冬季物業(yè)工作難點及應(yīng)對措施

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1、一、冬季供水管線爆裂問題 由于冬季室內(nèi)外溫差大、室外持續(xù)低溫，一些管線爆裂的事故經(jīng)常發(fā)生在冬季，冬季管線爆裂不僅維修困難，而且由于氣溫低，維修現(xiàn)場的后續(xù)維護和冰渣清除工作難度大。 所以冬季一旦出現(xiàn)管線爆裂，不僅需要及時修理，更意味著后續(xù)要有大量的清理維修現(xiàn)場的工作。 為了防止冬季管線爆裂，可從以下幾個方面開展工作： 一是做好室外供水管線的保溫工作。一種常見的方法是室外供水管線要覆蓋保溫層，另一種常見的方法是將供水管線和供熱管線并行設(shè)計，并用一道保溫層進行共同覆蓋，這種雙管并行的方式要求在小區(qū)管線改造和小區(qū)建設(shè)時預(yù)先進行，能有效防止在嚴寒季節(jié)供水管線因低溫爆裂。 二是設(shè)備老化比較嚴重的

2、小區(qū)，在夏季要做好小區(qū)設(shè)施和管線的全面普查和巡檢工作。要根據(jù)小區(qū)建設(shè)和改造時的施工圖進行管線的故障排查，做到未雨綢繆，將可能出現(xiàn)的安全隱患問題提前消滅在萌芽狀態(tài)。 三是在日常工作中要經(jīng)常檢查單元門的關(guān)閉情況。對于關(guān)閉不嚴或有故障的單元門要及時修理，防止冬季因單元門閉合不嚴導(dǎo)致樓梯間溫度過低而造成的管線破裂。 二、冬季下水管道凍堵問題 冬季下水管道尤其是污水管道很容易因為氣溫低發(fā)生凍堵現(xiàn)象，后果就是居民家中下水不暢、室外管道排污不暢，污水溢出井蓋，不僅影響環(huán)境，而且影響居民生活。尤其是傳統(tǒng)節(jié)假日期間，居民家中用水量驟升，加上室外氣溫低，更容易發(fā)生下水管線及管線入口——下水井蓋凍堵現(xiàn)象，

3、給物業(yè)管理工作帶來難題。 為了防止此類問題的發(fā)生，可采取三大舉措： 一是為下水井蓋“蓋棉被”。這種做法不是直接在下水井蓋上蓋防護層，那樣不僅不美觀，而且防護效果不穩(wěn)定?？梢圆扇≡谙滤w入口處設(shè)置類似過濾茶葉的鐵絲網(wǎng)，上面放置保暖棉墊，這樣既美觀，又安全。 二是在小區(qū)單元門公告處或每戶居民家門口張貼用水注意事項，防止居民隨意丟棄物品入下水道，導(dǎo)致管道堵塞。 三是做好應(yīng)對措施，萬一出現(xiàn)冬季下水道凍堵現(xiàn)象，一定要馬上組織專業(yè)維修隊伍進行處理，并采取文明施工，在施工現(xiàn)場鋪設(shè)防護布，防止污水二次污染地面，給清潔環(huán)衛(wèi)工作帶來麻煩。 三、低溫導(dǎo)致傷害事件的防范問題 冬季由于低溫，很容易出現(xiàn)

4、居民室外摔倒或冰溜折斷傷人事件、或者居民家中戶外放置的物品墜落傷人事件。如果是因為物業(yè)管理工作不到位導(dǎo)致的人身傷害事件，物業(yè)管理部門是要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任的。所以，為了避免出現(xiàn)類似情況，物業(yè)管理部門要進行“精細化管理”。 一是在單元門外面和單元門里側(cè)鋪設(shè)防滑墊，防止居民出門或進門時摔倒。 二是小區(qū)道板要有防滑功能，如果有的區(qū)域因為美觀需要，在一些特殊區(qū)域鋪設(shè)了非防滑地磚，一定要做出明顯警示。 三是對主干道、宅前路等區(qū)域進行及時清雪清冰，防止居民走路時不小心摔倒。 四是要在日常巡查工作中檢查住宅樓頂有無積雪部分融化導(dǎo)致的冰碴或冰溜、冰塊，發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時消除，防止墜落傷人。 五是提醒業(yè)主冬季不

5、要在室外窗臺放置可能墜落的物品，并將傷人需要承擔(dān)責(zé)任的后果用告知書的形式對業(yè)主廣而告之。 四、室外工作人員安全防護問題 冬季物業(yè)管理工作不僅任務(wù)重，而且任務(wù)特殊，還要面臨氣溫低的一大困難，很多搶修任務(wù)在春夏季節(jié)，4～5個小時可能不算什么難事，如果在冬季，就顯得十分艱難，零下10度的室外連續(xù)待上一個小時，就會感覺刺骨寒冷。 所以，在冬季，物業(yè)除了為小區(qū)業(yè)主提供完善的服務(wù)之外，還需要做好室外工作人員的安全防護問題。 一方面，物業(yè)要為室外清掃人員和環(huán)衛(wèi)部門配備保暖衣物、靴子、手套，還要保證室外工作人員日常工作環(huán)境的安全性和舒適性。 另一方面，在安排戶外搶修工作任務(wù)時，要充分考慮員工的年

6、齡和身體狀況，合理調(diào)度，統(tǒng)籌安排，輪流作業(yè)，防止因長時間戶外作業(yè)導(dǎo)致的人身傷害和事故。 五、園林綠化過冬工作 入冬前，物業(yè)公司根據(jù)今年的氣候特點和綠化苗木生長習(xí)性，特別是針對今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護工作。目前，物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進行了防凍水澆灌準備工作，樹木石灰水涂白工作。 為保障已栽、新植、補植花卉苗木的成活和安全過冬，物業(yè)公司早動手、早準備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時，抽調(diào)精干力量，加緊對花卉苗木的防凍水澆灌，增強樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對物業(yè)公司的樹木進行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強對樹木的科學(xué)保

7、護。 六、空置房防凍措施 1.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責(zé)看護的空置房屋的防凍。 一些開發(fā)商出于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任和減少看護房屋的麻煩，將沒售出或已售出但沒辦理入住的房屋（特別是商業(yè)網(wǎng)點），交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)看護。對于這類房屋，應(yīng)采取如下措施避免上、下水管線受凍出現(xiàn)滲漏跑水現(xiàn)象： 防凍措施 ①加強室內(nèi)防寒保溫。對空置房屋的外門窗（包括陽臺門窗）進行檢查，缺失的玻璃應(yīng)補安，確保門窗關(guān)閉嚴實。必要時還應(yīng)將上、下水管線用巖棉等保溫材料進行保溫，對關(guān)閉不嚴的門窗用草墊子、棉門簾進行封擋。 不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點，全樓的上、下水主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的?。ㄓ茫?。

8、歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。 ②建立空房巡視制度。設(shè)專人對空置房屋進行巡視，一般要求三天巡視一次，最長時間也應(yīng)一周巡視一次。三九嚴寒時對重點房屋（如有共用設(shè)施的空置商業(yè)網(wǎng)點）應(yīng)一天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并及時解決。 ③建立應(yīng)急機制。入冬前制定出切實可行的應(yīng)急預(yù)案，組建應(yīng)急維修隊，準備應(yīng)急物資材料。無論是夜晚還是節(jié)假日，接到應(yīng)急報告，相關(guān)人員能及時趕到現(xiàn)場，盡快解決發(fā)生的問題。真正做到應(yīng)急不慌，處理得當(dāng)，修繕及時，避免損失。 2.開發(fā)商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒有入住的空置房屋，由開發(fā)商負責(zé)看護。開發(fā)商注重的

9、是空置房屋及設(shè)施設(shè)備是否丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則注意的是這些空置房屋不要給他人的權(quán)益帶來損害。 所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)該與開發(fā)商進行溝通協(xié)商，確定這些空置房屋冬季看護巡視辦法以及發(fā)生應(yīng)急事件的處理方案。 明確雙方處理空置房屋應(yīng)急事件的負責(zé)人和聯(lián)系辦法，建立日?？罩梅课菘醋o巡視的雙方聯(lián)系制度。要確?？罩梅课萸闆r清楚，雙方應(yīng)急方案明確，互相聯(lián)系溝通及時，應(yīng)急處理實施快捷。 3.業(yè)主空置房屋的防凍。無論什么檔次的小區(qū)，業(yè)主空置房屋的現(xiàn)象都普遍存在。這些空置房屋的業(yè)主，大部分缺乏對冬季防凍重要性的認識，疏于對空置房屋的適時查看，同時又不愿意將自己相關(guān)信息告知小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)處或相鄰業(yè)主，致使發(fā)

10、生應(yīng)急事件時聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。每年冬季空置房屋發(fā)水（暖氣管或上、下水管凍裂等）而找不到業(yè)主的事情都時有發(fā)生，給相鄰業(yè)主帶來了較大損害。 對這樣的空置房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)積極主動找空置房屋的業(yè)主，溝通協(xié)商冬季如何對空置房屋進行查看，建議業(yè)主對上、下水管線等采取保溫措施，確定突發(fā)事件的應(yīng)急解決方案，互相交換聯(lián)系辦法。同時向業(yè)主告知空置房屋一旦發(fā)生突發(fā)事件，給他人帶來損害時，業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。 如果空置房屋內(nèi)沒有貴重物品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰匙（需要專人保管），以備突發(fā)事件時使用。 4.樓道保溫應(yīng)引起足夠的重視。入冬前應(yīng)將樓道門窗關(guān)閉嚴實，缺損玻璃及時補安。屋面出

11、入口也要封閉嚴實，必要時可加鎖防護。沒有閉門器的樓道門應(yīng)安裝門弓子，以達到樓道門自動回關(guān)。 七、冬季防漏措施 冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。 1.屋面滲漏的防治。 冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。 究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時，順著翹起的縫隙向下滲漏； 二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時鐵板與卷材膨脹系數(shù)不同，容易出現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。屋面積雪溶化成水流淌時，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時有一定困難，防水施工人員疏忽不認真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之

12、一。 冬季屋面滲漏防治的主要方法： ①在入冬前仔細檢查女兒墻防水檐下卷材有無翹起縫隙，如發(fā)現(xiàn)有縫隙應(yīng)用防水油膏嵌充，以牢固密實為準； ②仔細檢查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實到位，如發(fā)現(xiàn)不密實或沒到位現(xiàn)象應(yīng)立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材； ③冬季一旦發(fā)生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水（冰），再仔細清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。 2.外墻面落水管滲漏的防治。 大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，由屋面排水口流入外墻水落管排出?？墒峭鈮Φ乃涔埽ㄌ貏e北外墻面上的水落管）溫度很低且又很長，雪水順水落管流下時就凍結(jié)在水落管內(nèi)壁上，一層復(fù)一層逐

13、漸成冰堵住整個水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來順外墻面流淌，在夜間寒冷時又凍結(jié)在外墻面上。冬季寒冷時外墻面形成冰面層現(xiàn)象隨處可見，即是由此而成。 防治落水管滲漏主要方法： ①在屋面積雪溶化期間，注意及時清掃排出積水，并在臨近黑天時，在水落管上部用木棍敲打，將粘結(jié)在水落管內(nèi)壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個水落管； ②發(fā)現(xiàn)外墻面上有冰層時，要及時將冰層清理。既能避免冰層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時發(fā)霉長毛。 八、消防安全檢查 針對冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)隱患的問題，物業(yè)公司應(yīng)在入冬前組織一次對本項目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。 同時，物

14、業(yè)公司可以結(jié)合檢查，進行一次“消防安全”專項的在崗職工培訓(xùn)，以達到提高職工“消防安全”防范意識，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目的。 安全檢查范圍：安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。 安全檢查標準：安全檢查標準應(yīng)附本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求，并且符合消防法規(guī)規(guī)范。 安全檢查過程：在進行安全檢查過程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案”，并有“整改復(fù)檢記錄”。 安全檢查記錄：“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門主管簽字。 完成檢查工作：檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和

15、“整改復(fù)檢記錄”上報公司辦公室。 邀請公司領(lǐng)導(dǎo)：物業(yè)項目主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗收的工作，加強物業(yè)管理責(zé)任。 九、設(shè)施設(shè)備檢查工作 部門主管負責(zé)組織本部各部門經(jīng)理、主管，針對管轄項目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢查計劃”。 冬季安全檢查計劃需涵蓋供暖系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、戶外水管、戶外配電箱（柜）、電梯設(shè)備、員工冬季勞動防護、生活后勤保障等內(nèi)容。 冬季安全檢查計劃要求： （1）檢查范圍、內(nèi)容、目標明確。 （2）檢查標準和相關(guān)規(guī)定。 （3）有明確完成時限。 （4）明確檢查人員。 （5）有不合格問題處置及整改預(yù)案（方法）。 （6）有檢查

16、工作記錄，并有部門主管簽字。 （7）檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。 檢查工作的實施： （1）檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級以上人員組成。 （2）檢查工作需“按檢查標準”逐項認真完成，并有專人記錄。 （3）檢查工作最好應(yīng)有“動員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。 檢查工作匯報：檢查工作完成后，部門主管應(yīng)在規(guī)定時間之內(nèi)，將“檢查整改工作記錄”，上報至公司指定主管部門。 冬季氣溫低，氣候惡劣，特有的問題比較多。在物業(yè)管理工作中，必須根據(jù)工作實際采取創(chuàng)新式的方法，采取人性化的管理，在保證物業(yè)管理工作順利高效率完成的同時，既能讓業(yè)主滿意，又能讓員工滿意。