房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總2005年

上傳人:d****1 文檔編號:55414304 上傳時間:2022-02-18 格式:DOC 頁數(shù):30 大?。?6KB
收藏 版權(quán)申訴 舉報 下載
房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總2005年_第1頁
第1頁 / 共30頁
房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總2005年_第2頁
第2頁 / 共30頁
房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總2005年_第3頁
第3頁 / 共30頁

本資源只提供3頁預覽,全部文檔請下載后查看!喜歡就下載吧,查找使用更方便

30 積分

下載資源

資源描述:

《房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總2005年》由會員分享,可在線閱讀,更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案匯總2005年(30頁珍藏版)》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、一、問答題(共 3 題,每題 10 分) (一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期 5 年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價, 酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。 根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。 請問: 1. 針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié) ? 2. 裝修補償應如何確定 ? 3. 對已存在的租賃關(guān)系,估價時應如何處理 ? (二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該 次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定

2、,拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關(guān)稅費。 請問: 1. 估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè) ?為什么 ? 2. 拍賣保留價應由誰確定 ?如何確定 ? 3. 乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費 ? (三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?,F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可 比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為 280萬元、 300萬元和 350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了 350萬

3、元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。 請問: 1. 這樣的做法有哪些錯誤 ? 2. 若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益 二、單項選擇題(共 3大題, 10小題,每小題 2分。每小題的備選答案中只有一個最符各題意) (一)估價對象為某三星級賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。 1. 業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中,正確的是( )。 A. 押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預期風險 B. 抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險 C. 抵押人不能履行債務(wù)時,因處置抵押物的強制性等

4、造成房地產(chǎn)價形成耗損風險 D. 選用估價方法不恰當形成適宜性風險 2. 如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。 A. 該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益 B. 按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益 C. 該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益 D. 根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用,并考慮未來變動情況扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益 3. 若采用成本法估價,下列表述中不正確的是( )。 A. 應對房屋建筑物

5、、房屋裝修部分分別計算折舊 B .無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息 C. 在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權(quán)出讓金 D. 在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金 4. 假如以投?;馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值, :估價結(jié)果為 3500 萬元,則( )。 A. 3500 萬元是該賓館的公開市場價值 B. 3500 萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值 C. 3500 萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值 D. 投保時,保險金額不能超過 3500 萬元 (二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用,該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨

6、詢房地產(chǎn)價值變動情況。 5. 若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損,其主要原因是( )。 A. 道路擴寬后,交通發(fā)生變化 B. 綠地率發(fā)生變化 C. 公共配套設(shè)施發(fā)生變化 D. 土地形狀發(fā)生變化 6. 若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值,其主要原因是( )。 A. 噪聲和污染程度發(fā)生變化 B. 土地形狀發(fā)生變化 C .人口密度發(fā)生變化 D. 出行便捷程度發(fā)生變化 7. 房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是( ) A. 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化,按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度 B. 以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為

7、價值變化額度 C .用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值,相減得出房地產(chǎn)價值變化額度 D. 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負擔度 (三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū),當初兩個廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在 20 世紀 90 年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房,乙廠區(qū)為嚴重損壞房,房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展,決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn),用籌得的資金在乙 廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房?,F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。 8. 針對以上情況,在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?/p>

8、( )。 A. 將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價,出具一份估價報告 B. 將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告 C .兩個廠區(qū)分別估價,出具一份估價報告 D. 視委托人要求進行估價并出具估價報告 9. 委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為( )。 A. 可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價 B. 只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價 C .可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價 D. 可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價 10. 對乙廠區(qū)的土地估價的思路應當是( ) A. 按

9、出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值 B. 按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值,再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金 C. 用成本法估算土地公開市場價值,再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金 D. 用假設(shè)開發(fā)法估價,先估算其改造完成后的價值,再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費 三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤,請指明其中的 13處(每指明一處錯誤得 3 分,本題全對得加分) XX在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估份師聲明(略) 估價的假設(shè)與限制條件(略) 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、

10、委托方(略) 二、 估價方(略) 三、 估價對象 1. 區(qū)位狀況(略) 2. 實物狀況(略) 3. 權(quán)益狀況(略) 四、 估價目的 為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 五、 估價時點 2005年 4月 18日 六、價值定義 本次估價采用公開市場價值標準,即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。 七、估價依據(jù)(略) 八、估價方法 估價人員進行了實地查勘,通過認真分析所掌握的資料,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法,其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā) 完成后的價值采用市場法估價 九、估價結(jié)果

11、 經(jīng)測算,估價對象在估價時點 2005年 4月 18日的客觀價值為人民幣 4794.52萬元。 大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。 十、估價人員(略) 十一、估價作業(yè)日期 2005年 4月16日至 2005年4月22日 十二、估價報告應用的有效期(略) 估價技術(shù)報告 一、個別因素分析(略) 二、區(qū)域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價方法選用 估價對象為在建工程,估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價的基本方法,其估 價技術(shù)路線如下: 1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ,具有投資開

12、發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價, 應選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預計的正常的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應負擔的稅費, 求取估價對象的客觀合理價格或價值。 2.估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應繳納 的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。 3. 對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值

13、。 五、估價測算過程 (一)假設(shè)開發(fā)法分析測算過程 假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 1.采用的公式: 估價對象價格 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 -續(xù)建開發(fā)成本 -管理費用 -投資利息 -銷售稅費 2.估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算。 運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。 市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 (1)采用的公式: (2) 所選可比實例(表 1)o

14、表1 可比實例情況表 可比實例與估價對象/ 比較項目 A B C 估價對象 項目名稱 X X苑 X X樓 X X園 X X園 項目坐落 X X新村X X號 X X路X X號 X X道X X號 X X大道X X號 土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 土地等級 住宅IV級 住宅川級 住宅川級 住宅"級 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易狀況 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4

15、 成交價格 /(元 /m2 ) 3100 3100 2960 (3)交易情況修正??杀葘嵗?A、B、C 均屬正常交易,交易情況無需修正,交易情況修正系數(shù)均為 100/100。 (4)交易日期調(diào)整。近期XX市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定,可比實例 A、B、c均屬近期交易,交易日期無需調(diào)整,調(diào)整系數(shù)均為 100/100。 ( 5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同,將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。 1) 區(qū)域

16、因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況,可比實例 A、 B、 C 的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較。得到可比實例 A、 B、 C 區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為: 100/101、 100/102、 100/103(具體比較情況見表 2)。 2) 個別因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況,可比實例 A、 B、 C 的個別因素略差于估價對象,可比實例 C 的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與 估價對象進行打分比較,得到可比實例 A、B、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為 100/102、100/102、100/97 (具體比較情況見表 2)。 表 2 房地產(chǎn)狀

17、況具體調(diào)整 可比實例與估價對象 /房地產(chǎn)狀況 A B C 估價對象 區(qū) 域 因 素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務(wù)配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 基礎(chǔ)規(guī)劃 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 1D 街道條件 10 10 10 10 合計 101 102 103 100 個 別 因 素 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20

18、 20 20 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10 合計 102 102 97 100 (6)比較修正計算 可比實例 成交價材/ (元 /m2) 交易情況修正 交

19、易日期調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個別因素調(diào)整 比準價格/ (元 /m2) A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 1000/100 100/100 100/103 100/97 2963 從測算結(jié)果來看,三個可比實例的比準價格水平差異不大,因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場法測算結(jié)果: (3009+2980+2963 ) /3=2984 元 /m2 39820.80m2。 (7)預計開發(fā)完成后的總價值。

20、估價對象規(guī)劃總建筑面積為 47799.8m2,其中地下建筑面積 7979m2作為設(shè)備用房等,不能對外銷售,可銷售建筑面積為 故估價對象預計建成后的總價值為: 2984 X 39820.80=11882.53 元 3?繼建開發(fā)成本的測算估價對象共 4棟,其中編號第28棟總建筑面積為 24578.00m2 (含地下建筑面積 3998.00m2),第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2 (含地下建筑 面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場查勘,第 28棟正在進行地下混凝土澆筑工程,第 21、22、23棟正在進行基礎(chǔ)灌注工程。 (1) 續(xù)建建筑安裝工程費。根據(jù)XX市造價管理站《關(guān)于發(fā)

21、布XX市建筑安裝工程 2005年一季度造價指數(shù)的通知》 (XX建價字[2005]10號,鋼筋混凝土高層住宅樓 本期建安造價指標為 873.18?970.2元/m2,本次評估取900元/m2。另外,依據(jù)以上文件,樁基礎(chǔ)增長率加值為 80元m2, —般水電安裝增加值為 30元/m2,消防設(shè)備及安 裝增加值為10元/m2,電梯及安裝增加值為 50元/m2,則續(xù)建工程成本為: 24578.00X(900.00+30+10+50) +23221.80X( 900+80+30+10+50) =4917.95 萬元 (2) 室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標,按用地面積取 30

22、元/m2,估價對象用地面積為 23667.00m2,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成 本為: 30X 23667.00=71.00 萬元 (3) 估價對象的續(xù)建成本合計 4917.95+71.00=4988.95 萬元 4. 管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出,按市場平均水平取續(xù)建成本的 3%。 4988.95X 3%=149.67 萬元 5. 銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等,依據(jù)類似項目平均標準,取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的 8%。 11882.-53X 8%=950.60 萬元 6. 開發(fā)利潤XX置業(yè)公司的投資直接成本利潤率 15%,續(xù)建成本為4988

23、, 95萬元, 開發(fā)利潤為: 4988.95X15%=748.34 萬元 7. 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等,為: 在建工程價值X 4.1%。 8. 運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為: (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34 )(1+41%) =4846.27 萬元 (二)成本法分析測算過程 成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程,折舊為零。 采用的公式: 估價對象價格 =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用

24、+投資利息 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 1. 土地取得成本 運用基準地價修正法求取估價對象土地價格,并測算相關(guān)稅費。 土地取得成本單價=1717.18元/m2 (計算過程略) 估價對象用地面積為 23667.00m2,則估價對象土地總價為: 1717.18 X 23667.00=4064.05 萬元 2. 開發(fā)成本 (1 )勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費為: 39.82 萬元(計算過程略) (2) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費?;A(chǔ)設(shè)施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)XX市近期公布的收費項目和收費標準,基礎(chǔ)設(shè)施配套費 為80元/m2 (按建筑面積

25、),則合計318.57萬元。 (3) 建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為 196.62萬元,則估價對象開發(fā)成本為: 39.82+318.57+196.62=555.01 萬元 3. 管理費用 管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查,管理費一般為開發(fā)成本的 2%?4%,本次評估取其中問值,即按開發(fā)成本的 3%計?。? 555.01 X 3% =16.65 萬元 4. 投資利息 按正常開發(fā)進度,整個項目開發(fā)周期為 1.5年,假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入,利率取一年期貸款利率 5.76%。 555.01X [(1+5.76%) 1 .5/2-1]=23.8

26、1 萬元 5. 銷售稅費 估價對象尚未進入預售或銷售階段,故不考慮銷售稅費。 6. 開發(fā)利潤 經(jīng)調(diào)查,XX市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為 15%,本次評估取利潤率 15%。 555.01X 15%=83.25 萬元 7. 運用成本法的估價結(jié)果 4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77 萬元 六、估價結(jié)果確定 50%, 運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為 4846.27 萬元,運用成本法測算的價格為 4742.77萬元。根據(jù)估價目的, 確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為 50%,成本法估價結(jié)果權(quán)重為 則估價對象房地產(chǎn)價值為: 4846.27

27、X 50%+4727.77X 50%=4792.52 萬元 則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣 4792152 萬元,大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整 附件(略) 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題 10 分。錯處不超過 4 個,后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯 一處倒扣 2.5 分。本題最多扣至 0 分) 對某新建成的寫字樓進行估價,估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料(見下表) ,并用收益法評估該寫字樓的市場價值。 估價對象相關(guān)資料 名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值 總建筑面積 25000m2 房屋重置價格 2000 元

28、/m2 可出租建筑面積 22000m2 房屋耐用年限 50 年 設(shè)備用房建筑面積 2500m2 房屋維修費率 /年 房屋重置價格的 2% 管理用房建筑面積 500m2 月物業(yè)管理費 5 元/m2 營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年 接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5% 平均正??罩寐? 10% 管理費用率(含保險費、租賃費用) 租金的3% 可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費) 50 元/m2 估價對象相關(guān)資料 估價測算如下(節(jié)選) (一)年有效毛收入 22000X ( 50+5) X 12X ( 1-10%) =1

29、3068000 元 (二) 年運營費用 1 ?年維修費用 25000 X 2000 X 2%=1000000 元 2?年管理費用 年管理費用二年有效毛收入X管理費用率 +管理用房租金損失 =13068000 X 3%+500X 50%=692040 元 3?年營業(yè)稅及附加 年營業(yè)稅及附加 =13068000 X 5.55% =725274元 4?年運營費用小計 年運營費用=1000000+692040+725274=2417314 元 (三) 年凈收益 年凈收益=(一)項-(二)項=13068000-2417314=10650686 元 (四) 估價結(jié)果 參考答案

30、 、問答題 (一)答: 1. 在估價程序上應特殊注意: (1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘,估價人員應做好無利害關(guān)系第三人見證工作(未說明無利害關(guān)系給 0 分)并在報管中做出相應說明。 (2)估價機構(gòu)應將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示 7 日,并進行現(xiàn)場說明。 (3)公示期滿后一估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。 2. 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定:協(xié)商不成的,可以通過委托評估機構(gòu)確定。 3. 拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響。 (或按完全產(chǎn)權(quán)評估) (二)答: 1?估價機構(gòu)沒有義務(wù)將估價

31、結(jié)果告知借款企業(yè):估價機構(gòu)應將評估結(jié)果提交法院,由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當事人(或:①估價機構(gòu)不需要向委托方之 外的第三方提供估價結(jié)果;②估價機構(gòu)僅對委托人負責;③法院是委托人,借款企業(yè)不是委托人) 。 2?拍賣保留價由法院確定,應以評估價格為基礎(chǔ)確定。 3?應注意以下費用: ( 1 )拍賣機構(gòu)傭金; ( 2 )補繳土地使用權(quán)出讓金; ( 3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費; 4)估價機構(gòu)的評估費用; (三)答 1. 錯誤 (1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例; (2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

32、 (3)不應采用年總凈收益,而應采用單位面積的年凈收益; (4)不應選用 350 萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益) 2. 具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法,未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法,或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。 二、單項選擇題 (一) 1.A 2. D (關(guān)于凈收益的, D 為利潤總額、折舊和財務(wù)費用,再扣減商業(yè)利潤) 3. C 4. D (關(guān)于保險評估3500萬元的,D為保險金額不能超過 3500萬元) (二) 5.B (關(guān)于小區(qū)減值的,B為綠地率減少) 6. D (關(guān)于小區(qū)增值的,D為交通條件改善) 7. C (關(guān)于小區(qū)估價

33、的, C為改變前后分別估價,求差額) (三) 8.B (關(guān)于出幾個報告的, B 為出兩份報告) 10.B (關(guān)于乙廠區(qū)土地估價的, B為市場價格扣減土地出讓金) 三、指錯題 1. 結(jié)果報告缺估價原則; 2. 結(jié)果報告中缺少估價方法定義; 3. 技術(shù)報告缺市場背景分析; 4. 假設(shè)開發(fā)法公式錯,未扣除銷售費用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅 1 5. 市場法中個別因素修正錯誤,修正系數(shù)取值與個別因素描述不一致; 6. 可比實例 B、C 與估價對象的土地等級不同,未作修正(應加以修正) ; 7. 開發(fā)完成后總價計算有錯誤,未分析或說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計入總面積;

34、或地下室面積不能對外銷售,未說明可比實例是否也是一樣; 8?續(xù)建工程中的建安工程費 900元/m2,是否與實際工程進度相符未作說明(或續(xù)建取值 900元/m2缺少具體說明); 9.假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費、開發(fā)過程中的稅費; 10假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息; 11?假設(shè)開發(fā)法計算開發(fā)利潤的直接成本利潤率不應采用xx置業(yè)公司的; 12?假設(shè)開發(fā)法計算開發(fā)利潤計算錯誤,未計算購買估價對象的投資利潤; 13?成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費計算有誤,建筑面積取值不對; 14?成本法中管理費用計算基數(shù)錯,其中未計土地取得成本; 15?成本法中投資利息計算基數(shù)錯,其中未計土地取得成本; 16?成本法中

35、投資利息的計息周期不應該是整個項目開發(fā)周期; 17?成本法中應該考慮銷售稅費; 18?成本法中開發(fā)利潤的計算基數(shù)錯,其中未計土地成本; 19?估價結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮,或理由不充分; 20?估價結(jié)果缺少單價。 四、改錯題 1 ?有效毛收入的計算不應包括物業(yè)費 22000X 50X 12X ( 1-10%) =11880000 元 2?管理用房未出租不應算空置 年管理費用二年有效毛收入X 3%=13068000 X 3% =392040元 3. 遺漏房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅:有效毛收入X 12 % =13068000 X 12 % =1568160元 年費用合計: 4項:1000000+356400+725274+1425600=3507274 元 年凈收益=11880000-3507274=8372726 元 4?估價結(jié)果中計算收益年限取值錯誤,應為 45年。

展開閱讀全文
溫馨提示:
1: 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
2: 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
3.本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
5. 裝配圖網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

相關(guān)資源

更多
正為您匹配相似的精品文檔
關(guān)于我們 - 網(wǎng)站聲明 - 網(wǎng)站地圖 - 資源地圖 - 友情鏈接 - 網(wǎng)站客服 - 聯(lián)系我們

copyright@ 2023-2025  zhuangpeitu.com 裝配圖網(wǎng)版權(quán)所有   聯(lián)系電話:18123376007

備案號:ICP2024067431-1 川公網(wǎng)安備51140202000466號


本站為文檔C2C交易模式,即用戶上傳的文檔直接被用戶下載,本站只是中間服務(wù)平臺,本站所有文檔下載所得的收益歸上傳人(含作者)所有。裝配圖網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對上載內(nèi)容本身不做任何修改或編輯。若文檔所含內(nèi)容侵犯了您的版權(quán)或隱私,請立即通知裝配圖網(wǎng),我們立即給予刪除!