真豪宅大放異彩——2003深圳市豪宅市場年終報告

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1、真豪宅大放異彩——2003深圳市豪宅市場年終報告 　　在總結(jié)2003年的豪宅發(fā)展情況之前，有必要對2002年的豪宅市場做一簡短回顧。2002年，豪宅是深圳乃至全國樓市最熱門最火爆的一個詞匯，僅深圳大大小小，打著豪宅旗號的項目即高達40余個，供應(yīng)量超過了300萬平方米。于是，有人將2002年稱為深圳豪宅年，事實上號稱豪宅的樓盤很多都是炒豪宅概念，豪宅市場魚目混珠的情況十分嚴重，有一些樓盤冠以“豪宅”名號就企圖到豪宅市場分一杯羹，有的樓盤只用上一些新材料、裝修較豪華就被稱作豪宅，也有的樓盤簡單地把戶型面積做得大大也打豪宅概念，還有的在紛繁的鬧市中做起豪宅來?？v觀這些所謂的豪宅，大多只具備真正

2、豪宅的小部分特征，標價奇高是這一部分豪宅的一個顯著特點。在樓盤普遍都在打“豪宅”牌的情況下，市場回應(yīng)還是保持了理性。很多“偽豪宅”原形畢露，甚至銷售不暢，以至2003年5000余元／平方米也推售出市場。大浪淘沙，英雄始出，2003年的豪宅才是市場真正的豪宅。 　　豪宅產(chǎn)品，越豪越熱銷 　　2003年全年深圳在售豪宅項目不到15個，約為2002年的三分之一，物業(yè)類型有別墅、TOWNHOUSE、小高層、高層、超高層等。2003年豪宅的熱點區(qū)域主要是香蜜湖和華僑城片區(qū)，其中香蜜湖片區(qū)以TOWNHOUSE、小高層為主，華僑城片區(qū)以高層為主。2003

3、年的豪宅市場有一個顯著的特點，越是豪宅，越是昂貴的豪宅越熱銷，香蜜湖和華僑城片區(qū)的豪宅物業(yè)均保持了良好的銷售狀態(tài)。比如水榭花都二期開盤3個月即告罄，熙園已經(jīng)銷售過半，中旅國際公館銷售也早已過半，波托菲諾純水岸及天鵝堡二期也保持著理想的銷售態(tài)勢，此外2003年的豪宅市場還有銀湖的棕櫚泉別墅及梧桐山的云深處等，這兩個區(qū)域均是以別墅為主，中心區(qū)的豪宅主要以高層為主，只是2002年炒作過度，2003年基本沉寂下來。 　　根據(jù)深圳國土部門最新公布的數(shù)據(jù)，2003年1—11月全市共銷售8000元／平方米以上的住宅13582套，全年約為15000—15500套，這里邊真正稱得上是豪宅的單位約占3—

4、4成，4500—6000套，銷售面積約65—80萬平方米。 　　從價位上來看，2003年熱銷的豪宅普遍均價較高，如水榭花都二期均價約10500元／平方米，熙園均價約9200—9700元／平方米，波托菲諾均價約9500元／平方米，雅頌居均價約9500元／平方米，紅樹東方均價約8300元／平方米，云深處均價逾11000萬元／平方米，整體看2003年豪宅均價普遍較2002年略高，銷售的速度也較不俗，充分說明豪宅市場的需求還是存在的，并且市場需求還比較旺盛，只是有沒有對應(yīng)合適的產(chǎn)品。 　　從銷售的產(chǎn)品類型來看，別墅及Townhouse特別受市場追捧，2003年1—11月全市共銷售

5、別墅202套，Townhouse約130—180套，這兩類產(chǎn)品約占豪宅總量的1成左右，其余主要是小高層、高層、超高層，銷售狀況基本合理。 　　香蜜湖片區(qū)成第一豪宅區(qū) 　　2003年，從片區(qū)來講，香蜜湖片區(qū)是當(dāng)之無愧最熱門最受關(guān)注的豪宅片區(qū)，在深圳豪宅市場上演繹了最扣人心弦的營銷大戰(zhàn)，水榭花都、熙園、中旅國際公館三大項目均成為深圳最引人注目的樓盤，稱香蜜湖為2003年深圳第一豪宅區(qū)域，實至名歸。香蜜湖片區(qū)受到市場的熱捧，一方面是因為其絕版地理位置，緊臨城市中心，又遠離鬧市區(qū)，是離塵不離城、鬧中取靜的典型代表；另一方面是因為于人們的親水本性使然。

6、從國內(nèi)的情況來看，湖泊大多為旅游勝地，享有天然的觀景生態(tài)效應(yīng)，環(huán)湖而居不僅景色優(yōu)美，且降低氣溫，有利健康；從居住文化上來講，仁者近山，智者近水，湖水寧靜而致遠，有益于修身養(yǎng)性，靜心思考，所以自古以來環(huán)湖而居都是人們向往的居住方式。 　　深圳湖泊比較豐富，但是除銀湖成為豪宅的成熟區(qū)域外，環(huán)香蜜湖是近期市場的熱點區(qū)域，核心片區(qū)物業(yè)主要堅持走豪宅路線，周邊區(qū)域則主攻高尚住宅市場，越臨湖的物業(yè)越豪氣，整體看這一片區(qū)的物業(yè)均各有優(yōu)勢，或以山水物業(yè)取勝、或以旅游景觀取勝、或以空中花園園林為其訴求，并且各樓盤都非常注重創(chuàng)新，三大項目各有特點，各具優(yōu)勢。 　

7、　豪宅營銷從“心”開始 　豪宅營銷不同于普通住宅的營銷，營銷的受眾不具有普遍性，它們主要是針對特定人群展開營銷，這一群人都擁有大量的財富，他們經(jīng)常來往于機場、港口，因此豪宅往往在機場、口岸及城市主要干道設(shè)置大型路牌廣告，水榭花都一期、二期都是這樣，效果非常顯著。 　　整體來看每一個豪宅的營銷都非常有特點，但又都注重從內(nèi)心深處打動置業(yè)者。水榭花都重在突出其小區(qū)布局所營造出來的意境，激發(fā)起人們親水的本性和欲望。熙園的營銷方式也有特點，它聯(lián)合主流媒體推出一系列全新人物訪談系列《財智列傳》，通過刻畫20位新生代深圳財智人士創(chuàng)業(yè)和生活傳奇，既為樓盤注入深厚而鮮活的人文內(nèi)涵，又深深觸動

8、了正在創(chuàng)業(yè)和已經(jīng)成功的人的神經(jīng)。波托菲諾則繼續(xù)經(jīng)營其傳統(tǒng)的異域文化，一年一度的意大利文化周，來自意大利的名牌時裝、電影、美食在華僑城盛情展出，對意大利濃郁的居住文化的傳承，演繹到了新的高度，滿足了人們對異域文化的向往和追求，意大利文化周也因此被業(yè)內(nèi)稱為深圳房地產(chǎn)文化營銷的范本。比較而言，水榭花都的營銷，樓盤本身優(yōu)點的最大化、品牌塑造以及創(chuàng)新的豪宅銷售技巧和戰(zhàn)略等拿捏均恰到好處；熙園的營銷模式動（系列現(xiàn)場活動）靜（平面系列報道）相宜；波托菲諾盡情展現(xiàn)文化的魅力。 　　2004年市場展望 　　CEPA于2004年1月1日起實施，它對中國尤其是對深圳的影響將日漸

9、凸顯出來，它甚至?xí)绊懙缴钲谖磥?0年、20年的發(fā)展。CEPA對深圳的影響是多方面的，就房地產(chǎn)業(yè)來講，CEPA實施后，超過273種香港原產(chǎn)地產(chǎn)品將以零關(guān)稅進入內(nèi)地，另有18種行業(yè)將有不同程度的開放，這對深圳房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生積極的影響，尤其是豪宅，另一方面，一些高級專業(yè)人才如律師、會計等，他們有可能來深圳投資創(chuàng)業(yè)，這部分人由于是高收入人群，他們很有可能成為深圳豪宅的新客戶。由于深圳的地緣優(yōu)勢，CEPA實施后內(nèi)地客前來深圳投資的數(shù)量也可能大大增加，他們當(dāng)中的一部分人也可能成為豪宅的客戶。2003年下半年，置業(yè)國際接洽的一些客戶來看，部分港資公司可能會購置豪宅作為高職職員的住處或者專門購入作為投資

10、用途。因此，置業(yè)國際預(yù)計深圳高檔住宅尤其是豪宅價格未來將上升10－12％。 　　香蜜湖豪宅持續(xù)發(fā)力 　　從豪宅的分布區(qū)域來看，2004年，香蜜湖的推盤量將在2003年基礎(chǔ)上有所增長，下半年將是片區(qū)豪宅的井噴期。 　　首先是水榭花都3期，目前已經(jīng)開始動工建設(shè)，可望在2004年下半年推出，該項目繼續(xù)走純豪宅路線，總建筑面積在9萬平方米左右。三期項目繼續(xù)秉承一、二期的精華，在景觀及設(shè)計上別具匠心。 　　中旅國際公館在香蜜湖三大豪宅中均價是最低的，銷售順暢，其二期項目將在2004年下半年推出。二期的總建筑面積達20萬平方米，總套數(shù)約1000套，主力戶型在13

11、0－160平方米，以高層大單位為主。 　　2004年香蜜湖片區(qū)將新增兩個大項目，一個是金地集團的香蜜山，另一個是聯(lián)泰地產(chǎn)的景煜花園。香蜜山是金地在香蜜湖片區(qū)的第一個物業(yè)。金地集團有意將項目打造成為山居精品，成為中高檔住宅項目，并將在保留和結(jié)合山體上做文章，推出山體概念花園。整個項目的建筑面積為17萬平方米，容積率為2,主力戶型為130－150平方米為單位，共1200多戶，為小高層和高層的結(jié)合。與金地一樣首次進軍香蜜湖的景煜花園，項目建筑面積為12萬平方米，將在2004年9月份左右上市。 　　東部豪宅強勢崛起 　　2004年深圳豪宅格局將會出現(xiàn)重大變化，那就是

12、東部豪宅將浮出水面。 　　華僑城集團進駐鹽田，更是為鹽田豪宅發(fā)展注入了新動力。2003年11月，華僑城集團與深圳市規(guī)劃與國土資源局、鹽田區(qū)政府聯(lián)合簽署土地出讓和租賃合同，將鹽田三洲田6.9平方公里的土地交與華僑城建設(shè)開發(fā)旅游項目，這是2003年深圳市的重點項目，也是目前深圳面積最大、投資額最大的綜合旅游項目。雖然該項目重點是旅游項目，但其中也必定會有住宅項目，華僑城項目加上萬科的東海岸、百仕達項目、中海項目，在鹽田必將引發(fā)一場品牌之間的短兵相接，這有利于提升鹽田地產(chǎn)的總體形象和質(zhì)素。 　　目前東部已經(jīng)開始出現(xiàn)深圳頂級豪宅，皇家海灣公館號稱千萬級豪宅，每套最低也要500萬元起

13、，一共僅28套；而梅沙片區(qū)的天琴灣，也是打造豪宅屋苑，專為億萬富豪設(shè)計，是真正的度身量做，每套千萬起，一共僅48套，該項目已經(jīng)開始推廣，預(yù)計將會在春節(jié)后推向市場。 　　另外，萬科溪涌項目萬科17英里已經(jīng)破土動工，該項目容積率僅0.75,將是東部又一超低密度山海豪宅。 　　紅樹灣＝豪宅灣？ 　　2004年，紅樹灣將必然成為一個引人矚目的區(qū)域。這里是一個嶄新的生活居住片區(qū)，土地資源相對豐富，發(fā)展商想像的空間非常大。目前片區(qū)已經(jīng)開始全面啟動，招商是第一個進入片區(qū)的開發(fā)商，而目前，除了招商的陽光帶海濱城正在熱賣中，鴻威地產(chǎn)、東海地產(chǎn)、百仕達及中信等的項目均已啟動。 　　紅樹

14、灣片區(qū)有豐富的海景資源，但海景的質(zhì)量比不上東部，片區(qū)有紅樹林生態(tài)公園及未來的海濱休閑長廊等人文景觀，但它仍然不太可能與華僑城片區(qū)的景觀資源比肩，片區(qū)的發(fā)展前景雖然比較誘人，也可能會有一部分豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)，但從目前正在熱銷的陽光帶海濱城來看，綜合各項指標，可以稱其為高檔住宅，離真正的豪宅尚有不小的距離，紅樹林的金域藍灣萬科自身也不認為其是豪宅，兩大開發(fā)商的產(chǎn)品定位必然對后來產(chǎn)品的定位有所影響，紅樹灣未必是豪宅灣，盡管豪宅已成為紅樹灣樓市的主力。 　2004年，市場將會更為清晰地界定豪宅，豪宅將自東向西漸次分布，東部以梅沙片區(qū)為代表，中部以香蜜湖片區(qū)為代表，西部則以華僑城片區(qū)為代表，但這一片區(qū)的

15、供應(yīng)量大幅減少，因此，2004年豪宅真正的對撼將發(fā)生在香蜜湖片區(qū)和東部之間，這兩大區(qū)域?qū)⒐餐囗懮钲跇鞘?004年最精彩的樂章。 透視深圳豪宅 　　世聯(lián)地產(chǎn)對豪宅市場進行了細分，以硬件為基礎(chǔ)，通過對樓盤戶型、物業(yè)自身品質(zhì)、環(huán)境條件的比較，將豪宅市場分為兩個層次的細分市場：一個是頂級豪宅市場；一個是普通豪宅市場，兩個市場的主要差異就是價格。普通豪宅價格每套在８０-１８０萬左右；頂級豪宅市場價格每套在１８０萬以上，研究調(diào)查結(jié)果表明，普通豪宅占整個豪宅市場８１．６％，而豪宅市場的競爭也主要集中在這層面。 　　深圳豪宅主要分布區(qū)域： 　　

16、香蜜湖片區(qū) 　　1、地理位置：位于深南大道邊，為深圳市中心區(qū)二級輻射區(qū)域，地理優(yōu)勢較為明顯； 　2、物業(yè)類型：高層、小高層及少量別墅； 　　3、戶型：主力戶型面積多在150平方米以上； 　　4、均價：8000元／平方米以上，有的售價甚至在1萬元／平方米以上，如東?；▓@二期、東海君豪閣、水榭花都； 　　5、景觀：香蜜湖、安托山山景、農(nóng)科植物園、深圳灣； 　　6、配套：水上樂園、名人俱樂部、山姆會員店、德式堡會所、香蜜湖度假村、觀光農(nóng)場、深圳市高級中學(xué)、東海雙語幼兒園等； 　　7、客戶群：多為既追求高尚健康生活環(huán)境的金領(lǐng)以上階層、團體購買的銀行、證券等高收入群體及部分港人； 　

17、　8、代表樓盤：東?；▓@二期、東海君豪閣、熙園、水榭花都、香榭里花園等。 　　蛇口片區(qū) 　1、地理位置：沿大南山、沿山路一線展開； 　2、物業(yè)類型：以別墅為主； 　3、戶型：主力戶型面積多在300平方米左右； 　4、均價：20000元／平方米以上； 　5、景觀：大南山、小南山、后海； 　6、配套：酒吧一條街、海上世界、蛇口體育中心、蛇口醫(yī)院、育才中學(xué)等； 7、客戶群：向往蛇口寧靜生活環(huán)境的深圳富有人士、中外商賈、外籍人士，外企高級職員等； 　8、代表樓盤：龜山別墅、鯨山別墅、半山海景別墅等。 　　銀湖片區(qū)

18、 　　1、地理位置：北環(huán)大道以北、銀湖路沿線； 　　2、物業(yè)類型：多層、別墅； 　　3、戶型：主力戶型面積多在500平方米左右； 　　4、均價：1.5萬元／平方米以上； 　　5、景觀：銀湖、蛤蟆頂； 　　6、配套：銀湖旅游度假區(qū)、高級飲食賓館、高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、射擊場、騎馬場和垂釣中心等高尚休閑生活配套設(shè)施； 　　7、客戶群：深圳富有人士、國內(nèi)政府高官、商界名流富賈； 　　8、代表樓盤：銀谷別墅、棕櫚泉別

19、墅、頤園別墅等。 　　 　　中心區(qū) 　　1、地理位置：具有明顯的地理優(yōu)勢，為深圳市中心； 　　2、物業(yè)類型：高層、小高層及少量別墅； 　　3、戶型：主力戶型主要為三房和四房，面積多在130~170平方米之間； 　　4、均價：8500元／平方米以上； 　　5、景觀：蓮花山，但只有中心北區(qū)住宅可充分享受這一景觀； 　　6、配套：市民中心、電視中心、高交會館、青少年宮、圖書館、購物公園、福華地下

20、商城、地鐵、公交總站、一所幼兒園（位于黃埔雅苑內(nèi)）、一所小學(xué)（位于黃埔雅苑內(nèi)）等， 　　7、客戶群：多為金領(lǐng)以上階層（如金融、證券、私營企業(yè)等高層管理者或老板）及一定量的港人，該區(qū)豪宅的商業(yè)氣息較為濃厚； 　　8、代表樓盤：嘉里雅頌居、天健世紀花園、星河．國際、黃埔雅苑、安柏麗晶、城中雅苑等。 　　深圳灣片區(qū) 　　1、地理位置：位于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點聚集地，地理優(yōu)勢較為明顯； 　　2、物業(yè)類型：高層； 　　3、戶型：主力戶型面積多在90~340平方米之間； 　　4、均價：7500元／平方米以

21、上； 　　5、景觀：紅樹林、深圳灣； 　　6、配套：深圳市高爾夫、金地萊恩幼兒園、新洲幼兒園、上沙中學(xué)、金地小學(xué)、沙嘴郵局、仁愛醫(yī)院、皇崗婦幼保健院等； 7、客戶群：為喜歡追求自然氣息，對海景有獨特情結(jié)的頂尖置業(yè)者及相當(dāng)部分的高薪產(chǎn)業(yè)人士，特別是新興行業(yè)人士； 　　8、代表樓盤：金海灣花園、萬科金域藍灣、碧海紅樹等。 　　華僑城片區(qū) 　　1、地理位置：位于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點聚集地，地理優(yōu)勢較為明顯； 　　2、物業(yè)類型：高層、小高層及少量別墅； 　　3、戶型：主力戶型面積多在140~660平方米之間； 　　4、均價：7800元／平方

22、米以上； 　　5、景觀：安托山、深圳灣； 　　6、配套：世界之窗、民俗文化村、錦繡中華、歡樂谷、沃爾瑪、華僑城銅鑼灣廣場、何香凝美術(shù)館、華僑城醫(yī)院、OCT廣場、沙河高爾夫、名商高爾夫、華僑城中學(xué)、華僑城小學(xué)、沙河中學(xué)、沙河小學(xué)、白石洲中英文學(xué)校、地鐵等； 　　7、客戶群：為較有文化品味和追求高質(zhì)素生活的富裕家庭，該片區(qū)人文氣息較為濃厚，居家氣氛較好。 　　8、代表樓盤：波托菲諾、碧海云天、世紀村、錦繡花園等。 　　鹽田片區(qū) 　　1、地理位置：背靠梧桐山，東臨大鵬灣； 　　2、物業(yè)類型：別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、度假村

23、、俱樂部、小高層、多層等； 　　3、戶型：選擇多樣，從100多平方米到600多平方米都有； 　　4、均價：7000元/平方米； 　　5、景觀： "黃金海岸"、梧桐山、三洲田山地資源； 　　6、配套：新開發(fā)區(qū)各種配套正漸漸完善，區(qū)域內(nèi)旅游配套較為完善，目前交通稍顯不足； 　　7、客戶群：國內(nèi)的富有階層，香港的中產(chǎn)階層以及部分富豪； 　　8、代表樓盤：海天一色，金海灘別墅，新世界翠林花園，翠體雅居，水云間，萬科東海岸，云深處等。

24、 　　大梅沙片區(qū) 　　1、 地理位置：鹽田區(qū)大梅沙環(huán)海一帶； 　　2、 物業(yè)類型：產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓； 　　3、 戶型：主力戶型多在120平方米以上； 　　4、 均價：7000元/平方米 　　5、 景觀：大梅沙、小梅沙； 　　6、 配套：旅游配套較足，其它配套稍差； 　　7、 客戶群：多為渡假人士選擇； 　　8、 代表樓盤：雅蘭酒店、大梅沙海景酒店、心海假日、水云間等； 廣州市

25、豪宅市場分析 近半年廣州市豪宅的分布和供求情況 1、 區(qū)域分布 　　廣州的豪宅市場主要分布在天河北、珠江新城、二沙島以及珠江兩岸的一線江景地帶、番禺洛溪及華南板塊的別墅、白云山南湖板以及老城區(qū)的豪宅。而今年新推的豪宅有珠江新城的金碧華府、天河北的都市華廳、番禺麗江花園的棕櫚灘和華南板塊的錦繡香江、南湖板塊的江南世家推出新一期別墅“京士頓山”。 2、 供求狀況 　　2001年上半年廣州全市十區(qū)批準預(yù)售的商品房項目共172個，可預(yù)售總面積為338萬平方米，比去年同期減少19.2%，這表明政府加大宏觀調(diào)控，提高商品

26、房預(yù)售審批條件，市場供應(yīng)量得到一定程度的控制，但商品房投資卻比去年同期增長16.67%,商品房新開工面積比去年同期增長24.3%，表明今年下半年以及明年的供應(yīng)量將加大。 　　今年上半年全市十區(qū)商品房成交量為384萬平方米，成交金額為185億元比去年同期增長1.52%，登記的成交面積接近同期批準預(yù)售面積的1.5倍，表明市場需求保持旺盛。 　　盡管廣州的豪宅需求量由于廣州經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、高速的發(fā)展，以及加入WTO等利好因素的影響而有所上升但是由于華南板塊錦繡香江的開盤，珠江新城的啟動，合生創(chuàng)展的珠江帝景已內(nèi)部認購，老城區(qū)豪宅如東湖御苑、嘉和苑的降價銷售，南湖板塊的江南世家推出新一期別墅“京士

27、頓山”，頤和山莊和白云堡也在力推其洋房，都市華庭和新達城又加入天河北戰(zhàn)圈；另外，珠江新城的碧海灣將在年底推出、濱江東中大北門的金海灣正在進行地基工程、新世界凱旋廣場以及保利項目也即將動工；而地產(chǎn)大鱷中山雅居樂也有計劃進駐南湖板塊。因此對于豪宅市場來說，供應(yīng)量加大，市場競爭加劇，而豪宅的目標客戶針對的是“金字塔”頂端的少數(shù)人士，市場承接面較窄，所以對本項目來講，市場壓力很大。 　　今年以來，豪宅市場出現(xiàn)了較大的分化，部分資源稀缺性較大、規(guī)劃設(shè)計較好、戶型合理、園林綠化精致、居住環(huán)境舒適優(yōu)雅、社區(qū)文化濃厚、市場定位準確、營銷策劃做得較好的豪宅銷售情況較好。珠江新城南國花園位置優(yōu)越，有豪華的會

28、所、中心花園、體育運動設(shè)施、先進的智能化和網(wǎng)絡(luò)化設(shè)施，再加上完善的教育配套，對買家的吸引力較大，銷售情況較好；天譽花園（二期）推廣中推出“息供樓”計劃、投資價值回報、一手和二手市場聯(lián)動、酒店式管理和服務(wù)等方案，近期還運用陳靜作為項目的形象代言人，以名人效應(yīng)推動項目的宣傳，提高項目的市場注目度，樓盤的整體銷售情況不錯；帝景苑調(diào)整樓盤售價，整合資源，統(tǒng)一宣傳推廣和銷售部署，突出建筑設(shè)計和質(zhì)量、物業(yè)管理和服務(wù)、住宅大堂和會所、小區(qū)綠化和環(huán)境、物業(yè)投資價值和回報、業(yè)主身份地位、營造小區(qū)文化氛圍，加上樓盤工程進度開始跟上，樓盤封頂、交樓，園林綠化、環(huán)境、住宅大堂、會所等開始給住戶信心，并推出首屆國際文化

29、藝術(shù)節(jié)活動，舉辦“思想者.羅丹藝術(shù)展”，樓盤銷售速度加快；麗江花園Townhouse連體別墅的銷售也較為火暴。 　　但是，部分市場定位不準、戶型不合理、規(guī)劃設(shè)計相對落后、生活配套設(shè)施不夠完善、缺乏市政設(shè)施配套支持的豪宅銷售不樂觀。 　　今年豪宅市場樓價普遍有所下調(diào)，東湖御苑、天譽花園（二期）、帝景苑等豪宅用特價單位、優(yōu)惠折扣、送家私電器等各種方式減價促銷，新推豪宅則以低價搶占市場。 掃描頂級豪宅 幾次與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流，發(fā)現(xiàn)做"豪宅"做"頂級豪宅"是許多發(fā)展商走不出的怪圈，似乎這樣才顯得發(fā)展商是有名氣的。 那么，在這種心態(tài)下，中國的豪宅、頂級豪宅究竟發(fā)

30、展到了什么程度? 京城豪宅之中，最風(fēng)光的非座落在東長安街長安大劇院后的"貢院六號"莫屬：手工貼制的金銀箔墻，整塊施華洛奇天然水晶水嘴開關(guān)，百年榆木樹瘤裝飾柱，整張牛皮墻面，整張馬駒皮手工縫制茶幾，吹制時摻入金粉的威尼斯水晶燈具，可擦洗的真絲壁布，可自動升降、自動滲油的燒烤煎鍋和與之相配的自動升降抽油煙機，衛(wèi)生間和廚房內(nèi)都放有SONY超薄液晶電視，就連電梯內(nèi)也有一臺小超薄液晶電視…… "貢院六號"之內(nèi)沒有低于600萬元一套的宅子，最昂貴的一套大約是2000多萬。這還只是個開頭，住進來以后，每月的物業(yè)管理費是每平方米3美元，再加上其他方面的費用，業(yè)主每個月支付在"養(yǎng)

31、房子"上的費用最低也得一萬元人民幣。 如此昂貴的房子，銷售如何？據(jù)說，已售出的20余套房大多為一次性付款。至于典故，中國首富劉永好，因事先沒有預(yù)約，上門看房時就被拒之門外。同樣吃了閉門羹的，還有"大腕"葛優(yōu)先生。 "貢院六號"之后，其余幾幢豪宅自然也不乏可圈可點之處。 去年推出的北京水岸豪宅--橘郡"水印長灘"，設(shè)立了業(yè)主專屬沿河高爾夫球場、開敞式前院、附帶溫泉浴場和燒烤臺的寬大后院、特辟下沉式側(cè)院等。 云中尊邸是第一處擁有大型私家游泳館的豪宅、第一處擁有250平方米空中花園的豪宅、第一處擁有私密會客室的豪宅。為了保障設(shè)計方案不被外泄，

32、買家得花3萬元入圍費，才能一睹設(shè)計圖紙的"芳容"。 北京的地產(chǎn)商當(dāng)然不缺乏"窮奢極侈"的想象力，但這次，在北京人本更擅長的"高瞻遠矚"之力上，似乎上海的地產(chǎn)商走在了前頭。 "貢院六號"希望將這里做成"高層人士聚會的大社區(qū)"；北京橘郡"水印長灘"在做推廣時，也只發(fā)現(xiàn)了"北京富人區(qū)"；而"上海紫園"在亮相時即以"中國世界級富人區(qū)"為標榜： "您能夠想象一幢幢價值從1500多萬到上億、款式各異的獨立別墅矗立在一個個神秘的小島上，清水環(huán)繞的別墅旁的私家游艇碼頭?？恐凰宜液廊A氣派的游艇嗎？這不是美國紐約的長島、洛杉磯的比弗利山、巴黎十六區(qū)和日本東京灣的富人區(qū)，

33、而是坐落在上海著名風(fēng)景區(qū)佘山邊上未來的中國世界級富人區(qū)上海紫園……"--今年5月17日《中華工商時報》上的整版廣告文章這樣開始的。 這個專為國內(nèi)外超級富豪建造的大型豪宅區(qū)，占地將近4000畝，其中一期1300畝，二期2500畝，平均每戶占地8畝左右，最大的則達到20畝。整個別墅區(qū)容積率僅0.178，綠化率71.57％。 在建筑方面，邀請美國、澳大利亞、加拿大等國著名設(shè)計師進行量身訂制，150多棟別墅戶戶不同。 在小區(qū)配套方面，一般都是私密性很強，不設(shè)公共區(qū)域，每戶私家豪宅完全獨立，家家有私家游泳池、游船碼頭、保齡球道和網(wǎng)球場等。 硬件設(shè)施

34、上，采用了國外尖端科技及新型的建筑材料，如恒溫地板，通上電源后立刻變得清澈透明的霧化玻璃，兩層高的別墅還配備有OTIS最新無機房電梯。正如發(fā)展商自己宣稱的，"為追求完美達到了不計成本的地步"。 值得一提的是，其中的一號別墅，號稱"融私密性、藝術(shù)性、時代性和功能性于一身"，由澳洲五合國際建筑設(shè)計集團設(shè)計，占地18畝，建筑面積1461平方米，全部為鋼結(jié)構(gòu)，建筑外觀為獨特的紫荊花造型。開拍后不久，這幢1.15億元的別墅即被一神秘人士悄然定下。 豪宅是稀有的，反對豪宅的聲音卻比豪宅更為稀有，經(jīng)過深刻思索的反對意見（見諸媒體的）稱得上是"僅有"。 在中國經(jīng)濟動力

35、不足的情況下，豪宅開發(fā)熱肯定將對中國經(jīng)濟帶來刺激和活躍，但這種拉動弊大于利。弊端之一，豪宅熱的負面效應(yīng)將更多體地現(xiàn)在社會道德方面，公眾將對國民間拉開的巨大差距產(chǎn)生心理反感，"上海紫園"案例可以典型地看出富人對平民生存空間的擠壓，這不可能不影響到普通公民的生活質(zhì)量。弊端之二，豪宅熱帶來的經(jīng)濟泡沫將對日后經(jīng)濟發(fā)展帶來不良影響。 對于"上海紫園"的出現(xiàn)，絕大多數(shù)媒體表現(xiàn)得極不敏感，只是將其當(dāng)作一條不同尋常的地產(chǎn)新聞來播報，客觀上為商業(yè)炒作推波助瀾。然而，"上海紫園"已經(jīng)觸及風(fēng)景旅游區(qū)的核心地帶--上海佘山風(fēng)景區(qū)，是上海地區(qū)唯一有山林景觀的旅游勝地，是國家資產(chǎn)，是公共的?，F(xiàn)在人們看到的卻

36、是，這一公共空間正在被私人蠶食。 國務(wù)院辦公廳1995年頒發(fā)的《國務(wù)院管理工作的通知》第二條規(guī)定："風(fēng)景名勝資源屬國家所有，必須依法保護，各地區(qū)、各部門不得以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝資源及其景區(qū)土地。"--我們可以提出這樣的問題：上海土地管理部門將佘山這樣的風(fēng)景旅游區(qū)拱手讓給房產(chǎn)商去開發(fā)？ 廣州豪宅發(fā)展前景分析 廣州豪宅市場尚處起步階段 豪宅，在近年來隨著人們對居住要求的再次提高而頻頻出現(xiàn)在市場上：二沙島的豪宅、濱江東的豪宅、番禹的豪宅……豪宅市場越來越受到買家和發(fā)展商的關(guān)注和認可。帶著對豪宅的理解和標準、廣州豪宅市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢以及和港臺豪宅市場的

37、比較等問題，本報記者專訪了香港房協(xié)主席李頌熹，并記錄下他對一系列豪宅問題所作的精辟闡釋。 1、“豪宅”起點不低 記者：目前市場上很多樓盤都定位為豪宅，您認為豪宅有固定的概念嗎？ 李頌熹：就今天的市場看來，“豪宅”這一概念十分模糊，因為市場推廣的原因，大部分素質(zhì)不高的樓盤在宣傳推廣時，都不忘給自己冠上“豪宅”的名堂，畢竟，以精品盤的價格購買“豪宅”，相信每個消費者都不會拒絕。 無論是香港還是廣州目前的住宅市場，這類住宅項目的起點已經(jīng)非常高，而走精品或極品路線的貴價樓盤水準更是日新月異，其裝修及包裝已經(jīng)是做得非常好了。例如，香港貝沙灣的樓房售價平均約為5000港元/平方米，戶型約為

38、1600尺/套。每套總價約為港幣800萬左右，其會所做得可謂美倫美奐。而另一位于將軍澳的樓盤“蔚藍灣畔”，售價約為3000多港元/平方尺，戶型也比較小，但此樓盤的會所配套設(shè)施卻與貝沙灣相差無幾。 一般來說，所謂“豪宅”是指總體供應(yīng)量小、單套面積大的住宅單位，通常處于絕佳的地段，具備上乘的品質(zhì)。而最關(guān)鍵的還是銀碼要大，即價格通常處于市場的最頂端。以香港為例，我認為售價至少要在800萬/套至1000萬/套以上，才可以稱之為豪宅。 2、廣州豪宅市場尚處起步階段 記者：真正意義上的豪宅要具備哪些因素？ 李頌熹：自1997年樓市高峰至SARS期間，雖然香港樓市持續(xù)下跌70％，但相比之下，

39、豪宅僅下跌約為30％~40％，可見豪宅抗跌能力較高，跌幅較低。因此，真正意義的豪宅和普通的高檔樓盤最大的分別在于，是否能夠投資市場。如何制造投資市場？我認為，在廣州打造一個優(yōu)秀的投資市場應(yīng)該具備以下5大因素： 1.透明度：可快捷及準確咨詢業(yè)權(quán)情況，且租戶與業(yè)主各自的權(quán)責(zé)清晰；物業(yè)買賣及租售的法規(guī)清晰、透明，具有有效解決糾紛的法規(guī)，制度；物業(yè)開發(fā)過程中的透明。 2.流動性：市場活躍，易于買賣交易。 3.低成本：物業(yè)買賣、租售的相關(guān)手續(xù)、收費及各種稅務(wù)的成本較低。 4.高回報：良好、活躍的租賃市場及較低的租賃成本。 5.社會政治風(fēng)險低：政局、政策的穩(wěn)定，治安的保證等，例如不可像

40、印度尼西亞那樣出現(xiàn)暴動、且暴徒會威脅市民人身及財產(chǎn)安全的狀況。 我認為，要做到真正豪宅，不僅要考慮如地段，建筑，園林，設(shè)計等的硬件素質(zhì)，及著力打造項目的軟件素質(zhì)，如物業(yè)的管理、服務(wù)以及生活模式的營造等等。更要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資的載體。今天的廣州地產(chǎn)市場發(fā)展得非常迅速，日趨成熟。但回頭看看，廣州地產(chǎn)市場經(jīng)歷的，只不過是從改革開放至今的短短25年。放眼世界，以平均每7年為一個經(jīng)濟周期來算，25年只是3個經(jīng)濟周期多一點，相對一個城市的房地產(chǎn)市場的漫長發(fā)展道路而言，廣州房地產(chǎn)豪宅市場其實仍處于起步階段，因此其發(fā)展前途是無可限量的！ 3、豪宅要將住宅轉(zhuǎn)為投資載體 記者：除了一些硬件設(shè)備，豪宅

41、需要賦予其他功能嗎？ 李頌熹：我認為，要打造真正的豪宅，一定要將住宅由居住的場所轉(zhuǎn)化成投資的載體。 廣州、上海、北京的房地產(chǎn)市場，總體來說還未夠成熟，因此絕大多數(shù)投資者會考慮在香港投資，這些投資者最通常的三個選擇是寫字樓、商鋪和住宅。由于寫字樓的出租難度較高，物業(yè)空置的時間和面積都相對較長，投資者的收益易受影響。而就商鋪而言，若不是十分熟悉上述因素，操作商鋪投資也有一定的難度。而由于豪宅的租客素質(zhì)一般比較好，投資者會考慮以豪宅為投資對象。事實上，目前香港豪宅的投資者不乏海外人士及基金。 4、廣州豪宅未來市場值得期待 記者：香港豪宅和廣州有什么不同？ 李頌熹：從香港及國內(nèi)房地

42、產(chǎn)市場發(fā)展的進程來看，豪宅市場都發(fā)展得非常紅火，其中北京、上海、廣州3大城市更是成為豪宅集中的城市，豪宅成交量屢創(chuàng)新高。 1991年，香港最早的經(jīng)典豪宅“帝景園”，該樓盤處于舊山頂?shù)雷詈玫牡囟危?jīng)精心打造，引領(lǐng)以酒店式設(shè)施和管理放在住宅項目中的潮流，至今仍是香港的經(jīng)典豪宅。1993年，首個有主題的屋苑“加州花園”，該項目融合建筑設(shè)計，園林設(shè)計及生活模式，而且是在早期的設(shè)計中已加入生活模式及元素，塑造出加州陽光休閑生活主題。 廣州由于與香港的地域較為接近相似，從上個世紀90年代初至今，廣州的豪宅市場已經(jīng)走過了從地段決定論到品質(zhì)決定論，從概念型到綜合素質(zhì)型過渡的歷程。1985年，首個提出“會所”概念的“華景山莊”，改變了以往的住宅項目都沒有分散的休閑、體育等配套設(shè)施的現(xiàn)象，至今，“會所”概念已影響深遠。 我本人更十分致力于為香港的豪宅市場發(fā)展注入更多的創(chuàng)意及增值元素，如“下沉式浴缸”、“獨立淋浴間”、“雙面盤洗手臺”、“以云石為浴室做整體包裝”、“酒店式大堂”、“園林藝術(shù)雕塑”等等。當(dāng)然，廣州豪宅市場還不夠成熟，所以還欠缺這些細節(jié)方面的完善。從現(xiàn)在的發(fā)展情況來看，廣州豪宅市場的未來前景是值得期待的。