2010年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題及答案

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1、2010年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題及答案 　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） 　?。ㄒ唬?010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。 　　請(qǐng)問(wèn)： 　　1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？ 　　2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？ 　　3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？ 　?。?/p>

2、二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ 　?。ㄈ┠彻S坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。 　　請(qǐng)問(wèn)： 　　1．評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？ 　　2．政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？

3、 　　3．評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？ 　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)） 　?。ㄒ唬┘坠居?008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為1

4、0年，租金為2.50元/（㎡D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。 　　1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（ ?。┅O。 　　A．124500 　　B．127000 　　C．132500 　　D．135000 　　2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡D），則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是（ 　

5、）。 　　A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金 　　B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者 　　C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者 　　D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金 　　3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（ ?。┤f(wàn)元。 　　A．810 　　B．132025 　　C．2835 　　D．4860 　?。ǘ┘坠鹃_發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得

6、了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。 　　4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（ ?。┣疤徇M(jìn)行估價(jià)。 　　A．自己開發(fā) 　　B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓 　　C．被迫轉(zhuǎn)讓 　　D．自愿轉(zhuǎn)讓 　　5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（ ?。?。 　　A．0.03 　　B．0.83 　　C．0.

7、85 　　D．1.25 　　6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（ 　）。 　　A．辦公樓開發(fā)費(fèi)用 　　B．食堂開發(fā)費(fèi)用 　　C．宿舍開發(fā)費(fèi)用 　　D．浴室開發(fā)費(fèi)用 7． 采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（ ?。? 　　A．按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值 　　B．按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值 　　C．按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值 D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值　 　　 　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖?/p>

8、題紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） 封面（略） 目錄（略） 致委托人函（略） 有限公司： 　　受貴公司委托，我們對(duì)貴公司擁有的位于市街號(hào)一層（房屋所有權(quán)證號(hào)：字第號(hào)，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。 　　我公司派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本

9、報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下（見表1）： 表1　估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果一覽表 　　 房屋坐落　 房屋所有權(quán)證號(hào)　 用途　 面積/㎡　 評(píng)估單價(jià) /（元/㎡）　 評(píng)估總價(jià)/萬(wàn)元　 假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價(jià)值　 市街號(hào)　 字第號(hào)　 商業(yè)　 339.29　 14478.96　 491.26　 　　 工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值　 -　 O　 0　 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉　 已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值　 -　 0　 0　 的法定優(yōu)先受償款　 其他　 -　 O　 0　 合計(jì)　 -　 O　 0　 抵押　 小寫　 　　 14478.9

10、6　 491.26　 價(jià)值　 大寫　 人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整　 　　 　　 　　注：估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 　　房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章） 　　法人代表： 　　二O 0九年五月二十二日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、估價(jià)委托人（略） 　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象 　　（一）實(shí)物狀況 　　估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝

11、土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。 　　大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。 　　估價(jià)對(duì)象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29㎡，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。 　　經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對(duì)象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。 　?。ǘ?quán)益狀況 　　估價(jià)對(duì)象為有限公司擁有的位于市街號(hào)一層的商業(yè)用房。 　　估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號(hào)：字第號(hào)；房屋

12、所有權(quán)人：有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號(hào)：；房號(hào)：；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29㎡；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。 　　估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國(guó)有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號(hào)：第號(hào)；土地使用者：有限公司；坐落：略；地號(hào)：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30㎡；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。 　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對(duì)象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已出租用作酒樓，除此以外無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利

13、限制。 　　四、區(qū)位狀況（略） 　　五、估價(jià)目的 　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 　　2009年4月21日。 　　七、價(jià)值定義 　　本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。 　　八、估價(jià)依據(jù)（略） 　　九、估價(jià)原則（略） 　　十、估價(jià)方法（略） 　　十一、估價(jià)結(jié)果 　　經(jīng)過(guò)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬(wàn)元，單價(jià)14478.96 元/㎡. 　　十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析（略） 　　十三、估價(jià)人員（略） 　　十四、估價(jià)作業(yè)

14、日期 　　2009年4月21日至2009年5月22日 　　十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 　　房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 　　2009年5月22日 附件（略） 　　一、個(gè)別因素分析（略） 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、市場(chǎng)背景分析（略） 　　四、最高最佳利用分析（略） 　　五、估價(jià)方法選用（略） 　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 　　1.收益法 　　收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為： 　　式中 V--收益價(jià)格； 　　Ai--相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的

15、未來(lái)第i期末的凈收益； 　　Y--房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）。 　?。?）確定房地產(chǎn)收益 　　1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益 　　估價(jià)對(duì)象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對(duì)象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2. 　　表2　租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表 （單位：元/㎡） 時(shí)間　 有效毛收入　 2009.4.21～2010.4.20　 50 12=600　 2010.4.21～2011.4.20　 5512=660　 2011.4.21～2012.4.20　 6012=720　 2012.4.21～2013.4.20　 60 12=720　

16、 　　往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。 　　2）租約期外房地產(chǎn)收益 　　根據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算，目前估價(jià)對(duì)象按建筑面積計(jì)算的正常市場(chǎng)租金為70～75元/（㎡月）（計(jì)算過(guò)程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢(shì)，遞增比率為每年2％～5％，由此，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/（㎡月），且按每年3％的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一般情況，空置率取2％，假設(shè)上述收益變化趨勢(shì)在未來(lái)使用年限里相對(duì)穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為10012（1-2％）=1176（元/㎡）。 　?。?）確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見表3（計(jì)算過(guò)程略）。

17、 　?。?）確定年凈收益 　　計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　　則估價(jià)對(duì)象年凈收益見表3. 表3　估價(jià)對(duì)象年凈收益計(jì)算一覽表（單位：元/㎡） 時(shí)間　 年有效毛收入①　 管理費(fèi)用②　 維修費(fèi)③　 保險(xiǎn)費(fèi)④　 稅金⑤　 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑥=②+③+④+⑤　 年收益⑦=①-⑥　 2009.4.21～2010.4.20　 600　 18　 18　 1.2　 105.6　 142.8　 457.2　 2010.4.21～2011.4.20　 660　 19.8　 18　 1.2　 116.16　 155.16　 504.84　

18、2011.4.21～2012.4.20　 720　 21.6　 18　 1.2　 126.72　 167.52　 552.48　 2012.4.21-2013.4.20　 720　 21.6　 18　 1.2　 126.72　 167.52　 552.48　 　　（4）確定報(bào)酬率 　　綜合考慮，確定報(bào)酬率為7％（計(jì)算過(guò)程略）。 　?。?）確定估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為： 　　=16740.50（元/㎡）。 　　2．市場(chǎng)法 　　市場(chǎng)法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對(duì)象

19、最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為： 　　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 　　（1）可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4. 　?。?）建立可比價(jià)格基礎(chǔ)（略） 　　（3）選取比較因素及因素條件說(shuō)明 　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB./T 50291-1999）及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。 　　1）交易情況 　　交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。 　　2）交易日期 　　交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不同成交時(shí)

20、間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。 　　3）區(qū)域因素和個(gè)別因素 　　估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。 　　4）估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況見表5. 表5　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況 影響因素　 估價(jià)對(duì)象　 可比實(shí)例1　 可比實(shí)例2　 可比實(shí)例3　 交易情況　 正?！? 正?！? 正常　 正?！? 交易日期　 2009.4.21　 2009.3.15　 2008.12.30　 2009.2

21、.22　 　　 繁華　 商業(yè)區(qū)域　 小區(qū)級(jí)　 小區(qū)級(jí)　 小區(qū)級(jí)　 小區(qū)級(jí)　 程度　 商業(yè)設(shè)施聚集狀況　 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)　 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)　 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)　 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng)　 區(qū)域因素　 交通條件　 公交便捷程度　 1-2路公交線　 1～2路公交線　 1～2路公交線　 1～2路公交線　 　 　 交通通達(dá)程度　 雙向二車道　 雙向二車道　 雙向二車道　 雙向二車道　 　　 城市規(guī)劃限制　 功能分區(qū) 　　 商業(yè)、住宅 　　 商業(yè)、住宅 　　 商業(yè)、住宅 　　 商業(yè)、住宅 　

22、　 環(huán)境 　　 區(qū)域環(huán)境 　　 環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好　 環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好　 環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好　 環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好　 　　 臨街　 臨街道路類型　 城市主、次干道　 城市主、次干道　 城市主、次干道　 城市主、次干道　 　 狀況　 臨街位置　 城市主、次干道　 城市主、次干道　 城市主、次干道　 城市主、次干道　 　　 距區(qū)域 商業(yè)中心距離　 100～5001"i"1　 100～500m　 100～500m　 100一500m　 個(gè)別因素 　　

23、 距公交站點(diǎn)距離　 小于50m　 小于50m　 小于50m　 小于50m　 層高　 5.4m　 5.4m　 4.5m　 4.5m　 面積　 面積適中，對(duì)現(xiàn)實(shí)用途無(wú)影響，同時(shí)也利于未來(lái)用途改變　 形狀　 形狀規(guī)則　 形狀規(guī)則　 形狀規(guī)則　 形狀規(guī)則　 開間（寬度與進(jìn)深比）　 1：1.2　 1：1　 1：0.8　 1：0.8　 成新率　 八至九成新　 七至八成新　 七至八成新　 七至八成新　 　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6. 表6　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù) 影響因素　

24、估價(jià)對(duì)象　 可比實(shí)例1　 可比實(shí)例2　 可比實(shí)例3　 　　 　　 商業(yè)區(qū)級(jí)別　 O　 O　 O　 0　 繁華程度 　　 商業(yè)設(shè)施聚集度　 O　 O　 0　 O　 區(qū)　 　　 公交便捷程度　 O　 O　 O　 O　 域 因 素　 交通條件 　　 交通通達(dá)程度　 O 　　 0 　　 O 　　 O 　　 城市規(guī)劃限制　 功能分區(qū)　 O　 0　 O　 O　 環(huán)境　 區(qū)域環(huán)境　 0　 0　 O　 0　 小計(jì)　 0　 0　 0　 O　 　　 　　 臨街

25、道路類型　 0　 O　 0　 0　 臨街狀況 　　 臨街位置　 O　 O　 O　 O　 個(gè)　 距區(qū)域商業(yè)中心距離　 0　 O　 O　 +1.5　 別　 距公交站點(diǎn)距離　 O　 O　 O　 O　 因 素　 層高　 　　 　　 -1　 -1　 面積　 O　 O　 O　 O　 開間（寬度與進(jìn)深比）　 　　 +1　 +2　 +2　 成新率　 　　 -1　 -1　 -1　 小計(jì)　 0　 0　 O　 1.5　 　　5）建立可比實(shí)例體系 　　上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比

26、實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7. 表7　比較因素修正 項(xiàng)目　 可比實(shí)例1　 可比實(shí)例2　 可比實(shí)例3　 單價(jià)/（元/㎡）　 12461.54　 12272.73　 12096.77　 交易情況修正系數(shù)　 100/100　 100/100　 100/100　 交易日期修正　 100/100　 100/1oo　 100/100　 區(qū)域因素　 100/100　 100/100　 100/100　 個(gè)別因素　 100/100　 100/100　 100/101.5　 比準(zhǔn)價(jià)格/（元/㎡）　 1

27、2461.54　 12272.73　 11918.00　 　　取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。 　　3.估價(jià)結(jié)果確定 　　綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，即： 　　評(píng)估單價(jià)=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。 　　評(píng)估總價(jià)=14478.96339.29=491.26（萬(wàn)元）。 　　總價(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹

28、萬(wàn)貳仟陸佰元整。 　　二O O九年五月二十二日 　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)） 　　本次估價(jià)背景情況如下： 　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。 　　以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷： 　?。ㄒ唬┕纼r(jià)的假設(shè)條件 　　1

29、.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 　　2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 　　3.本次估價(jià)以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 　　4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。 　　遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。 　　5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素

30、相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。 　　6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。 　　7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。 　　8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。 　　9．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。 　?。ǘ┕纼r(jià)的限制條件 　　1.本次估價(jià)目的僅為確定房地

31、產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 　　2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。 　　3.根據(jù) 市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。 　　4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。 　　

32、 參考答案： 　　一、問(wèn)答題 　?。ㄒ唬┐穑? 　　1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分） 　　2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定： 　?。?）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分） 　?。?）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分） 　?。?）拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分） 　?。?）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（1分） 　?。?）對(duì)

33、被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分） 　　3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（2分） 　　或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分） 　　或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分） 　?。ǘ┐穑? 　　在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意： 　?。?）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分） 　　

34、（2）開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分） 　　（3）開發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分） 　?。?）開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分） 　?。?）折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分） 　?。ㄈ┐穑? 　　1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分） 　　2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用： 　?。?）建筑物拆除費(fèi)用。（2分） 　　（2）土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分） 　　（3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分） 　　3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為

35、商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分） 　　二、單項(xiàng)選擇題 　　1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D 　　三、指錯(cuò)題 　　1.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限）。 　　2.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清；或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況；或建成時(shí)間未具體到月；或缺估價(jià)對(duì)象四至；或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。 　　3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全；或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況；或缺租賃權(quán)情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。 　　4.價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)價(jià)值定義。 　　5.結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒(méi)有

36、大寫。 　　6.缺少風(fēng)險(xiǎn)提示（或說(shuō)明）。 　　7.附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后。 　　8.客觀毛租金收益（100元/㎡月）確定有誤。 　　9.租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。 　　10.租約期外租金面積內(nèi)涵不清。 　　11.租約期外收益變化趨勢(shì)在未來(lái)使用年限相對(duì)穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)（或不符合謹(jǐn)慎原則）。 　　12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入（或租賃期外有效毛收入中缺押金收益）。 　　13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 　　14.空置率取2％的理由不充分。 　　15.等比遞增計(jì)算中租約期外的折現(xiàn)期錯(cuò)誤。（不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年） 　　16.表4中的可比實(shí)例

37、成交價(jià)未說(shuō)明付款方式。 　　17.可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象規(guī)模差異過(guò)大，不宜適用為可比實(shí)例。 　　18.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)不同未作修正。 　　19.比較、修正項(xiàng)目不全：或缺少情況的修正；或缺少租賃期的比較和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期（市場(chǎng)狀況）的修正（或不修正的理由）。 　　20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點(diǎn)的距離應(yīng)為區(qū)域因素。 　　21.表6中修正系數(shù)的表述形式錯(cuò)誤。 　　22.表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或（具體指出）某個(gè)因素的取值缺乏理由。 　　23.表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)數(shù)的差異。 　　24.技術(shù)報(bào)告結(jié)

38、果中未計(jì)算抵押價(jià)值；或未考慮法定優(yōu)先受償款。 　　25.比準(zhǔn)結(jié)果取三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價(jià)結(jié)果取兩種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。 　　四、改錯(cuò)題 　　錯(cuò)誤：本次估價(jià)以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。 　　改為：本次估價(jià)以委托人（或房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。 　　錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。 　　改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。 　　錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。 　　改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。 　　錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。 　　改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。 14