【word文檔】xxx房地產開發(fā)公司全套管理制度手冊

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1、 ** 房地產開發(fā) 管 理 制 度 目 錄 第一部分：房地產企業(yè)部門組織結構及責權 …………………………………………7 一、管理人員組織機構 ………………………………………………………………………8 二、董事長崗位職責與權限……………………………………………………………………9 三、總經理崗位職責與權限…………………………………………………………………10 四、副總經理崗位職責………………………………………………………………………11 五、項目經理部職責與權限………………………………………

2、…………………………12 六、預算員崗位職責…………………………………………………………………………14 七、綜合部主任管理職責與權………………………………………………………………15 八、前臺綜合辦公室崗位職責………………………………………………………………17 第二部分：成本控制管理…………………………………………………………………18 一、成本控制管理辦法………………………………………………………………………19 二、工程成本管理流程………………………………………………………………………26 三、責任成本管理體系制度…………………………………………………………………31

3、 四、項目可行性研究和投資決策控制程序…………………………………………………35 五、目標成本編制作業(yè)指引…………………………………………………………………38 六、目標成本科目分類及說明………………………………………………………………39 七、工程成本進度計劃、核算編制指引……………………………………………………43 八、工程進度款審核、審批程序……………………………………………………………44 九、工程款審批流程…………………………………………………………………………46 十、工程尾款支付程序………………………………………………………………………47 十一、招標管理辦法……

4、……………………………………………………………………48 十二、工程招標管理流程……………………………………………………………………55 十三、施工總包單位競標考察管理制度……………………………………………………56 十四、施工總包單位招標管理制度…………………………………………………………57 十五、監(jiān)理單位考察、招標管理制度………………………………………………………58 十六、合同管理辦法…………………………………………………………………………60 十七、工程合同管理制度……………………………………………………………………70 十八、工程合同管理流程…………………………………

5、…………………………………76 十九、工程合同審批流程……………………………………………………………………77 二十、工程合同有關造價商務條款會簽指引………………………………………………77 二一、工程造價管理辦法……………………………………………………………………85 二二、工程現場核量管理辦法………………………………………………………………95 二三、工程設計變更、現場簽證管理辦法…………………………………………………98 二四、工程預算編制、審批程序……………………………………………………………101 二五、工程竣工結算審核、審批程序……………………………………………………

6、…103 二六、工程造價送外審核程序 ……………………………………………………………106 二七、工程采購管理辦法 …………………………………………………………………108 二八、甲方定質定價、無基準價的乙供材料管理制度 …………………………………115 第三部分：工程管理………………………………………………………………………117 第一章 工程管理基本原則…………………………………………………………………………·118 一、工程管理基本目標………………………………………………………………………118 二、工程管理的基本方法……………………………………………………………………11

7、8 第二章 開工準備………………………………………………………………………………………121 一、項目開工應具備的條件…………………………………………………………………121 二、開工前后具體工作的相關做法…………………………………………………………121 第三章 施工過程管理…………………………………………………………………………………124 一、工地例會制度……………………………………………………………………………124 二、進度安全文明施工評比方案……………………………………………………………124 三、安全文明施工最低標準…………………………………………………………………

8、128 四、施工現場用電管理規(guī)定…………………………………………………………………129 五、材料設備報驗收制度……………………………………………………………………130 六、進度付款程序……………………………………………………………………………133 七、主體驗收制度……………………………………………………………………………134 八、工程材料/設備認價管理辦法及流程…………………………………………………135 九、甲供材料進場及管理、甲指材料管理…………………………………………………143 十、對監(jiān)理公司工作的管理………………………………………………………………·143 十

9、一、工程資料管理規(guī)定……………………………………………………………………144 十二、建筑垃圾管理規(guī)定……………………………………………………………………145 第四章 竣工交付………………………………………………………………………………………146 一、項目交付應具備的條件…………………………………………………………………146 二、物業(yè)驗收制度……………………………………………………………………………147 三、竣工及備案資料整理標準………………………………………………………………148 四、施工竣工資料……………………………………………………………………………150 五、

10、工程維修…………………………………………………………………………………152 第五章 工程變更簽證管理…………………………………………………………………………·157 一、工程變更簽證管理辦法及流程…………………………………………………………157 二、現場簽證管理規(guī)定………………………………………………………………………166 第六章 工程質量管理…………………………………………………………………………………171 一、工程質量控制管理規(guī)定…………………………………………………………………171 二、工程質量監(jiān)督控制要點…………………………………………………………………172

11、第四部分：財務管理………………………………………………………………………173 第一章 財務人員崗位職責 一、財務部工作職責 ………………………………………………………………………184 二、財務總監(jiān)工作職責 ……………………………………………………………………184 三、財務經理工作職責 ……………………………………………………………………185 四、會計崗位職責 …………………………………………………………………………186 五、現金出納崗位職責 ……………………………………………………………………186 六、收款員崗位職責 …………………………………………………………………

12、……187 第二章 財務管理制度 一、財務核算一般要求 ……………………………………………………………………188 二、支票管理 ………………………………………………………………………………188 三、現金管理 ………………………………………………………………………………189 四、會計檔案管理 …………………………………………………………………………189 第三章 財務報銷制度 ……………………………………………………………………·191 一、借支管理辦法 …………………………………………………………………………191 二、費用報銷流程 ………………………………………………

13、…………………………191 三、一般費用類報銷 ………………………………………………………………………192 四、固定資產等支出的報銷 ………………………………………………………………192 五、對外付款的辦理 ………………………………………………………………………192 六、工程付款的辦理 ………………………………………………………………………193 七、差旅費報銷 ……………………………………………………………………………193 八、招待費報銷 ……………………………………………………………………………194 九、材料采購款支付 ……………………………………………………………

14、…………194 第四章 財務常用表格 ……………………………………………………………………·195 一、差旅費使用申請表 ……………………………………………………………………195 二、招待費使用申請表 ……………………………………………………………………196 三、空白票據使用情況登記表 ……………………………………………………………197 四、現金庫存盤點表 ………………………………………………………………………198 五、供應商情況登記表 ……………………………………………………………………199 六、固定資產購置申請表 …………………………………………………………………

15、200 七、工程付款申請表 ………………………………………………………………………201 八、付款申請表 ……………………………………………………………………………202 第五部分：行政人事管理…………………………………………………………………203 一、總則………………………………………………………………………………………204 二、人事管理制度……………………………………………………………………………206 三、在職人員考勤管理辦法…………………………………………………………………209 四、員工行為規(guī)范…………………………………………………………………………

16、…211 五、辦公管理制度……………………………………………………………………………212 六、印章使用管理制度………………………………………………………………………213 七、固定資產管理制度………………………………………………………………………215 八、辦公用品管理制度………………………………………………………………………217 九、文件管理制度……………………………………………………………………………223 十、安防措施………………………………………………………………………234

17、 第一部分 企業(yè)部門組織結構及責權 管理人員組織機構 董 事 長 總 經 理 副總經理2人 財務部 項目經理部 綜合部 會計1人 出納1人 預算員1人 項目經理 主管1人 司機1人 前臺1人

18、 董事長崗位職責與權限 職責： 1、審批公司整體經營計劃和經營目標； 2、審批公司年度經營實施計劃； 3、對新項目投資開發(fā)進行決策； 4、簽發(fā)各部門及項目公司正副經理任命文件； 5、負責審批項目建設資金的籌集計劃； 6、負責與項目公司所在地政府機關的聯絡工作； 7、審批公司各項投資預算和各項經營費用預算； 8、負責公司重大事情的處理決定及審批處理方案； 9、審查公司經營計劃和經營目標的完成情況； 10、審查公司年度投資預算和各項經營費用預算的執(zhí)行情況； 11、定期抽查公司各項工作計劃實施情況； 12、

19、審批公司利潤分配計劃和提留計劃。 權限： 有權獎勵對公司有特殊貢獻人員，有權處罰損害公司利益的人員。 總經理崗位職責與權限 職責： 1、負責公司整體經營計劃和公司總目標的制定并負責向董事會進行匯報； 2、組織制定公司年度經營實施計劃并負責組織實施工作； 3、負責對新項目的投資開發(fā)提供決策依據； 4、審核各個部門的年度工作計劃，并對實施情況進行檢查和監(jiān)督； 5、主持公司日常各項經營管理工作 6、負責全面執(zhí)行和檢查落實董事長辦公會議所作出的各項工作決定，檢查、督促和協調各部門工作進展； 7、負責代表經營班子向董事長辦公會議建議任命經營機構各有關部門和項目公司正副經理；

20、 8、負責簽署日常行政、業(yè)務文件； 9、負責公司項目策劃和營銷方面的各項工作； 10、負責公司項目工程設計與施工方面的各項工作； 11、負責審核項目階段性策劃方案和活動推廣預算； 12、負責制訂工程材料采購階段性方案及預算； 13、根據授權，處理特殊事項或重大突發(fā)事件，向董事會匯報特殊事件解決方案；事后對解決過程進行總結，向董事會進行匯報； 14、審核公司的利潤分配計劃和提留計劃。 權限： 1、總體經營計劃制訂的建議和實施權； 2、解決特殊事件和重大突發(fā)事件的臨時授權； 3、具體工作開展的決策權； 4、對部門計劃執(zhí)行結果考核獎懲有決策權； 5、對階段性策劃活動方案和

21、費用預算有決策權。 副總經理崗位職責 職責： 1、參與總經理進行整體經營計劃和公司經營目標的制定； 2、參與年度經營計劃和實施計劃的編制； 3、參與審核各部門年度工作實施計劃； 4、負責制定項目公司的各項管理制度，使各項目公司程序化和模式化運作； 5、制定項目公司的安全文明管理體系、質量管理體系、進度控制考核體系、成本控制計劃、利潤目標考核計劃； 6、參與編制新項目的投資開發(fā)報告； 7、參與產品設計的全過程，負責組織與項目公司進行設計交底； 8、定期對項目公司的發(fā)現項工作進行檢查，發(fā)現問題及時糾正，確保各項目利潤目標的實現； 9、完成公司領導安排的其他工作。 權限：

22、 對項目經理的考核權和建議任免權。 項目經理部職責與權限 職責： 一、?對開發(fā)建設項目施工階段的進度、工期和質量以及竣工交用前的相關工作負全面責任。 1、負責施工現場開工的準備工作以及與外部的協調工作； 2、負責組織審核施工圖并上報審核意見； 3、負責組織設計交底和技術洽商的簽審； 4、負責項目質量計劃的編寫和實施工作； 5、負責對施工單位的施工進度、質量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實施監(jiān)控； 6、負責對承建商采購的物資進行質量的監(jiān)督和控制； 7、負責組織召開施工階段工作協調會，對施工過程中出現的問題進行協商； 8、負責組織施工過程的分階段驗收和竣工

23、驗收，辦理竣工備案手續(xù)； 9、做好產品及配套設施的交接驗收。 二、?負責開發(fā)項目建安成本的控制工作。 1、負責根據工程進度和工作量完成情況撥付工程款； 2、?負責對發(fā)生的經濟洽商進行核實和簽認； 3、負責審核與項目施工階段相關費用的支出； 4、參與工程項目的竣工決算工作； 三、?配合公司做好與開發(fā)項目相關的工作 1、配合公司做好征地、拆遷工作； 2、?配合公司做好規(guī)劃、設計、勘察測繪的委托工作； 3、?配合招標領導小組和工程招標部做好設備、材料和工程招標工作； 4、?配合外聯人員辦理開工審批，并提供各項基礎資料； 5、配合銷售市場部做好向用戶的交用； 7、?配合公司編

24、制各項管理規(guī)定。 四、完成領導交辦的其他工作。 權限： 1、項目建設計劃制訂的建議和實施權； 2、具體工作開展的決策權； 3、對項目部計劃執(zhí)行結果考核獎懲有決策權； 4、對項目費用預算有決策權； 預算員崗位職責 職責： 1、編制公司的成本控制管理規(guī)定； 2、審查公司各項合同及預算的合理性、合法性； 3、編制各項目的成本控制指標； 4、不定期抽查項目公司各項現場簽證的合理性、合法性； 5、為新項目的投資開發(fā)決策提供投資估算； 權限： 對查出的問題有糾正權、匯報權、考核權。 綜合部主任管理職責與權限 職責： 1、完成董事長、總經理指定交辦的各項事務。 2、

25、負責公司的人事管理、工資管理工作； 3、負責公司的資產管理工作，建立固定資產、低值易耗品等物品的購買、驗收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；做到帳物清楚、管理有序； 4、負責公司印章、介紹信及文件檔案的管理，制定印章和介紹信的使用規(guī)定；并嚴格執(zhí)行； 5、編制行政費用的計劃預算及審核使用情況； 6、負責公司的所有后勤保障，即：車輛安排、安保、食堂、接待等； 7、負責轉交辦理各部門與董事長、總經理之間的文件往來。 8、負責起草董事長、總經理交辦的各種文件，并整理董事長室、總經理室的文件； 9、負責組織公司的各種會議，編寫會議紀要；對各部門對會議紀要的落實情況進行考核管理； 10、

26、搜集、整理、提供相應的信息資料，為董事長、總經理對公司各項問題做出決策提供依據； 11、 積極協調好與各部門的各種關系，為開展董事長、總經理交辦的各項任務創(chuàng)造良好的條件。 12、對于公司外部需會見董事長、總經理的人員，做好接待工作。 13、負責公司的衛(wèi)生管理、考勤管理及花卉的養(yǎng)護工作； 14、協調公司對外聯絡和應急事物，如稅務、銀行、外管局、地方政府等單位的公關協調； 15、負責營業(yè)執(zhí)照的年檢，財務年檢的聯系； 16、負責與安委會、派出所、居委會的聯絡； 17、負責公司大事紀工作。 權限： 具體工作開展的決策權。

27、 前臺綜合辦公室崗位職責 1、公司來賓的接待工作，由綜合部統一安排有關人員接待，負責茶水等。 2、到各部聯系業(yè)務的客人，由各部自行接待，負責安排茶水等，倘有必要請總經理以上會客的，應事前請示。 3、未經請示，不得帶領客人進入公司及公司案場進行參觀。 4、凡客人來訪，經前臺文員與被訪人聯系同意后，方能進入公司。 5、接待用品和禮儀，統一由綜合部請示總經理后進行安排，基本接待禮儀如下： (1) 接待人員必須衣冠整潔，舉止文明，禮貌待客。 (2) 客人來訪，前臺文員將客人帶至各部。 (3) 接待客人必須在指定地點（接待

28、室或會議室），不得在辦公桌邊接待，以免影響他人辦公。 (4) 在接待過程中，須相隔10—20分鐘添加茶水。 (5) 客人來訪或來 ，如被訪人不在，前臺文員須填寫“訪客 留言單”，并將留方言單交本人或職務代理人。 6、負責公司文件的打印，并負責辦公室 、 、復印機等設備的使用權與管理 7、負責報刊、信件的發(fā)放、轉送工作。 8、積極參與各項活動，協助綜合部主任處理應急事  第二部分 成本控制管理 成本控制管理辦法 1、目的：建立全面的責任成本管理體系，規(guī)范和指導項目的成本管理工

29、作，實施項目成本全過程控制，增強成本控制力度，降低成本費用，提高項目利潤效益。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目的成本管理工作。 3、職責： 3.1成本控制部： 3.1.1、負責本管理指引的制定、修改、解釋和落實，負責各職能部門間的協調配合和資料的收發(fā)； 3.1.2、負責項目成本的全過程控制，負責成本前期估算、收益測算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項目造價管理。 3.2、采購部：負責與項目相關的招標、采購、合同管理工作，負責各類供應商的管理工作。 3.3、財務部：負責工程、采購中各項款項的審批、支付，負責提供相關科目目標成本的測算、計劃、核算。 3.4、工程部：

30、負責設計變更、現場簽證的確認，監(jiān)督施工現場對施工圖、設計變更、現場簽證的實施，負責各合作單位形象進度的確認。 3.5、主管副總： 負責相關文件的審核、批復、簽發(fā)。 4、管理辦法： 4.1、建立全面的責任成本管理體系 為實現項目成本的全過程控制，明確各部門的成本責任和職責，應建立全面的責任成本管理體系。（支持文件：責任成本管理體系制度） 4.2、房地產開發(fā)項目全過程控制 4.2.1、項目決策立項階段： 依據項目的開發(fā)形式，結合當地的市場及現行的政策法規(guī)，盡可能地進行精準的項目全成本估算，編制項目《新項目成本估算表》、《項目投資收益測算表》，制定項目的初步目標成本。（支持文件：

31、①、項目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標成本科目分類及說明；③、目標成本編制作業(yè)指引） 4.2.2、項目設計階段： 1)、對入圍的設計方案進行投資估算及經濟指標分析，編制《設計方案經濟技術指標分析表》，便于最佳方案的確定。 2)、在設計方案確定后5個工作日內對目標成本科目進行細化和修訂，明確工程造價的最高限額，盡可能地實行合理的限額設計，并以合同形式建立相應的經濟責任。 3)、加強初步設計及施工圖的會審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價的經濟性，減少因設計變更造成的造價失控。 4)、在施工圖完成后60個工作日內（視具體情況調整時間）完成施工圖預算，提高目標成本中建安成

32、本的精準度，及時調整項目目標成本。編制《材料、設備匯總明細表》，展開市場價格及產品性能調查，合理分配材料及設備的供貨方式，明確材料及設備的目標成本。 4.2.3、項目招投標階段： 1)、深入分析現行的計價定額、政策法規(guī)，提供準確的取費系數。根據項目的實際情況，明確工程的承包范圍、材料供應方式、結算取費依據、讓利范圍、付款方式、結算辦法。 2)、應組織公司各部門專業(yè)人員成立招標工作小組，組織開展項目相關的各合作單位和材料供應商的招標工作。（支持文件：招標管理辦法） 3)、參與施工合同的談判及商務條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴密等原因引起施工單位索賠，而造成造價失控的現象

33、。（支持文件：工程合同有關造價商務條款會簽指引） 4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草,明確監(jiān)理單位的義務,細劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責,要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當給施工單位造成的損失由我公司承擔。 5)、及時做好所有與項目相關合同的管理工作,并熟悉合同條款中甲乙雙方的權利和義務。（支持文件：①、合同管理辦法） 4.2.4、項目施工階段 4.2.4.1、施工組織設計的審核 1)、參與施工組織設計的審核工作，對大型機械的調配、施工方案、新工藝新技術的應用進行造價分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機械選用、開挖方式、

34、運輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細部構造，外露金屬構件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設和連結、加固件及穿墻套管的設制和防腐、設備的安裝工藝等。） 2)、在審批施工組織設計時應明確已確認的施工組織設計不能做為竣工結算依據，實際發(fā)生時應以現場簽證為準。 4.2.4.2、施工現場的監(jiān)管、配合 1)、堅持每周最少兩次進行施工現場的全面巡查，及時發(fā)現問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協商解決辦法。 2)、參與大型節(jié)點的隱蔽工程驗收并制作、保存影像資料,對于未按圖紙

35、施工的隱蔽工程,應先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。 3)、配合工程施工進度及時開展分包工程承包商的招標、市場調查和確認工作。 4.2.4.3、設計變更及現場簽證 1)、應詳細分析每一項設計變更的功能目標、工程量和對造價的影響，嚴格控制因設計變更而引起提高設計標準、改變工程規(guī)模、增加投資費用的事件發(fā)生。 2)、工程部主管工程師要正確分析現場簽證的變更內容，確定是否屬于圖紙、預算內容或包干內容，并認真考察變更的原因、投資增減情況及其對工期的影響。 3）、成本控制部應參與設計變更、現場簽證的審核工作，有權對其工程量、工作內容、施工工藝進行復核，必要時應同施工方負責人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工

36、現場核對。（支持文件：工程設計變更、現場簽證管理辦法） 4.2.4.4、工程索賠管理 1）、在合同簽約前應反復斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴密性，限制或者否定承包商工期順延和費用索賠的權利,盡量明確各種原因下的索賠條款。以防止在實施合同過程中因文字漏洞而造成索賠機會，從而導致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門應注意全面、嚴格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。 2）、在設計管理方面工程部應按合同規(guī)定索要設計圖紙、資料，并要求設計單位提高設計質量，盡可能地減少因設計原因增加工程造價的風險，并在合同中明確若因設計變更引起的工程索賠費用，設計單位應承擔相應的責任。 3）、在物資供

37、應方面，應保證甲供設備、材料的供應按時、保質保量。盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號、產品質量原因而造成的工程索賠。還應在承包合同中明確甲定乙供材料的種類、付款方式、現場驗貨及材料保管，以及提供數量清單的時間和責任單位，防止因甲定乙供材料的供應不及時、質量等原因而造成的工程索賠。 4）、在處理工程索賠時：首先應及時收集相關資料，并嚴格審核資料的真實性、可信度，資料認定后要及時地處理索賠。其次要仔細分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據確定合同雙方應承擔的責任，并根據合同規(guī)定的索賠條款、計價方式結合實際情況處理工期索賠和費用索賠?！　　? 4.2.4.5、工程款付款控制 1）、各合作單位應按合同約定

38、向工程部審報《工程款付款申請單》，工程部負責對其形象進度的審核和確認。 2）、成本控制部根據已確認的形象進度，按合同約定對進度款金額的審核和確認。 3）、財務部應負責實付進度款的審核、確認及合同總價款的控制。 4）、各項進度款的支付達到合同總價款的80%時應停止付款，預留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結算主動權。（支持文件：①、工程進度款審核、審批程序，②、工程款審批流程） 4.2.4.6、工程成本的進度計劃、核算 應配合工程進度做好建造成本的進度計劃和進度核算工作,及時反應工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關數據匯報公司領導，作為投資控制和資金籌

39、備的依據。（支持文件：工程成本進度計劃、核算編制指引） 4.2.4.7、材料、設備的采購成本控制 1)、在施工承包合同中應明確工程材料的供應方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應方式的結算辦法。 2）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛的詢價，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標采購的方式，要從質量、價格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法） 3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供應商必須承擔索賠責任。 4）、工程部負責對甲供材料、設備的現場到貨驗收，要嚴格按合同要求對其

40、數量、規(guī)格、質量驗收并出具驗收報告，交與施工單位妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。 5）、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗收證明及收料清單，經采購部、成本控制部審核無誤后，財務部方能辦理結算。（支持文件：工程采購管理辦法） 4.2.4.8、新工藝的造價控制 8.1、在施工合同中應明確關于新工藝（最新推廣的施工工藝、新型材料以及與現行定額沒有相匹配子目的工程項目）的結算辦法。 8.2、施工單位應在新工藝施工前1個月向工程部申報新工藝的施工方案、工程造價及市場信息，工程部在收到申報資料3日內展開對其相關信息的

41、調查考證，15日內給予回復。若施工單位對我公司調查的工程造價不接受時，工程部可將該部分另外分包，并不予計取總承包管理費。 4.2.4.9、工程竣工驗收 1）、工程部應在工程竣工驗收前2日內收集整理竣工圖紙，設計變更、現場簽證等相關資料，驗收過程中不再受理任何單位遞補的工程資料。 2）、成本控制部應參與工程竣工驗收工作，依據竣工圖結合設計變更、現場簽證對工程完成情況全面核查驗收。 3）、對于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應在發(fā)現問題后3日內補辦相關手續(xù),逾期未辦理簽證的,增加部分不再計取費用,減少部分以實結算。 4）、應配合工程部主管人員在現場竣工驗收后

42、5日內編制竣工驗收報告，如需整改的應限期整改，問題整改完畢后3日內向施工單位發(fā)出竣工結算的書面通知。施工單位在接到竣工結算通知后30個工作日內向工程部申報竣工決算資料，逾期未申報的視為以甲方核算為準。 10、項目動態(tài)成本核算及目標成本控制 項目啟動后每月前3日內協同財務人員，按目標成本的科目對上月份的動動態(tài)成本進行核算，并編制的《項目動態(tài)成本核算表》。及時體現目標成本的完成情況，便于目標成本的動態(tài)控制。根據目標成本的動態(tài)表現及時對各職能部門的責任成本進行考核和控制。 4.2.5、竣工結算階段 1)、工程竣工結算應具備： ①、符合合同（協議）有關結算條款的規(guī)定； ②、完整有效的質量評

43、定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； ③、項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備； ④、工程遺留問題已處理完畢； ⑤、施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全； ⑥、工程部填寫的《工程結算資料確認單》、《工程結算工作交接單》。 2）、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證只作為參考。 3）、成本控制部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確。甲乙雙方核對后的工程總造價要進行內部三級審核，總造價超過100萬元的可聘請造價咨詢單位進行復審。 4）、結算審核完成后成本控制部應按成本科目進行分

44、析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進措施和意見。 5）、財務部應在成本控制部提供的竣工決算的基礎上，結合已付工程進度款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核進行工程財務結算。（支持文件：①、工程造價管理辦法，②、工程竣工結算、審批程序） 4.2.6、營銷階段 1）、售樓部、樣板間的設計、裝修、家具等應由采購部組織單獨分包招標，其各項費用應單獨核算，編制相應的費用明細表和成本費用核算表。 2）、銷售過程中為增加“賣點”需要增加或調整綠化、公建配套等變更項目時，應由策劃銷售部事先編制申請并編制預算經相關部門和領導批準后方可實施。 3）、策劃銷售部應根據目標成本中的銷售

45、成本，制定合理的銷售方案、營銷推廣計劃。并編制《銷售費用計劃表》送報財務部和成本控制部備案。 4）、策劃銷售部應在每月2日前將上月1至30（31）日的各項費用匯總送報財務部和成本控制部，確保動態(tài)成本中銷售成本的準確性，便于銷售成本的控制并及時調整營銷費用計劃。 5）、策劃銷售部應在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入匯總送報財務部和成本控制部，便于項目的投資收益情況核算。 4.2.7、管理費用和財務費用 1）、盡可能縮短項目開發(fā)經營周期，減少期間費用。在市場經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。 2）、財務部門應根據目標成本科目

46、中的管理費用金額協同項目工程部合理安排整個項目的管理費用計劃，并做好月度管理費用計劃和月度管理費用核算。 3）、財務部門應根據目標成本科目中的財務費用金額協同公司領導制訂項目的總體資金計劃、年度資金計劃、工程款年度付款計劃及年度銷售計劃，以便于控制費用開支和資金流轉。 4)、財務部門應自項目啟動后的每月3日前按目標成本的科目對管理費用和財務費匯總核算并協同成本控制部完成動態(tài)成本核算。 5、支持文件: 5.1、成本控制相關文件； 5.2、招標管理辦法及相關文件； 5.3、合同管理辦法及相關文件； 5.4、工程造價管理辦法及相關文件； 5.5、工程采購管理辦法及相關文件。

47、 工程成本管理流程 1、目的：規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。 2、范圍：適用于公司所屬項目的成本控制工作。 3、術語和定義： 3.1、目標成本指導書:通過確定成本目標值,用來指導工程產品設計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件； 3.2、動態(tài)成本：指當前工程項目中即時的成本； 3.3、成本控制相關文件:指“新項目成本估算”、 “目標成本指導書”“設計方案經濟技術指標分析”、“責任成本體系”等成本控制重要文件。 4、職責： 4.1、策劃銷售部: 4.1.1、督促設計單位完成建筑方案設計,組織建筑方案會審; 4

48、.1.2、要求設計單位為結構方案、基礎方案、設備方案的選擇提供決策依據; 4.1.3、組織完成初步設計及會審; 4.1.4、督促設計單位完成施工圖設計,組織工程部、成本控制部、采購部進行施工圖評審; 4.1.5、組織設計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審; 4.1.6、在工程施工過程中進行有助于優(yōu)化工程設計的設計變更; 4.1.7、負責室外綠化、景觀的設計、施工合同的簽訂; 4.1.8、負責設計單位的合同履行的監(jiān)督和確認及設計單位合同價款的審批和結算; 4.1.9、負責銷售費用的控制; 4.1.9、參加成本控制相關文件的評審。 4.2、綜合

49、辦公室: 4.2.1、負責土地價款（包括土地出讓金、配套費）的支付； 4.2.1、負責報批報建費用的控制; 4.2.1、負責政府性收費的控制和支付; 4.3、成本控制部: 4.3.1、參加對建筑方案設計、初步設計的評審,評審通過后按要求編制“目標成本指導書”； 4.3.2、招標時編制經濟標書,并對投標單位的經濟標書進行分析評審; 4.3.3、組織編制施工圖預算; 4.3.4、工程施工進度款的審核、批復; 4.3.5、負責對設計變更、現場簽證的造價審核; 4.3.6、項目動態(tài)成的核算、分析; 4.3.7、工程竣工結算的審核; 4.3.8、組織成本控制相關文件的編制和評審;

50、 4.4、工程部: 4.4.1、負責工程從開工到竣工階段的管理; 4.4.2、負責對設計變更、現場簽證的合理性審核; 4.4.3、竣工后辦理竣工結算交接手續(xù); 4.4.4、參與成本控制文件的評審。 4.5、采購部: 4.5.1、組織各類招標、確定總包、分包施工單位及材料設備供貨廠家,與供貨方簽訂合同； 4.5.2、參加成本控制文件的評審。 4.6、財務部: 4.6.1、負責各種款項的審核、支付; 4.6.2、負責資金計劃的編制、報批、下達執(zhí)行; 4.6.3、參加成本控制文件的評審。 4.7、主管副總: 4.7.1、負責“目標成本指導書”的審核、簽批; 4.7.2、

51、負責各類工程款項的審核、簽批; 4.7.3、負責相關成本控制文件的審批。 4.8、董事長: 4.8.1、負責批準扣類款項的支付; 4.8.2、負責批準相關成本控制文件的執(zhí)行。 5、工作程序： 5.1、項目確定前: 5.1.1、策劃銷售部確定地塊信息,并督促設計單位進行建筑方案設計,成本控制部負責成本估算,財務部負責提供財務經濟指標,形成“新項目成本估算”交策劃銷售部; 5.1.2、公司各職能部門對“新項目成本估算”進行評審。 5.2、工程開工前: 5.2.1、設計單位進行建筑方案設計,工程部對建筑方案技術指標進行評審,成本控制部對建筑方案經濟指標進行評審,確定經濟合理的建筑

52、方案; 5.2.2、設計單位進行初步設計,工程部參與結構方案、基礎方案、設備方案的確定,成本控制部對設計的產品進行經濟分析和評審; 5.2.3、初步設計完成后,成本控制部按照“目標成本編制指引”編制“目標成本指導書”,由主管副總批準; 5.2.4、設計單位完成施工圖設計后,策劃銷售部組織工程部、成本控制部、采購部對施工圖進行評審,評審通過后由采購部組織招標,成本控制部編制經濟標書。定標后按 “工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同; 5.2.5、與總承包商簽訂合同后, 由策劃銷售部組織設計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審; 5.2.6、成本控制

53、部組織編制施工圖預算完成后,對目標成本進行修訂。 5.3、工程施工中: 5.3.1、工程開工后,工程部根據工程進展安排,通過招標確定甲方分包工程施工單位及材料供應商,安排施工單位進行施工; 5.3.2、在總包和分包工程施工過程中由于工程需要,設計單位出“設計變更通知單”,按照“工程設計變更、現場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實施; 5.3.3、項目經理部根據工程需要簽發(fā)“現場簽證通知單”,按照“工程設計變更、現場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實施; 5.3.4、在工程施工過程中,成本控制部應該每月對工程的動態(tài)成本進行核算分析,形成月報。 5.4、工程竣工后: 5.4.1、工程竣工后,工程

54、部及時收集完整的結算資料并通知施工單位送報結算資料,填寫《工程結算工作交接單》和《工程結算資料確認單》。 5.4.2、成本控制部進行結算審核并配合造價咨詢公司對審核完畢的結果進行復審,完成審核后填寫《工程結算定案單》,并按照結算造價進行成本核算分析。 6、工程成本管理流程（附件）： 附件: 工程成本管理流程 項 目 決 策 和 設 計 階 級 策劃銷售部 設計單位 工程部 成本控制部 財務部 采購部 總經理 支持性文件 提供項目銷售費用控制目標 項目論證 目標地塊確定

55、 繪制施工圖 初步設計 詳細建筑方案 建筑方案 參與項目建安目標成本的評審 技術方案 存檔 組織成本控制相關文件的編制、評審 編制成本指導書 經濟合理性評審 經濟合理性評審 組織成本估算 提供項目財務費用目標 財務經濟指標測算 提供材料目標成本 參與材料設備選型 審核、批準 ①、項目可行性研究和投資決策控制程序 ②、目標成本編制作業(yè)指引 項 目 施工 階 級 及后期成本管理 策劃銷售部 設計單位 工程部 成本控制部 財務部 采購部 總經理 支持性文件 施工圖完成 工程竣工 項目實施

56、 技術標評標 編制技術標書 存檔 項目成本核算、評估 竣工結算 項目成本動態(tài)管理 施工圖預算 經濟標評標 編制經濟標書 審核 確定施工單位 組織評標 組織招標 審核、簽發(fā) ①、招標管理辦法 ②、施工圖預算編制、審批程序 ③、工程結算審核、批復程序 責任成本管理體系制度 1、目的：為提高公司成本管理水平，細劃各部門的成本責任和職責，建立有機協調的成本管理體系，特制定本制度。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目。 3、職責： 3.1、成本控制部負責本管理指引的制定、修改、指導、解釋與檢查落實，負責有關具體對接事宜。 3.2

57、、公司所屬各開發(fā)項目負責貫徹實施本管理指引。 4、責任成本體系釋義： 4.1、房地產開發(fā)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經濟支出的迭加構成了房地產成本。 4.2、房地產開發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作和各環(huán)節(jié)之間有機協調與配合。 4.3、項目責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核、評價其職責履行情況；旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協調的責任成本體系。 5、責任成本體系的組成要素： 5.1、責任主體：以公司決策層、策劃銷售、工程、財務、成本控制等職能部門為責任主體，并在

58、各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門、配合部門、考核部門。 5.2、責任范圍：工程建造成本按發(fā)生順序劃分責任部門，工程建造以外成本按成本科目劃分責任范圍。 5.3、責任目標：公司成本管理宗旨---以經濟合理性最大的成本提升產品的竟爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。在各個責任范圍內，應以經濟合理性、產品竟爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為成本管理所追求的目標。 5.4、反饋指標：以定量指標為主。 5.5、考核部門：及時計算并提供反饋指標，同時在各部門發(fā)表自我評價的基礎上，就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)評價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。 6、責任成本體系細劃 由公司領導牽頭，成本控制部

59、組織，經過各職能部門參與討論，劃分責任成本范圍、確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責。 附件：1、責任成本體系表 2、成本指標明細表 附件1: 責任成本體系表 責任范圍 主導部門 配合部門 反饋指標 考核部門 土地費用 決策層 策劃銷售、成本控制 每平方米地價、土地獲得時間 財務部 開發(fā)前期準備費用 報批報建費 綜合辦公室 財務部 每平方米費用及節(jié)減率 成本控制部 規(guī)劃設計費 策劃銷售 采購部 每平方米設計費 成本控制部 三通及臨時設施費 工程部 每平方米費用 成本控制部 工程建

60、造成本（主體建安費+室外管網費+園林綠化費+配套設施費） 規(guī)劃設計 策劃銷售 工程部 規(guī)劃設計周期 成本控制部 結構、安裝設計 工程部 成本控制部 每平方米鋼筋、混凝土含量 成本控制部 招標及簽約 采購部 工程部、成本控制部 招標比率、最低價定標比率 成本控制部 材料、設備采購 采購部 成本控制部、工程部 甲供材料、甲定材料占造價比率 統購材料購買率 成本控制部 設計變更 設計院 工程部、成本控制部 設計變更占造價的比率 成本控制部 現場簽證 工程部 成本控制部 現場簽證占造價的比率 成本控制部 工程款批復、支付 成本控制部、財

61、務部門 工程部 合同執(zhí)行情況 財務部 工程竣工驗收 工程部 成本控制部 施工完成情況 工程部 工程結算、審核 成本控制部 工程部、財務部 結算錯漏率 財務部 工程監(jiān)理費 采購部 工程部 每平米監(jiān)理費 工程部 開發(fā)間接費 工程管理費 工程部 財務部 每平方米管理費 財務部 財務費用 財務部 策劃銷售部 資金回收周期、利息支出 財務部 銷售費用（營銷設施建造費+銷售間期費） 策劃、銷售部 成本控制部 每平方米銷售費用、每方米廣告費用、建造費 成本控制部 行政管理費 綜合辦公室 財務部 人均行政費用、固定資產購置費 財務部

62、 稅金 財務部 實際交納稅率 財務部 物業(yè)經營損益 物業(yè)管理公司 物業(yè)實際盈虧額 財務部 附件2: 成本指標明細表 費用項目 反饋指標 單位 計算公式 備注 土地費用 每平方米地價 元/㎡ =土地獲得成本/總建筑面積 與相似地塊比較 土地獲得時間 天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實到公司名下為至 與相似地塊比較 開發(fā)前期準備費用 報批報建費 每平方米費用 元/㎡ =每平方米費用/總建筑面積 節(jié)減率 % =（按政策應繳納費用-實際繳納費用）/按政策應繳納費用 規(guī)劃設計費

63、 每平方米設計費 元/㎡ =規(guī)劃設計費總額/總建筑面積 可分類計算每平米規(guī)劃設計費、施工圖設計費、景觀設計費 三通 每平方米三通費 元/㎡ =三通費總額/總建筑面積 臨時設施費 每平方米臨時設施費 元/㎡ =臨時設施費總額/總建筑面積 工程建造成本（主體建安費+室外管網費+園林綠化費+配套設施費） 規(guī)劃設計 規(guī)劃設計周期 天 自地地協議簽署日至施工圖完畢之日 可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期 結構、安裝設計 每平方米鋼筋 ㎏/㎡ =鋼筋總用量/總建筑面積 可分類計算基礎、地下室、上部結構的鋼含量 混凝土含量 M3/㎡ =混凝土總用量/

64、總建筑面積 可分類計算基礎、地下室、上部結構的混凝土含量，注明混凝土標號 招標及簽約 招標比率 % =通過招標定價的合約總額/造價總額 也可以按合同次數來統計 最低價定標比率 % =最低價中標的招標合同總額/招標合同總額 材料、設備采購 甲供材料占造價比率 % =甲供材料總額/工程總造價 甲定材料占造價比率 % =甲定材料總額/工程總造價 統購材料購買率 % =參與公司統購的材料金額/統購品種的材料總額 設計變更 設計變更占造價的比率 % =設計變更造價總額/工程造價總額 可分類計算高計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率 現

65、場簽證 現場簽證占造價的比率 % =現場簽證的造價總額/工程造價總額 費用項目 反饋指標 單位 計算公式 備注 工程款批復、支付 合同執(zhí)行情況 是否有超支現象，超支百分率 工程竣工驗收 施工完成情況 施工圖、設計變更、現場簽證的完成情況 工程結算、審核 結算錯漏率 % =（甲乙方結算價格審核后結算價格）/審核后結算價格 工程監(jiān)理費 合同履行 =監(jiān)理費用總額/總建筑面積 開發(fā)間接費 工程管理費 每平方米管理費 元/㎡ =項目工程管理費總額/項目建設總建筑面積 財務費用 資金回收周期 天 自項目第一筆支

66、出日至第一筆銷售收入日 利息支出率 % =項目利息支出總額/項目投資總額 銷售費用（營銷設施建造費+銷售間期費） 每平方米銷售費用 元/㎡ =銷售費用總額/當年銷售面積 每方米廣告費用 元/㎡ =管理費用總額/當年銷售面積 營銷設施建造費 元/㎡ =營銷設施建造費總額/總銷售面積 行政管理費 人均行政費用、 元/人 =項目行政費用部額/當年加權人數 固定資產購置費率 % =當年固定資產購置費/固定資產總額 稅金 實際交納稅率 % =實際交納稅費總額/總銷售收入 可分類計算所得稅、契稅、營業(yè)稅率 物業(yè)經營損益 物業(yè)實際盈虧額 元/㎡ =（當年售后物業(yè)總支出-當年物業(yè)總收八）/當年物業(yè)服務總面積 項目可行性研究和投資決策控制程序 1、目的：通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理，保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。 2、范圍：本程序適用于公司所屬開發(fā)項