2017年房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試真題

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1、2017年房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試真題 (總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘) 一、單項(xiàng)選擇題 (總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00) 1.房地產(chǎn)投資分為土地開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資，是按照（ 　）的不同進(jìn)行劃分的。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.物業(yè)用途類型 B.投資對(duì)象存在形式 C.房地產(chǎn)投資主體 D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。參見(jiàn)教材P4。 2.下

2、列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的是（ ?。＃ǚ?jǐn)?shù)：1.00） A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)√ B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) D.利率變動(dòng)分析 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P21。 3.下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.開(kāi)發(fā)商品住宅 B.開(kāi)發(fā)工業(yè)廠房 C.購(gòu)買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)√ D.購(gòu)買繁華區(qū)域的成熟物業(yè) 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)

3、直接投資。對(duì)于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，往往傾向于購(gòu)買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格高、收益水平較低但風(fēng)險(xiǎn)也低；而具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購(gòu)買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價(jià)值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時(shí)，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。參見(jiàn)教材P11。 4.某市2016年商品住宅新開(kāi)工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為400萬(wàn)平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬(wàn)平方米，該市商品住宅

4、的平均建設(shè)周期為（　 ）年。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。參見(jiàn)教材P40～41。 5.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.房地產(chǎn)租金 B.房地產(chǎn)實(shí)際出租量 C.出租房屋空置率√ D.房?jī)r(jià)租金比 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)，房?jī)r(jià)租金比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)，空置率屬于供給指標(biāo)。參見(jiàn)教材P40。 6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為

5、10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資杠桿率為（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.0.40 B.0.60 C.2.50√ D.5.00 解析： 考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開(kāi)發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開(kāi)發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.5。參見(jiàn)教材P43。 7.下列費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.征收補(bǔ)償費(fèi) B.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員工資√ C.招標(biāo)中發(fā)生的費(fèi)用 D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 解析： 本題考查的是土地儲(chǔ)備

6、與土地開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：（1）征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；（2）收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；（4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；（5）貸款利息；（6）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。參見(jiàn)教材P68。 8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的組織者是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.項(xiàng)目施工單位 B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位 C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)√ D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門 解析： 本題考查的是竣工驗(yàn)收。單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方

7、）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開(kāi)具竣工證書(shū)。參見(jiàn)教材P91。 9.某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定價(jià)方法是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法√ B.挑戰(zhàn)定位法 C.隨行就市定價(jià)法 D.價(jià)值定價(jià)法 解析： 本題考查的是制定租售方法。領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的開(kāi)發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開(kāi)發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。參見(jiàn)教材P99。 10.某市2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷

8、售量為12萬(wàn)套，實(shí)際銷售量為9萬(wàn)套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年的商品住宅銷售量為（　 ）萬(wàn)套。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.8.10 B.9.30√ C.10.80 D.11.70 解析： 本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。2017年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量=2016年商品住宅實(shí)際銷售量平滑指數(shù)+2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量（1-平滑指數(shù)）=90.9+120.1=9.30。參見(jiàn)教材P116。 11.下列目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.市場(chǎng)集中化模式 B.選擇專業(yè)化模式√ C.產(chǎn)品專業(yè)化模式 D.市場(chǎng)專業(yè)化模式

9、解析： 題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。從客觀上講，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標(biāo)和資源水平。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词蛊渲幸粋€(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。參見(jiàn)教材P121。 12.某寫(xiě)字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（　 ）差別化戰(zhàn)略。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.形象 B.產(chǎn)品 C.人員 D.服務(wù)√ 解析： 本題考查的是市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供

10、與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易實(shí)現(xiàn)。參見(jiàn)教材P122。 13.下列影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素中，屬于社會(huì)文化因素的是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.社會(huì)階層√ B.信念和態(tài)度 C.生活方式 D.經(jīng)濟(jì)狀況 解析： 本題考查的是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)文化因素包括文化、亞文化、社會(huì)階層、相關(guān)群體和家庭；信念和態(tài)度屬于心理因素；經(jīng)濟(jì)狀況和生活方式屬于個(gè)人因素。參見(jiàn)教材P129。 14.在房地產(chǎn)投資的“購(gòu)買—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.購(gòu)買成本 B.

11、土地取得費(fèi)用√ C.裝修費(fèi)用 D.運(yùn)營(yíng)成本 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買—持有出租—出售模式下，現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本和購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。參見(jiàn)教材P148。 15.某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A. I3＞I2＞I1 B. I2＞I3＞I1 C. I1＞I3＞I2 D. I1＞I2＞I3 √ 解析： 本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。參見(jiàn)教

12、材P156。 16.若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（ 　）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.1.50% B.3.57% C.3.70% D.3.94%√ 解析： 本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實(shí)際年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公積金貸款的年實(shí)際利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。參見(jiàn)教材P156。 17.在下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和

13、i，則P=（ ?。?。 （分?jǐn)?shù)：1.00） A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）√ B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6） C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6） D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6） 解析： 本題考查的是復(fù)利計(jì)算。A（P/A，i，5）計(jì)算得到第一期期末的現(xiàn)值，然后通過(guò)終值折算為現(xiàn)值公式將第一年年末的值折算到期初，即為：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期初。參見(jiàn)教材P158～159。 18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利

14、率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（ ?。┤f(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.16.79 B.18.12 C.25.01√ D.31.17 解析： 本題考查的是復(fù)利計(jì)算。 19.王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.逐漸減少√ B.逐漸增加 C.數(shù)額相等 D.先增后減 解析： 本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來(lái)越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見(jiàn)教材

15、P202。 20.若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（　 ）基準(zhǔn)收益率的要求。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.未達(dá)到 B.正好達(dá)到 C.已超過(guò)√ D.接近于 解析： 本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。如果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。參見(jiàn)教材P181。 21.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是（ ?。＃ǚ?jǐn)?shù)：1.00） A.成本利潤(rùn)率 B.資本金利潤(rùn)率 C.銷售利潤(rùn)率 D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率√ 解析： 本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投

16、資所能支付的最高貸款利率。參見(jiàn)教材P182。 22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.5.00% B.8.50% C.8.74%√ D.9.00% 解析： 本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。1+名義收益率=（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率），得到：實(shí)際收益率=（1+名義收益率）/（1+通貨膨脹率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。參見(jiàn)教材P187。 23.某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的40%為銀行提供的抵押貸

17、款，其余為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為1000萬(wàn)元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.9.38% B.12.50% C.15.63%√ D.20.83% 解析： 題考查的是資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金=1000（1-25%）/（800060%）=15.625%。參見(jiàn)教材P199。 24.某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)

18、用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.8.48% B.13.56%√ C.15.00% D.22.50% 解析： 本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-年還本付息）/初始現(xiàn)金投資， 25.估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮（ ?。┑挠绊?。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系 C.租戶支付租金能力 D.銀行貸款利率√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素?？罩寐实淖兓c宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)

19、管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見(jiàn)教材P217。 26.投資決策方法中的決策樹(shù)法，常用于解決（ ?。Q策的問(wèn)題。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.確定型 B.長(zhǎng)型 C.風(fēng)險(xiǎn)型√ D.不確定型 解析： 本題考查的是決策的方法。確定型決策方法包括應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策；風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹(shù)法；不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見(jiàn)教材P240。 27.對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常需要對(duì)項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)發(fā)、分幾期開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行決策。從實(shí)物期

20、權(quán)理論上看，該類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生（　 ）問(wèn)題。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.成長(zhǎng)型期權(quán)√ B.等待投資型期權(quán) C.放棄型期權(quán) D.柔性期權(quán) 解析： 本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。參見(jiàn)教材P245。 28.在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（　 ） 。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.一般投資機(jī)會(huì)研究 B.項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究 C.初步可行性研究 D.詳細(xì)可行性研究√ 解析： 本題考查的是可行性研究的工作階段。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)

21、目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。參見(jiàn)教材P252。 29.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項(xiàng)目的（ ?。﹣?lái)設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.產(chǎn)品組合方式 B.開(kāi)發(fā)合作方式√ C.銷售代理方式 D.市場(chǎng)定位方式 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。參見(jiàn)教材P257。 30.關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，正確的是（　 ）。（分

22、數(shù)：1.00） A.把所有投資均視為自有資金 B.現(xiàn)金流出包括利息支付√ C.不考慮信貸資金的還本 D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo) 解析： 本題考查的是基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。參見(jiàn)教材P268。 31.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表 C.投資各方現(xiàn)金流量表 D.財(cái)務(wù)計(jì)劃

23、現(xiàn)金流量表√ 解析： 本題考查的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。表參見(jiàn)教材P270。 32.目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源是（ ?。＃ǚ?jǐn)?shù)：1.00） A.銀行信貸√ B.投資信托 C.民間借貸 D.租賃融資 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。參見(jiàn)教材P291。 33.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是（ ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)√ C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

24、 D.完工風(fēng)險(xiǎn) 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常顯著的位置。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的好壞對(duì)其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P303。 34.根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年應(yīng)對(duì)押品至少重估一次，這有利于防范個(gè)人住房貸款的（　 ）。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.操作風(fēng)險(xiǎn)

25、B.信用風(fēng)險(xiǎn) C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)√ D.法律風(fēng)險(xiǎn) 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，貸款一般都提供房地產(chǎn)抵押，貸款的第二還款來(lái)源受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，因此也面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是主要依賴未來(lái)預(yù)期收益支撐高房?jī)r(jià)的商業(yè)用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P311。 35.當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場(chǎng)租金持平，應(yīng)首先考慮降低（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.目標(biāo)收益 B.貸款利息 C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用√ D.

26、出租面積 解析： 本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。參見(jiàn)教材P351。 二、多項(xiàng)選擇題 (總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00) 36.利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有（ ?。＃ǚ?jǐn)?shù)：2.00） A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損√ B.增加收益現(xiàn)金流 C.加大投資者融資成本√ D.增加市場(chǎng)供給 E.抑制市場(chǎng)投資需求√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

27、減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見(jiàn)教材P19。 37.按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.金融投資型 B.收益型√ C.實(shí)物投資型 D.機(jī)會(huì)型√ E.收益加增值型√ 解析： 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。參見(jiàn)教材P22。 38.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有（ ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.社會(huì)因素√ B.經(jīng)濟(jì)因素√ C.資源

28、因素 D.政策因素√ E.技術(shù)因素 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見(jiàn)教材P31。 39.政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.制定市場(chǎng)規(guī)則√ B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管√ C.確定土地利用條件 D.制定商品房?jī)r(jià)格 E.提供商業(yè)貸款 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。參見(jiàn)教材P34。 40.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給

29、城市檔案館的技術(shù)資料主要有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.前期工作資料√ B.土建資料√ C.安裝資料√ D.租售資料 E.物業(yè)管理資料 解析： 本題考查的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案時(shí)，技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。參見(jiàn)教材P92。 41.依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.全部使用國(guó)有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目√ B.國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目√ C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目√ D.民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目 E.全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目 解析： 本題考

30、查的是工程建設(shè)招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定承包商。參見(jiàn)教材P75。 42.下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的有（ ?。＃ǚ?jǐn)?shù)：2.00） A.回歸分析法 B.簡(jiǎn)單平均法√ C.移動(dòng)平均法√ D.指數(shù)平滑法√ E.場(chǎng)因子推演法 解析： 本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。選項(xiàng)A、E屬于相關(guān)分析法。參見(jiàn)教材P115。 43.從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.投資利潤(rùn)率

31、√ B.通貨膨脹率√ C.風(fēng)險(xiǎn)因素√ D.存款利率 E.投資規(guī)模 解析： 本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：（1）投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；（2）通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；（3）風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P150。 44.決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.銷售價(jià)格 B.土地費(fèi)用 C.開(kāi)發(fā)規(guī)模 D.資金成本√ E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)√ 解析： 本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金

32、成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P181。 45.效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.凈現(xiàn)值法 B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法√ C.等額年值法 D.費(fèi)用年值比較法√ E.差額投資內(nèi)部收益率法 解析： 本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。參見(jiàn)教材P210。 46.下列不確定性因素中，對(duì)“開(kāi)發(fā)—銷售”類房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果有影響的有（ ?。?。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.土地費(fèi)用√ B.建筑安裝工程費(fèi)√ C.開(kāi)發(fā)期√ D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 E.財(cái)務(wù)費(fèi)用√ 解析：

33、本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。參見(jiàn)教材P212。 47.關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法，正確的有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析√ B.感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法 C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析√ D.通過(guò)敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力√ E.敏感性分析的不足可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)√ 解

34、析： 本題考查的是敏感性分析。選項(xiàng)A、D正確，敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)與評(píng)價(jià)的方法，不是敏感性分析的方法；選項(xiàng)C正確，根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析；選項(xiàng)E正確，為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。參見(jiàn)教材P223～229。 48.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的主要內(nèi)容有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00）

35、 A.前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃√ B.工程建設(shè)計(jì)劃√ C.物業(yè)服務(wù)計(jì)劃 D.建設(shè)場(chǎng)地布置√ E.施工隊(duì)伍選擇√ 解析： 本題考查的是可行性研究的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制：（1）前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃；（2）工程建設(shè)計(jì)劃，包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等；（3）建設(shè)場(chǎng)地的布置；（4）施工隊(duì)伍的選擇。參見(jiàn)教材P254。 49.相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)有（　 ）。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.資金使用有時(shí)間限制√ B.資金融入方須到期還本√ C.資金融

36、入方須按時(shí)支付利息√ D.債券不可以在流通市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓 E.資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 解析： 題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還。（2）可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。（3）負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。（4）流通性。債券可以在流通市場(chǎng)上依法轉(zhuǎn)讓。參見(jiàn)教材P289。 50.物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入等于潛在毛租金收入減去（　 ）之和后，再加上其他收入的金額。（分?jǐn)?shù)：2.00） A.押貸款還本付息額 B.

37、空置損失√ C.收租損失√ D.折舊 E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用√ 解析： 本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P366～367。 三、判斷題 (總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00) 51.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金屬于直接融資。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，有首次公開(kāi)發(fā)行（IPO）、配股、公

38、開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。參見(jiàn)教材P12。 52.房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：如直接投資與間接投資、開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。參見(jiàn)教材P37。 53.空置率是指報(bào)告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？罩寐适侵笀?bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見(jiàn)教材P40。 54.采用資格后審的招投標(biāo)，

39、經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。采用資格后審的，經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。參見(jiàn)教材P78。 55.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分和生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)完全不同。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，有些同樣適用于生產(chǎn)者市場(chǎng)，如地理因素、追求的利益和使用者狀況等因素。參見(jiàn)教材P119。 56.從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。（分?jǐn)?shù)：1.00）

40、A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，是對(duì)某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總的供需分析。參見(jiàn)教材P136。 57.現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法，是將計(jì)息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計(jì)息周期末發(fā)生的一種簡(jiǎn)化分析法。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是現(xiàn)金流量圖。為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見(jiàn)教材P146。 58.在資金等效值的計(jì)算過(guò)程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額。（分?jǐn)?shù)：1.00

41、） A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是資金等效值的概念。把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值。參見(jiàn)教材P156。 59.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)—銷售”模式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是投資與成本。對(duì)于“開(kāi)發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的預(yù)售或建成后的銷售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓了這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，所以開(kāi)發(fā)過(guò)程中所形成的開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零，開(kāi)發(fā)

42、建設(shè)投資基本上都一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中去了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用。參見(jiàn)教材P170。 60.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為45%，開(kāi)發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率為15%。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入。參見(jiàn)教材P189。 61.風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確

43、 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見(jiàn)教材P216。 62.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)不包括電梯的采購(gòu)費(fèi)用。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是投資估算。建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、其他設(shè)備的采購(gòu)及安裝等）等。參見(jiàn)教材P260。 63.編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場(chǎng)分

44、析和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)。參見(jiàn)教材P256。 64.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確 B.錯(cuò)誤√ 解析： 本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券（MB

45、S）業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。參見(jiàn)教材P320。 65.零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。（分?jǐn)?shù)：1.00） A.正確√ B.錯(cuò)誤 解析： 本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不同而有較大差異。參見(jiàn)教材P357。 四、計(jì)算題 (總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00) 66.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以16000萬(wàn)元購(gòu)得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建安成本為31400萬(wàn)元，其他費(fèi)用為6000萬(wàn)元

46、，總銷售收入為88600萬(wàn)元。項(xiàng)目土地取得費(fèi)用發(fā)生在期初，建安成本和其他費(fèi)用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%（不考慮其他融資費(fèi)用），按季度計(jì)息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請(qǐng)完成下表，并用現(xiàn)金流法計(jì)算該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。 （分?jǐn)?shù)：8.00） __________________________________________________________________________________________ 正確答案：( （1）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 1）項(xiàng)目總銷售收入：88600萬(wàn)元； 2）增值稅和稅金：886005.5%＝4873（萬(wàn)元）；

47、 3）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：88600－4873＝83727（萬(wàn)元）。 （2）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 1）土地費(fèi)用：16000萬(wàn)元； 2）建安成本：31400萬(wàn)元； 3）其他費(fèi)用：6000萬(wàn)元； 4）利息 （分季度計(jì)算，參見(jiàn)教材 P196） 第1季度：（16000+1570＋300）3%＝536.1（萬(wàn)元）； 第2季度：（18406.1+3140＋600）3%＝664.383（萬(wàn)元）； 以此類推 5）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：62676.35萬(wàn)元。 （3）成本利潤(rùn)率：（83727－62676.35）/62676.35＝33.59%。 ) 解析： 67.某市擬將一占地面積100畝，需拆除

48、房屋建筑面積60000m2的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項(xiàng)目。改造后的住宅項(xiàng)目需按拆除房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其余為可售商品住宅，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年。據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目的前期工程費(fèi)為800萬(wàn)元，于第1年全部投入；建安成本為3200元/m2，各年投入比例分別為25%、40%、35%；其他建設(shè)費(fèi)用1120萬(wàn)元，各年投入比例與建安成本相同；管理費(fèi)用為990萬(wàn)元，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)每年平均投入；銷售費(fèi)用為1200萬(wàn)元，各年投入比例為20%、50%、30%。保障性住房在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，由政府以6000元/m2的價(jià)格一次性回購(gòu)，不考慮土增值稅、增值稅和稅金及附加。商品住宅的銷售均價(jià)為900

49、0元/m2，開(kāi)工當(dāng)年開(kāi)始銷售，各年銷售比例分別為20%、60%、20%，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%；土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)征（不考慮最終清算的影響）。土地交易的契稅稅率為4%，若某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求該投資項(xiàng)目的所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于10%，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)在參與該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)可以承受的土地最高競(jìng)買單價(jià)是多少？（土地費(fèi)用發(fā)生在第1年初，其他所有收支均發(fā)生在年末，土地價(jià)格以萬(wàn)元/畝表示）（分?jǐn)?shù)：12.00） ____________________________________________________________________________________

50、______ 正確答案：( 1.面積計(jì)算 （1）土地面積：100畝＝66666.67（m2）； （2）建筑面積：66666.672.6＝173333.34（m2）。 1）保障性住房建筑面積：600001.2＝72000（m2）； 2）商品住房建筑面積：173333.34－72000＝101333.34（m2）。 2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值計(jì)算 （1）保障性住房收益：720006000＝43200（萬(wàn)元）； （2）商品住房收益 1）第一年：900020%101333.34＝18240.00（萬(wàn)元）； 2）第二年：900060%101333.34＝54720.00（萬(wàn)元）； 3）第三年：

51、900020%101333.34＝18240.00（萬(wàn)元）。 （3）增值稅和稅金及附加 1）第一年：18240.005.5%＝1003.2（萬(wàn)元）； 2）第二年：54720.005.5%＝3009.6（萬(wàn)元）； 3）第三年：18240.005.5%＝1003.2（萬(wàn)元）。 （4）土地增值稅 1）第一年：18240.001%＝182.4（萬(wàn)元）； 2）第二年：54720.001%＝547.2（萬(wàn)元）； 3）第三年：18240.001%＝182.4（萬(wàn)元）。 3.項(xiàng)目成本計(jì)算 （1）前期工程費(fèi)：800（萬(wàn)元）； （2）建安成本 1）第一年：3200173333.3425%＝

52、13866.67（萬(wàn)元）； 2）第二年：3200173333.3440%＝22186.67（萬(wàn)元）； 3）第三年：3200173333.3435%＝19413.33（萬(wàn)元）。 （3）其他建設(shè)費(fèi)用 1）第一年：112025%＝280（萬(wàn)元）； 2）第二年：112040%＝448（萬(wàn)元）； 3）第三年：112035%＝392（萬(wàn)元）。 （4）管理費(fèi)用 1）第一年：990/3＝330（萬(wàn)元）； 2）第二年：990/3＝330（萬(wàn)元）； 3）第三年：990/3＝330（萬(wàn)元）。 （5）銷售費(fèi)用 1）第一年：120020%＝240（萬(wàn)元）； 2）第二年：120050%＝600（萬(wàn)元）； 3）第三年：120030%＝360（萬(wàn)元）。 （6）契稅及土地價(jià)格 假設(shè)土地最高買價(jià)為V萬(wàn)元/畝，土地總成本為1001.04V=104V萬(wàn)元 （7）計(jì)算凈現(xiàn)值，報(bào)酬率取內(nèi)部收益率10%。 PV=0時(shí)推算出的土地價(jià)格，即為最高買價(jià) ) 解析： 21