湖南長沙西湖文化園項(xiàng)目可行性報(bào)告

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1、 湖南長沙西湖文化園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)比 浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 二0O七年八月 第一章 項(xiàng)目概述 錯(cuò)誤!未定義書簽 1.1項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤！未定義書簽 1.2項(xiàng)目研究的范圍 錯(cuò)誤！未定義書簽 1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽 1.4結(jié)論與建議 錯(cuò)誤！未定義書簽 第二章 建設(shè)項(xiàng)目單位基本情況

2、錯(cuò)誤!未定義書簽 第三章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽 3.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 錯(cuò)誤！未定義書簽 3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 錯(cuò)誤!未定義書簽 4.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)情況 錯(cuò)誤！未定義書簽 4.2項(xiàng)目建設(shè)區(qū)自然條件 錯(cuò)誤！未定義書簽 4.3社會經(jīng)濟(jì)條件 錯(cuò)誤！未定義書簽 4.4工程地質(zhì)條件 錯(cuò)誤！未定義書簽 4.5項(xiàng)目建設(shè)的其它條件 錯(cuò)誤！未定義書簽 4.6項(xiàng)目場外資源共享?xiàng)l件 錯(cuò)誤！未定義書簽 4.7項(xiàng)目配套建設(shè)條件 錯(cuò)誤！未定義書簽 第五章 建設(shè)內(nèi)容與設(shè)計(jì)方案 錯(cuò)誤!未定義書簽  5.2指導(dǎo)思想 錯(cuò)誤！未定義

3、書簽 5.3項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽 5.4建設(shè)內(nèi)容 錯(cuò)誤！未定義書簽 5.5設(shè)計(jì)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽 5.6消防 錯(cuò)誤！未定義書簽 第六章勞動(dòng)安全 錯(cuò)誤!未定義書簽 6.1勞動(dòng)安全管理目標(biāo) 6.2施工安全措施…… 6.3勞動(dòng)安全管理體系 6.4勞動(dòng)安全措施…… 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 第七章環(huán)境影響 錯(cuò)誤!未定義書簽 7.1項(xiàng)目建址環(huán)境狀況 錯(cuò)誤！未定義書簽 7.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 錯(cuò)誤！未定義書簽 7.3環(huán)境保護(hù)措施 錯(cuò)誤！未定義書簽 7.4環(huán)境影響分析結(jié)論及建議

4、 錯(cuò)誤！未定義書簽 第八章節(jié)能 錯(cuò)誤!未定義書簽 8.1合理用能標(biāo)準(zhǔn)以及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 錯(cuò)誤！未定義書簽 8.2項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況 錯(cuò)誤！未定義書簽 8.3項(xiàng)目各類能耗指標(biāo)計(jì)算 錯(cuò)誤！未定義書簽 8.4節(jié)能措施 錯(cuò)誤！未定義書簽  9.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) 錯(cuò)誤！未定義書簽 9.2項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段 錯(cuò)誤！未定義書簽 9.3項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 錯(cuò)誤！未定義書簽 9.4項(xiàng)目建成后的管理 錯(cuò)誤！未定義書簽 第十章 項(xiàng)目的招投標(biāo)工作 錯(cuò)誤!未定義書簽 10.1招投標(biāo)執(zhí)行依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽 10.2招標(biāo)原則及要求 錯(cuò)誤！未定義書簽 10.3招標(biāo)程序 錯(cuò)

5、誤！未定義書簽 10.4招標(biāo)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽 10.5招標(biāo)內(nèi)容 錯(cuò)誤！未定義書簽 第十一章投資估算及資金籌措 錯(cuò)誤!未定義書簽 ?錯(cuò)誤！未定義書簽 ?錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 11.1投資估算…… 11.2資金籌措...... 第十二章資金管理 12.1加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)使用管理 錯(cuò)誤！未定義書簽 12.2建立項(xiàng)目監(jiān)督檢查制度 錯(cuò)誤！未定義書簽 第十三章 社會效益分析 ?錯(cuò)誤!未定義書簽 13.1項(xiàng)目建設(shè)充分發(fā)揮黨員干部培訓(xùn)主陣地的重要作用 錯(cuò)誤！未定義書簽 13.2項(xiàng)目建設(shè)為####縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做出新的貢獻(xiàn) 錯(cuò)誤！未定義書簽。 13.3社會效益分析

6、結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽。 第十四章結(jié)論及建議 錯(cuò)誤!未定義書簽 14.1結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽 14.2建議 錯(cuò)誤！未定義書簽  本項(xiàng)目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側(cè)。 一長沙市 長沙市是湖南省會，長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文 化名城。市區(qū)面積556平方公里，市區(qū)人口 210萬。 長沙是一座具有3000多年歷史的“楚漢名城”。文化遺產(chǎn)、文物 古跡眾多。 長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡銬等民主革命家 和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過了 “風(fēng)華正茂” 的崢嶸歲月。湖南第一師范、橘子洲、愛晚

7、亭、船山學(xué)社舊址等革命 史跡和紀(jì)念地眾多。 長沙風(fēng)景秀麗，岳麓山巍峨西峙，古木參天。橘子洲靜臥江心， 融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。 長沙交通發(fā)達(dá)，黃花國際機(jī)場開通 40多條國際、國內(nèi)航線。京 廣鐵路縱貫?zāi)媳?，湘黔、浙贛鐵路連接?xùn)|西。京珠、上瑞、長常、蓮 易高速公路四通八達(dá)。內(nèi)河航運(yùn)可直達(dá)湘、資、沅、澧水、洞庭湖和 長江沿岸各省市。形成了航空、鐵路、公路、水運(yùn)等立體交通網(wǎng)絡(luò)。  岳麓區(qū)、岳麓山 岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長沙市政府所在地，位于長 沙市湘江主航道西側(cè)。全區(qū)面積 145平方公里，人口 42萬，區(qū)位優(yōu) 勢明顯。 岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，

8、歷史悠久，人文薈萃，是全國著名 的咼校文化區(qū)，是長沙市“以文立市”的根基，獨(dú)具咼新技術(shù)與咼教 科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。 岳麓區(qū)自然山水資源得天獨(dú)厚，境內(nèi)有岳麓山國家級風(fēng)景名勝 區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、 后湖、梅西湖等自然山、水、洲景觀，集長沙“山、水、洲、城”的 城市風(fēng)貌特色于一體。 岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)包括了岳麓書院、橘子洲頭、愛晚亭、 麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王碑、新民學(xué)會舊址、蔡銬墓等特一級 景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來石、 白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。 西湖文化園 本項(xiàng)目“西湖文化園”，位于

9、岳麓山三級景區(qū)咸嘉湖景區(qū)范圍內(nèi)。 171公頃 項(xiàng)目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、 西湖主題公園、公園協(xié)調(diào)區(qū)、 綜合開發(fā)用地和濱湖路建設(shè)五個(gè)分項(xiàng)目組成。項(xiàng)目總用地 （2566畝），總建筑面積132.18萬平方米，總投資61.55億元  主題公園性質(zhì)：觀光游賞、生態(tài)濕地、運(yùn)動(dòng)健身、水上休閑、垂 釣美食。 其他分項(xiàng)性質(zhì)：龍王港防洪大堤生態(tài)景觀帶，綜合開發(fā)生態(tài)居住 及綜合配套，觀光服務(wù)餐飲、觀賞接待兼生產(chǎn)安置，市政道路亮化綠 化。 四項(xiàng)目確定 本項(xiàng)目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項(xiàng)目， 區(qū)委、區(qū)政府高度重視， 于2005年5月24日與浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂了《西湖文 化園規(guī)

10、劃建設(shè)框架協(xié)議》，以“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”的模式確定浙 江金昌集團(tuán)為項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴。 2005年10月31日長沙市政府就本項(xiàng)目出具市長辦公會議紀(jì)要， 確定了本項(xiàng)目的運(yùn)作模式。 2005年11月31日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團(tuán)在香港舉行 的湖南省“港洽會”上簽訂了《龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖 文化園）合同書》確定了本項(xiàng)目的實(shí)施。 2007年6月9日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團(tuán)簽訂了 《長沙 市龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）籌資建設(shè)相關(guān)事宜合 同書》進(jìn)一步確定了本項(xiàng)目的具體實(shí)施，項(xiàng)目用地進(jìn)入拆遷補(bǔ)償安置 階段。 為進(jìn)一步有序、有效開展工作，特編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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13、 第一章 項(xiàng)目投資與開發(fā)實(shí)施單位簡介 （本章由集團(tuán)公司編寫）

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16、 第二章可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件 2004年8月25日 湖南省發(fā)改委《關(guān)于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游

17、 防洪工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》 2004 年 11 月 3 長沙市規(guī)劃局《西湖文化公園概念性規(guī)劃方案 專家咨詢會會議紀(jì)要》 2005 年 3 22 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門

18、意見 咨詢會會議紀(jì)要》 2005 年 7 長沙市規(guī)劃局《關(guān)于請求審批西湖文化園規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn)的請示及長沙市人民政府批復(fù)》 2005 年 9 28日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方 案評審會會議紀(jì)要》 2005年10月 20日 長沙市規(guī)劃局《（研究西湖文化園項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 問題）局長辦公會議紀(jì)要》 2005年10月 26 長沙市政府《（研究龍王港下游防洪綜合整治工 程建設(shè)）市長辦公會議紀(jì)要》 2005 年 11月 長沙市規(guī)劃局《關(guān)于西湖文化園有關(guān)問題的請 示及市政府批復(fù)意見》

19、 2005 年 12月 長沙市環(huán)保局《西湖文化園建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響 初審意見》 2005 年 2005 年 2006 年 2006 年 2006 年 2007 年 2007 年 2007 年 2007 年 12月6日 長沙市發(fā)改委《關(guān)于龍王港下游防洪綜合整治 工程立項(xiàng)的批復(fù)》 12月25日 湖南省建設(shè)廳《龍王港下游防洪綜合整治工程 （西湖文化園）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 3月24日 長沙市規(guī)劃局《龍王港下游防洪綜合整治工程 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 7月

20、25日 長沙市水利局《關(guān)于岳麓區(qū)麓山垸泵站設(shè)計(jì)有 關(guān)問題的會議紀(jì)要》 12月14日 湖南省水利廳《關(guān)于報(bào)送長沙市岳麓區(qū)麓山垸 西湖片治澇方案調(diào)整的意見函》 3月9日 中共長沙市委《常委辦公會議紀(jì)要》 4月10日 國土資源部《關(guān)于長沙市城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 和土地征收的批復(fù)》 4月27日 湖南省政府《長沙市龍王港下游綜合整治工程 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》 4月28日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園》修建性詳細(xì)規(guī)劃 方案審查會會議紀(jì)要》  二可行性研究報(bào)告編制參考資料 1、《長沙市城市總體規(guī)劃》(2003-2020) 、《岳麓山國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》 《2003

21、-2020》 、《長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細(xì)規(guī)劃》 、《長沙市城市防洪總體規(guī)劃》 、《岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》 、《西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方案》 、《西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》 、《西湖文化園規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 、《咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 、《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》 、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 、其它相關(guān)法律、法規(guī)及政府文件

22、 第三章項(xiàng)目介紹 一 總項(xiàng)目概況 西湖文化園是一個(gè)綜合性項(xiàng)目，由龍王港下游防洪大堤、主題公 園、綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設(shè)五個(gè)分項(xiàng) 目組成。 （一） 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目地處長沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長沙市中心“一 環(huán)”繁華區(qū)范圍，項(xiàng)目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路 以北。本項(xiàng)目用地處于岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)三級保護(hù)區(qū)范圍，本用地南 向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風(fēng)光帶相連、東與湘江濱 水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。 （二） 項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢十分明顯，南側(cè)楓林路（三一九

23、國道）是長 沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河?xùn)|五一大道；西側(cè)金星 大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干 道，規(guī)劃中的湘江營盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進(jìn)一步拉近了本地塊 與河?xùn)|的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。本地塊 東面有長沙的主要內(nèi)河——湘江；通過楓林路、五一大道到長沙火車 站僅10分鐘車程；通過南北二環(huán)路、長沙大道到機(jī)場 40分鐘車程； 汽車西站就在楓林路上。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。 （三）項(xiàng)目所在地環(huán)境 1、自然環(huán)境：岳

24、麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好，生態(tài)環(huán)境絕佳，具 有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢。西湖文化園主題公園定位于“長沙西客 廳、省會西大門”的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色， 具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓 山山水風(fēng)光、展現(xiàn)長沙旅游動(dòng)力的、極具現(xiàn)代文化的城市開放式景區(qū) 本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項(xiàng)目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。 2、人文環(huán)境：岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū)，長沙市 31所高 校有20多所座落于岳麓區(qū)，承轉(zhuǎn)“中國四大書院”之首的“千年學(xué) 府”一一岳麓書院的湖南大學(xué)和中南大學(xué)、湖南師大等眾多知名學(xué)府 布于岳麓山周邊。長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學(xué)科技

25、園 和岳麓山大學(xué)城齊集于此?？萍荚缆?、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中 的最獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢之一。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心，古代有 朱熹、張栻、陸九淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學(xué)、 求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚 會，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、 蔡銬、陳天華、 姚宏業(yè)、焦達(dá)峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨。 現(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯，當(dāng)今 20多位“兩位”院士在此 工作。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的。 3、綜合配套環(huán)境：岳麓區(qū)不僅是長沙文化教育的中心，又是城 市中心的主要部分，本項(xiàng)目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的

26、中央商務(wù)圈。通程 商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四

27、 醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、 中小學(xué)校、幼兒園等各項(xiàng)生活配套十分齊全。 （四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 1、項(xiàng)目建設(shè)用地: 總項(xiàng)目建設(shè)用地: 171.00 公頃（2566畝） 分項(xiàng)目建設(shè)用地: 龍王港大堤

28、、風(fēng)光帶用地: 28.77 公頃（432畝） 主題公園用地: 81.12 公頃（1217畝） 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地: 9.33 公頃（140畝） 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)） 用地: 44.00 公頃（660畝） 濱湖路用地: 7.77 公頃（117畝） 2、項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容） 建筑面積 總項(xiàng)目建筑面積: 321800 平方米 分項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容） 建筑面積: 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：防洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等, 主題公園用地：亭、臺、樓、閣、廊等 3000 平方米 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等, 266800平方

29、米 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)） 用地：商業(yè)、居住、公建, 1052000平方米, 濱湖路用地：道路、 市政管線、箱涵、綠化、亮化等， 全長 1214 米，路幅36米 （局部42米） 其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路 6.03萬平方米，鋪裝廣 場3.77萬平方米，花木綠化26.5萬平方米，停車場4800平方米， 取水泵站及取水口

30、上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建 設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場設(shè)施等。 3、項(xiàng)目投資額: 總項(xiàng)目投資額: 615500 萬元; 分項(xiàng)目投資額: 龍王港大堤風(fēng)光帶： 13000 萬元， 主題公園： 42000 萬元， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 508000 萬元， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 46000 萬元， 濱湖路用地： 6500 萬元。 4、項(xiàng)目資金來源： 項(xiàng)目資金來源的分別為財(cái)政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨(dú) 招商合作三類。 1）市、區(qū)二級財(cái)政拔款項(xiàng)目為: 龍王港大堤風(fēng)光帶、主題公園及濱

31、湖路 計(jì)61500萬元。 2） 投資單位自籌資金項(xiàng)目為： 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項(xiàng)目 3） 區(qū)、街道單獨(dú)招商項(xiàng)目為： 計(jì)508000萬元。 （公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項(xiàng)目 計(jì)46000萬元。 （五）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序: 本項(xiàng)目為一次總體規(guī)劃，分期實(shí)施。實(shí)行總項(xiàng)建設(shè)公益項(xiàng)目優(yōu)先， 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的時(shí)序原則。具體時(shí)序?yàn)椋? 1、 總項(xiàng)目建設(shè)： 2006年3月一2015年12月，歷時(shí)10年。 2、 分項(xiàng)目建設(shè)： 龍王港大堤、風(fēng)光帶、防洪通道： 2006年3月一2009年5月; 主題公園建設(shè)： 2007 年8月一2010年9月; 濱湖路建設(shè)： 2007 年8

32、月一2008年12月; （公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置項(xiàng)目建設(shè)：2007年10月一2011年9月; 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項(xiàng)目建設(shè)：2007年12月一2015年12月。 二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況 西湖文化園項(xiàng)目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定 的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項(xiàng)目，根據(jù)我集 團(tuán)公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文 化園范圍公益性項(xiàng)目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報(bào)用地 公益性項(xiàng)目投資的社會效益、環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 放在一個(gè)主要的位置。 （一

33、）項(xiàng)目地理位置及環(huán)境 本項(xiàng)目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 113.04 ，北緯 28.21 。位于西湖文化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖 主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地 為鄰?！跋娼鲙?，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。左盤龍王，右 踞王陵；市府前庭，省會西門”。項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理自然環(huán)境是充 滿詩情畫意的。 （二） 項(xiàng)目交通優(yōu)勢 除上述總項(xiàng)目的交通優(yōu)勢外，本項(xiàng)目還具備以下交通特色優(yōu)勢： 1、 規(guī)劃中的地鐵將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站， 在公園南大門楓林路上設(shè)有一個(gè)地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè) 主居民的快速出行。 2、 本龍王

34、港防洪通道由10米加寬到20米，與公園環(huán)湖路和城 市道路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。 3、 本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端 臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口 一一南大門碼頭構(gòu)成水上航路。 4、 本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面 3.5米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。 （三） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： 1、項(xiàng)目建設(shè)用地： 44 公頃（660畝）； 其中：教育（小學(xué)）用地： 1.4 公頃（21畝）。  2、項(xiàng)目總建筑面積： 135 —142萬平方米; 1）地面建筑面積： 105.2 萬平方米, 其中：配套商業(yè)面

35、積： 6.6 萬平方米, 配套公共建筑： 4.6 萬平方米, 住宅面積： 9410 萬平方米。 2）地下建筑面積： 30 —37萬平方米; 其中：地下汽車庫： 23 —30萬平方米， 地下人防兼設(shè)備用房： 3 萬平方米， 地下綜合用房： 4 萬平方米。 3、項(xiàng)目投資估算： 人民幣51億元; 其中：土地成本估算： 24 億元， 建筑安置工程費(fèi)用： 18 億元， 配套及其他費(fèi)用： 9 億元。 3、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序 1）本項(xiàng)目將分作三期開發(fā)建設(shè)，每期建設(shè)周期為三年，計(jì) 8年 全部完成： 2007 年 12 月一 —201

36、0 年 12 月 2009 年 10 月一 —2012 年 10 月 2011 年 10 月一 —2014 年 10 月 —2015 年 10 月 第一期工程建設(shè)， 第二期工程建設(shè)， 第三期工程建設(shè)， 綜合配套、場外工程全部完成 2）本項(xiàng)目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順 序優(yōu)先考慮，從東到西 第四章 項(xiàng)目建設(shè)背景和重要意義 一項(xiàng)目建設(shè)背景 1、項(xiàng)目建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目建設(shè)用地“咸嘉湖” 2565畝，其中西湖街道的西湖漁場漁 池水面1402畝，龍王港水域及大堤用地 460畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋 總面積約9500平方米，全

37、部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場建 于1973年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種 九不收。1973年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁 池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳 泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城 市化的推進(jìn)，大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊， 生產(chǎn)劣質(zhì)食品。 湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地 塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴(yán) 重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。 龍王港為湘江一級支流，全長 31公里，流域面積173平方公里。 由于上游河流

38、高差大，下游枯水期水位僅為 27米，湘江洪水期水位 高達(dá)37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為 29米，連年洪水不僅造成西 湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū)4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅，1998 年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。 2、項(xiàng)目的提出 根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊  規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園，龍王港下游防洪大堤按 200年一遇標(biāo) 準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。長沙市政府于 2004年確定本項(xiàng)目為防洪、居住、風(fēng)景 游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項(xiàng)目，為解決資金來源， 以“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”方式實(shí)施。岳麓區(qū)在 2004年將本項(xiàng)目列 入戰(zhàn)略性重大

39、項(xiàng)目對外招商。 3、項(xiàng)目前期工作成果 2005年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團(tuán)公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了 投資建設(shè)本項(xiàng)目的三個(gè)系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極 地開展項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作。 2004年12月編制了《西湖文化園概念性規(guī)劃方案》， 2005年3月召開了《西湖文化園概念性規(guī)劃方案王家咨詢與評 議》， 2005年5月完成了《西湖文化園概念性評級方案》 的編制和評審 工作， 2005年12月底前完成了項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、環(huán)境影響初審，項(xiàng)目 選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。 2006年1月對龍王港防洪大堤進(jìn)入實(shí)質(zhì)性投資，開始征地拆遷工 作。 200

40、6年3月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款 4000 萬元。 2006年3月完成了項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申批領(lǐng)發(fā)工作 辦理項(xiàng)目 2006年12月底前編制《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》 用地、農(nóng)用地征用申報(bào)手續(xù) 2007年3月、4月完成了《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》的初審 和復(fù)審工作。 2007年4月利用集團(tuán)各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成 了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報(bào)、批準(zhǔn)工作。省政府下 達(dá)項(xiàng)目農(nóng)

41、地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團(tuán)公司支付了總項(xiàng)目的各項(xiàng) 征地稅費(fèi)4000多萬元。 2007年6月我集團(tuán)公司參與項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償工作， 支付首 期征遷費(fèi)用1.6億元。 2007年6月、7月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制 和市級規(guī)劃評審。 2007年8月、9月完成了土地掛牌二次進(jìn)窗、依法合理設(shè)置掛牌 前置條件等掛牌前期準(zhǔn)備工作。 足額支付了二、三土地征遷費(fèi)用 7000萬元。 二 項(xiàng)目建設(shè)的重大意義 本項(xiàng)目建設(shè)具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。 1、項(xiàng)目建設(shè)的重大社會效益 1）本項(xiàng)目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港 下游十余萬居民的生命財(cái)產(chǎn)安全

42、隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇 等級。  2）本項(xiàng)目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場漁民（農(nóng)民）的 生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項(xiàng)安置用地得到有效的落實(shí)。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、 垂犯錯(cuò)誤美食、水上休閑、運(yùn)動(dòng)健康的城市開放式公園。提高了長沙 西大門、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。 4） 濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善 了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 5） 高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時(shí)尚 的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的 影響力。 2、項(xiàng)目建

43、設(shè)的重大環(huán)境效益 1） 龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成 堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺和 石砌護(hù)坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的 景觀，成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。 2） 主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、舌L、差”的歷 史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、 “登軒等月”的牛形山、 龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西 湖數(shù)千畝的水庫凈山補(bǔ)水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙 蓉出水”兩個(gè)城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項(xiàng)鏈”式 湖堤和小島、自由隨

44、意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換 骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全 新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、 居住環(huán)境。 3、項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 1） 龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項(xiàng)目推出，將原西 湖漁場低洼地的土地價(jià)值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余 值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項(xiàng)目公益項(xiàng)

45、目 6億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入。 2） 本項(xiàng)目50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營, 將給國家和地方政府帶來可觀的稅費(fèi)收益。 3） 本項(xiàng)目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項(xiàng)目建成，將為原西湖漁場的 漁民（農(nóng)民）提供長遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)配套用房和生 產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場 所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會。 4） 本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也將有長遠(yuǎn)的、綜合性的經(jīng)濟(jì)效益。  第五章 項(xiàng)目市場調(diào)研 本次可研報(bào)告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查， 短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司 進(jìn)

46、一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報(bào)告。 一長沙地產(chǎn)市場分析 長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在 緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價(jià)格有了 迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會給房地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)， 對本項(xiàng)目的土地出讓價(jià)的最終確定，增大了可變因素。 2002年一一 2006年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價(jià)和土地開發(fā)強(qiáng)度等方面 處于一個(gè)平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。 而今年在明顯提高了容積率（07年以 前平均容積率為2.0以下，07年平均容積率達(dá)3.0 ）的情況下，單位 地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了 較大幅度的回落，從而有利于房

47、地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)將上述 分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。 年份 出讓面積 （hni） 出讓金總額 （萬元） 出讓土地平均單價(jià) 年漲幅 （% （元 /m2） （萬元/ 畝） 2002 326.66 176018 538.8 35.9 / 2003 529.11 316369 579.9 39.86 11.0 2004 565.34 350229 619.5 41.3 3.6 2

48、005 785.92 506587 644.6 43.0 4.1 2006 948.88 651858 687.0 45.8 6.5 2007 （已成交） 218.31 1332836 6105 407.0 804 2007 正在掛牌 82.22 125193 1522.7 101.5 122

49、 附表

50、 歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 注：出讓總金額2002年一一2006年均為成交價(jià) 2007年已成交部分為成交價(jià) 2007年正在掛牌部分為起始價(jià)，成交價(jià)將有較大幅度加價(jià)

51、

52、 

53、

54、 附表二：長沙市2007年已成

55、交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表

56、 地塊編號 座落 出讓面積 （卅

57、） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) （萬元） 成交價(jià) （萬元） 漲幅 （% 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) （元 /m2） 商 住 元/m2 萬元/畝 [2007]網(wǎng) 掛01號 岳麓區(qū) 雷鋒大道 344142 住宅 2.0 : 34115 95200 179 2766 184.4 1383 [2007] 掛067號 岳麓區(qū) 天馬村 29555 住宅 1.8 6574 7200 9.5 2436 162.4 1353 掛066號 雨花區(qū) 黎托村 8632 商住 4.0 1475 1768 19.8 2048 136.5 5

58、12 掛065號 開福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn) 352764 住宅 1.5 : 34360 34988 1.8 975 65.0 650 掛064號 天心區(qū) 青園路 10131 商住 3.0 2249 8000 256 7897 526.4 2632 掛063號 芙蓉區(qū) 東二環(huán) 7917 商住 5.8 3748 4150 10.7 5142 349.5 887 掛062號 岳麓區(qū) 觀沙嶺 21815 商住 5.0 4569 8000 75.1 3667 244.5 733 望[2007] 掛016號 望城縣 含

59、浦鎮(zhèn) 153860 住宅 3.0 10377 84000 709 5460 364.0 1820 [2007] 掛057號 天心區(qū) 天劍路 52103 住宅 3.0 : 21743 39200 80.3 7524 501.6 2508 望[2007] 掛012號 望城縣 銀星鎮(zhèn) 281067 住宅 2.0 13864 52000 275 1850 123.3 925 [2007] 掛056號 岳麓區(qū) 銅盆路 33239 住宅 3.6 8373 10000 19.4 3009 200.6 836

60、 掛053號 開福區(qū) 新河二角洲 785199 商住 5.0 3.5 463830 920000 98.3 11717 781.1 2929 掛051號 雨花區(qū) 體育彩城 43965 住宅 2.2 8835 13300 50.5 3025 201.7 1375 掛044號 天心區(qū) 黃土嶺正街 45070 商住 6.5 3.0 : 30000 53300 77.7 11826 788.4 2628 掛030號 岳麓區(qū) 西湖漁場 7667 住宅 3.0 982 1730 76.2 2256 150.4

61、 752 小計(jì) 2183126 平均3.25 645094 1332836 106. 6 6105 407.0 1462 

62、

63、 附表三：長沙市正在掛牌土地起始價(jià)一覽表

64、 地塊編號 座落 出讓面積 （m） 性

65、質(zhì) 容積率 起始價(jià) （萬元） 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) （元/m2） 商 住 元/m2 萬元/畝 [2007] 掛089號 雨花區(qū) 鄱陽村 91463 住宅 1.5 6847 748.6 49.94 499 [2007] 掛085號 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 101614 住宅 2.8 14882 1464. 6 97.64 523 084 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 159502 商、住 3.8 2.8 24165 1515. 0 101.0 541 083 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 183425 商、住 3.8 2.8 28

66、168 1535. 7 102.4 548 080 芙蓉區(qū) 望龍村 52622 商、住 3.8 2.8 7026 1335. 2 89.0 477 079 雨花區(qū) 洞井鎮(zhèn) 59444 住宅 2.2 9873 1660. 9 110.7 755 078 岳麓區(qū) 望城坡 70339 商、住 3.0 2.5 13133 1867. 1 124.5 747 076 天心區(qū) 南園路 22908 商、住 4.5 4.0 6329 2762. 8 184.2 691 075 岳麓區(qū) 望城坡 5524 商業(yè) 1.3 556 1006. 5 67.1 774 072 芙蓉區(qū) 望龍村 115344 住宅 2.2 14214 1232. 3 82.2 560 掛072號 ~089 號 小計(jì) 822185 平均2.74 125193 1522. 7 101.5 692  長沙市2007年有四宗掛牌土地成交價(jià)異常，主要