房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十四）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十四） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A．選址規(guī)劃意見通知書 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證 2、對(duì)于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括() A銷售收入B開發(fā)利潤C(jī)成本利潤率D投資回報(bào)率 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目達(dá)到（）的極值。 A．利潤為零 B．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) C．最大費(fèi)用建設(shè)工程教育網(wǎng) D．最大利潤 4、某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個(gè)月可收回投資. A50.5 B60 C65 D75 5、收益法中所指的收益是（）。 A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 6、實(shí)行施工總承包的房地主開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 A．開發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 7、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法

3、評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期 B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 8、動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。 A．動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期 B．動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C．動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期 D．動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 9、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。 A．零售商的財(cái)務(wù)能力 B．零售商需要的服

4、務(wù) C．零售商組合與位營分配 D．零售商的聲譽(yù)建設(shè)工程教育網(wǎng) 10、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。 A．4800B．5124C．5800D．7124 11、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（）。 A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 12、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng) C．公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．保險(xiǎn)費(fèi) 13、供人們生

5、活起居的建筑是() A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑 14、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指() A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B新建商品房租售市場(chǎng) C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 15、房屋的商品租金構(gòu)成因素是() A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi) B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租 C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤 D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤 16、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（）。 A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層 17、運(yùn)用

6、收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（）。 A．合法原則B．最高最佳使用原則C．替代原則D．公平原則 18、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。 A．37B．40C．60D．63 19、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。 A．價(jià)格分析 B．市場(chǎng)分析 C．產(chǎn)品分析 D．成本分析 20、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。 A．租金調(diào)整條款 B．代收代

7、繳費(fèi)用條款 C．裝修費(fèi)用條款 D．折讓優(yōu)惠條款 21、剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的() A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況 22、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其（）的風(fēng)險(xiǎn)因素。 A、變動(dòng)可能性B．影響重要性C．發(fā)生經(jīng)常性D．類型歸屬性 23、下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是() A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。 B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。 C分析時(shí)要設(shè)定不確定

8、因素的變化范圍 D對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。 24、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。 A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng) D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 25、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 B．收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供 D．投資流動(dòng)性好 26、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是

9、()。 A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫 C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成 27、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清

10、余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ? A．甲乙丙丁B．乙丁甲丙C．乙丙甲丁D．丙乙丁甲 28、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A．7.5％ B．8.3％ C．12.5％ D．16.7％ 29、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。 A．11．12％ B．11．36％ C．11．6

11、61％ D．12．95％ 30、不計(jì)利息的費(fèi)用是()。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 D、銷售稅費(fèi) 31、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 A．4.42％B．8.11％C．8.13％D．9.54％ 32、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ? A．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件；圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 B．圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 C．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、

12、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙 D．圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書 33、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。（提供） A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09 34、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。 A、保持現(xiàn)狀前提B、裝修改造前提C、轉(zhuǎn)換用

13、途前提D、重新利用前提 35、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）元/m2。（提供） A．849B．865C．882D．915 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。 A．內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

14、 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率 C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D．如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 2、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。 A、求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格 B、在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例 C、該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致 D、該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格 E、路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格 3、房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：() A.城市規(guī)劃 B.

15、法律法規(guī) C.市場(chǎng)條件 D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件 4、直接影響土地級(jí)別界線位置的是() A.單元?jiǎng)澐? B.定級(jí)單位 C.面積單元 D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計(jì)算 5、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（）。 A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的 B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān) C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān) D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化 E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

16、6、銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。 A抵押物的流動(dòng)性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級(jí) E所處的市場(chǎng)條件 7、從權(quán)益的角度來看?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。 A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn) 8、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。 A．產(chǎn)品調(diào)查 B．價(jià)格調(diào)查 C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查 D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查 9、分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：() A購買者意圖調(diào)查法B銷售人員意見綜合

17、法 C專家意見法D時(shí)間序列分析法 E相關(guān)分析法 10、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。 A．文獻(xiàn)查閱 B．觀察 C．專題討論 D．分銷渠道調(diào)查 E．實(shí)驗(yàn) 11、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（）。 A．項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成 B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn) C．從項(xiàng)目投資后的緊急效益來考察償債能力 D．從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力 E．?dāng)M建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn) 12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。 A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 B．評(píng)價(jià)方案構(gòu)造 C．

18、區(qū)位分析與選擇 D．開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 E．融資方式的分析與選擇 13、投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。 A．以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn) B．以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià) C．以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià) D．雙方可以重新商議價(jià)格 E．該投標(biāo)報(bào)價(jià)無效 14、房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是() A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓 D.旅館 E.倉庫 15、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)

19、，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用 C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用 D．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金 E．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競爭對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競爭者。（） 2、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。（） 3、對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。() 4、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者

20、是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） 5、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80％。（） 6、可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（） 7、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（） 8、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。() 9、租期越長，租金水平可能越低，因

21、此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。（） 10、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6％），（） 11、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（） 12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（） 13、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏?/p>

22、筑的造價(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀＃ǎ? 14、路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。 15、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長貸款期限20年。最低首付款為房價(jià)的30％，若采用按月等額償還方式，問： 1、該家庭能購買此房的最高總價(jià)是多少？ 2、若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？提供 3、如

23、果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分） 2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?

24、2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十四） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、A 2、A 3、B 4、C 5、C 6、D 7、C 8、A 9、D 10、C 11、D 12、A 13、B 14、B 15、C 16、B 17、C 18、A 19、B 20、D

25、 21、A 22、A 23、B 24、A 25、C 26、D 27、C 28、A 29、C 30、D 31、B 32、C 33、C 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ACD 2、AC 3、AB 4、AD 5、AE 6、ABCE 7、BCE 8、ABDE 9、ABCDE 10、BCDE 11、ABD 12、ABCD 13、AB 14、AB 15、ABCD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、√ 5、 6、 7、√ 8、√ 9、 10、

26、11、 12、√ 13、 14、√ 15、√ 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、1、月還款額=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5% 購買住房最高額=（1750/0.5%）[1-（1/（1+0.5%）240）]/70%=348951.93 2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%[1-（1/（1+0.5%）180）]=207381.15 按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%[1-（1/（1+0.5%）180）]=172538.47 則第6年年初需要一次性還款

27、額=207381.15-172538.47=34842.68元 3、若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n 34842.68（1+0.75%）180=（1750％/0.75%）[1-（1/（1+0.75%）12n）]=（1+0.75%）12n=1.7973 當(dāng)n=7時(shí)，1.007584=1.8732當(dāng) n=6時(shí)，1.007572=1.7125 則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年 2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?