房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十一）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十一） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。 A．銷售收 B．轉(zhuǎn)讓收 C．租金收入 D．利息收入 2、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。 A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．概算指標(biāo)法 D．工程量近似匡算法 3、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投

2、資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。 A．出售 B．抵押 C．轉(zhuǎn) D．經(jīng)營(yíng) 4、剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得() A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般 5、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。 A．330 B．450 C．650 D．700 6、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

3、A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5 7、城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則() A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變 C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低 8、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。 A．最低價(jià)格B．平均價(jià)格C．出讓地價(jià)D．標(biāo)定地價(jià) 9、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。 A．固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款 B．固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整 C．固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款 D．成本加浮動(dòng)酬金合同 10、某地區(qū)商品住宅價(jià)

4、格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）元/m2。（提供） A．849B．865C．882D．915 11、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。 A．購(gòu)買價(jià)格 B．容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù) C．空置率 D．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 12、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（）。 A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格 B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格 C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除

5、經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格 D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià) 13、編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和() A網(wǎng)絡(luò)圖法B表格法 C竣工圖法D坐標(biāo)圖法 14、評(píng)估某宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。 A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 15、某房地產(chǎn)在2006年

6、3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 16、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。 A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B．土地的形狀 C．組合完成的功能D．立體空間 17、通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是() A.土地的

7、估價(jià)期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同 D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同 18、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（）。 A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余 19、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7．25％，則名義年利率是()。 A．7．02％ B．7．04％ C

8、．7．50％ D．7．85％ 20、某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。 A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制 D．單一市場(chǎng)集中化 21、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其（）的風(fēng)險(xiǎn)因素。 A、變動(dòng)可能性B．影響重要性C．發(fā)生經(jīng)常性D．類型歸屬性 22、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2

9、。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16％，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。 A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％ 24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 25、新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)() A.不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本

10、 B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上 C.包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 26、某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 27、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該

11、居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％ 28、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定() A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù) C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正 29、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目

12、需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。（提供） A．1067B．1070C．1087D．1141 30、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。 A．保本點(diǎn)分析 B．敏感性分析 C．現(xiàn)金流量分析 D．統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析 31、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（）。（提供） A．0B．α/（1+Yn）C．αnD．∞ 32、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元

13、，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。 A、800萬(wàn)元B、1000萬(wàn)元C、1800萬(wàn)元D、800-1000萬(wàn)元 33、甲寫字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫字摟購(gòu)買價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為10萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。 A.甲>乙 B.甲<乙 C.甲=乙 D.無(wú)法判斷 34、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫

14、 C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成 35、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（）。 A．0.4月B．2.5月C．0.4年D．2.5年 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（）。 A．總投資估算表 B．現(xiàn)金流量表 C．資金來(lái)源與運(yùn)用

15、表 D．損益表 E．資產(chǎn)負(fù)債表 2、前期工程費(fèi)用主要包括（）。 A．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B．規(guī)劃費(fèi)用 C．設(shè)計(jì)費(fèi)用 D．可行性研究費(fèi)用 E．“三通一平”費(fèi)用 3、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 4、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（）。（提供） A．土地所有權(quán)B．國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán) C．宅基地土地使用權(quán)D．大型游樂(lè)場(chǎng) E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 5、房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在() A變

16、現(xiàn)性差B投資額巨大 C投資回收周期長(zhǎng)D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。 6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（）。 A．期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案 B．期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案 E．標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案 7、收益乘數(shù)有（）。 A．毛租金乘數(shù)B．利潤(rùn)乘數(shù) C．凈收益乘數(shù)D．銷售收入乘數(shù) E．潛在毛收入乘數(shù) 8、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。 A．建筑安裝工程 B．新建和擴(kuò)建 C．設(shè)備與工器具購(gòu)置 D．遷建和恢復(fù) E．其他費(fèi)用 9、下列房地

17、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（）。 A．發(fā)行企業(yè)債券 B．向銀行借入信用貸款 C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 D．在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票 E．土地儲(chǔ)備貸款 10、分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：() A購(gòu)買者意圖調(diào)查法B銷售人員意見(jiàn)綜合法 C專家意見(jiàn)法D時(shí)間序列分析法 E相關(guān)分析法 11、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于

18、基礎(chǔ)租金 E．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 12、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有() A.科學(xué)性 B.實(shí)踐和公正性 C.個(gè)別性 D.嚴(yán)肅性 E.固定性 13、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。 A．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B．價(jià)值定價(jià)法 C．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 D．挑戰(zhàn)定價(jià)法 E．隨行就市定價(jià)法 14、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。 A．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本 B．大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售 C．依代理委托方的

19、不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益 E．無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入 15、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。 A、交通建設(shè)B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（） 2、就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（） 3、購(gòu)買住房抵押支持證券的個(gè)人

20、和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。（） 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（） 5、房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（） 6、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（） 7、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供） 8、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。（） 9

21、、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。() 10、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。() 11、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。() 12、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（） 13、某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。（） 14、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（） 15、收益性房地產(chǎn)投資分析

22、中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)： （1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元。其中資本金400萬(wàn)元；第2年投資800萬(wàn)元，其中資本金230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。 （2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬(wàn)元、130萬(wàn)元、600萬(wàn)元。 從第4年起每年的

23、租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、650萬(wàn)元。 （3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。 請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作： 1、編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅） 2、若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15％；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分） 2、某投資者以1.8萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30％，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31％基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25％。投資者希望該店鋪投資在抵押

24、貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12％。 試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十一） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、A 3、D 4、B 5、A 6、C 7、D 8、B 9、A 10、C 11、B 12、C 13、A 14、C 15、D 16、C. 17、B 18、C 19、C 20、D 21、A 22、A 23、A 24、C 2

25、5、B 26、C 27、B 28、B 29、C 30、B 31、B 32、D 33、A 34、D 35、D 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BCDE 2、BCDE 3、BCE 4、AC 5、ABCD 6、ACE 7、ACE 8、ACE 9、BCE 10、ABCDE 11、ABCD 12、AB 13、CDE 14、ABDE 15、AE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、√ 3、√ 4、 5、 6、√ 7、√ 8、√ 9、X 10、√ 11、X 12、 13、√ 14、

26、15、 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、1、（1）借款需要量的計(jì)算見(jiàn)下表。 年份 內(nèi)容 1 2 合計(jì) 建設(shè)投資 1000 800 1800 資本金 400 230 630 銀行借款 600 570 （2）借款還本付息表見(jiàn)下表。 年份 內(nèi)容 1 2 3 4 5 合計(jì) 年初借款累計(jì) 0 630 1291.5 861.0 430.5 當(dāng)年借款 600 570 1170 當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息 30 91.5 121.5 當(dāng)年還本 430.5

27、 430.5 430.5 當(dāng)年利息支付 129.15 86.10 43.05 年末借款累計(jì) 630 1291.5 861.0 4305 0 當(dāng)年利息=[年初借款累計(jì)+當(dāng)年借款／2]年利率 各年還本=1291.5/3=430.5 （3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。 年份 內(nèi)容 0 1 2 3 4 5 6～20 1.現(xiàn)金流 租金收入 2000 2500 2500 2500 2.現(xiàn)金流出 資本金 400 23

28、0 經(jīng)營(yíng)成本 600 650 650 650 經(jīng)營(yíng)稅金 130 150 150 150 本金償還 430.5 430.5 430.5 利息支付 129.15 86.10 43.05 3.凈現(xiàn)金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700 2、凈現(xiàn)值： 第二種解法： 1、（1）第1年銀行借款1000-400=600萬(wàn)元 第2年銀行借款800-230=570萬(wàn)元 （2）第1年利息(600/2)10％=30萬(wàn)元 各年還本

29、=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬(wàn)元 第3年利息=(600+30+570+91.5)10％=129.15萬(wàn)元 第4年利息=(1291.5-30.5)10％=86.10萬(wàn)元 第5年利息=(861-430.5)10％=43.05萬(wàn)元 （3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。 單位：萬(wàn)元 年份 內(nèi)容 0 1 2 3 4 5 6～200 1.現(xiàn)金流入 租金收入 2000 2500 2500 2500 2.現(xiàn)金流出 資本金 400 230 經(jīng)營(yíng)成本

30、 600 650 650 650 經(jīng)營(yíng)稅金 130 150 150 150 本金償還 430.5 430.5 430.5 利息支村 129.15 86.10 43.05 3.凈現(xiàn)金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700 2、凈現(xiàn)值： 2、購(gòu)買商鋪總投資：1800060=1080000元 購(gòu)買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：108000030％=324000元 購(gòu)買商鋪的貸款額（P）：108000070％=756000元

31、 抵押貸款年還本付息額：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年 A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1] =756000(6.81％)1+6.81％)10/[(1+6.81％)10-1]=106693.99元 凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：（凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額）/首付款=12％ 所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款12％+年還本付息額 =32400012％+106693.99=145573.99元 有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=145573.99+毛租金收入25％ 則：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元 最低月租金

32、單價(jià)=毛租金收入，（可出租面積12個(gè)月） =194098.65/(6012）=269.58元/m2ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2r

33、Tipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxY

34、R77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5

35、K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqUL

36、T5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxA

37、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