XXXX0107_沈陽(yáng)_華邑世紀(jì)城_周邊市場(chǎng)分析

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,*,,*,,華邑世紀(jì)城周邊競(jìng)品分析報(bào)告,,,2015.12.24,1,,項(xiàng)目競(jìng)品劃分,主要競(jìng)品選擇原因,學(xué)區(qū)成為項(xiàng)目主要價(jià)值點(diǎn)及賣點(diǎn)，主要分流片區(qū)剛需首置希望能一步到位的購(gòu)房客戶，搶奪客戶資源。,,主要原因：,,1,、項(xiàng)目學(xué)區(qū),,2,、客戶圈層,第一梯隊(duì),,銀億格蘭郡、興隆御府,第二梯隊(duì),,麗晶公館、五礦弘園、新湖國(guó)際、乾景花園、格林木棉花,第三梯隊(duì),,玉祥明居、朗香邸、,,寶郡盛唐雍景,本地塊處三臺(tái)子和丁香湖兩個(gè)版塊的交匯處，臨近項(xiàng)目位置，屬于直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，同時(shí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)較為相似，因此選擇銀億格蘭郡

2、和興隆御府兩個(gè)項(xiàng)目。,,主要原因：,,1,、項(xiàng)目位置,,2,、項(xiàng)目業(yè)態(tài),,3,、客戶圈層,三臺(tái)子版塊麗晶公館、五礦弘園以及即將入市的乾景花園項(xiàng)目從位置上攔截分流項(xiàng)目客戶，是項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。,,主要原因：,,1,、,項(xiàng)目位置,,2,、,項(xiàng)目的業(yè),態(tài),,3,、產(chǎn)品面積段,,4,、房款總價(jià),2,,項(xiàng)目片區(qū)樓市,數(shù)據(jù)來源：新峰數(shù)據(jù),3,,項(xiàng)目片區(qū)價(jià)格,數(shù)據(jù)來源：調(diào)研數(shù)據(jù),4,,項(xiàng)目存量,競(jìng)品,2015,年庫(kù)存量,,,項(xiàng)目名稱,庫(kù)存套數(shù),,（套）,庫(kù)存面積,,（㎡）,銀億格蘭郡,585,43875,五礦弘園,280,24080,寶郡盛唐雍景,84,8316,新湖國(guó)際,360,30240,格林木棉花,

3、520,45240,康華朗香邸,604,51576,玉祥明居,458,39846,麗晶公館,260,20280,興隆御府,434,37758,合計(jì),3585,301211,調(diào)研數(shù)據(jù)：,2015,年片區(qū)銷售套數(shù),2290,套（包含華邑）,5,,項(xiàng)目新增預(yù)判,競(jìng)品,2016,年預(yù)計(jì)新增量,,,項(xiàng)目名稱,新增套數(shù),,（套）,新增面積,,（㎡）,銀億格蘭郡,588,44100,五礦弘園,280,24080,寶郡盛唐雍景,160,15840,新湖國(guó)際,——,——,格林木棉花,650,56550,康華朗香邸,135,11340,玉祥明居,——,——,麗晶公館,414,32292,興隆御府,524,4558

4、8,合計(jì),2751,229790,6,,片區(qū)多層存量及新增量,競(jìng)品,2015,年庫(kù)存量及,2016,年新增量,,,,項(xiàng)目名稱,庫(kù)存套數(shù),,（套）,新增套數(shù),,（套）,合計(jì),銀億格蘭郡,39,120,159,五礦弘園,0,0,0,寶郡盛唐雍景,0,0,0,新湖國(guó)際,0,0,0,格林木棉花,72,36,108,康華朗香邸,60,135,195,玉祥明居,0,0,0,麗晶公館,36,246,282,興隆御府,281,0,281,合計(jì),488,537,1025,調(diào)研數(shù)據(jù)：,2015,年片區(qū)多層銷售套數(shù),330,套（包含華邑）,7,,個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,基本信息,位置,于洪怒江北街,221,號(hào),,

5、,開發(fā)商,沈陽(yáng)銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,,代理公司,開發(fā)商自銷,,,物業(yè)公司,沈陽(yáng)銀億物業(yè)公司,,,占地面積,10.6,萬(wàn)平方米,建筑面積,26,萬(wàn)平方米,建筑形式,高層、多層、復(fù)式小高,建筑風(fēng)格,英式,容積率,2.1,綠化率,31%,戶型區(qū)間,高層,49-91,,多層,83-92,,洋房,102-142,,復(fù)式,39-55,均價(jià),,(,元,/m,2,),高層,5200-5300,,多層,6300-6500,,洋房,,一層,9300-9600,,二層,9000,,三四層,7000-8000,,五層,8000,,復(fù)式,,南北,8000,,東西,6500,分期,7,期（在售四期）,總戶數(shù),2500

6、,戶,車位信息,1600,個(gè)，洋房區(qū),9,萬(wàn)，高層區(qū),8,萬(wàn),物業(yè)費(fèi),,(,元,/,月,/m,2,),高層,2,,多層,1.5,開盤時(shí)間,2013,年,入住時(shí)間,四期,2015,年,6,月,,部分,2016,年,6,月,2015,年庫(kù)存,585,套，,2.5,億元,2016,年加推,588,套，,2.5,億元,8,,樓棟分布,2015,年在售情況：,,,高層：,3#,、,10#,、,12#,,多層：,3#,、,7#,,洋房：,11#,、,12#,、,13#,、,14#,,Loft,：,7#,,在售,售罄,未售,個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,2016,年預(yù)計(jì)加推：,,,高層：,6#,、,8#,、,9

7、#,,多層：,1#,、,5#,,,,五期：,12,棟樓，其中,2,棟高層，,10,棟多層,,面積未確定，預(yù)計(jì)高層面積同多層面積,,加推時(shí)間未定,,1,5,6,8,9,3,7,3,10,12,7,11,12,13,14,9,,個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,四期共計(jì)2760套，去化1587套，目前剩余可銷售1173套；,,10,,在售貨量盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,11,,在售產(chǎn)品戶型配比,個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,高,3# 1T3 2,個(gè)單元,26,層頂,,,,,,91,34,89,89,34,91,高,10# 1T2/3 4,個(gè)單元,26,層頂,,,,,,,,,,78,55,76,50,7

8、7,77,50,76,55,78,高,12# 2T5 2,個(gè)單元,26,層頂,,,,,,,,,,75,44,51,52,56,56,52,51,44,75,多,3# 1T2 4,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,,,95,95,91,91,91,91,92,92,多,7# 1T2 5,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,,,,,106,83,83,83,83,83,83,83,83,106,12,,預(yù)計(jì)加推貨量盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,高,6/8/9# 1T3 2,個(gè)單元,26,層頂,,,,,,91,34,89,89,34,91,多,1# 1T2 5,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,,,,,83,8

9、3,83,83,83,83,83,83,83,83,多,5# 1T2 5,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,,,,,92,92,92,92,92,92,92,92,92,92,多層5#12月加推1-2兩個(gè)單元,,13,,項(xiàng)目分析,個(gè)案分析,-,銀億格蘭郡,項(xiàng)目成交客戶：,高層和多層以地緣性客戶為主，復(fù)式由于產(chǎn)品的特殊性，客戶來訪區(qū)域較多；,,主要成交及推廣渠道：,老帶新（占,60%,，獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主,2000,元）、,,電商渠道（占,20%,，電商,5000,元）,,,其他渠道多為項(xiàng)目周邊包裝，成交效果不顯著；,,,2016,年項(xiàng)目分析：,未來土地及產(chǎn)品形態(tài)豐富，現(xiàn)房銷售、,1-4,期入住業(yè)主較多，老帶

10、新持續(xù)發(fā),,,力，項(xiàng)目多層、高層產(chǎn)品價(jià)格在片區(qū)屬于中等水平，產(chǎn)品性價(jià)比較有優(yōu)勢(shì)。,,,小面積產(chǎn)品主要集中在高層，得房率低；,,,14,,個(gè)案分析,-,興隆御府,基本信息,位置,于洪千山西路,29,號(hào),,,開發(fā)商,沈陽(yáng)友隆興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,,代理公司,自銷,,,物業(yè)公司,北京中原物業(yè)管理有限公司,物業(yè)費(fèi),高層,2,元（含電梯費(fèi)）,,小高,2,元（含電梯費(fèi)）,,多層,1.8,（無(wú)電梯）,占地面積,5.5,萬(wàn)平方米,建筑面積,15.6,萬(wàn)平方米,建筑形式,高層、小高層、多層,建筑風(fēng)格,西班牙,容積率,2.4,綠化率,33%,戶型區(qū)間,高層：,49-93,平,,小高層：,88-126,平,,多

11、層：,79-106,平,均價(jià),,(,元,/m,2,),高層折后,6300,元,/,平,,小高折后,7000,元,/,平,,多層折后,7200,元,/,平,開盤時(shí)間,2014,年,3,月啟動(dòng)認(rèn)籌,入住時(shí)間,2015,年,9,月,31,日,,2016,年,4,月,30,日,未交房樓,1 2 5 6 8 11 17 13 18 19 20 21 #,,,2015,年庫(kù)存,434,套，,2.6,億元,2016,年加推,524,套，,3.2,億元,15,,樓棟分布,在售,售罄,未售,個(gè)案分析,-,興隆御府,共,21,棟樓，全部在售，但是部分樓棟未有銷售量,,,高層：,12,、,13,、,14,、,18,

12、、,19,、,20,、,,21#,，共,7,棟,,,小高：,1,、,2,、,3,、,4#,，,,,共,4,棟,,,多層：,5,、,6,、,7,、,8,、,9,、,10,、,11,、,15,、,,,,16,、,17#,，共,10,棟,,,,,,13,18,19,20,21,15,16,12,3,4,16,,個(gè)案分析,-,興隆御府,共計(jì)1400套，去化442套，目前剩余可銷售958套；,,17,,在售貨量盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,興隆御府,目前高層,14#,是主力銷售產(chǎn)品,18,,在售產(chǎn)品戶型配比,個(gè)案分析,-,興隆御府,1# 1T3,2,個(gè)單元,11,層頂,,,,,,89,72,79,79,72,89

13、,2# 1T2,3,個(gè)單元,9,層頂,,,,,,88,88,126,126,88,88,5#,、,6# 1T2,3,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,87,87,87,87,87,87,7#,、,8# 1T2,3,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,106,92,92,92,92,106,9#,、,10#,、,11# 1T2,4,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,,,80,80,84,82,80,80,79,79,14# 1T3,2,個(gè)單元,26,層頂,,,,,,89,49,93,93,49,89,17# 1T2,3,個(gè)單元,6,層頂,,,,,,86,86,86,86,86,86,19,,預(yù)計(jì)

14、加推貨量及產(chǎn)品戶型配比盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,興隆御府,18#,、,19#,、,20#,、,21#,,1T2,2,個(gè)單元,,,,93,88,88,93,13# 1T3,2,個(gè)單元,26,層頂,,,,,,89,49,93,93,49,89,20,,個(gè)案分析,-,興隆御府,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,客戶以三臺(tái)子片區(qū)客戶為主；,,主要成交及推廣渠道：,項(xiàng)目,2015,年推廣較少，以項(xiàng)目圍擋包裝及直銷為主，成交客戶渠道較為,,,平均；,,,2016,年項(xiàng)目分析：,僅有一塊地，目前已經(jīng)完成建設(shè)，項(xiàng)目位置交通相對(duì)便利，但是園區(qū)較小，,,,居住舒適度差，價(jià)格在片區(qū)較高，前期銷售去化較慢，老帶新成交比例低，,

15、,,同時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)房銷售是,2016,年銷售優(yōu)勢(shì)，是否為學(xué)區(qū)尚未確定。,,,21,,基本信息,位置,于洪黃河北大街,108,號(hào),,,開發(fā)商,沈陽(yáng)麗晶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,,代理公司,自銷,,,物業(yè)公司,沈陽(yáng)富城新天地物業(yè)有限公司,物業(yè)費(fèi),小高,2.6,元（含電梯費(fèi)）,,多層,2.2,元（無(wú)電梯）,占地面積,11,萬(wàn),建筑面積,37,萬(wàn),建筑形式,多層、高層、小高,建筑風(fēng)格,北美風(fēng)情,容積率,3.3,綠化率,40%,戶型區(qū)間,高層,44-96,平,,小高,50-80,平,,多層,68-105,平,均價(jià),,(,元,/m2),高層,7600,元,/,平,,多層,8600,元,/,平,,小高,8200,元

16、,/,平,開盤時(shí)間,2013,年,6,月,29,日,入住時(shí)間,一期,2015,年,11,月,1,日,,二期未確定,2015,年庫(kù)存,260,套，,1.4,億元,2016,年加推,414,套，,2.2,億元,個(gè)案分析,-,麗晶公館,22,,樓棟分布,在售,售罄,一期未售,,分三期開發(fā)，共計(jì),33,棟樓，一期,19,棟，,,二期共,11,棟樓，三期,3,棟商業(yè)。,,一期具體樓棟如下：其中,4,棟未售,,高層：,18#,、,19#,、,24#,、,25#,、,26#,、,27#,、,28#,共計(jì),7,棟,,小高：,17#,，共計(jì),1,棟,,多層：,1#,、,2#,、,3#,、,4#,、,5#,、,6

17、#,、,7#,、,8#,、,14#,、,15#,、,16#,，共計(jì),11,棟樓,,,,個(gè)案分析,-,麗晶公館,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,25,22,23,24,26,27,28,29,30,二期未售,23,,個(gè)案分析,-,麗晶公館,共計(jì)1800套，去化1126套，目前剩余可銷售674套；,,24,,在售貨量及戶型配比盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,麗晶公館,8# 4,個(gè)單元,1T3 6,層頂,,,,,,,,,,,,,,,75,75,75,75,75,75,75,75,75,75,75,75,75,75,75,18# 2

18、,個(gè)單元,1T3 28,層頂,,,,,,96,63,90,90,63,90,24# 2,個(gè)單元,2T5 28,層頂,,,,,,80,68,70,70,68,80,,44,74,74,44,,25,,預(yù)計(jì)加推貨量及產(chǎn)品戶型配比盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,麗晶公館,3# 4,個(gè)單元,1T3 6,層頂,,,,,,,,,,,,,87,74,75,87,74,75,87,74,75,81,55,55,87,注：,4#,、,5#,一、二層為門市,19# 2,個(gè)單元,1T3 28,層頂,,,,,,96,63,90,90,63,96,26,,個(gè)案分析,-,麗晶公館,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,以于洪、皇姑

19、客戶為主，；,,主要成交及推廣渠道：,由于項(xiàng)目位置緊鄰黃河大街，以順訪客戶為主，成交客戶渠道以順訪和,,,老帶新為主；,,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目共分三期開發(fā)建設(shè)，目前主要銷售為一期，二期（住宅）、三期（商業(yè)）,,,未建設(shè)，園區(qū)品質(zhì)較差，項(xiàng)目在,2015,年,11,月份由于業(yè)主維權(quán)等問題對(duì)項(xiàng)目,,,造成惡劣影響，同時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)階段屬于現(xiàn)房銷售，有一定的優(yōu)勢(shì)，但是交房后,,,售樓處高層、多層價(jià)格均上漲，同時(shí)乾景花園開始銷售，會(huì)對(duì)麗晶公,2016,,,年銷售帶來一定難度；,,27,,基本信息,位置,于洪黃河北大街,138,甲,,,開發(fā)商,五礦地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司,,,代理公司,精誠(chéng)代理公司,,,

20、物業(yè)公司,五礦物業(yè)管理（沈陽(yáng)）有限公司,,,物業(yè)費(fèi),2.3,元（含電梯費(fèi)）,,,占地面積,13,萬(wàn),建筑面積,41,萬(wàn),建筑形式,多層、高層、小高,建筑風(fēng)格,歐式簡(jiǎn)約,容積率,3.1,綠化率,30%,戶型區(qū)間,高層,53-111,均價(jià),,(,元,/m2),高層,6000,開盤時(shí)間,2014,年,入住時(shí)間,2016,年,6,月,30,日,2015,年庫(kù)存,280,套，,2.2,億元,2016,年加推,288,套，,1.8,億元,個(gè)案分析,-,五礦弘園,28,,樓棟分布,在售,售罄,未售,共,21,棟樓，組團(tuán)開發(fā)，分四個(gè)組在售，目前,A/B,組團(tuán)在售，,AB,組團(tuán)共計(jì),10,棟樓,,,高層：,,3

21、#,、,6#,、,7#,、,8#,,,2016,年預(yù)計(jì)加推樓棟：,,高層：,4#,、,9#,,,,個(gè)案分析,-,五礦弘園,3,6,7,8,4,9,1,2,5,10,二期未建設(shè),29,,個(gè)案分析,-,五礦弘園,4,個(gè)組團(tuán)共計(jì),2825,套，,A/B,組團(tuán)共計(jì),1565,套，去化,997,套，目前兩個(gè)組團(tuán)剩余可銷售,568,套；,,2015,年,1-11,月共計(jì)銷售,451,套；,30,,在售貨量及戶型配比盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,五礦弘園,6# 2,個(gè)單元,2T4 25,層頂,,,,,,,,89,67,53,123,123,53,67,89,3# 2,個(gè)單元,2T3 23,層頂,,,,,,11

22、2,53,95,95,53,112,7# 2,個(gè)單元,1T3 23,層頂,,,,,,91,64,85,85,64,91,8# 2,個(gè)單元,1T3 25,層頂,,,,,,128,53,139,139,53,128,31,,預(yù)計(jì)加推貨量及戶型配比盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,五礦弘園,4# 2,個(gè)單元,2T3 23,層頂,,,,,,112,53,95,95,53,112,9# 2,個(gè)單元,2T3 23,層頂,,,,,,87,67,120,120,51,93,32,,個(gè)案分析,-,五礦弘園,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,以地緣性客戶為主，；,,主要成交及推廣渠道：,由于項(xiàng)目位置緊鄰黃河大街，以順訪

23、客戶為主，主要推廣與搜房電商舉辦,,眾籌和砍房幫，在線上造勢(shì)，線下同時(shí)項(xiàng)目采用分銷的方式，與電商（芒,,,果、真房、搜房、卡考）等合作，成交獎(jiǎng)勵(lì),2%,提點(diǎn)，成交客戶以順訪和,,,渠道客戶為主；,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)地塊，分四個(gè)組團(tuán)開發(fā)銷售，項(xiàng)目位置較好，緊鄰醫(yī)學(xué)院地鐵,,,口，同時(shí)擁有央企的品牌口碑和實(shí)力，,2016,年,6,月交房后現(xiàn)房銷售，同時(shí)項(xiàng),,,目頻繁降價(jià)，項(xiàng)目整體性價(jià)比高，但是產(chǎn)品較為單一，僅有高層，改善型客,,,戶選擇較少，現(xiàn)房后項(xiàng)目預(yù)計(jì)在,2016,年洽談學(xué)區(qū)，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，,2016,年,,,將繼續(xù)有不俗的表現(xiàn)；,,,33,,基本信息,位置,于洪西江街,2

24、21,號(hào),,,開發(fā)商,遼寧報(bào)業(yè)格林豪森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,,代理公司,世聯(lián)代理,,,物業(yè)公司,未定,,,占地面積,11.7,萬(wàn),建筑面積,23,萬(wàn),建筑形式,多層、高層、小高,物業(yè)費(fèi),未定,容積率,2.0,綠化率,30%,戶型區(qū)間,55-130,均價(jià),,(,元,/m2),高層,5300,,小高,6000,,多層,6500,開盤時(shí)間,2014,年,入住時(shí)間,一期,2016,年,6,月底,,二期未定,2015,年庫(kù)存,520,套，,2.6,億元,2016,年加推,650,套，,3.4,億元,個(gè)案分析,-,格林木棉花,34,,樓棟分布,多層在售,小高在售,高層在售,一期共棟,18,樓，共有,5,棟

25、未售,,高層：,19#,、,20#,、,21#,,小高：,9#,、,10#,、,14#,、,15#,,多層：,1#,、,2#,、,3#,、,4#,,,,個(gè)案分析,-,格林木棉花,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,14,12,13,11,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,二期未售,2016,年計(jì)劃加推樓棟,,高層：,22#,、,23#,、,24#,,小高：,11#,、,17#,,多層：,5#,未售,35,,個(gè)案分析,-,格林木棉花,二期共計(jì)2498套，其中一期1506戶，去化336套，目前剩余可銷售1170套；,,36,,在售貨量盤

26、點(diǎn),個(gè)案分析,-,格林木棉花,37,,戶型配比,個(gè)案分析,-,格林木棉花,19# 3,個(gè)單元,1T3/2 18,層頂,,,,,,,76,55,84,84,84,84,84,20# 3,個(gè)單元,1T3 18,層頂,,,,,,,76,55,84,84,84,84,84,21# 3,個(gè)單元,1T2 18,層頂,,,,,,84,84,84,84,84,100,9# 4,個(gè)單元,1T2 11,層頂,,,,,,,,99,86,86,86,86,86,86,86,10# 4,個(gè)單元,1T2 9,層頂,,,,,,,,86,86,86,86,86,86,86,86,14# 3,個(gè)單元,1T2

27、 11,層頂,,,,,,96,98,130,126,98,98,15# 3,個(gè)單元,1T2 9,層頂,,,,,,130,126,130,126,130,126,1# 2,個(gè)單元,1T2 6,層頂,,,,78,78,78,78,2# 4,個(gè)單元,1T2 6,層頂,,,,,,,,98,98,98,98,98,98,98,98,3# 3,個(gè)單元,1T2 6,層頂,,,,,,88,88,88,88,88,88,4# 3,個(gè)單元,1T2 6,層頂,,,,,,88,88,88,88,88,88,38,,預(yù)計(jì)加推貨量盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,格林木棉花,5# 3,個(gè)單元,1T2 6,層頂

28、,,,,,,88,88,88,88,88,88,11# 4,個(gè)單元,1T2 9,層頂,,,,,,,,86,86,86,86,86,86,86,86,17# 5,個(gè)單元,1T2 11,層頂,,,,,,,,,,96,98,98,98,98,98,98,98,98,96,23# 2,個(gè)單元,1T3 27,層頂,,,,,,76,65,85,85,65,85,24# 2,個(gè)單元,1T3 27,層頂,,,,,,76,65,85,85,65,85,22# 3,個(gè)單元,1T2 18,層頂,,,,,,84,84,84,84,84,100,39,,個(gè)案分析,-,格林木棉花,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶

29、：,項(xiàng)目位于三臺(tái)子和丁香湖交匯處，項(xiàng)目以順訪客戶成交為主；,,主要成交及推廣渠道：,項(xiàng)目位于三臺(tái)子和丁香湖交匯處，木棉花以攔截美的城和中海城客戶為主，,,,在項(xiàng)目周邊做導(dǎo)視和拱門，與電商（卡考）合作，成交效果較好，同時(shí)木,,,棉花重點(diǎn)維護(hù)老業(yè)主，經(jīng)常為老業(yè)主舉辦暖場(chǎng)及送供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等活動(dòng)，,,,老帶新效果較好；,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目共分二期開發(fā)，目前在售為一期，產(chǎn)品豐富，戶型較好，交通及商業(yè)配,,,套較完善，同時(shí)擁有未來土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目?jī)r(jià)格在片區(qū)屬于中等偏上水平，但,,,是與中海城對(duì)比園區(qū)品質(zhì)較高，,2016,年,6,月交房，現(xiàn)房發(fā)售具有一定優(yōu)勢(shì)，,,,同時(shí)項(xiàng)目也在洽談學(xué)區(qū)，具體事宜

30、尚未確定；,,40,,基本信息,位置,于洪寧江街,30,號(hào),,,開發(fā)商,沈陽(yáng)康華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,,代理公司,精誠(chéng)代理,,,物業(yè)公司,日本豪之英（中國(guó)）物業(yè)顧問公司,,,占地面積,114200,平方米,建筑面積,300000,平方米,建筑形式,多層、高層、小高,物業(yè)費(fèi),1.8,容積率,2.2,綠化率,37%,戶型區(qū)間,多層,119-158,,小高,90-108,,高層,64-87,均價(jià),,(,元,/m2),多層,6500,,小高,6200,,高層,5200,開盤時(shí)間,2013,年,入住時(shí)間,2015,年,9,月,2015,年庫(kù)存,614,套，,3,億元,2016,年加推,135,套，,0.

31、8,億元,個(gè)案分析,-,朗香邸,41,,樓棟分布,在售,售罄,未售,共棟,14,樓，小高,1,棟，多層,5,棟，高層,8,棟。,,其中一期高層,5,棟全部售罄,,二期在售如下：,,高層：,35#,、,36#,、,37#,,小高：,27#,,多層：,24#,、,25#,,,,個(gè)案分析,-,朗香邸,36#,30#,31#,32#,33#,34#,37#,35#,29#,14#,13#,12#,11#,10#,9#,8#,7#,6#,5#,4#,3#,2#,20#,19#,18#,17#,16#,15#,21#,22#,23#,24#,25#,26#,27#,2016,年計(jì)劃加推：,,多層：,22#

32、,、,23#,、,26#,,二期剩余貨值,5,個(gè)億（住宅、車位、網(wǎng)點(diǎn)）,42,,個(gè)案分析,-,康華朗香邸,一期B區(qū)共計(jì)914套，去化165套，目前剩余可銷售749套；,,43,,在售貨量及戶型配比盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,朗香邸,35# 2,個(gè)單元,1T3 33,層頂,,,,,,84,64,82,82,64,84,36# 2,個(gè)單元,1T3 33,層頂,,,,,,84,64,82,82,64,84,37# 2,個(gè)單元,1T3 33,層頂,,,,,,84,64,82,82,64,84,27# 5,個(gè)單元,1T2 11,層頂,,,,,,,,,,108,90,96,96,98,98,90,

33、90,90,108,24# 2,個(gè)單元,1T3 5,層頂,,,,,,158,119,134,134,119,158,25# 3,個(gè)單元,1T3 5,層頂,,,,,,,,,158,119,134,134,119,134,134,119,158,44,,個(gè)案分析,-,朗香邸,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,項(xiàng)目以地緣新客戶為主；,,主要成交及推廣渠道：,項(xiàng)目主要賣點(diǎn)為丁香湖育才小學(xué)，但新增省實(shí)驗(yàn)，位置及學(xué)區(qū)質(zhì)量均高于,,,育才小學(xué)，項(xiàng)目推廣以電商和直銷為主，老業(yè)主維護(hù)不足，老帶新成交量,,,較低；,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目地塊儲(chǔ)備充分，在項(xiàng)目南側(cè)仍有較大地塊未規(guī)劃，二期剩余現(xiàn)房銷售，,,,

34、庫(kù)存及產(chǎn)品形態(tài)豐富，具有一定優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格在片區(qū)屬于中等，但是由于,,,項(xiàng)目周邊有轉(zhuǎn)換站、高壓線，同時(shí)項(xiàng)目位置及周邊配套不完善，,2016,年要,,,想實(shí)現(xiàn)銷售需要有突破性的營(yíng)銷及賣點(diǎn)；,,45,,基本信息,個(gè)案分析,-,新湖國(guó)際,46,,樓棟分布,在售,售罄,未售,二期共,8,棟樓，,4,棟在售,,,高層：,,一期：,9#,、,10#,、,11#,、,12#,,剩余,40,套左右,,二期：,3#,、,4#,、,7#,、,8#,,,,個(gè)案分析,-,新湖國(guó)際,未規(guī)劃,9,10,11,12,3,4,7,8,1,2,5,6,47,,個(gè)案分析,-,新湖國(guó)際,注：,,目前在售高層為11月14日二期加推,

35、,2015年1-11月共計(jì)銷售高層263套,,二期共計(jì)424套，去化64套，目前剩余可銷售360套；,,48,,在售貨量及戶型盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,新湖國(guó)際,3# 2,個(gè)單元,1T3 22,層頂,,,,,,85,73,96,96,73,85,4# 2,個(gè)單元,1T3 22,層頂,,,,,,96,72,84,84,72,96,7# 2,個(gè)單元,1T2 22,層頂,,,,112,136,136,112,8# 2,個(gè)單元,1T2 18,層頂,,,,136,136,136,136,49,,個(gè)案分析,-,新湖國(guó)際,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,項(xiàng)目以三臺(tái)子地緣新客戶為主；,,主要成交及推廣渠道

36、：,項(xiàng)目由于位置靠近黃河大街、三臺(tái)子地鐵口、三臺(tái)子市場(chǎng)，客戶以順訪為,,,主，同時(shí)直銷人員配合帶客，客戶以順訪成交為主，與電商合作分銷成交,,,效果一般；,,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)地塊，分二期銷售，目前主力銷售二期，項(xiàng)目園區(qū)較小，主要,,,賣點(diǎn)為項(xiàng)目位置及周邊完善的配套，價(jià)格屬于中等，與五礦、萬(wàn)科、麗晶搶,,,奪客戶，是他們的有力競(jìng)爭(zhēng)者，但是項(xiàng)目二期交房時(shí)間較晚，在,2017,年,6,月，,,,對(duì)于剛需客戶來說交房時(shí)間較晚，是項(xiàng)目一個(gè)主要抗性；,50,,基本信息,位置,于洪松山西路,90,號(hào),,,開發(fā)商,沈陽(yáng)泰華林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,,代理公司,東方玉橋,+,開發(fā)商,,,物業(yè)

37、公司,沈陽(yáng)泰華林物業(yè)管理公司,,,物業(yè)費(fèi),1.9,（含電梯費(fèi)）,,,占地面積,170300,平方米,建筑面積,480000,平方米,建筑形式,高層、多層、洋房,建筑風(fēng)格,—,,容積率,2.45,綠化率,65%,戶型區(qū)間,高層：,35-133,均價(jià),,(,元,/m2),高層：,,大戶型,,小戶型,開盤時(shí)間,2013,年,入住時(shí)間,5/6#,現(xiàn)房,,其余二期計(jì)劃,2017,年中下旬,2015,年庫(kù)存,458,套，,3.2,億元,2016,年加推,未確定,個(gè)案分析,-,玉祥明居,51,,樓棟分布,在售,個(gè)案分析,-,玉祥明居,二期共,31,棟樓，,23,棟高層，,8,棟多層，其中高層在售,5,棟，多

38、層未建設(shè),,,高層：,,5#,、,6#,、,8#,、,19#,、,20#,,一期剩余洋房,60,套左右，套總房款在,170,萬(wàn)左右,,,5,6,8,19,20,52,,個(gè)案分析,-,玉祥明居,注：,,目前在售高層為12月16日二期加推,,2015年1-11月共計(jì)銷售高層636套,,二期共計(jì)5000套，目前在售804套，去化346套，目前剩余可銷售458套；,,53,,在售貨量及戶型盤點(diǎn),個(gè)案分析,-,玉祥明居,5# 2,個(gè)單元,1T2 26,層頂,,,,133,104,104,133,6# 2,個(gè)單元,1T3 26,層頂,,,,83,48,48,93,8# 1,個(gè)單元,1T8 28

39、,層頂,,,,,,,,35,36,48,48,48,48,36,36,19# 2,個(gè)單元,1T2 28,層頂,,,,84,94,94,84,20# 1,個(gè)單元,1T8 28,層頂,,,,,,,,35,36,48,48,48,48,36,36,5#、6#為現(xiàn)房發(fā)售,,54,,個(gè)案分析,-,玉祥明居,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,項(xiàng)目以需求學(xué)區(qū)客戶為主，包含各區(qū)；,,主要成交及推廣渠道：,項(xiàng)目推廣較為全面，在市內(nèi)各區(qū)寫字間及住宅電梯,LED,，樓市報(bào)等定期推,,,廣，主要成交客戶以購(gòu)買學(xué)區(qū)為主；,,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目分二期銷售，一期基本售罄，目前主力銷售二期，在,2015,年,12

40、,月,16,日,,,開盤銷售，認(rèn)籌,370,組左右，開盤銷售,300,套左右，項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，但是由,,,于是省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，因此,2016,年將繼續(xù)保持高去化率；,55,,基本信息,位置,于洪黃河北大街,130,號(hào),,,開發(fā)商,遼寧寶郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,[,,,代理公司,無(wú),,,物業(yè)公司,尚未組建,,,物業(yè)費(fèi),1.8-2.2,（是否含電梯費(fèi)及具體費(fèi)用尚未確定）,,,占地面積,6.8,萬(wàn),建筑面積,22,萬(wàn),建筑形式,小高、多層、高層,建筑風(fēng)格,—,,容積率,3.2,綠化率,35%,戶型區(qū)間,高層：,96-128,,小高：,80-100,,多層：未建，未規(guī)劃,均價(jià),,(,元,/m2),目前封盤未售

41、，對(duì)外報(bào)價(jià),7300,開盤時(shí)間,2014,年,入住時(shí)間,2016,年,6,月末,2015,年庫(kù)存,84,套，,0.59,億元,2016,年加推,160,套，,1.2,億元,個(gè)案分析,-,寶郡盛唐雍景,56,,樓棟分布,在售,寶郡共,20,棟樓，,16,棟高層，,2,棟小高，,2,棟多層，目前僅有,2,棟高層對(duì)外釋放信息。,,高層：,,11#,、,16#,,,個(gè)案分析,-,寶郡盛唐雍景,2016,年計(jì)劃加推：,,小高：,,12#,、,20#,,多層：,,18#,、,19#,（未規(guī)劃）,,11,16,未售,售罄,10,9,15,14,12,18,19,20,57,,個(gè)案分析,-,寶郡盛唐雍景,共計(jì)

42、800套，去化500套左右（有2棟多層未規(guī)劃建設(shè)），目前剩余可銷售244套；,,58,,在售貨量及戶型盤點(diǎn),11# 2,個(gè)單元,1T2 25,層頂,,,,128,96,96,128,16# 2,個(gè)單元,1T3 27,層頂,,,,128,96,96,128,個(gè)案分析,-,寶郡盛唐雍景,59,,預(yù)計(jì)加推貨量及戶型盤點(diǎn),17# 2,個(gè)單元,1T2 26,層頂,,,,133,104,104,133,20# 2,個(gè)單元,1T3 26,層頂,,,,83,48,48,93,個(gè)案分析,-,寶郡盛唐雍景,60,,個(gè)案分析,-,寶郡盛唐雍景,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目成交客戶：,項(xiàng)目以地緣新客戶為主；,,主要

43、成交及推廣渠道：,項(xiàng)目由于位置靠近黃河大街、客戶以順訪為主，同時(shí)直銷人員配合帶客，,,,上半年銷售，后來因?yàn)轫?xiàng)目延期交房及業(yè)主鬧事，對(duì)項(xiàng)目造成不良影響；,,,2016,年項(xiàng)目分析：,項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)地塊，由于預(yù)售許可證的問題，預(yù)計(jì)在,2016,年,6,月末交房，庫(kù),,,存較少，仍有,2,棟多層及商業(yè)未建設(shè)，項(xiàng)目資金較為緊張，園區(qū)品質(zhì)較差，,,2016,年銷售去化困難；,,,61,,項(xiàng)目存量及新增量總結(jié),項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目存量,,,,,,項(xiàng)目新增量,,,,多層套數(shù)（套）,成交均價(jià)（元,/,平）,高層套數(shù)（套）,成交均價(jià)（元,/,平）,小高套數(shù)（套）,成交均價(jià)（元,/,平）,多層套數(shù)（套）,

44、高層套數(shù)（套）,小高套數(shù)（套）,銀億格蘭郡,39,6300-6500,406,5200-5300,——,——,120,468,——,格林木棉花,72,6500,280,5200-5300,168,6000,36,432,182,康華朗香邸,60,6500,445,5200,99,6200,135,——,——,麗晶公館,36,8600,224,7600,——,——,246,168,——,興隆御府,281,7200,78,6300,75,7000,——,524,——,五礦弘園,——,——,280,6000,——,——,——,288,——,寶郡盛唐雍景,——,——,84,7300,——,——,——,160,——,新湖國(guó)際,——,——,360,7000-7200,——,——,——,——,——,玉祥明居,——,——,458,8500-9500,——,——,——,——,——,小計(jì),488,——,2615,——,342,——,537,2040,182,合計(jì),3445,,,,,,2759,,,備注：銀億格蘭郡有復(fù)式產(chǎn)品存量,108,套，洋房產(chǎn)品存量,32,套；,62,,