2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題1

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1、2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題1 3,每題10分）。 （1） 某評(píng)估公司接受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500成，總建筑面積為4500m2, 2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報(bào)告 后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本己達(dá)960元/m2,而且還未考慮開(kāi) 發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公 司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的? （2） 某企業(yè)購(gòu)得一己停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為 商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分己完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)

2、該企業(yè)擬 以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押 貸款。請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí) 的主要因素。 （三）有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500nl2,土地使用年限40年, 自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)己出租，租金為每月50000元,租 期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為 租金收入的10%,現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買該商鋪用于出租， 作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu) 買？為什么？二、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分）。 （1） 甲房地產(chǎn)公司

3、擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要 三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或 建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上 升至10%左右。問(wèn)：甲公司擬將其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申 請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（）。 A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià) 時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高。 B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估 價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低。 C該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部 土地的價(jià)值。

4、R該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)。 （2） 賣房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊 的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2）,合 同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同 2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10% 的裝修費(fèi),5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi),7月25日付清剩余 的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)， 被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是 （ A、 2002年4月25日 B、 2002年5月

5、25日 C、 2002年7月25日 D、 2002年7月25日以后的某一天 2、估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（） A合同1規(guī)定的房款 B、合同1規(guī)定的90%勾房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10% C合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70% R合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi) （三）某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5 月30日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬(wàn)元，后因故未能立即 成交。2002年8月商場(chǎng)投資100萬(wàn)元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商 場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場(chǎng)而進(jìn)行評(píng) 估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商

6、場(chǎng)價(jià)值為1280萬(wàn)元，問(wèn)： 1、確定商場(chǎng)在2002年8月30日的交易價(jià)格的終依據(jù)是（） A、 1200萬(wàn)加100萬(wàn) B、 1280萬(wàn)加100萬(wàn) C、 200萬(wàn) D、 1280萬(wàn) 2、設(shè)以上終確定的價(jià)格為P,若為投?；痣U(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則 評(píng)估價(jià)值為（） A、 B、P加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格 CP減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格 DP加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 （四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2,用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑而積為1800m2,建筑物成新率為80%房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用 途的土地市

7、場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/m2,其中土地使用權(quán) 出讓金為100和450元/m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商 業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250元/m2,而同期新建上述廠房建筑 物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/m2o如果工廠將其廠房改造裝修為商 業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/m2o問(wèn)： 1、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001 年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為（）萬(wàn)元。 A、 315.0 B、 216.0 C、 295.2 D、 333.0 2、假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造

8、裝修投 資的利息、利潤(rùn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為（） 萬(wàn)元。 A、 603 B、 522 C、 450 D、 549 （五）回答下列選擇題 1、下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（） A、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估算未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本 法 B、在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法C、假 設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法D、在房地 產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守 2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商場(chǎng) 內(nèi)，對(duì)其租金起終決定作用的因素是（） A是否靠近樓梯 B、是否靠近拐角 C

9、營(yíng)業(yè)額的大小 D臨街面寬窄 3、下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的是（ A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估 C房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 D房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 三、指錯(cuò)題（本題40分）。 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略） XX商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié) 果報(bào)告 一、委托方：XX有限公司（法定代表、住所略）二、估價(jià)方：XX房地 產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略） 三、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為xX商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001-3009號(hào)商鋪， 總建筑面積為547.15m2o XX商業(yè)城位于XX區(qū)XX路

10、，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為 綠色玻璃幕墻、部分 鋁板貼而。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次 較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。 XX商業(yè)城為綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，2層、 3 層經(jīng)營(yíng)男女裝，4層 經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，5層為兒童樂(lè)園，6層為辦公及娛樂(lè)場(chǎng)所。 根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位（3001—3009號(hào)）經(jīng)營(yíng)男女裝， 業(yè)主分別與“義”、"XX'、"XXX等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。 四、估價(jià)目的 為XX有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象 的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2002年6月20日

11、 六、定義價(jià)值（略） 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方 提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估 價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多， 故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜 合，確定終價(jià)值。 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價(jià)

12、時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方 法。 十、估價(jià)結(jié)果xX有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001-3009 號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15m2,該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi) 市場(chǎng)價(jià)值為398萬(wàn)港元，折合人民幣為426萬(wàn)元（港元：人民幣=1：1.07） 十一、估價(jià)人員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期（略） 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ?、個(gè)別因素分析 XX商業(yè)城位于XX區(qū)XX,建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻 璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則， 內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

13、 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場(chǎng)背景分析（略） 四、使用分析（略） 五、估價(jià)方法選用（略） 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)由于同類物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇 與估價(jià)對(duì)象狀況為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過(guò)充分考慮各物業(yè) 的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過(guò)程如 下： 1、交易情況修正 可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，因估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情 況修正。 2、交易日期修正 有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下降 幅度較大的是 高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè) 2002

14、 年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。 3、個(gè)別因素修正 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差異（詳述略）， 故進(jìn)行個(gè)別因素修正。 4 、區(qū)域因素修正可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍 有區(qū)別，估價(jià) 對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A； 可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià) 對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B;可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì) 象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià) 對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C; 市場(chǎng)比較法估價(jià)計(jì)算表 物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪估價(jià)時(shí)點(diǎn)：200

15、2年6月20日 1 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 可比實(shí)例B 可比實(shí)例 項(xiàng)目名稱 XX商業(yè) A XX購(gòu)物 C 比較因素 城 XX酒店 廣場(chǎng) XX大廈 1 交易情況 正常 正常 正常 正常 1 2002年6 2002年2 2002年5 2002年6 交易時(shí)間 月 月 月 月 位置（交 XX區(qū)X XX大道 XX大道 XX大道 迪） X路 樓層 3 3 3 3 裝修 較好 較好 普通 較好 1 繁華程度 較局 高 高 （臨街）  1 成交價(jià)格 7500 6700 7

16、550 交易情況修 正 100 100/100 100/100 100/100 交易日期修 正 100 100/100 100/100 100/100 ,r- 區(qū)域因素修 正 100 100/103 100/98 100/102 個(gè)別因素修 正 100 100/100 100/95 100/100 比準(zhǔn)價(jià)格 （港元） 7282 7297 7042 5、求取比準(zhǔn)價(jià)格 平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)=（7282+7197+7402/3=7294港元/m2 故采用市場(chǎng)比較法估價(jià)商業(yè)城三層3001-3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià) 值總額為：

17、547.15m2X7294港元/m2=3990912港元 取整為399萬(wàn)港元。 （二）運(yùn)用收益法估價(jià) 由于預(yù)測(cè)未來(lái)收益水平比較穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式： V=a/r[1-1/(1+r)'n]資本化率取9% (1)估算年租金收入 經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同檔次同類物業(yè)租金情況如下 1 物業(yè)名稱 物業(yè)地 址 月租金水平(元/月？m2建筑 面積) V XX酒店二 XX大 道 90 XX大廈二 層 XX大 道 85 jl XX購(gòu)物城 XX大 道 80 7 I 平均租 金 85 該物業(yè)客觀收入水平取人民幣

18、85元/m2建筑面積-月(該費(fèi)用不包括水 電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi))，則年收益為：85元/11)2X12月=1020元/m2 (2)計(jì)算年出租費(fèi)用 維修費(fèi)：按年收益率3%^算，年維修費(fèi)=1020元/m2X3%=30.6元/m2 房產(chǎn)稅：建筑物購(gòu)建價(jià)格X70%X102%=65.1元/m2 保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購(gòu)建價(jià)格X2.5%=19.4元/m2 營(yíng)業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi) 附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%,即：1020元/m2X 16.576=169.1元/m2 （3）估算年收益 1020-284=726元/m2 （4）求取收益價(jià)格

19、剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)V=736/9%[1-（1+9%） "（-34）]=7741港元/m2 （港元：人民幣=1:1.07） 故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001-3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 總額為： 7235港元/m2X547.15m2=3958465港元，取整為396萬(wàn)港元。 七、估價(jià)結(jié)果確定將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出終估 價(jià)價(jià)值: 終估價(jià)價(jià)值=（399+396）/2=398萬(wàn)港元綜上所述，XX商業(yè)城三層 3001—3009號(hào)商鋪于2002年6月20日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為港幣叁佰 玖拾捌萬(wàn)元整。 附件(略) 四、改錯(cuò)題(本題10分)。

20、甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司為其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒 店共八層，每層建筑面積2000m2,其中一層有600m2為酒店大堂，900 m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設(shè)施：其余各層為酒店客 房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2, 會(huì)議室5間，建筑面積共500nl2,自用辦公室3間，建筑面積共300m2。 該評(píng)估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場(chǎng)價(jià)格為建 筑面積20000元/m2,同檔次的辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積10000 元/m2,當(dāng)?shù)赝瑱n次的酒店客房每天的平均房?jī)r(jià)為250元，年平均入住 率為60%,該酒店的正

21、常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月的40%,會(huì)議室 的租金平均每間每日1000元,平均每間每月出租20天，當(dāng)?shù)鼐频觐愃品? 地產(chǎn)的資本化率為10%,該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司 估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正：一層餐廳和咖啡廳價(jià)格 =20000X900=180值元 酒店客房每年總收益=250X280X365X(1-60%)=1022萬(wàn)元酒店會(huì)議室 每年總收益=1000X20X12=2防元 酒店年費(fèi)用二1022X40%=40療元 酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637萬(wàn)元 酒店客房及會(huì)議室價(jià)格二637/10%X[bl/(1+10%)-30]=

22、6005萬(wàn)元 酒店辦公室價(jià)格二300X10000=300萬(wàn)元 該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107萬(wàn)元答案: (一)問(wèn)答題: (1) 、答：1.評(píng)估的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格， 而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過(guò)社會(huì)平均成本水平；2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本 發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化；3.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市 場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但由于要考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的耗損，因此其價(jià)值往 往要比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低。因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)接受某公司委托，估價(jià)目的為 抵押貸款，而成為抵押物的房地產(chǎn)除具有本身固有特點(diǎn)外，又有一些新 的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。1、注重預(yù)期

23、風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)抵押價(jià) 值評(píng)估一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前，而抵押期限一般會(huì)有一年以上時(shí)間，一旦 發(fā)生處分清償，存在預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2、分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力：抵押物一旦發(fā)生 處分清償，屬于強(qiáng)制執(zhí)行，要求快速變現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較差的情 況下，會(huì)對(duì)抵押物處置價(jià)值造成較大的折減；3、考慮抵押期間的耗損： 在抵押期較長(zhǎng)或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分由于抵押方的占用和使 用會(huì)造成抵押物的耗損，引起價(jià)值的變化，在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。 綜上所述，在估價(jià)時(shí)應(yīng)則重對(duì)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加以考慮，采用保守性原則選擇 估價(jià)的參數(shù)，因此估價(jià)結(jié)果是合理的。 (2) 、答：可優(yōu)先選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法，同時(shí)也可采用成本法，然后進(jìn)行綜 合

24、調(diào)整。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的技術(shù)路線：在建工程的價(jià)格取決于它完成后的價(jià) 格再減去從未完成到完成所需投入的續(xù)建成本及管理費(fèi)用、投資利息、 銷售稅費(fèi)、續(xù)建投資利潤(rùn)及買方購(gòu)買稅費(fèi)。 成木法的技術(shù)路線：在建工程的價(jià)格是由其所投入的成本及相應(yīng)的利、 稅所組成,將其各組成部分的價(jià)格累加從而得出在建工程的價(jià)格。 在計(jì)算評(píng)估及確定估價(jià)結(jié)果時(shí)須考慮因素有：L可優(yōu)先采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法， 再采用成本法；2.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，商 業(yè)裙房和住宅應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分析分別估價(jià)；3.應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià) 值估算，不能按5年前的市場(chǎng)價(jià)值估算；4.應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，要合理確 定扣除項(xiàng)；5.應(yīng)考慮停工造成

25、的抵押物損耗及功能折舊對(duì)價(jià)值的影響。 6.還應(yīng)考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)(主要是對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行分 析)并分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力。 (3) 、由于目前該商鋪出租具有收益，將該商鋪未來(lái)可以獲得的所有凈 收益折現(xiàn)后累加，所的結(jié)果不應(yīng)小于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。根據(jù)該商鋪目前的收益、 收益的年限及投資者的期望收益率可采用有限年的計(jì)算公式進(jìn)行測(cè)算： (收益年限為40-2=38年) V=a/rX[1-1/(1+r)n]=5X12X90%/10%[l-(1+10%)38)]=525.56萬(wàn) 因?yàn)?25.56萬(wàn)大于轉(zhuǎn)讓價(jià)格510萬(wàn)，因此假設(shè)在該商鋪目前的租金水 平不變、出租率達(dá)到或接近100%的情況下，投

26、資者購(gòu)買該商鋪可以獲得所期望的收益。 另一種解答：不能決定購(gòu)買。1.現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不知道， 故還需了解租金變化趨勢(shì)；2.租約期滿后的客觀出租率不清楚,還需調(diào)查掌握；3.出租經(jīng)營(yíng)成本的水平不清楚，還需調(diào)查掌握。 (給出兩種答案，這兩種答案都有其合理之處，目的是為了讓讀者拓展思 緒，提醒注意培養(yǎng)從估價(jià)實(shí)務(wù)角度考慮問(wèn)題的意識(shí)。編者注) (二)單項(xiàng)選擇題:1(B)2(A)3(A)A(合同1是買賣合同，合同2是 勞務(wù)合同，此間是要求買賣成交價(jià)格，應(yīng)是合同1的價(jià)款。)4(D)5(C) 6(B)(1500*8093*1800=2160000)7(C)8(B)9(D)10(C) (

27、應(yīng)根據(jù)商場(chǎng)價(jià)格4250元乘1800平方，得出房地產(chǎn)價(jià)格，再減去地 價(jià)后才乘以成新率(根據(jù)給出的商業(yè)樓面地價(jià)可計(jì)算出土地價(jià)格)， 得出折舊后的建筑物價(jià)值+土地價(jià)值-裝修改造費(fèi)用-土地出讓金二轉(zhuǎn)換 用途后的房地產(chǎn)價(jià)格） （三）指錯(cuò)J 估價(jià)對(duì)象描述未說(shuō)明建筑物建成年月及土地的產(chǎn)權(quán)狀況。 2 未說(shuō)明租賃期限及租賃協(xié)議對(duì)估價(jià)對(duì)象有無(wú)影響。 3 市場(chǎng)比較法中實(shí)例選用酒店不恰當(dāng)。 4 實(shí)例ABC的區(qū)域修正錯(cuò)誤。 5 實(shí)例的成交單價(jià)未說(shuō)明是人民幣還是港元。 6 計(jì)算租金收入時(shí)不能參照不同樓層的租金。 7 計(jì)算租金收入時(shí)不能參照酒店的租金。 8 計(jì)算年收益未考慮空置率。 9 計(jì)算年費(fèi)用

28、時(shí)未計(jì)算管理費(fèi)。 10計(jì)算年費(fèi)用時(shí)不能計(jì)營(yíng)業(yè)稅。 11計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)按租金收入為基數(shù)。 12未說(shuō)明選用資本化率的依據(jù)。 13技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果未折為人民幣。 另一種答案： 1 .估價(jià)對(duì)象描述中缺少房地產(chǎn)權(quán)利（權(quán)益）狀況的交代描述； 2 .土地實(shí)物描述不全面； 3 .建筑物實(shí)物描述不全面； 4 .可比實(shí)例A為酒店三層，C為綜合樓三層，與估價(jià)對(duì)象的可比性應(yīng) 加以說(shuō)明； 5 .可比實(shí)例成交價(jià)格未說(shuō)明幣種； 6 .市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正方向A、B、C均錯(cuò)（比反）了； 7 .個(gè)別因素有差異，但可比實(shí)例A、C未作修正； 8 .可比實(shí)例B、C的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算數(shù)錯(cuò)； 9 .現(xiàn)租約

29、情況未交代清楚（應(yīng)考慮租賃協(xié)議），租約期內(nèi)、期外收益 沒(méi)有區(qū)別計(jì)算，導(dǎo)致租金水平計(jì)算不準(zhǔn)確； 10 .收益法中確定租金時(shí)，選用的均為比較物業(yè)第二層租金，不妥； 11 .確定客觀租金，應(yīng)通過(guò)比較調(diào)查物業(yè)與估價(jià)對(duì)象各因素的差異后確 定； 12 .未考慮正常出租率（空置率）因素； 13 .收益法未分析未來(lái)收益變化趨勢(shì)； 14 .計(jì)算年總費(fèi)用時(shí)未說(shuō)明購(gòu)建價(jià)格的來(lái)源及數(shù)額； 15 .房產(chǎn)稅應(yīng)按租金收入的12%計(jì)算； 16 .營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)率取16.576%,太高； 17 .收益法可獲收益年限取34年未作說(shuō)明； 18 .收益法資本化率確定為9%未說(shuō)明求取方法和理由； 19 .采用收益法

30、估價(jià)的結(jié)果計(jì)算錯(cuò)誤； 20 .缺少確定估價(jià)結(jié)果的理由說(shuō)明； 21 .未扣管理費(fèi)。 （特意提供兩種版本答案，供讀者分析比較。所謂的標(biāo)準(zhǔn)答案是沒(méi)有的， 正所謂仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，經(jīng)過(guò)自己的思考判斷得出的結(jié)論，只要符 合房地產(chǎn)估價(jià)客觀規(guī)律和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，就肯定是對(duì)的，像這類題 型所挑錯(cuò)誤只要不犯明顯的錯(cuò)誤，不會(huì)倒扣分，多多多益善。編者注） （四）、改錯(cuò)題 1、酒店年總收益=250*280*365*6096=1533萬(wàn)元2、酒店會(huì)議室年總收 益=5*1000*20*12=120萬(wàn)元 3、自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi) 4、計(jì)算總價(jià)格中的“酒店及會(huì)議室價(jià)格”不是6007萬(wàn)，應(yīng)改為6005 萬(wàn)元。