第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 Microsoft Word 文檔

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1、第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 （一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的能力和知識(shí)水平。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃及其編制，計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。 熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。 了解：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

2、一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與未來(lái)趨勢(shì)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境－了解 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總

3、和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。 三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 (一)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。 (二)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的

4、主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括： 1．金融業(yè)的發(fā)展。 2．信息、通信技術(shù)水平的提高。 3．生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。 4．人文環(huán)境的變化。 5．自然環(huán)境的變化。 6．政治制度的變遷。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系－掌握的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5—1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。這里我們強(qiáng)調(diào)“其他條件不變”，因?yàn)樾枨髷?shù)量不完全由價(jià)格決定。 1．收入的變化。一般來(lái)說，收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)大多數(shù)商品需求的增加，從

5、而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導(dǎo)致對(duì)商品住宅購(gòu)買需求增加，但對(duì)出租住宅的需求會(huì)相應(yīng)減少。 2．其他商品的價(jià)格變化。畫需求曲線時(shí)經(jīng)常假設(shè)其他商品的價(jià)格保持不變，原商品的替代品或在功能上可以互補(bǔ)的商品的價(jià)格變化，會(huì)影響原商品的需求。 3．對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 4．政府政策的變化。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。由于價(jià)格上升或降低會(huì)導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線(圖5—2)。因此，供給的基本法則為： 當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使 可供銷售的商品數(shù)量增加

6、，較低的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。這也很容易理解，因?yàn)閷?duì)于供給者來(lái)說，較高的市場(chǎng)價(jià)格能增加其在市場(chǎng)上所獲取的利潤(rùn)。 與需求曲線一樣，影響市場(chǎng)供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，所以我們?cè)诿枋龉┙o的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。 這些假設(shè)不變的市場(chǎng)因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤(rùn)水平的目標(biāo)等。 1．房地產(chǎn)開發(fā)成本。 2．政府政策的變化。 3．對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。

7、人們經(jīng)常使用市場(chǎng)供求關(guān)系曲線，通過建立起某種產(chǎn)品的單位價(jià)格與該產(chǎn)品在單位時(shí)間內(nèi)的供求數(shù)量關(guān)系，來(lái)幫助了解價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用。在利用圖5—3分析價(jià)格與供求數(shù)量的關(guān)系時(shí)，有三個(gè)方面的問題值得注意，一是要有一個(gè)單位時(shí)間周期的概念，因?yàn)槊撾x了時(shí)間來(lái)分析供求數(shù)量問題是沒有任何意義的，這里的單位時(shí)間通常是年、季度或月；二是為了分析問題方便，進(jìn)行了除價(jià)格和供求數(shù)量外其他影響因素都不發(fā)生變化的假設(shè)，實(shí)際上我們很容易發(fā)現(xiàn)，影響需求數(shù)量的因素除價(jià)格外往往還有消費(fèi)者收人變化和不同商品之間的替代關(guān)系等；三是為分析問題方便把供給和需求曲線都簡(jiǎn)化成了直線，這樣做能滿足定性分析的需要。 從圖5—3中的供給

8、曲線和需求曲線不難看出，某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點(diǎn)正為市場(chǎng)均衡點(diǎn)。所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P稱為均衡價(jià)格，在這樣的價(jià)格下，既沒有多余的供給，也沒有更多的需求，供給量和需求量相等， 生產(chǎn)者和消費(fèi)者皆大歡喜。我們可以通過圖5—4所示的情況，來(lái)說明這一特殊的市場(chǎng)概念。 當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，供求關(guān)系曲線就會(huì)發(fā)生變化。如圖5—5所示，商品住宅需求曲線由D1變?yōu)镈2，如果住宅價(jià)格仍為戶，則居民購(gòu)買商品住宅的需求量下降為Qa，如果開發(fā)商供給的商品住宅數(shù)量仍為Q，則市場(chǎng)上就會(huì)有積壓的商品住宅量Q—Qa出現(xiàn)。然而，開發(fā)商往往要降低價(jià)格以減少其商品房積壓，在降價(jià)的情況下居

9、民會(huì)有更多的需求數(shù)量，這樣就達(dá)到了一個(gè)新的市場(chǎng)均衡，這個(gè)新的均衡價(jià)格就是圖5—5中的P1，而新的供求平衡的數(shù)量是Q1。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)－熟悉 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。 1．總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 2．區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。 3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商

10、業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 4．供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。 5．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分－熟悉 我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量、存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。 (一)按地域細(xì)分 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也

11、多從地域概念開始，因此，按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。對(duì)于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分。除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。 (二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分 按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用

12、房等市場(chǎng))、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。 (三)按存量增量細(xì)分 通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。 (四)按交易形式細(xì)分 按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房

13、地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場(chǎng)，由于我國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。 (五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 按照市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等；也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分。 上述五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場(chǎng)參與者

14、通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)－了解 反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。 (一)供給指標(biāo) 1．存量(Stock，St)； 2．新竣工量(New Completions，NCt)； 3．滅失量(δt)； 4．空置量(VCt)； 5．空置率(VRt)； 6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)； 7．房屋施工面積； 8．房屋新開工面積(Construction Starts，CSt)； 9．平均建設(shè)周期； 10

15、．竣工房屋價(jià)值。 (二)需求指標(biāo) 1．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。 2．人口數(shù)。 3．城市家庭人口。 4．就業(yè)人員數(shù)量。 5．就業(yè)分布。 6．城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。 7．城市家庭可支配收入。 8．城市家庭總支出。 9．房屋空間使用數(shù)量。 10．商品零售價(jià)格指數(shù)。 11．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。 (三)市場(chǎng)交易指標(biāo) 1．銷售量(Houses Sold，HSt)。 2．出租量(Houses Rented，HRt)。 3．吸納量(Absorption Volume，AVt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt＝HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷

16、售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。 4．吸納率(Absorption Rate，ARt)。 5．吸納周期(Absorption Period，APt)。 6．預(yù)售面積。 7．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。 8．房地產(chǎn)價(jià)格。 9．房地產(chǎn)租金。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能－熟悉 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 (一)市場(chǎng)供給的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場(chǎng)供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；又由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體間的

17、競(jìng)爭(zhēng)不充分。 (二)市場(chǎng)需求的特點(diǎn) 房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性；與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；同時(shí)，購(gòu)置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資。 (三)市場(chǎng)交易的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 (四)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn) 房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其

18、所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 (一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益 (二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 (三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起： 1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式。 2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。 (四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 (五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)－了解 (一)政府干預(yù)

19、房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo) 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)通常包括： 1．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。 2．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 3．保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。 4．引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。 5．滿足特殊群體的需要。 (二)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價(jià)格政策等。 1．土地供應(yīng)政策 2．金融政策 3．住房政策 目前我國(guó)城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。 4．城市規(guī)劃 5．地價(jià)政策 房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。 地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、

20、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤(rùn)、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。 6．稅收政策 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。 7．租金和價(jià)格控制 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析－考試大綱無(wú)要求 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用 (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用 1．開發(fā)商。市場(chǎng)分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的

21、項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買者，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。 2．置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，判斷其擬購(gòu)置物業(yè)或已購(gòu)置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來(lái)升值前景。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計(jì)或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。 3．金融機(jī)構(gòu)。通過市場(chǎng)分析，金融機(jī)構(gòu)可以把握未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀走勢(shì)，為其制定參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場(chǎng)分析能幫助金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)擬貸款項(xiàng)目的未來(lái)收益情況、還款

22、能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。 4．設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員，必須了解開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，滿足市場(chǎng)需求。 5．營(yíng)銷經(jīng)理。在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。 6．地方政府。不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持。 7．租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時(shí)機(jī)與價(jià)格時(shí)，非常需要市場(chǎng)分析的支持。尤其是

23、當(dāng)使用者的購(gòu)買目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、租金價(jià)格水平、市場(chǎng)吸納情況和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。 8．物業(yè)管理者。市場(chǎng)分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場(chǎng)供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計(jì)劃或方案，適時(shí)調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。 (三)市場(chǎng)區(qū)域的確定 定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：描繪市場(chǎng)區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。 在市場(chǎng)分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場(chǎng)區(qū)域的部

24、分，并有相應(yīng)區(qū)域的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。 1．影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素 影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大小；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來(lái)城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域(競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重新組合的區(qū)域)。 2．物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響 不同市場(chǎng)分析目的影響市場(chǎng)區(qū)域的確定。為政府宏觀市場(chǎng)管理進(jìn)行市場(chǎng)分析，其市場(chǎng)區(qū)域就可以用行

25、政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也影響市場(chǎng)區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場(chǎng)區(qū)域的確定也會(huì)有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場(chǎng)區(qū)域，就會(huì)有很大的差別。 由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來(lái)確定市場(chǎng)區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計(jì)及其他各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，并不能用來(lái)進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場(chǎng)研究。要準(zhǔn)確定義項(xiàng)目層次的市場(chǎng)區(qū)域，就必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 (一)宏觀因素分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。包括：國(guó)家和地

26、方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。 還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口等對(duì)內(nèi)對(duì)外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)?、熱力、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動(dòng)力、原材料市場(chǎng)狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 (二)市場(chǎng)供求分析 市場(chǎng)狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行： 1．供給分析 (1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走

27、勢(shì)和未來(lái)可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；短期新增供給數(shù)量的估計(jì)。 (2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 2．需求分析 (1)需求預(yù)測(cè)。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。 (2)分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目需分析其用途、項(xiàng)目名稱、位置、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、售價(jià)和開發(fā)商名稱等；運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)項(xiàng)目主要分析其用途、物業(yè)名稱、位置、開業(yè)

28、日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。 (3)吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。 (4)市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內(nèi)容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點(diǎn)的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長(zhǎng)度、對(duì)當(dāng)前承租物業(yè)的滿意程度等。 3．競(jìng)爭(zhēng)分析 (1)列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)。具體內(nèi)容包括：描述運(yùn)行中或在建的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)(價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn))，描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 (

29、2)市場(chǎng)細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費(fèi)模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性)，每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出目標(biāo)物業(yè)應(yīng)具備的特色。 4．市場(chǎng)占有率分析 (1)基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果。具體內(nèi)容包括：估計(jì)物業(yè)的市場(chǎng)占有率，在充分考慮目標(biāo)物業(yè)優(yōu)勢(shì)的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率，簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征；估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場(chǎng)供求缺口(未滿足需求量)和目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)占有率的乘積。 (2)市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)占有率、出租進(jìn)

30、度、租賃價(jià)格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時(shí)間(租賃期)，并提出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。 (三)相關(guān)因素分析 不同類型物業(yè)需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括： 1．居住物業(yè)。重點(diǎn)了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。 2．寫字樓項(xiàng)目。首先要研究項(xiàng)目所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等。 3．商業(yè)零售物業(yè)。要充分考慮物業(yè)所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平以及

31、該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其他購(gòu)物中心、中小型商鋪的分布情況。 4．工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。重點(diǎn)考察未來(lái)人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔聲、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。 第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃－掌握內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 (一)規(guī)劃與計(jì)劃 規(guī)劃是指制定計(jì)劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計(jì)劃。計(jì)劃是工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。 物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測(cè)未來(lái)、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)

32、遇到的問題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績(jī)效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想像和謀劃，進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動(dòng)和工作成果。 物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測(cè)、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程。 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。 (二)計(jì)劃的用途 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管

33、理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。 (三)物

34、業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式 物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 為了制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會(huì)物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。 (一)區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方

35、面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對(duì)不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評(píng)價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度(市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等)；②環(huán)境因素(自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況)；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入(人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況)；⑤社區(qū)文化氛圍即人

36、身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購(gòu)買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數(shù)量)。 (三)鄰里分析 鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息；評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平， 并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析 (四)物業(yè)分析 物業(yè)現(xiàn)狀分析就

37、是對(duì)整個(gè)物業(yè)的物理狀況及運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，分析物業(yè)運(yùn)行預(yù)算，研究物業(yè)當(dāng)前的管理策略和工作程序狀況，這是實(shí)際估計(jì)物業(yè)租賃價(jià)值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應(yīng)對(duì)一個(gè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、外觀、設(shè)備等狀況進(jìn)行各項(xiàng)檢查，詳細(xì)查清下列有關(guān)的項(xiàng)目并仔細(xì)地記錄其結(jié)果： 1．建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。 2．物業(yè)令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。 3．可出租物業(yè)的吸引力(平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度)如何。 4．建筑物的實(shí)體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維

38、修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問題。 5．建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。 6．提供有什么樣的休閑、娛樂場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀狀況如何。 7．土地與建筑物的關(guān)系(如停車場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。 8．建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購(gòu)買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9．當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。 10．當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。 (五)業(yè)主目標(biāo)

39、 明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。 三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 (一)探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性 改進(jìn)方案通常。從以下兩個(gè)方面考慮： 1．更新及現(xiàn)代化 更新就是在建筑物的原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、用途等不變的情況下，把建筑物內(nèi)的設(shè)備、飾面及材料更換成新的，將其恢復(fù)至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時(shí)可使之現(xiàn)代化，如把原來(lái)的設(shè)備、材料更換成新設(shè)計(jì)的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長(zhǎng)建筑物的經(jīng)濟(jì)使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競(jìng)爭(zhēng)的能力。 2．改變建筑物的用途 改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對(duì)于建議進(jìn)行改造的任何物業(yè)，還應(yīng)作融

40、資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個(gè)可以實(shí)施的、最符合業(yè)主目標(biāo)的方案。 (二)物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容－掌握 推薦方案管理計(jì)劃的編制，要從實(shí)物的、財(cái)務(wù)的、運(yùn)行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè)；要按市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)制定租賃計(jì)劃，制定收入及支出計(jì)劃，確定所需工作人員的結(jié)構(gòu)及數(shù)量，建立物業(yè)運(yùn)行方針和工作程序；如有必要，還應(yīng)制定融資計(jì)劃。 1．建筑物管理計(jì)劃 建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，包括如下幾個(gè)方面的內(nèi)容： (1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。確定適當(dāng)?shù)木S護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點(diǎn)，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略。 (2)建筑

41、物管理策略。最重要的是決定是否使用有計(jì)劃的維護(hù)維修體系，這兩種方案選擇的結(jié)果通常取決于業(yè)主投資目標(biāo)和其為物業(yè)確定的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 (3)物業(yè)檢查計(jì)劃。這種檢查主要是對(duì)物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)責(zé)維護(hù)維修的承包商的工作表現(xiàn)等進(jìn)行檢查。一般來(lái)說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量要求的程度。 (4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。一個(gè)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好在很大程度上取決于公共設(shè)施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說，公共設(shè)施服務(wù)費(fèi)用的支出在物業(yè)整個(gè)年費(fèi)用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設(shè)施服務(wù)的具體內(nèi)容與方式，也是建筑物管理計(jì)劃中的重要內(nèi)容。

42、2．租賃計(jì)劃 租賃計(jì)劃是物業(yè)管理計(jì)劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場(chǎng)分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時(shí)的總體租金水平，還要針對(duì)每一個(gè)獨(dú)立的出租單元，編制出租金價(jià)格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長(zhǎng)短、獨(dú)立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇，以及采用何種租金形式(毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等)等。 3．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括：詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。 4

43、．物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 (1)物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)。將物業(yè)當(dāng)前的績(jī)效狀況和過去的績(jī)效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當(dāng)前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評(píng)估指標(biāo)包括：①預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較；②實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng)；③收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較；④資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較；⑤凈收益即毛收益減去成本；⑥空置水平；⑦服務(wù)收費(fèi)水平；⑧拖欠租金和壞賬；⑨財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；⑩對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該就上述指標(biāo)作為財(cái)務(wù)記錄進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上及時(shí)調(diào)整自己的策略。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。

44、最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告；定期的管理會(huì)議；通過電話通信或現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達(dá)到兩個(gè)目的：及時(shí)了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題(如租金、租戶爭(zhēng)議)以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的；物業(yè)管理企業(yè)的未來(lái)計(jì)劃是什么(如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租)。 四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù) 預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。 (一)年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目。在物業(yè)收支報(bào)告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個(gè)月間應(yīng)保持

45、基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個(gè)固定的數(shù)值，由于物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中有關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用的變化，也會(huì)令業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運(yùn)營(yíng)收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財(cái)務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)和控制物業(yè)的收入與支出。 年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實(shí)際的運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用支出，可能會(huì)隨著時(shí)間的進(jìn)展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補(bǔ)這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì)隨著時(shí)間的進(jìn)展準(zhǔn)備季度預(yù)算，并從中反映出對(duì)原年度預(yù)算中某些初始估計(jì)的調(diào)整過程。季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準(zhǔn)確，因

46、為預(yù)測(cè)的內(nèi)容從時(shí)間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個(gè)季節(jié)的時(shí)間長(zhǎng)度，所以對(duì)季節(jié)性收支的估計(jì)就會(huì)更加準(zhǔn)確。為了更好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì)進(jìn)一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實(shí)際、更具操作性。 (二)資本支出預(yù)算 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實(shí)際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時(shí)間間隔比較長(zhǎng)，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個(gè)穩(wěn)定的來(lái)源，且不對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營(yíng)過程中逐漸積累這項(xiàng)資金。 建立準(zhǔn)備金基金，是為物業(yè)資本支出準(zhǔn)備資金的慣例做法。資本支出預(yù)算的目的，就是要對(duì)每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存人多少資金作出科學(xué)合理的估計(jì)。從原則上來(lái)說，物業(yè)管理企業(yè)將未來(lái)大修或更新改造的所需的投資額(資本支出額)除以月份數(shù)，就可得到每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存人資金的數(shù)量。 (三)長(zhǎng)期預(yù)算 使用資本支出預(yù)算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)算，以說明未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)(物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi))，物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入與費(fèi)用的關(guān)系。由于對(duì)未來(lái)若干年所進(jìn)行的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，很難像對(duì)一年后的短期預(yù)測(cè)那樣準(zhǔn)確，這種長(zhǎng)期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確程度低于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算。