房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（二）

《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（二）》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（二）（15頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（二） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0．7％的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。 A．137．5 B．410．2 C．432．2 D．452．2 2、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）。 A

2、．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 3、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。 A．存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量 B．存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C．存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量 D．存量+新增竣工量一拆毀量 4、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程

3、中()的主要工作內(nèi)容。 A會(huì)計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師 C估價(jià)師D工程師 5、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。 A．280B．285C．290D．295 6、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。 A．吸納率分析 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析 C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D．投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析 7、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。 A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成

4、的替代原理 B．路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D．路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格 8、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（）。 A．投資利潤(rùn)率B．投資回報(bào)率C．貸款利率D．成本利潤(rùn)率 9、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。 A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用 C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

5、 D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余 10、基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有() A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性 11、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。 A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 12、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般（）來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。 A．使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格 B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格 C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格 D．依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 13、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率

6、為7％?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。（提供） A．3275B．3287C．3402D．4375 14、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。 A．開發(fā)商 B．設(shè)計(jì)單位 C．承包商 D．監(jiān)理單位 15、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。 A．購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C．政策風(fēng)險(xiǎn) D．比較風(fēng)險(xiǎn) 16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（）。 A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)估算法 17、某家庭以住房抵押貸款方式購(gòu)買了一

7、套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。 A．301.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65 18、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A．180B．196C．200D．300 19、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從()兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

8、A投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng)資金流通方式和對(duì)策 C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 20、資本化率是（）的倒數(shù)。 A．毛租金乘數(shù)B．潛在毛租金乘數(shù)C．有效毛收入乘數(shù)D．凈收益乘數(shù) 21、從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指() A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度D房地產(chǎn)開發(fā)程度 22、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（）等。 A．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B．投資估算C．資源條件D．投資權(quán)益 23、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。 A．土地總量有限B．規(guī)劃限制C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)D．價(jià)值量大 24、不計(jì)

9、利息的費(fèi)用是()。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 D、銷售稅費(fèi) 25、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 26、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地

10、后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬(wàn)元。 A.93.75 B.115 C.293.75 D.315 27、因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值() A.10 B.50 C.0.5 D.5 28、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。 A．44％B．50％C．67％D．94％ 29、某幢寫字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中

11、，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬(wàn)元。 A.400 B.628 C.656 D.700 30、某寫字樓年出租猙收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬(wàn)元。（提供） A．4580B．5580C．6580D．7580 31、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（

12、）。 A．變動(dòng)成本的設(shè)置 B．銷售收入的不同 C．固定成本的設(shè)置 D．平衡點(diǎn)的設(shè)置 32、收益法中所指的收益是（）。 A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益 D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 33、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。 A．最低價(jià)格B．平均價(jià)格C．出讓地價(jià)D．標(biāo)定地價(jià) 34、已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。 A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％ 35、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付

13、款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1％。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A．87B．124C．130D．134 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（）。 A.環(huán)境 B.地形地勢(shì) C.外部配套設(shè)施 D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E.裝飾裝修 2、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。 A、深度百分率B、資本化

14、率C、收益率 D、物價(jià)指數(shù)E、其他價(jià)格修正率 3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。 A．意外破壞的損毀B．市場(chǎng)供給過(guò)量 C．建筑設(shè)計(jì)的缺陷D．人們消費(fèi)觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件惡化 4、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（）。 A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B．開發(fā)成本和管理費(fèi)用 C．銷售稅費(fèi) D．投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E．開發(fā)利潤(rùn) 5、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（）。 A．總量結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．資金結(jié)構(gòu) 6、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)

15、行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。 A．環(huán)境景觀B．離市中心距離 C．朝向D．城市規(guī)劃限制條件 E．地勢(shì) 7、土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和() A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式 D.宗教用地方式 E.軍事用地方式 8、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。 A．投資回收期 B．借款償還期 C．利息備付率 D．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E．現(xiàn)金報(bào)酬率 9、投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的（）等來(lái)確定的。 A、規(guī)劃用途B、新舊程度C、規(guī)劃限制條件 D、所在地區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況E、投資者管理水平

16、10、房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（）綜合決定的。（提供） A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型 B．估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件 C．估價(jià)人員的技術(shù)水平 D．委托人的特殊要求 E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 11、新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值包括()。 A、土地取得成本； B、開發(fā)成本； C、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用； D、投資利息、銷售稅費(fèi)； E、個(gè)別開發(fā)商的開發(fā)利潤(rùn)。 12、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。 A．空置量 B．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) C．平均建設(shè)周期 D．吸納率 E．失業(yè)率 13、用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是() A.要求估價(jià)人員具

17、有充分的鑒定技術(shù) B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn) C.要求被估對(duì)象為新建筑物 D.要求被估對(duì)象為舊建筑物 E.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià) 14、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（）等分析。 A．投資資金的安全性 B．項(xiàng)目定位的科學(xué)性 C．期望收益的可靠性 D．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（）。 A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書 C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖 D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供 E．1/2000或1/500的地形圖 三、判斷題 （

18、共 15 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（） 2、某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（） 3、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（） 4、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） 5、成

19、本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（） 6、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（） 7、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。() 8、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。() 9、現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。（）（提供） 10、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，

20、因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（） 11、開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā)成本之比。（） 12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。（） 13、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。（） 14、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。（） 15、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（） 四、計(jì)算題 （共

21、2 題，第小題 10 分） 1、某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25％。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9％。 請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。（8分） 2、某家庭擬購(gòu)買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9．6％，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化

22、。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購(gòu)買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30％，余款申請(qǐng)年利率為6％的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問(wèn)： 1、夠購(gòu)買最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)? 2、家庭購(gòu)買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（二） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35

23、題，第小題 1 分） 1、B 2、B 3、A 4、C 5、A 6、B 7、D 8、C 9、C 10、A 11、A 12、D 13、C 14、A 15、D 16、B 17、A 18、B 19、D 20、D 21、B 22、C 23、C 24、D 25、D 26、D 27、C 28、C 29、C 30、D 31、D 32、C 33、B 34、C 35、B 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BDE 2、AE 3、CD 4、ABD 5、ABCD 6、ABC 7、AB 8、ADE 9、ABD 1

24、0、ABE 11、ABCD 12、ABD 13、AB 14、ACDE 15、BDE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、√ 3、√ 4、√ 5、 6、 7、X 8、√ 9、 10、√ 11、 12、 13、 14、√ 15、√ 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、解： （1）計(jì)算未來(lái)3年的凈利益。 1）未來(lái)第一年的凈收益(360－36))1－20％))1－25％)3000=-58.32萬(wàn)元 2)未來(lái)第二年的凈收益(400－36)(1－20％)(1－25％)3000=-65.52萬(wàn)元 3)未來(lái)第三年的凈收益(330－36)(1－20％)(1－25％)3000=52.92萬(wàn)元 （2）用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。 （3）計(jì)算收益價(jià)格。 或： 2、1、2000元，i=6％／12=0．5％，i=9．6％，n=2012=240月 設(shè)能購(gòu)買新房的最高價(jià)為戶 申請(qǐng)的貸款額：D=P(1-30％)； 由公式：D=A/i[1—1／(1+i)n] 得至p=39．88萬(wàn)元 2、要還款／21個(gè)月 住房的市場(chǎng)價(jià)值：A／T12=25萬(wàn)元； D=25+A/i[1—1／(1+i)n1] 得：n1=15．2 即16個(gè)月。