2017年山東省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：投資的概念試題

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1、2017年山東省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：投資的概念試題 本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意） 1、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年 __的股本收益率也是很平常的事。 A. 20%?30% B. 20% ?25% C. 15% ?20% D. 10% ?15% 2、不屬于進度控制中關(guān)注因素的是 __。 A ．監(jiān)理施工情況 B.設(shè)計變更 C.勞動力安排情況 D.氣象條件 3、下圖是一塊三角形 ABC 的土地．如果臨街深

2、度 80英尺的一面臨街矩形土地 的平均深度價格修正率為 116％，臨街深度 80 英尺的三角形土地價格修正率為 63％，該塊三角形土地 ABC 的總價為． A ： 2 046 240元 B： 584 640元 C： 1461 600元 D： 2 688 000元 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)．【 2007 年考題】 A:目前是否有經(jīng)濟收入 B:過去是否帶來了經(jīng)濟收益 C:是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力 D:目前的收入是否大于運營費用 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、某商場的正常月租金按可出租面積計為 40元/ n

3、f,出租率為85%,運營費 用占有效毛收入的35%,報酬率為12%,商場建筑面積為40000 m2,可供出租 的比例為 95％，運營期為 38 年，該商場的收益價值為萬元。 A ： 690.40 B： 8284.79 C： 8720.83 D： 9746.81 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，城市房屋拆遷估價的估價時點般為之 日。 A：房地產(chǎn)估價師實地查勘 B:國有土地出讓合同簽訂 C:拆遷公司現(xiàn)場動員搬遷 D:房屋拆遷許可證頒發(fā) E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收 益率。

4、如果投資目標收益率為 10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為 ()年。 A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16 8、普通股票持有者之間的平等原則是指。 A：股票持有者的身份是平等的 B:每一股份的平等 C:在權(quán)利方面是平等的 D:在義務(wù)方面是平等的 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、運用平均增減量法進行估價的條件是。 A:房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 B:房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性 C:房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度 大致相等 D:房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致 接近

5、 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、根據(jù)，債券可分短期債券、中期債券、長期債券和永久債券。 A:發(fā)行主體的不同 B:償還期限的長短 C:利息的不同支付方式 D:發(fā)行方式 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、建設(shè)工程竣工驗收，由 __負責組織實施。 A ．工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu) B.建設(shè)單位 C.工程監(jiān)理單位 D.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門 12、 下列收益乘數(shù)法中， 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率， 但未 考慮運營費用差異的是。 A:毛租金乘數(shù)法 B:潛在毛收入乘數(shù)法 C:有效毛收入乘數(shù)法 D:凈收益乘數(shù)法 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、 某開發(fā)商所開發(fā)的

6、物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近， 如果定價比市場 領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是 __。 A ．隨行就市定價法 B .價值定價法 C.應(yīng)戰(zhàn)定價法 D.挑戰(zhàn)定價法 14、如某筆貸款的月利率為 1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利 率是 __。 A ． 12% B． 12.55% C． 12.68% D． 13.55% 15、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。 A:使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格 B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格 C:使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格 D：依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值 E:

7、工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、（）適用于已分組的分布數(shù)列。 A ．簡單調(diào)和平均數(shù) B.加權(quán)調(diào)和平均數(shù) C,簡單幾何平均數(shù) D.加權(quán)幾何平均數(shù) 17、拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑，。 A:不予補償 B：按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償 C:減半補償 D:給予正常補償 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 18、某建設(shè)項目工器具及生產(chǎn)家具購置費用 2000萬元。建筑安裝工程費用 5000 萬元， 工程建設(shè)其他費用 3000萬元， 預(yù)計建設(shè)期為 3年， 年均價格上漲率為 3％。 基本預(yù)備費率 5％，則基本預(yù)備費為萬元。 A ： 500 B： 815 C：

8、 1445 D： 1473 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、 某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示， 負債合計為 2500 萬元， 資產(chǎn)合計為 4000 萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為 2000 萬元和 1000 萬元，存貨為 1200 萬元， 則該企業(yè)的流動比率為。 A ： 62.5％ B： 80.00％ C： 133.33％ D： 200.00％ E:借款合同 20、 __是一項政府行政職能， 它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部 分。 A ．城市規(guī)劃管理 B.城市監(jiān)督管理 C.城市道路管理 D.城市房屋管理 21、耕地占用稅采取的稅率是。 A:比例稅率

9、 B:累進稅率 C:累退稅率 D:定額稅率 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、報酬率也稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的比率。 A:同價值 B:同收益 C:同性質(zhì) D:同類型 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 40 年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程。至今 已有 8 年， 預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為 100萬元， 運營費用率 為 40%，該宗房地產(chǎn)的資本化率為 8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為 __萬元。 A ． 457.40 B． 476.98 C． 686.10 D． 715.48 24、 建設(shè)單位應(yīng)當在工程

10、竣工驗收 __個工作日前將驗收的時間、 地點及驗收組名 單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。 A ． 7 B． 10 C． 15 D． 20 25、按照，環(huán)境污染源可分為連續(xù)源、間斷源和瞬時源。 A:污染物發(fā)生的類型 B:污染物排放的時間 C:污染物排放的形式 D:污染源存在的時間 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符 合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項得 0.5 分） 1、作為經(jīng)濟補償制度的保險，必須具備如下條件方可形成。 A:可保危險的存在

11、 B:多個經(jīng)濟單位的結(jié)合 C:單個經(jīng)濟單位的結(jié)合 D:隨機事件的科學(xué)化 E:必然事件的科學(xué)化 2、 有一房地產(chǎn)， 未來第一年凈收益為 20 萬元， 預(yù)計此后各年的凈收益會在上一 年的基礎(chǔ)上增加 2 萬元， 收益期為無限年， 該類房地產(chǎn)資本化率為 10%， 則該房 地產(chǎn)的收益價格為 __萬元。 A ． 400 B． 450 C． 500 D． 540 3、下列屬于目前我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓政策的有。 A:報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由出讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán) 出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 B:報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方

12、辦理建設(shè)用地使用權(quán) 手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 C:可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D:可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的所有收益上繳國家 E:在辦理出讓手續(xù)的同時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益上繳國家 4、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有。 A:交通便捷程度 B：朝向、樓層 C:周圍環(huán)境和景觀 D:建筑規(guī)模 E:外部配套設(shè)施 5、 某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000萬元， 年租金收入為 600萬元， 則該 單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為萬元。 A ： 42.0 B： 50.4 C： 60.0 D：

13、72.0 E:借款合同 6、按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為幾種類型。 A:收益型 B:收益貶值型 C:收益加增值型 D:機會型 E:保本型 7、下列不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的是。 A:總登記 B:初始土地登記 C:房屋不變更登記 D:房屋轉(zhuǎn)移登記 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風險． （2006年試題 ） A:信用 B:管理 C：法律 D:操作 E:借款合同 9、 評估某套住宅價格中， 進行區(qū)位狀況調(diào)整時， 比較、 調(diào)整的內(nèi)容包括 （） 等。 A ．環(huán)境景觀 B.離市中心距離 C.朝向 D.城

14、市規(guī)劃限制條件 E.地勢 10、收益乘數(shù)有 __。 A ．毛租金乘數(shù) B.利潤乘數(shù) C.凈收益乘數(shù) D.銷售收入乘數(shù) E.潛在毛收入乘數(shù) 11、框架結(jié)構(gòu)廠房的柱下基礎(chǔ)一般采用的基礎(chǔ)形式是 __。 A ．獨立基礎(chǔ) B.條形基礎(chǔ) C.整體式筏式基礎(chǔ) D.箱形基礎(chǔ) 12、當項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是。 A:盈虧平衡分析 B:市場風險分析 C:安全風險分析 D:項目風險分析 E:借款合同 13、 按定額的編制程序和用途不同， 可以把工程建設(shè)定額劃分為、 投資估算指標 五種。 A:勞動消耗定額 B:施工定額 C:預(yù)算定額 D

15、:概算定額 E：概算指標 14、下列財務(wù)指標中，反映企業(yè)營運能力的指標有。 A:流動比率 B:速動比率 C：存貨周轉(zhuǎn)率 D:應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 E:資本金利潤率 15、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍是 __。 A ．城市建成區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn) B .城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)及擁有房屋所有權(quán)的各種房地產(chǎn) C.城市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地及其上的房屋 D.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn) 16、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議 15 天內(nèi)，如果不滿意可 以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是 __。 A ．形象差異化戰(zhàn)略 B.人員差別化

16、戰(zhàn)略 C .服務(wù)差別化戰(zhàn)略 D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略 17、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為 __。 A ．住宅用地 B.公共服務(wù)設(shè)施用地 C.道路用地 D.綠化用地 E.軍事用地 18、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。 A:以出讓方式取得的土地使用權(quán) B:以劃撥方式取得的土地使用權(quán) C:以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán) D:以出租方式取得的土地使用權(quán) E:以抵押方式取得的土地使用權(quán) 19、下列屬于住房公積金使用原則的是。 A:定向使用的原刖 B:安全運作原則 C:嚴格時效原則 D：按期間繳存原則 E:非一次性原JW 2

17、0、繳存住房公積金的工資基數(shù)包括等。 A:計時工資和計件工資 B:獎金、津貼和補貼 C:加班加點工資 D:住房公積金月繳存額 E:單位管理經(jīng)費 21、地產(chǎn)的價值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的 __。 A ．位置固定性 B.適應(yīng)性 C.壽命周期長 D.各異性 22、耕地占用稅的計稅依據(jù)是納稅人面積。 A:經(jīng)批準占用的耕地 B:經(jīng)批準占用的土地 C:實際占用的耕地 D:實際占用的建設(shè)用地 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有等多種形式。 A:墻承重結(jié)構(gòu) B：剪力墻結(jié)構(gòu) C:框架剪力墻結(jié)構(gòu) D:框架筒體結(jié)構(gòu) E:框架結(jié)構(gòu) 24、在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是。 A:珍惜耕地，合理利用土地的原則 B:無償使用土地的原則 C:保證國家建設(shè)用地的原則 D：妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 E:依法征地的原則 25、住房公積金屬于 __所有。 A ．繳存住房公積金的單位 B.繳存住房公積金的職工 C.繳存住房公積金的單位及個人 D.住房公積金管理中心