房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十八）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十八） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、容積率是指地塊上的建筑面積與() A.總面積之比 B.地塊面積之比 C.地下面積之比 D.綠化面積之比 2、實(shí)行施工總承包的房地主開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 A．開發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 3、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算

2、起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）年。 A.45 B.50 C.52 D.55 4、甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。 A.甲>乙 B.甲<乙 C.甲=乙 D.無法判斷 5、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。 A．商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高 B．商用房地產(chǎn)的收

3、益更高 C．商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高 D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大 6、某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為() AP(1+i)n BP(1+i*n) CP*n*i DA(1+i)n 7、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。 A．0.5 B．1.5 C．2 D．3 8、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)時(shí)。可以采用的定價(jià)法是（）。 A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B．挑戰(zhàn)定價(jià)法 C．隨行就市定價(jià)法

4、 D．滲透定價(jià)法 9、評(píng)估某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價(jià)為()萬元。 A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 10、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取（）年。 A、35B、45C、48D、50 11、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周

5、期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（）萬元。 A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90 12、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是（）。 A．專家打分法B．“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C．解析法D．蒙特卡洛模擬法 13、銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月

6、的還款額是（）元。 A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.27 14、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（）。 A．52％ B．58％ C．62％ D．68％ 15、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。 A、使用價(jià)值B、交換價(jià)值C、投資價(jià)值D、賬面價(jià)值 16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（）。 A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法

7、D．概算指標(biāo)估算法 17、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。 A、100B、300C、600D、900 18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為萬δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。 A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙 C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙 19、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（）引起的。 A．貸款利率與項(xiàng)目全投資收益

8、率不同 B．預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同 C．預(yù)售收入資金回籠較快 D．自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異 20、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為（）。 A.036 B.122 C.2.78 D.325 21、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 A．計(jì)算期 B．動(dòng)態(tài)投資回收期 C．項(xiàng)目壽命期 D．開發(fā)期 22、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待

9、開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期 B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 23、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場(chǎng)。 A．租賃B．銷售C．保險(xiǎn)D．抵押 24、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（）。 A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、會(huì)計(jì)折舊 25、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。 A．經(jīng)營成本 B．物業(yè)檔次 C．業(yè)主目標(biāo)收益要求 D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 26、在符合

10、城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。 A．宅基地所有權(quán)B．空間利用權(quán)C．地役權(quán)D．建筑物相鄰關(guān)系 27、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A．解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理 C．解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題 28、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8％

11、的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6％，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 29、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） A．保持現(xiàn)狀前提B．裝修改造前提C．轉(zhuǎn)換用途前提D．重新利用前提 30、風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?) A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難 C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè) D商業(yè)人員無法競(jìng)爭時(shí)心理變化很大 31、開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)

12、算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在()內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。 A10日B15日C1個(gè)月D2個(gè)月 32、路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的() A.迅速估價(jià)方法 B.較慢估價(jià)法 C.簡易法 D.延遲法 33、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。 A適應(yīng)性B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性D相互之間的影響性 34、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元

13、/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 35、已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。 A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％ 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。 A．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高

14、，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本 B．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售 C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益 E．無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入 2、在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有() A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法 D.價(jià)值法 E.市場(chǎng)法 3、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。 A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛

15、力 B、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù) C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn) E、正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 4、長期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）等。（提供） A．收益法中預(yù)測(cè)未來的租金 B．收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整 C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏 D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力 E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格 5、銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。 A抵押物的流動(dòng)性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級(jí) E所處的市場(chǎng)條件 6、在對(duì)

16、某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”。這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（）。 A．按存量增量細(xì)分 B．按交易形式細(xì)分 C．按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 D．按房地產(chǎn)用途細(xì)分 E．按地域細(xì)分 7、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 8、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（）。 A．重新裝修費(fèi)用 B．更新改造費(fèi)用 C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用 D．空置損失費(fèi)用 E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失 9、財(cái)務(wù)評(píng)

17、價(jià)的輔助報(bào)表包括() A損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營成本表E借款償還表 10、收益乘數(shù)有（）。 A．毛租金乘數(shù)B．利潤乘數(shù) C．凈收益乘數(shù)D．銷售收入乘數(shù) E．潛在毛收入乘數(shù) 11、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的()。 A．價(jià)格水平 B．銷售對(duì)象 C．基本功能 D．地理位置 E．輔助功能 12、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。 A．折舊和攤銷 B．投資回收 C．投資回報(bào) D．未分配利潤 E．權(quán)益融資 13、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。（提供） A．可比實(shí)例與

18、估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同 B．可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合 C．可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) D．可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 E．可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同 14、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭者劃分為（）。 A．隨機(jī)型競(jìng)爭者 B．兇猛型競(jìng)爭者 C．選擇型競(jìng)爭者 D．從容不迫型競(jìng)爭者 E．軟弱型競(jìng)爭者 15、同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是() A.地價(jià)不等地段 B.地價(jià)相等地段 C.地段相連的路段 D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、可修

19、復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（） 2、當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)小景氣。（） 3、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。() 4、大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。 5、對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（） 6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。() 7、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。（） 8、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)

20、系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（） 9、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/m2。（） 10、某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時(shí)的總價(jià)30萬元為名義價(jià)格。（） 11、我國目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。 12、一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)}升，利率

21、下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。（） 13、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個(gè)等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120％。（） 14、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費(fèi)用。（） 15、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率

22、為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。（提供） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第n年 1．土地取得 — 2．工程建設(shè) — — — 1）住宅樓建設(shè) — — 2）寫字樓建設(shè) — — 3．經(jīng)營 — — — — 1）住宅樓銷售 — 1）寫字樓出租 — — — 根

23、據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下： （1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。（提供） （2）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。 （3）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出

24、。（提供） （4）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。 （5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。 試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。 2、某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90％，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場(chǎng)，營業(yè)面積占該層建筑面積的70％，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)

25、營同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10％的運(yùn)營費(fèi)用：11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10％，酒樓8％

26、，辦公樓7％）。 實(shí)例 A B C D E 成交價(jià)格元/（元/m2） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情況 +2% +21% 0 0 -3% 區(qū)位狀況 0 -3% +3% +1% 0 房地產(chǎn)狀況 權(quán)益狀況 -2% 0 +2% -1% -1% 交易實(shí)物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況

27、中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1％。 1、試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例。 2、估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均）。  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十八） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題

28、 1 分） 1、B 2、D 3、C 4、A 5、A 6、B 7、B 8、B 9、C 10、A 11、D 12、B 13、A 14、A 15、B 16、B 17、D 18、A 19、A 20、C 21、A 22、C 23、C 24、C 25、D 26、B 27、D 28、D 29、A 30、A 31、C 32、A 33、C 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ABDE 2、AB 3、CE 4、ACD 5、ABCE 6、CDB 7、ACE 8、ABC 9、BDE 10、A

29、CE 11、CE 12、ABD 13、BCDE 14、BD 15、BC 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、 3、X 4、 5、 6、X 7、 8、√ 9、√ 10、√ 11、 12、 13、 14、 15、√ 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、解： 第一種答案： （1）項(xiàng)目總建筑面積： 1.2100002.5=30000m2 其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。 1）住宅樓價(jià)值：500015000=7500萬元 住宅樓價(jià)值

30、折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值： 7500/(1+10％)3=5634.86萬元 2）寫字樓價(jià)值。 ①寫字樓年租金收入=1201500070％(1－20％)12=1209.6萬元 ②寫字樓押金：1209.630％=362.88萬元 ③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.883％=10.89萬元 ④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用：1209.630％=362.88萬元 ⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元 ⑥寫字樓價(jià)值： ⑦寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬元 3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634

31、.86+6370.29=12005.15萬元 （3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。 1）住宅樓部分：180015000（1+5％）=2835萬元 寫字樓部分：2800>（15000（1+5％）=4410萬元 2）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值： 2835[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13萬元 3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值： 4410[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76萬元 4）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值： 2580.13+3648.76=6228.89萬元 （4）住宅樓銷售稅費(fèi)及

32、折現(xiàn)值。 1）住宅樓銷售稅費(fèi)：75006％=450萬元 2）住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/(1+10％)3=338.09萬元 （5）所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3％) =(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％) =5279.78萬元 第二種答案： （I）項(xiàng)目總建筑面積： 1.2100002.5=30000m2 其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。 1）住宅樓價(jià)值：500015000=-7500萬元 2）寫字樓價(jià)值 ①寫字樓年租金

33、收入=1201500070％(1－20％)12=1209.6萬元 ②寫字樓押金：1209.630％=362.88萬元 ③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.883％=10.89萬元 ④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用：1209.630％=362.88萬元 ⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元 ⑧寫字樓價(jià)值： 3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元 （3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。 1）住宅樓部分：180015000（1+5％)=2835萬元 寫字樓部分：280015000(1+5％)=4410萬元 2）住宅樓開發(fā)成本及

34、管理費(fèi)折現(xiàn)值： 2835[0.5(1+10％)2.5+0.5(1+10％)1.5]=3434.25萬元 3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值： 4410[0.5(1+10％)1.5+0.5(1+10％)0.5]=4856.51萬元 4）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值： 3434.25+4856.51=8290.76萬元 （4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。 住宅樓銷售稅費(fèi)：75006％=450萬元 （5）所能支付的最高土地價(jià)格。 1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開發(fā)成本及管理費(fèi)用） =15978.86－450－8290.76 =72381萬元 2）貼現(xiàn)： 7238.1

35、/(1+10％)3=5438.09萬元 3）地價(jià)款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬元 2、1、解： (1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為： V=A/Y[1-1/(1+y)n] (2)各層建筑面積＝40006/24=1000m2/層 (3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格： 年凈收益=1000(1-60％)75％90％6012=19.44萬元 V1=19.44/10％[1-1/(1+10％)50-3]=192.20萬元 (4)計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格： 年凈收益：1000270％600=84萬元 V2～3=84/10％[1-1/(1+10％)50-3]=8

36、30.48萬元 (5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格： 年凈收益：100070％5012-80000=34萬元 V4=34/8％[1-1/(1+8％)50-3]=413.59萬元 (6)計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格： 年凈收益：62018001280％(1-10％)=186.62萬元 V5～10=186.62/7％[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13萬元 (7)計(jì)算11～24層住宅價(jià)格： V11～24=1000144000=5600萬元 (8)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格： V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24 =192.20+830.48+413.59+2555.13

37、+5600 =9591.40萬元 2、解： (1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。 (2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 (3)交易情況修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102 可比實(shí)制C：100/100 可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A=(1+1％)4 可比實(shí)例C=(1+1％)4 可比實(shí)例E=(1+1％)3 (5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

38、為： 因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有： 可比實(shí)例A=100/[1001/3+(100-2)1/3+(100-4)1/3]=100/98 可比實(shí)例C=100/[(100+3)1/3+(100+2)1/3+(100-2)1/3] =100/101 可比實(shí)例E=100/[1001/3+(100-1)1/3+(100+1)1/3)=100/100 (6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： 比準(zhǔn)價(jià)格A=5100(100/102)(1+1％)4(100/98)=5309.20元/m2 比準(zhǔn)價(jià)格C=5200(100/100)(1+1％)4(100/101

39、)=5357.57元/m2 比準(zhǔn)價(jià)格E=5000(100/97)(1+1％)3(100/100)=5310.83元/m2 (7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5

40、fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYq

41、yNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQ

42、kBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCum

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