2019年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題與解析

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1、 2019年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題與解析 　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） 　?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)： 　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種？本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提？ 　　2.在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別？ 　　【參考答案】 　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1

2、）估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”；（2）估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”；（3）估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。 　　本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P341～342。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 　　2.在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的主要差別包括： 　?。?）預(yù)測(cè)出的后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

3、前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。 　　（2）后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，只考慮后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。 　?。?）測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P341～342。 　　第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析的一個(gè)問(wèn)答題答案的關(guān)鍵。 　　（二）甲公司擬以其擁有的房

4、地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2019年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2019年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2019年9月20日重新啟動(dòng)。 　　由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問(wèn)： 　　1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。 　　2.針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充

5、哪些外部作業(yè)工作？對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整？ 　　【參考答案】 　　1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過(guò)，不能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過(guò)使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。 　　2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括： 　　（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。 　?。?）收集建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料等；通過(guò)實(shí)地查勘確定建筑物折舊。 　　對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括： 　?。?）

6、比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。 　?。?）成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。 　?。ㄈ├钅秤?019年6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下稱(chēng)甲公司）購(gòu)置了一處商鋪，2019年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其

7、他損害賠償。2019年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)。 　　雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)： 　　1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過(guò)程。 　　2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 　　【參考答案】 　　1.損失資本化測(cè)算過(guò)程：（1）測(cè)算損失期；（2）確定月租金收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，計(jì)算因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致商鋪月凈收益降低或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額；（3）確定報(bào)酬率；（4）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

8、參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P380。 　　2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)該包括的內(nèi)容有：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；（2）房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失；（3）修復(fù)對(duì)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；（4）施工影響的補(bǔ)償；（5）修復(fù)后對(duì)承租人的心理減價(jià)；（6）補(bǔ)償協(xié)商長(zhǎng)期未能得到解決而耗費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P292。 　　 　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)） 　?。ㄒ唬┠撑R街五層住宅樓，一梯兩戶(hù)，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)全體業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相

9、關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。 　　合同約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該區(qū)域無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，類(lèi)似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。 　　1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為（?。? 　　A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) 　　B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) 　　C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) 　　D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

10、 『正確答案』B 『答案解析』業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套住宅，歸屬于該頂層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。 　　2.該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為（?。? 　　A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值 　　B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值 　　C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值 　　D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響 『正確答案』C 『答案解析』該區(qū)域無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，采用比

11、較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。 　　3.若采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為（?。?。 　　A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 　　B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 　　C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本 　　D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本 『正確答案』B 『答案解析』評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場(chǎng)租金。 　　4.若

12、對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為（?。?。 　　A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) 　　B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) 　　C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) 　　D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 『正確答案』A 『答案解析』抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。參見(jiàn)《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材P142。 　　（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平房?jī)r(jià)值。該房屋登記建筑面積為200㎡，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。

13、征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20㎡的簡(jiǎn)易房。 　　5.本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括（　）。 　　A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井 　　B.土地使用權(quán)、平房、水井 　　C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 　　D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻 『正確答案』C 『答案解析』征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收房屋價(jià)值評(píng)估不得遺漏、虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象。 　　6.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為（?。? 　　A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估 　　B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估 　

14、　C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估 　　D.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估 『正確答案』C 『答案解析』該平房帶有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。 　　7.采用比較法估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是（?。?。 　　A.周邊帶院落的類(lèi)似平房 　　B.周邊不帶院落的類(lèi)似平房 　　C.周邊新建商品住宅 　　D.周邊成套二手住宅 『正確答案』A 『答案解析』選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、與估價(jià)對(duì)象的用途相同、與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)、與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對(duì)象是

15、帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周邊帶院落的類(lèi)似平房作為可比實(shí)例。 　　（三）甲公司擁有總建筑面積為5230㎡、土地面積為10000㎡的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000㎡；兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑面積均為1500㎡；鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200㎡、30㎡。2019年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2019年12月。 　　2019年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2019年7月，甲公司因債

16、務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。 　　8.若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為（?。?。 　　A.比較法和收益法 　　B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法 　　C.比較法和成本法 　　D.收益法和成本法 『正確答案』D 『答案解析』工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。 　　9.若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是（　）。 　　A.5棟共計(jì)5230㎡的建筑物 　　B.10000㎡土地使用權(quán) 　　C.鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房的建筑物

17、及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 　　D.生產(chǎn)車(chē)間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 『正確答案』D 『答案解析』以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 　　10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為（?。?。 　　A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值 　　B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額 　　C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貸款余額 　　D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額 『正確答案』C 『答案解析』轉(zhuǎn)讓價(jià)

18、值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貸款余額。 　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） 　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 　　估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：市區(qū)路19號(hào)樓第10層房 　　　　　　　　　地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 　　估價(jià)委托人：集團(tuán)有限公司 　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)號(hào)） 　　　　　　　　　　?。ㄗ?cè)號(hào)） 　　估價(jià)作業(yè)期：2019年12月1日一2019年12月5日… 　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（房估）（抵

19、）字第號(hào) 致估價(jià)委托人函 　　集團(tuán)有限公司： 　　受貴公司委托，我公司對(duì)集團(tuán)有限公司位于市區(qū)路19號(hào)樓第十層，總建筑面積為2026.77m2的辦公房地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：房權(quán)證第號(hào)）的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。 　　估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2019年12月1日。 　　價(jià)值類(lèi)型：房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為人民幣110975791元，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)

20、象法定優(yōu)先受償款為零，故估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為110975791元（大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬(wàn)伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面積計(jì)抵押價(jià)值單價(jià)為54755元/m2。 　?。S函附估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告各兩份） 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司分公司（公章） 法定代表人： 2019年12月5日 　　【參考答案】 　　1.封面中的“估價(jià)作業(yè)期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。 　　2.在致估價(jià)委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法。 　　3.致函方應(yīng)為房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司。 　　分公司作為總公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，是不具有獨(dú)立法人資格的，也不能獨(dú)立承擔(dān)債務(wù)，所以一般是沒(méi)有資質(zhì)的；但若總公司有相應(yīng)資

21、質(zhì)，是可以授權(quán)分公司參與的。 　　目錄（略） 　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略） 　　估價(jià)假設(shè)和限制條件（略） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、估價(jià)委托人（略） 　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價(jià)目的 　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 　　四、估價(jià)對(duì)象 　　1.估價(jià)對(duì)象范圍 　　估價(jià)對(duì)象為坐落于市區(qū)路19號(hào)樓第10層的整層辦公用房，總建筑面積為2026.77m2，本次評(píng)估不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。 　　2.估價(jià)對(duì)象基本概況 　?。?）土地基本狀況 　　估價(jià)對(duì)象所在大樓用地坐落于市區(qū)路，四至為：南至路，西至路，北至小巷，東至小巷，宗

22、地形狀規(guī)整，土地使用期限至2055年4月1日，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)，外達(dá)到“七通一平”。 　?。?）建筑物基本狀況 　　估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)路19號(hào)樓，現(xiàn)用名稱(chēng)為中心，地下4層，地上37層，總建筑面積為105000㎡，采用鋼架結(jié)構(gòu)及無(wú)柱式設(shè)計(jì)，電梯分區(qū)設(shè)置，客梯16部，貨梯2部，集中式中央空調(diào)，整棟大廈擁有智能控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、門(mén)傳感器監(jiān)視系統(tǒng)、應(yīng)急電源、照明和擴(kuò)音系統(tǒng)、智能火警檢測(cè)系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等。該中心于2019年8月竣工交付使用，目前維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 　　估價(jià)對(duì)象外立面采用石材與高檔LOW－E玻璃幕墻，大堂挑高6米，采用進(jìn)口高檔石材裝修，花崗石柱體及墻面，藝術(shù)造型吊

23、頂，標(biāo)準(zhǔn)層電梯間采用高檔進(jìn)口大理石，地面采用高檔地毯，由物業(yè)管理有限公司管理。 　　估價(jià)對(duì)象位于19號(hào)樓第10層，總建筑面積為2026.77m2，層高3.2m，已作普通辦公房室內(nèi)裝修：墻面乳膠漆，地面部分瓷磚、部分地板、部分地毯，頂棚部分燈池吊頂，部分礦棉板吊頂。 　?。?）權(quán)屬基本狀況 　　根據(jù)估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，目前為集團(tuán)有限公司所有，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為房權(quán)證第號(hào)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)立抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 　　4.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)、租賃、用益物權(quán)、其他特殊情況說(shuō)明。 　　5.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地使用人。 　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 　

24、　依據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地勘查之日，即2019年12月1日。 　　六、價(jià)值類(lèi)型 　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值（定義略） 　　七、估價(jià)依據(jù) 　　1.法律、法規(guī)、規(guī)范性文件（略） 　　2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 　?。?）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999） 　　（2）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899－2019） 　?。?）《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2019]8號(hào)） 　　（4）《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)[2019]57號(hào)） 　　3.估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料（略） 　

25、　4.估價(jià)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查及實(shí)地查勘獲取的相關(guān)資料（略） 　　5.估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集整理的其他相關(guān)資料（略） 　　八、估價(jià)原則（略） 　　九、估價(jià)方法 　　經(jīng)估價(jià)方法適用性分析，決定采用比較法和收益法為本項(xiàng)目的估價(jià)方法。 　?。ü纼r(jià)方法定義略） 　　6.應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2019）而不是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。 　　7.估價(jià)方法中應(yīng)具體說(shuō)明所選用估價(jià)方法的理由。 　　十、估價(jià)結(jié)果 　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用比較法、收益法進(jìn)行測(cè)算，并在綜合分析影響房

26、地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為人民幣110975791元，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零，故估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為110975791元（大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬(wàn)伍仟柒佰玖拾壹元整），單位建筑面積抵押價(jià)值為54755元/m2。 　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 姓名 注冊(cè)號(hào) 蓋章 日期 　 2019年12月5日 　 2019年12月5日 　　8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。 　　十二、實(shí)地查勘期 　　2019年12月1日 　　十三、估價(jià)作業(yè)期 　　20

27、19年12月1日至2019年12月5日 　　十四、變現(xiàn)能力分析（略） 　　十五、風(fēng)險(xiǎn)提示（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（略） 　　二、市場(chǎng)背景描述與分析（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（略） 　　四、估價(jià)方法適用性分析（略） 　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 　　1.比較法（定義及公式略） 　　（1）可比實(shí)例選取 　　可比實(shí)例選取過(guò)程及來(lái)源（略），估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例狀況見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 物業(yè)名稱(chēng) 中心10層 大廈11層 大廈15層 中心18層 建筑面積（m2） 2026.77 1985

28、2050 580 成交日期 2019.12.1 2019.11.25 2019.11.4 2019.11.15 成交單價(jià)（元/m2） 57000 61000 59000 　　9.可比實(shí)例C規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不能作為可比實(shí)例。 　?。?）可比實(shí)例情況說(shuō)明 　　將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較分析，比較因素及說(shuō)明見(jiàn)下表。 　　表2　估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例情況說(shuō)明表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例Ｃ 坐落位罝 區(qū)樓路19號(hào)樓 區(qū)樓路25號(hào)樓 區(qū)樓路26號(hào)樓 區(qū)樓路19號(hào)樓 物業(yè)名稱(chēng) 中心十層 大廈十一層 大廈十五層 中心十八

29、層 價(jià)格內(nèi)涵 成交單元/（元/m2） 待估 57000 61000 59000 付款方式 正常 正常 正常 正常 交易情況 交易情況 - 正常 正常 正常 成交日期 2019.12.1 2019.11.25 2019.11.4 2019.11.15 區(qū)位狀況 區(qū)域繁華程度 附近有中心、大廈、體育館，市政配套完善 附近有中心、大廈、體育館，市政配套完善 附近有中心、大廈、體育館，市政配套完善 附近荷中心、大廈、體育館，市政配套完善 交通便捷程度 附近有多條公交線路：距地鐵號(hào)線站100m 附近有多條公交線路：距地鐵號(hào)線站120m 附近

30、有多條公交線路：距地鐵號(hào)線站130m 附近有多條公交線路：距地鐵號(hào)線站100m 外部配套設(shè)施完備度 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 區(qū)域環(huán)境 附近有公園 附近有公園 附近有公園 附近有公園 權(quán)益狀況 用途 辦公 辦公 辦公 辦公 使用年限 39.33年 38年 38年 39.33年 實(shí)物情況 設(shè)施設(shè)備 電梯（客梯16個(gè)，貨梯2個(gè)）、中央空調(diào)。消防設(shè)施，高速光纖接入，地下停車(chē)場(chǎng)（385個(gè)） 電梯（客梯21個(gè)，貨梯4個(gè)）、中央空調(diào)。消防設(shè)施，高速光纖接入，地下停車(chē)場(chǎng)（373個(gè)） 電梯（客梯17個(gè)，貨梯6個(gè)）、中央空調(diào)

31、。消防設(shè)施，高速光纖接入，地下停車(chē)場(chǎng)（376個(gè)） 電梯（客梯16個(gè)，貨梯2個(gè)）、中央空調(diào)。消防設(shè)施，高速光纖接入，地下停車(chē)場(chǎng)（385個(gè)） 物業(yè)管理 好 好 好 好 樓層 10層 11層 15層 18層 層高/m 3.2 3.2 3.2 3.2 平面布局 規(guī)整 規(guī)整 規(guī)整 規(guī)整 建筑面積/m2 2026.77 1985 2050 580 內(nèi)部裝修 高檔 高檔 高檔 毛坯 　　10.辦公用房區(qū)位因素不應(yīng)包括“區(qū)域繁華程度”，可用“商務(wù)辦公氛圍或聚集度”代替。 　　11.樓層屬于區(qū)位狀況因素不是實(shí)物狀況因素。 　　12.未說(shuō)明可

32、比實(shí)例總樓層。 　?。?）建立比較基礎(chǔ) 　　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的付款方式均為一次性付款，幣種為人民幣，計(jì)價(jià)方式按建筑面積計(jì)價(jià)，價(jià)格內(nèi)涵一致。 　?。?）交易情況修正 　　各可比實(shí)例均為正常交易，交易情況無(wú)需修正。 　?。?）市場(chǎng)狀況調(diào)整 　　市場(chǎng)狀況調(diào)整是將實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)與可比實(shí)例成交日期接近，且該區(qū)域辦公室用房市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，市場(chǎng)狀況無(wú)需調(diào)整。 　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各比較因素的具體情況，將各項(xiàng)因素分為好、較好、一般、稍差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，每相差一個(gè)等級(jí)結(jié)合具體情況調(diào)整＋1或－1，編制比較因

33、素分析表（表3）、比較因素調(diào)整系數(shù)表（表4）如下。 　　表3　比較因素分析表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 區(qū)位狀況 區(qū)域繁華程度 好 好 好 好 交通便捷程度 一般 —般 好 一般 公共設(shè)施完備度 好 好 好 好 區(qū)域環(huán)境 好 好 好 好 權(quán)益狀況 用途 辦公 辦公 辦公 辦公 使用年限 39.33年 38年 38年 39.33年 實(shí)物狀況 設(shè)備設(shè)施 一般 好 較好 一般 物業(yè)管理 好 好 好 好 樓層 10 11 15 18 層高 好 好 好 好

34、 平而布局 好 好 好 好 建筑面積/m2 2026.77 1985 2050 580 內(nèi)部裝修 好 好 好 一般 　　表4　比較因素調(diào)整系數(shù) 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易情況 — 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 區(qū)位狀況 區(qū)域繁華程度 100 100 100 100 交通便捷程度 100 100 102 100 公共設(shè)施完備度 100 100 100 100 區(qū)域環(huán)境 100 100 100 100 權(quán)益狀況 用途

35、100 100 100 100 使用年限 100 99 99 100 實(shí)物狀況 設(shè)施設(shè)備 100 102 101 100 物業(yè)管理 100 100 100 100 樓層 100 99 102 104 層高 100 100 100 100 平面布局 100 100 100 100 建筑面積 100 100 100 100 內(nèi)部裝修 100 100 100 98 　　13.建立比較基礎(chǔ)中缺“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍”和“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”的說(shuō)明。 　　14.可比實(shí)例A交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相

36、同。 　　15.可比實(shí)例B交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)比估價(jià)對(duì)象好。 　　16.可比實(shí)例C為毛坯房，與估價(jià)對(duì)象高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不符。 　　17.可比實(shí)例A樓層調(diào)整系數(shù)應(yīng)大于100，可為101，不能為99。（前提是各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象總樓層一樣） 　　（7）可比實(shí)例比較價(jià)值測(cè)算 　　表5可比實(shí)例比較價(jià)值測(cè)算 調(diào)整因素 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易單價(jià)/（元/m2） 57000 61000 59000 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 100/100

37、100/100 區(qū)位因素 100/100 100/102 100/100 權(quán)益因素 100/99 100/99 100/100 實(shí)物狀況 100/102 100/101 100/100 100/99 100/102 100/104 100/100 100/100 100/98 可比實(shí)例比較價(jià)值/（元/m2） 57017 58637 57889 估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)/（元/m2） 57848 　 　 　　18.未說(shuō)明區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況各子項(xiàng)調(diào)整系數(shù)各自的權(quán)重。 　　（8）求取比較價(jià)值（單價(jià)） 　　經(jīng)過(guò)比較分析，認(rèn)為三個(gè)可比實(shí)例的

38、價(jià)格經(jīng)過(guò)修正、調(diào)整后的結(jié)果相近，且符合市場(chǎng)客觀情況，故以三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值確定最終比較價(jià)值。即： 　　最終比較價(jià)值＝（57017＋58637＋57889）3＝57848（元/m2） 　　2.收益法 　?。?）收益法定義及計(jì)算公式 　　收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 　　采用報(bào)酬資本化法、全剩余壽命模式進(jìn)行測(cè)算，其計(jì)算公式為： 　　式中　V—收益價(jià)值（元或元/m2）; 　　　　　Ai—未來(lái)第i年的凈收益（元或元/m2）； 　　　　　Yi—未來(lái)第i年的報(bào)酬率（%）; 　　　　　n－收益期（年）。

39、 　?。?）租金收入 　　經(jīng)過(guò)測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金為342.6元/（m2月）。（測(cè)算過(guò)程略） 　?。?）有效出租面積的確定 　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)査，周邊同類(lèi)型的辦公用房一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象的出租面積為其《房屋所有權(quán)證》上登記的建筑面積2026.77m2。 　?。?）其他收入 　　經(jīng)測(cè)算估價(jià)對(duì)象其他收入為15.42元/（m2年）。 　?。y(cè)算過(guò)程略） 　?。?）空置率 　　據(jù)了解區(qū)辦公用房近期的市場(chǎng)平均空置率在 　　3%～7%。估價(jià)對(duì)象位于區(qū)重要的商務(wù)辦公區(qū)，周?chē)肆髅芗?，商?wù)辦公氣氛好，該區(qū)域內(nèi)辦公用房租賃情況良好，考

40、慮到估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，取空置率為5%。 　?。?）年有效毛收入 　　單位面積年有效毛收人＝（潛在毛租金收入12＋其他收入）（1－空置率）＝（342.612＋15.42）（1－5%）＝3920.29（元/m2年） 　?。?）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　　根據(jù)合同租金的內(nèi)涵，估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、房屋保險(xiǎn)等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為864.83元/（m2年）。（測(cè)算過(guò)程略） 　　19.缺收租損失率的說(shuō)明或者說(shuō)沒(méi)有考慮收租損失。 　　20.如有租賃合同且合同合理，則在租約期內(nèi)應(yīng)采用合同租金，租約期外應(yīng)采用市場(chǎng)租金計(jì)算。 　　（8）年凈收益 　　估價(jià)

41、對(duì)象年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝3920.29－864.83＝3055.46（元/m2年） 　　（9）報(bào)酬率 　　采用累加法確定報(bào)酬率為7.25%。 　　21.報(bào)酬率的確定未說(shuō)明理由或者說(shuō)缺少報(bào)酬率確定過(guò)程。 　　22.未說(shuō)明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值。 　　（10）收益期 　　估價(jià)對(duì)象建成于2019年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用7年，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限為60年，則房屋剩余使用年限為53年，估價(jià)對(duì)象土地的使用年限為50年，截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余使用年限為39.33年，根據(jù)孰短原則，確定估價(jià)對(duì)象的收益期為39.33年。 　　23.估價(jià)對(duì)象建成于2019年8月，剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為52年多。

42、 　　24.結(jié)果報(bào)告中說(shuō)估價(jià)對(duì)象為鋼架結(jié)構(gòu)，此處說(shuō)估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，說(shuō)法不一致。 　?。?1）凈收益變化趨勢(shì) 　　估價(jià)對(duì)象建位于中心大廈內(nèi)，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)測(cè)其發(fā)展前景良好。據(jù)調(diào)查區(qū)同地段同類(lèi)型寫(xiě)字樓物業(yè)年租金及費(fèi)用變化情況，確定估價(jià)對(duì)象凈收益增長(zhǎng)率為2%。 　　 　　25.抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時(shí)應(yīng)保守估計(jì)。 　　26.未說(shuō)明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可約期。 　　27.未說(shuō)明在土地使用權(quán)到期后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。 　　六、估價(jià)結(jié)果確定 　　1.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值 　　經(jīng)測(cè)算，兩種估價(jià)方法的結(jié)果見(jiàn)下表。 序

43、號(hào) 估價(jià)方法 測(cè)算單元/（元/m2） 1 比較法 57848 2 收益法 50115 　　對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，決定采用加權(quán)算術(shù)平均法定估價(jià)對(duì)象的價(jià)値，比較法權(quán)重取60%，收益法取40%（權(quán)重確定理由略），估價(jià)結(jié)果為： 　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)＝5784860%＋5011540%＝54755（元/m2） 　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)＝547552026.77＝110975791（元） 　　2.房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款 　　法定優(yōu)先受償權(quán)是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖

44、欠承包人建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。 　　根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師調(diào)查，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押，也不存在其他法定優(yōu)先受償款。 　　3.確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值 　　房地產(chǎn)抵押總價(jià)值＝假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值－房地產(chǎn)估價(jià)的法定優(yōu)先受償款＝110975791－0＝110975791（元）。 　　經(jīng)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣110975791元（大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬(wàn)伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面積抵押價(jià)值為54755元/m2。 　　附件 　　1.估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件 　　2.估價(jià)對(duì)象位置示意圖 　　3.估計(jì)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片 　　4

45、.房地產(chǎn)權(quán)屬證明復(fù)印件 　　5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 　　6.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 　　7.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件 　　28.附件中缺估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況說(shuō)明。 　　29.附件中缺可比實(shí)例位置圖和外觀照片。 　　30.專(zhuān)業(yè)幫助情況和相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 　　【參考答案】 　　1.封面中的“估價(jià)作業(yè)期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。 　　2.在致估價(jià)委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法。 　　3.致函方應(yīng)為房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司。 　　4.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)。 　　5.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地使用人。 　　6.應(yīng)依

46、據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2019）而不是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。 　　7.估價(jià)方法中應(yīng)具體說(shuō)明所選用估價(jià)方法的理由。 　　8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。 　　9.可比實(shí)例C規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不能作為可比實(shí)例。 　　10.辦公用房區(qū)位因素不應(yīng)包括“區(qū)域繁華程度”，可用“商務(wù)辦公氛圍或聚集度”代替。 　　11.樓層屬于區(qū)位狀況因素不是實(shí)物狀況因素。 　　12.未說(shuō)明可比實(shí)例總樓層。 　　13.建立比較基礎(chǔ)中缺“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍”和“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”的說(shuō)明。 　

47、　14.可比實(shí)例A交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同。 　　15.可比實(shí)例B交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)比估價(jià)對(duì)象好。 　　16.可比實(shí)例C為毛坯房，與估價(jià)對(duì)象高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不符。 　　17.可比實(shí)例A樓層調(diào)整系數(shù)應(yīng)大于100，可為101，不能為99。（前提是各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象總樓層一樣） 　　18.未說(shuō)明區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況各子項(xiàng)調(diào)整系數(shù)各自的權(quán)重。 　　19.缺收租損失率的說(shuō)明或者說(shuō)沒(méi)有考慮收租損失。 　　20.如有租賃合同且合同合理，則在租約期內(nèi)應(yīng)采用合同租金，租約期外應(yīng)采用市場(chǎng)租金計(jì)算。 　　21

48、.報(bào)酬率的確定未說(shuō)明理由或者說(shuō)缺少報(bào)酬率確定過(guò)程。 　　22.未說(shuō)明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值。 　　23.估價(jià)對(duì)象建成于2019年8月，剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為52年多。 　　24.結(jié)果報(bào)告中說(shuō)估價(jià)對(duì)象為鋼架結(jié)構(gòu)，此處說(shuō)估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，說(shuō)法不一致。 　　25.抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時(shí)應(yīng)保守估計(jì)。 　　26.未說(shuō)明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可約期。 　　27.未說(shuō)明在土地使用權(quán)到期后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。 　　28.附件中缺估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況說(shuō)明。 　　29.附件中缺可比實(shí)例位置圖和外觀照片。 　　30.專(zhuān)業(yè)幫助情況和相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 　　 　　

49、四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)） 　　本次估價(jià)背景情況如下： 　　估價(jià)對(duì)象為某市唯一的大型商業(yè)中心，建筑面積為9.8萬(wàn)平方米，已開(kāi)業(yè)三年，整體運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該商業(yè)中心進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，以下為該估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段： 　　四、估價(jià)方法適用性分析 　　1.估價(jià)方法選用要求 　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2019），常用的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法，估價(jià)方

50、法選用應(yīng)符合下列規(guī)定： 　　（1）估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。 　　（2）估價(jià)對(duì)象或其同類(lèi)房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。 　?。?）估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有交易或者交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。 　?。?）估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法、成本法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 　　2.估價(jià)方法選用 　?。?）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有大量的臨街商鋪轉(zhuǎn)讓的交易實(shí)例，可選用比較法進(jìn)行估價(jià)。 　?。?）估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)的

51、商業(yè)中心，屬收益性房地產(chǎn)，可選用收益法進(jìn)行估價(jià)并優(yōu)先選用直接資本化法。 　?。?）估價(jià)對(duì)象為商業(yè)中心的整體房地產(chǎn)，可假定為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)，可選用成本法進(jìn)行估價(jià)。 　?。?）估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)，其使用現(xiàn)狀符合規(guī)劃和法定要求，不具有再開(kāi)發(fā)潛力，故本次估價(jià)不選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 　　3.估價(jià)技術(shù)路線 　?。?）比較法，收集同類(lèi)房地產(chǎn)的交易實(shí)例，選取3個(gè)可比實(shí)例。建立比較基礎(chǔ)后，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計(jì)算比較價(jià)值。 　?。?）收益法：具體采用全剩余壽命模式進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的持有期、期間收益，期末轉(zhuǎn)售收益及報(bào)酬率。代入相應(yīng)公式求取估價(jià)

52、對(duì)象收益價(jià)值。 　　（3）成本法：采用房地合估路徑測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本和折舊，將重置成本減去折舊，得到估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值。 　　（4）對(duì)以上估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行校核、比較分析，確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果無(wú)差錯(cuò)及其之間差異的合理性，綜合確定估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值。 　?。?）估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款，得到估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。 　　【參考答案】1.“估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法，收益法、成本法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法”錯(cuò)誤，改為：“估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法，收益法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法?！? 　　2.“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心，屬收益性房地產(chǎn)，可選用收益法進(jìn)行估價(jià)并優(yōu)先選用直接資本化法”錯(cuò)誤，改為：“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心，屬收益性房地產(chǎn)，可選用收益法進(jìn)行估價(jià)并優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。” 　　3.“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)，其使用現(xiàn)狀符合規(guī)劃和法定要求，不具有再開(kāi)發(fā)潛力，故本次估價(jià)不選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法?！卞e(cuò)誤，改為：“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)，其使用現(xiàn)狀符合規(guī)劃和法定要求，非待開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開(kāi)發(fā)成本，故本次估價(jià)不選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。” 13