 場 在 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 部 分 有連 接 。 如 果 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 量 增 加 ， 房 地 產(chǎn) 的供 給 量 也 隨 著 增 加 ， 這 不 僅 會 使 房 地 產(chǎn) 投資 市 場 價 格 下 滑 ， 而 且 也 會 使 房 地 產(chǎn) 使 用市 場 的 租 金 水 平 下 調(diào) 。 46 （ 1） 房 地 產(chǎn) 市 場 的 自 然 周 期（ 2） 房 地 產(chǎn) 市 場 的 投 資 周 期 47 一 .可 行

23、性 研 究 的 含 義 、 目 的 和 作 用二 .可 行 性 研 究 的 工 作 階 段三 .可 行 性 研 究 的 內(nèi) 容四 .房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 投 資 與 收 入 估 算五 .房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 財 務(wù) 評 價六 .房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 評 估 的 不 確 定 性 分 析 48 1.可 行 性 研 究 的 含 義 可 行 性 研 究 是 在 投 資 決 策 前 ， 對 建 設(shè) 項目 進 行 全 面 的 技 術(shù) 經(jīng) 濟 分 析 、 論 證 的 科 學(xué) 方法 。2.可 行 性 研 究 的 目 的 可 行 性 研 究 的 根 本 目 的 是 實 現(xiàn) 項 目 決 策的 科

24、 學(xué) 化 、 民 主 化 ， 減 少 或 避 免 投 資 決 策 的失 誤 ， 提 高 項 目 開 發(fā) 建 設(shè) 的 經(jīng) 濟 、 社 會 和 環(huán)境 效 益 。 49 3.可 行 性 研 究 的 作 用 （ 1） 是 項 目 投 資 決 策 的 依 據(jù) 。 （ 2） 是 籌 集 建 設(shè) 資 金 的 依 據(jù) 。 （ 3） 是 開 發(fā) 商 與 有 關(guān) 合 作 部 門 簽 訂 協(xié) 議 、 合 同 的 依 據(jù) 。 （ 4） 是 編 制 下 一 階 段 規(guī) 劃 設(shè) 計 方 案 的 依 據(jù) 。 50 1.投 資 機 會 研 究 階 段 地 區(qū) 投 資 機 會 研 究 一 般 機 會 研 究 部 門 機 會 研

25、 究機 會 資 源 利 用 機 會 研 究研 究 具 體 項 目 機 會 研 究 該 階 段 投 資 估 算 的 精 度 為 30 ， 研 究 費用 一 般 占 總 投 資 的 0.2 0.8 。 51 2.初 步 可 行 性 研 究 階 段 初 步 可 行 性 研 究 是 在 機 會 研 究 的 基 礎(chǔ) 上 ，進 一 步 對 房 地 產(chǎn) 項 目 建 設(shè) 的 可 能 性 與 效 益 進 行論 證 分 析 。 該 階 段 投 資 估 算 的 精 度 為 20 ， 研 究 費用 一 般 占 總 投 資 的 0.25 1.5 。 52 3. 詳 細 可 行 性 研 究 階 段 詳 細 可 行 性 研

26、 究 是 房 地 產(chǎn) 項 目 投 資 可 行 性研 究 的 主 要 內(nèi) 容 ， 其 特 點 是 周 密 、 詳 細 。 該 階 段 投 資 估 算 的 精 度 為 10 以 內(nèi) 。 對于 小 型 項 目 ， 研 究 費 用 一 般 占 總 投 資 的 1.03.0 ； 對 于 大 型 項 目 ， 研 究 費 用 一 般 占 總 投資 的 0.2 1.0 。 53 4. 項 目 的 評 價 和 決 策 階 段 通 過 詳 細 可 行 性 研 究 后 ， 就 要 對 擬 建 的 房地 產(chǎn) 項 目 進 行 綜 合 評 價 ， 選 定 最 佳 方 案 。 這 一過 程 就 是 評 價 和 決 策 的

27、過 程 。 54 一 般 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 可 行 性 研 究 的 內(nèi) 容 主 要 包括 以 下 方 面 ： 1.項 目 概 況 2.開 發(fā) 項 目 用 地 的 現(xiàn) 狀 調(diào) 查 及 動 遷 安 置 3.市 場 分 析 和 建 設(shè) 規(guī) 模 的 確 定 4.規(guī) 劃 設(shè) 計 方 案 選 擇 5.資 源 供 給 6.環(huán) 境 影 響 和 環(huán) 境 保 護 7.項 目 開 發(fā) 組 織 機 構(gòu) 、 管 理 費 用 8.開 發(fā) 建 設(shè) 計 劃 9.項 目 經(jīng) 濟 及 社 會 效 益 分 析 10.結(jié) 論 及 建 議 55 1.房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 成 本 費 用 構(gòu) 成 （ 1） 土 地 費 用

28、 （ 6） 銷 售 費 用 （ 2） 前 期 工 程 費 （ 7） 財 務(wù) 費 用 （ 3） 房 屋 開 發(fā) 費 （ 8） 其 它 費 用 （ 4） 專 業(yè) 人 員 費 用 （ 9） 不 可 預(yù) 見 費 （ 5） 管 理 費 (10） 稅 費 56 (1)土 地 費 用 的 估 算 單 元 估 算 法 (2)前 期 工 程 費 的 估 算 單 位 指 標(biāo) 法(3)房 屋 開 發(fā) 費 的 估 算 工 程 量 匡 算 法 (4)專 業(yè) 人 員 費 用 的 估 算 概 算 指 標(biāo) 估 算 法(5)管 理 費 的 估 算 類 似 工 程 預(yù) 決 算 估 算 法(6)銷 售 費 用 的 估 算(7)財

29、務(wù) 費 用 的 估 算(8)其 它 費 用 的 估 算(9)不 可 預(yù) 見 費 的 估 算(10) 稅 費 的 估 算 57 (1) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 租 售 方 案 租 售 方 案 一 般 應(yīng) 包 括 以 下 幾 個 方 面 ： 1） 項 目 是 出 租 、 出 售 還 是 租 售 并 舉 ？ 出 租 面 積和 出 售 面 積 的 比 例 。 2） 可 出 租 面 積 、 可 出 售 面 積 和 可 分 攤 面 積 及 各自 在 建 筑 物 中 的 位 置 。 3） 出 租 和 出 售 的 時 間 進 度 安 排 和 各 時 間 段 內(nèi) 租售 面 積 數(shù) 量 的 確 定 。 4）

30、租 金 和 售 價 的 確 定 。 5） 收 款 計 劃 的 確 定 。 58 (2) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 租 售 收 入 的 測 算 在 明 確 了 房 地 產(chǎn) 項 目 租 售 方 案 之 后 ，便 可 以 對 房 地 產(chǎn) 項 目 租 售 收 入 進 行 測 算 。 59 1.財 務(wù) 評 價 的 基 本 概 念 財 務(wù) 評 價 是 根 據(jù) 國 家 現(xiàn) 行 財 稅 制 度 和價 格 體 系 ， 分 析 、 計 算 項 目 直 接 發(fā) 生 的 財務(wù) 效 益 和 財 務(wù) 支 出 ， 編 制 財 務(wù) 報 表 ， 計 算評 價 指 標(biāo) ， 考 察 項 目 的 盈 利 能 力 、 清 償 能力

31、以 及 外 匯 平 衡 等 財 務(wù) 狀 況 ， 據(jù) 以 判 斷 項目 的 財 務(wù) 可 行 性 。 60 (1)反 映 開 發(fā) 項 目 盈 利 能 力 的 指 標(biāo) 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 （ FIRR ） 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 ( FNPV )或 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 比 率 ( FNPVR ) 投 資 回 收 期 （ Pt 或 Pt ） 開 發(fā) 商 成 本 利 潤 率 、 資 本 金 利 潤 率 成 本 收 益 率 、 投 資 收 益 率 61 (2)反 映 開 發(fā) 項 目 清 償 能 力 的 指 標(biāo) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 借 款 償 還 期 資 產(chǎn) 負 債 率 流 動 比 率 速 動 比

32、率 62 在 這 一 部 分 內(nèi) 容 中 ， 要 重 點 掌 握 開 發(fā)商 成 本 利 潤 率 、 凈 現(xiàn) 金 流 量 、 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值和 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 的 計 算 。 計 算 中 要 注 意 幾 個 時 間 段 的 關(guān) 系 ： 開 發(fā) 期 經(jīng) 營 期 準(zhǔn) 備 期 建 造 期 租 售 期 重 點 掌 握 例 5 1、 例 5 2、 例 5 5，會 用 計 算 器 計 算 。 63 1.房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 財 務(wù) 評 價 中 的 主 要 變 量 （ 不 確 定 性 因 素 ）（ 1） 土 地 成 本 （ 6） 容 積 率 及 有 關(guān)（ 2） 建 造 成 本 設(shè) 計 參

33、 數(shù)（ 3） 租 金 或 售 價 （ 7） 貸 款 利 率（ 4） 開 發(fā) 期 （ 8） 空 置 率（ 5） 投 資 收 益 率 64 盈 虧 平 衡 分 析 （ 又 稱 保 本 點 分 析 ） 是分 析 利 潤 為 零 時 項 目 的 成 本 、 售 價 、 或 銷售 率 所 處 的 狀 態(tài) 。 有 時 ， 盈 虧 平 衡 分 析 也用 來 分 析 到 達 目 標(biāo) 收 益 水 平 時 項 目 的 銷 售價 格 或 租 金 、 成 本 、 銷 售 率 或 出 租 率 所 處的 狀 態(tài) 。 65 敏 感 性 分 析 是 房 地 產(chǎn) 項 目 不 確 定 性 分析 中 的 一 種 主 要 方 法 。

34、 敏 感 性 分 析 是 分 析 和 反 映 開 發(fā) 項 目 經(jīng)濟 評 價 指 標(biāo) 對 其 主 要 變 量 （ 不 確 定 性 因 素 ）的 敏 感 程 度 的 一 種 分 析 方 法 。 敏 感 性 分 析 的 目 的 ， 就 是 要 在 眾 多 的不 確 定 性 因 素 中 ， 找 出 對 項 目 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 影響 較 大 的 因 素 ， 并 判 斷 其 對 開 發(fā) 項 目 投 資效 益 的 影 響 程 度 。 66 雖 然 ， 敏 感 性 分 析 可 以 在 眾 多 的 不 確 定 性 因素 中 找 出 對 項 目 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 影 響 較 大 的 因 素 、 并 判斷 其 對 開

35、 發(fā) 項 目 投 資 效 益 的 影 響 程 度 ； 但 敏 感 性分 析 不 能 提 供 項 目 盈 利 變 化 可 能 性 的 大 小 ， 無 法對 開 發(fā) 商 所 承 擔(dān) 的 風(fēng) 險 進 行 定 量 測 算 ， 它 只 能 起定 性 說 明 的 作 用 。 風(fēng) 險 分 析 則 不 同 于 敏 感 性 分 析 ， 它 可 以 根 據(jù)各 變 量 的 概 率 分 布 來 推 求 項 目 在 風(fēng) 險 條 件 下 獲 利的 可 能 性 大 小 。 風(fēng) 險 分 析 主 要 有 兩 種 方 法 ： （ 1） 解 析 法 （ 2） 蒙 特 卡 洛 法 67 一 .項 目 管 理二 .工 程 項 目 的

36、竣 工 驗 收 68 1.項 目 管 理 的 概 念 項 目 管 理 是 為 成 功 的 實 現(xiàn) 項 目 目 標(biāo) 而 進行 的 全 過 程 、 全 方 位 的 計 劃 、 組 織 、 控 制 與協(xié) 調(diào) 。 項 目 管 理 的 目 標(biāo) 就 是 要 尋 求 項 目 成 本 、時 間 、 資 源 和 質(zhì) 量 四 要 素 的 優(yōu) 化 均 衡 控 制 。 69 （ 1） 目 標(biāo) 明 確 （ 2） 項 目 經(jīng) 理 個 人 負 責(zé) 制 （ 3） 充 分 的 授 權(quán) 保 證 系 統(tǒng)3.項 目 管 理 的 基 本 職 能 （ 1） 計 劃 職 能 （ 2） 組 織 職 能 （ 3） 協(xié) 調(diào) 職 能 （ 4） 控

37、 制 職 能 70 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 中 的 項 目 管 理 貫 穿 于 開 發(fā) 過程 的 始 終 ， 其 工 作 內(nèi) 容 涉 及 以 下 方 面 ： (1)開 發(fā) 建 設(shè) 用 地 (2)開 發(fā) 建 設(shè) 的 法 定 手 續(xù) (3)合 同 文 件 的 準(zhǔn) 備 (4)承 包 商 的 選 擇 (5)現(xiàn) 場 監(jiān) 督 (6)施 工 階 段 (7)項 目 竣 工 驗 收 階 段 (8)開 發(fā) 項 目 管 理 隊 伍 的 管 理 71 1. 竣 工 驗 收 的 要 求2. 竣 工 驗 收 的 依 據(jù)3. 竣 工 驗 收 的 工 作 程 序4. 竣 工 結(jié) 算5. 編 制 竣 工 檔 案 72 一 .房 地

38、 產(chǎn) 金 融 與 項 目 融 資 的 概 念二 .房 地 產(chǎn) 項 目 融 資 的 資 金 來 源三 .房 地 產(chǎn) 貸 款四 .金 融 機 構(gòu) 對 項 目 貸 款 的 審 查 內(nèi) 容 73 1.房 地 產(chǎn) 金 融 房 地 產(chǎn) 金 融 是 指 發(fā) 生 在 房 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 中 的貨 幣 資 金 和 貨 幣 信 用 的 融 通 。 房 地 產(chǎn) 金 融 也可 以 說 是 以 房 地 產(chǎn) 為 特 定 對 象 ， 圍 繞 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 、 經(jīng) 營 、 消 費 的 再 生 產(chǎn) 過 程 而 展 開 的 各種 融 資 活 動 。 74 2.房 地 產(chǎn) 項 目 融 資 融 資 是 以 信 用 方 式 調(diào) 節(jié)

39、 資 金 余 缺 的 一 種經(jīng) 濟 活 動 ， 其 基 本 特 征 是 具 有 償 還 性 。 房 地 產(chǎn) 項 目 融 資 是 整 個 社 會 融 資 系 統(tǒng) 中的 一 個 重 要 組 成 部 分 。 房 地 產(chǎn) 項 目 融 資 的 實 質(zhì) 是 充 分 發(fā) 揮 房 地產(chǎn) 的 財 產(chǎn) 功 能 ， 為 房 地 產(chǎn) 投 資 融 通 資 金 ， 以達 到 盡 快 開 發(fā) 、 提 高 投 資 效 益 的 目 的 。 75 股 本 金 （ 自 有 資 金 ） 銀 行 貸 款房 地 產(chǎn) 項 目 發(fā) 行 股 票 融 資 的 資 金 社 會 集 資來 源 （ 對 開 發(fā) 行 債 券發(fā) 投 資 而 言 ） 預(yù) 售

40、 或 預(yù) 租 其 它 融 資 承 包 商 墊 資 承 建 合 作 開 發(fā) 76 1.房 地 產(chǎn) 貸 款 的 分 類（ 1） 按 資 金 使 用 性 質(zhì) ， 分 為 固 定 資 產(chǎn) 投 資 貸 款 和 流 動 資 金 貸 款 。（ 2） 按 貸 款 對 象 ， 分 為 單 位 貸 款 和 個 人 貸 款 。（ 3） 按 貸 款 的 用 途 ， 分 為 購 建 房 貸 款 、 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 貸 款 、 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 貸 款 。（ 4） 按 貸 款 期 限 ， 分 為 短 期 和 長 期 貸 款 。 77 （ 1） 流 動 性 原 則（ 2） 安 全 性 原 則 通 常 遵 循 的 原

41、則 （ 3） 盈 利 性 原 則（ 4） 物 質(zhì) 保 證 原 則（ 5） 按 期 償 還 原 則 貸 款 發(fā) 放 中 掌（ 6） 擇 優(yōu) 扶 持 的 原 則 握 的 原 則（ 7） 先 評 后 貸 原 則 78 貸 款 擔(dān) 保 是 指 為 提 高 貸 款 償 還 的 可 能 性 ，降 低 銀 行 資 金 損 失 的 風(fēng) 險 ， 由 借 款 人 或 第 三人 對 貸 款 本 息 的 償 還 提 供 的 一 種 保 證 。 房 地產(chǎn) 貸 款 擔(dān) 保 通 常 采 用 以 下 三 種 形 式 ： （ 1） 保 證 （ 2） 抵 押 （ 3） 質(zhì) 押 79 房 地 產(chǎn) 抵 押 貸 款 是 指 借 款 人

42、 （ 抵 押人 ） 以 其 合 法 擁 有 的 房 地 產(chǎn) 以 不 轉(zhuǎn) 移 占有 方 式 向 貸 款 人 （ 抵 押 權(quán) 人 ） 提 供 債 務(wù)履 行 擔(dān) 保 的 行 為 。 當(dāng) 債 務(wù) 人 不 履 行 債 務(wù)時 ， 債 權(quán) 人 有 權(quán) 依 法 以 抵 押 的 房 地 產(chǎn) 拍賣 所 得 的 價 款 優(yōu) 先 受 償 。 80 (1) 在 建 工 程 的 抵 押 貸 款 目 前 多 以 在 建 工 程 已 完 工 部 分 連 同 建 筑物 所 處 宗 地 的 土 地 使 用 權(quán) 作 為 抵 押 擔(dān) 保 。(2) 個 人 住 房 抵 押 貸 款 以 個 人 所 購 住 房 作 為 抵 押 擔(dān) 保 。

43、 個 人 住 房 貸 款 包 括 商 業(yè) 性 住 房 抵 押 貸 款和 公 積 金 住 房 抵 押 貸 款 兩 種 類 型 。 81 企 業(yè) 資 信 等 級 項 目 評 估 報 告審 查 內(nèi) 容 貸 款 數(shù) 量 、 期 限 、 利 率 抵 押 或 擔(dān) 保 條 件 82 通 常 情 況 下 ， 金 融 機 構(gòu) 主 要 根 據(jù) 下 列評 價 指 標(biāo) 確 定 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 資 信 等 級 ：(1) 企 業(yè) 素 質(zhì) (2) 資 金 實 力(3) 企 業(yè) 償 債 能 力 (4) 經(jīng) 營 管 理 能 力(5) 獲 利 能 力 (6) 企 業(yè) 信 譽(7) 企 業(yè) 在 貸 款 銀 行 的

44、資 金 流 量(8) 其 它 指 標(biāo) 83 除 對 開 發(fā) 商 進 行 資 信 等 級 評 價 外 ， 金融 機 構(gòu) 還 會 對 開 發(fā) 商 所 開 發(fā) 的 項 目 進 行 詳細 的 審 查 ， 以 確 保 開 發(fā) 商 能 夠 憑 借 項 目 本身 的 正 常 運 作 ， 具 備 充 分 的 還 款 能 力 。 金 融 機 構(gòu) 對 項 目 的 審 查 主 要 包 括 三 個大 的 方 面 ： 即 項 目 基 本 情 況 、 市 場 分 析 結(jié)果 和 財 務(wù) 評 價 指 標(biāo) 。 各 方 面 的 具 體 指 標(biāo) 如表 7 1所 示 。 84 金 融 機 構(gòu) 考 察 完 開 發(fā) 商 的 資 信 狀

45、況 和 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 本 身 之 后 ， 還 要 結(jié) 合 對 企 業(yè) 和項 目 考 察 的 結(jié) 果 ， 綜 合 企 業(yè) 信 用 等 級 、 項 目風(fēng) 險 等 級 、 貸 款 方 式 、 貸 款 期 限 等 因 素 ， 對項 目 貸 款 進 行 綜 合 評 價 。 貸 款 綜 合 評 價 的 主要 工 作 是 計 算 貸 款 綜 合 風(fēng) 險 度 。貸 款 的 綜 合 風(fēng) 險 度 信 用 等 級 系 數(shù) 貸 款 方 式 系 數(shù) 貸 款 期 限 系 數(shù) 項 目 風(fēng) 險 等 級 系 數(shù) 85 一 .房 地 產(chǎn) 銷 售 形 式二 .促 銷 組 合三 .房 地 產(chǎn) 定 價 方 法 與 策 略四

46、 .房 地 產(chǎn) 營 銷 理 念 86 房 地 產(chǎn) 銷 售 過 程 一 般 包 括 三 個 階 段(1) 為 使 潛 在 的 客 戶 了 解 物 業(yè) 狀 況 而 進 行 的 宣 傳 、 溝 通 階 段 。 (引 導(dǎo) 、 溝 通 )(2) 就 有 關(guān) 價 格 或 租 金 及 合 同 條 件 進 行 的 談 判 階 段 。 (談 判 )(3) 雙 方 協(xié) 商 一 致 后 的 簽 約 階 段 。 (簽 約 ) 從 房 地 產(chǎn) 市 場 營 銷 的 具 體 形 式 來 看 ，主 要 分 為 開 發(fā) 商 自 行 銷 售 和 委 托 物 業(yè) 代 理兩 種 。 87 1.促 銷 組 合 的 概 念 促 銷 組

47、合 （ 即 市 場 營 銷 與 溝 通 組 合 ）是 指 企 業(yè) 根 據(jù) 促 銷 的 需 要 ， 對 廣 告 、 銷 售促 進 、 公 關(guān) 宣 傳 與 人 員 推 銷 等 各 種 促 銷 方式 進 行 的 適 當(dāng) 選 擇 和 綜 合 編 配 。 促 銷 組 合 由 五 種 主 要 工 具 組 成 ： （ 1） 廣 告 （ 2） 自 銷 （ 3） 銷 售 促 進 （ 4） 公 關(guān) 與 宣 傳 （ 5） 人 員 推 銷 88 一 般 來 說 ， 房 地 產(chǎn) 商 品 的 促 銷 費 約 占銷 售 收 入 的 2 5 。 對 普 通 住 宅 項 目 促銷 費 可 能 是 2 ， 而 大 型 商 業(yè) 項

48、 目 可 能 要達 到 5 。 89 制 定 促 銷 組 合 需 考 慮 的 因 素 有 ： （ 1） 產(chǎn) 品 類 型 （ 2） 推 動 與 拉 引 策 略 （ 3） 購 買 者 的 準(zhǔn) 備 階 段 （ 4） 公 司 的 市 場 定 位 （ 5） 經(jīng) 濟 前 景 90 1.房 地 產(chǎn) 定 價 方 法 成 本 加 成 定 價 法 (1)成 本 導(dǎo) 向 定 價 目 標(biāo) 定 價 法 認 知 價 值 定 價 法 (2)購 買 者 導(dǎo) 向 定 價 價 值 定 價 法 領(lǐng) 導(dǎo) 定 價 法 (3)競 爭 導(dǎo) 向 定 價 挑 戰(zhàn) 定 價 法 隨 行 就 市 定 價 法 91 （ 1） 價 格 折 扣 與 折

49、讓（ 2） 心 理 定 價（ 3） 差 別 定 價（ 4） 產(chǎn) 品 組 合 定 價 92 房 地 產(chǎn) 商 品 及 房 地 產(chǎn) 市 場 固 有 的 特 性 ， 決 定 了房 地 產(chǎn) 營 銷 有 其 獨 特 的 運 作 方 式 。 正 確 樹 立 房 地 產(chǎn)營 銷 理 念 是 進 行 房 地 產(chǎn) 營 銷 策 劃 的 關(guān) 鍵 前 提 。 房 地產(chǎn) 營 銷 理 念 可 從 以 下 12個 方 面 考 察 ： (1) 區(qū) 域 營 銷 (2) 信 息 營 銷 (3) 競 爭 營 銷 (4) 全 面 營 銷 (5) 全 過 程 營 銷 (6) 全 員 營 銷 (7) 專 業(yè) 營 銷 (8) 服 務(wù) 營 銷

50、(9) 品 牌 營 銷 (10) 文 化 營 銷 (11) 非 價 格 營 銷 (12) 目 標(biāo) 轉(zhuǎn) 移 營 銷 93 一 .物 業(yè) 管 理 的 概 念二 .收 益 性 物 業(yè) 管 理 的 基 本 模 式三 .收 益 性 物 業(yè) 管 理 的 內(nèi) 容 94 物 業(yè) 管 理 是 房 地 產(chǎn) 商 品 的 售 后 服 務(wù) ， 是房 地 產(chǎn) 消 費 環(huán) 節(jié) 上 的 經(jīng) 營 管 理 活 動 。 物 業(yè) 管 理 是 物 業(yè) 管 理 經(jīng) 理 人 受 物 業(yè) 業(yè) 主或 物 業(yè) 使 用 人 的 委 托 ， 依 照 合 同 規(guī) 定 ， 遵 照國 家 法 律 和 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) ， 以 經(jīng) 營 的 方 式 對 物 業(yè)

51、進 行 規(guī) 范 的 管 理 和 維 護 ， 為 物 業(yè) 業(yè) 主 或 物 業(yè)使 用 人 營 造 舒 適 的 工 作 和 生 活 環(huán) 境 ， 提 供 多層 次 、 全 方 位 服 務(wù) 的 一 種 專 業(yè) 化 、 社 會 化 、企 業(yè) 化 、 經(jīng) 營 型 的 管 理 活 動 。 95 這 里 所 說 的 “ 物 業(yè) ” 是 指 已 建 成 投 入 使 用的 各 類 房 屋 及 其 附 屬 設(shè) 備 、 配 套 設(shè) 施 及 相 關(guān)場 地 的 總 稱 。 各 類 物 業(yè) 包 括 商 業(yè) 、 寫 字 樓 、 綜 合 樓 、公 寓 樓 、 住 宅 樓 （ 小 區(qū) ） 、 廠 房 等 建 筑 物 。 物 業(yè) 管

52、 理 按 營 利 性 劃 分 可 分 為 兩 大 類 。一 類 是 非 營 利 性 物 業(yè) 管 理 ； 另 一 類 是 營 利 性物 業(yè) 管 理 ， 包 括 各 種 收 益 性 物 業(yè) 的 管 理 。 96 收 益 性 物 業(yè) 管 理 關(guān) 注 的 重 點 是 租 用 物業(yè) 的 承 租 人 對 其 所 使 用 的 物 業(yè) 感 到 滿 意 ，并 希 望 繼 續(xù) 租 用 該 物 業(yè) 。 所 以 ， 收 益 性 物業(yè) 管 理 的 每 一 部 分 工 作 都 應(yīng) 以 滿 足 當(dāng) 前 承租 人 的 需 要 并 吸 引 未 來 的 新 承 租 人 為 中 心 。因 此 ， 通 常 將 收 益 性 物 業(yè) 管 理 工 作 分 成 以下 幾 個 相 互 聯(lián) 系 和 影 響 的 方 面 ： 97