房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（九）

《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（九）》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（九）（17頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（九） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是() A.土地的估價(jià)期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同 D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同 2、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為

2、6％，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為()元/m2。 A、1840 B、2840 C、2966 D、3000 3、某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。 A．10％B．11.27％C．14.18％D．22.55％ 4、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為2

3、00m2。梭土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（）。（提供） A．1％B．1.5％C．2％D．2.5％ 5、評(píng)估某宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。 A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 6、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)

4、元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。 A．330 B．450 C．650 D．700 7、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。 A．0.18 B．0.12 C．3.39 D．5.00 8、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。 A．44％B．50

5、％C．67％D．94％ 9、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中()的主要工作內(nèi)容。 A會(huì)計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師 C估價(jià)師D工程師 10、基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有() A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性 11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）。 A．成本導(dǎo)向定價(jià)法 B．購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 12、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。 A．單元估算法 B．單

6、位指標(biāo)估算法 C．概算指標(biāo)法 D．工程量近似匡算法 13、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是（）。 A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B．完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性 C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D．富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性 14、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。 A．土地總量有限B．規(guī)劃限制C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)D．價(jià)值量大 15、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（）。（提供

7、） A．0B．α/（1+Yn）C．αnD．∞ 16、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A．180B．196C．200D．300 17、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 A．計(jì)算期 B．動(dòng)態(tài)投資回收期 C．項(xiàng)目壽命期 D．開(kāi)發(fā)期 18、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等

8、額支付，則月等額還款額是（）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56 19、某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬(wàn)m2． A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6 20、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)

9、格為（）元/m2。 A．2648B．2688C．2708D．2734 21、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。 A．容積率B．空置率C，利息備付率D．成本利潤(rùn)率 22、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（）元/m2。 A.200 B.300 C.700 D.1000 23、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）。

10、A．小于20％ B．滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求 C．大于20％ D．不滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求 24、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。 A．53.34B．85.34C．106.68D．213.36 25、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。 A．存量+新開(kāi)發(fā)量十其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量一拆毀量 B．存量十新開(kāi)發(fā)量十該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C．存量+

11、新開(kāi)發(fā)量+空置房量一拆毀量 D．存量+新增竣工量一拆毀量 26、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。 A．12％ B．20％ C．24％ D．30％ 27、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2％；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。 A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7％ B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格

12、低7％ C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071 D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933 28、決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是（）。 A．滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者使用要求 B．購(gòu)買(mǎi)者支付能力 C．物業(yè)預(yù)期收益 D．物業(yè)用途 29、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。 A．獨(dú)一無(wú)二和供給有限B．獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大 C．流動(dòng)性差和價(jià)值最大D．不可移動(dòng)和用途多樣 30、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年

13、，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。（提供） A．43.2％B．50％C．56.8％D．70％ 31、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％ 32、評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。 A、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值 B、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失 C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失 D、建筑安

14、裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失 33、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為()年。 A．0．63 B．1．63 C．2．25 D．12．50 34、確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 A.估價(jià)原則 B.估價(jià)目的 C.估價(jià)方法 D.估價(jià)程序 35、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。 A、35B、45C、48D、50 二、多選題 （共

15、 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。 A．單元估算法 B．概預(yù)算定額法 C．工程最近似匡算法 D．蒙特卡洛模擬法 E．單位指標(biāo)估算法 2、按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)()的模式。 A同質(zhì)偏好B同形偏好 C集群偏好D分散偏好E心理偏好 3、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。 A．按份共有所有權(quán)B．專(zhuān)有部分所有權(quán)

16、 C．共同關(guān)系成員權(quán)D．共同部分持份權(quán) E．長(zhǎng)期使用和租賃 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。 A、可接受性 B、保值增值性 C、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度 D、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) E、固定性 5、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。 A．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 B．市場(chǎng)供給量 C．交通運(yùn)輸條件 D．水文地質(zhì) E．氣象 6、路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的() A.20% B.30% C.8% D.10% E.40% 7、下列關(guān)于

17、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（）。 A．法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值 B．再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C．房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值 D．不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值 E．在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金 8、開(kāi)發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（）。 A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū) C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖 D．城市計(jì)劃部門(mén)批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)

18、提供 E．1/2000或1/500的地形圖 9、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。 A．潛在毛租金收入 B．空置損失 C．租金損失 D．其他收入 E．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 10、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段 11、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。 A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于 12、從權(quán)益的角度來(lái)看?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。 A．建筑物的土地，包括建筑物尚未

19、建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn) 13、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（）。 A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率） B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) D.應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率 E.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率） 14、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（）。 A．建筑安裝工程費(fèi) B．土地使用權(quán)出讓金

20、C．拆遷補(bǔ)償費(fèi) D．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 15、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。 A．客戶(hù)評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．環(huán)境評(píng)價(jià) 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（） 2、現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。（）（提供） 3、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)

21、及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。（） 4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 5、低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的整體水平降低。（） 6、接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（） 7、路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。 8、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（） 9、大城市劃分的道路類(lèi)型數(shù)目一般為4～6類(lèi)。 10、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。（） 11、

22、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（） 12、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（） 13、某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。（） 14、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響：顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。（） 15、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（） 四、計(jì)算題

23、（共 2 題，第小題 10 分） 1、張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中60％來(lái)自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％） 問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多少？ 2、某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值1

24、0萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷(xiāo)售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?  2

25、012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（九） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、B 2、D 3、D 4、B 5、C 6、A 7、C 8、C 9、C 10、A 11、B 12、A 13、D 14、C 15、B 16、B 17、A 18、D 19、A 20、C 21、B 22、B 23、C 24、C 25、A 26、D 27、C 28、C 29、B 30、C 31、B 32、C 33、C 34、B 35、A 二、多選題 （共

26、 15 題，第小題 1 分） 1、ABCE 2、ACD 3、BCD 4、ACD 5、ACDE 6、BD 7、ABDE 8、BDE 9、ABCD 10、ABC 11、AB 12、BCE 13、ABD 14、BCE 15、ABCD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、√ 5、√ 6、 7、√ 8、 9、 10、√ 11、√ 12、 13、√ 14、 15、 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、第一種解法： 已知：i=6％i=6％/12=0.5％s=0.2％ n=1512=18

27、0m=512=60 （1）抵押貸款額P=5060％=30萬(wàn)元 （2）張某月還款額 第二種解法：已知：P=5060％=30萬(wàn)元 i=6％/12=0.5％ n=1512=180 （1）張某月還款額：A=P[i(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝300000[0.5%（1+0.5%）180／（1+0.5%）180-1]=2531.57 （2）張某5年共還款： （3）2005年1月1日李某共欠銀行款額： F2=p(1+i)n=300000(1+0.5％)60=404655.06元 F3=F2-F1=228027.34元 （4）略（同原答案） 第三種解法： 已知：P=50

28、60％=30萬(wàn)元 i=6％/12=0.5％ n=1512=180 （1）張某月還額：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=300000[0.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)180－1]=2531.57 （2）張某5年共還款額：A=2531.57元i=0.5％n=125=60 （3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(300000-P1) =169053.12元F1=169053.12(1+0.5％）60=228027.33元 （4）略（同原答案） 2、某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,0

29、00元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷(xiāo)售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不

30、動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM

31、62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJ

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