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1、2004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷
一、問答題 (共3題，每題10分)
(一)B公司于1998年通過招標(biāo)方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國有土地使用權(quán)，1998年5月開始施工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用房，該建筑停工時(shí)主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)該綜合樓進(jìn)行評(píng)估，核定其現(xiàn)狀價(jià)值，為合作提供依據(jù)。
? ?請(qǐng)說出(1)評(píng)估該綜合樓的技術(shù)路線；
? ? ? ? ?(2)應(yīng)搜集、
2、審核哪些資料?
? ?(二)相鄰房地產(chǎn)合并，其價(jià)值往往會(huì)升高，各自的增值額應(yīng)如何分配?
? ?(三)S開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)定用途為高級(jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓。為獲得該地塊，作為代理S開發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，你認(rèn)為應(yīng)采用何種估價(jià)方法，要做哪些具體工作?
? ?二、單項(xiàng)選擇題 (共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。)
? ?(一)某市政府需要征用一塊土地建一個(gè)商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農(nóng)用地，根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心
3、于2003年3月開工，現(xiàn)正在建設(shè)當(dāng)中，估計(jì)2004年12月完成。
? ?(1)征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按( ? ?)用途予以計(jì)算。
? ?A．農(nóng)用地 ? ?B．商業(yè)用地
? ?C．工業(yè)用地 ? ?D．當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)
? （2)要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)選擇( ? ?)。
? ?A．估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為2004年12月。
? ?B．估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。
? ?C．估價(jià)對(duì)象的狀況為2003年3月，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。
? ?D．估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為2003年3月。
? ?(二)甲公司于1
4、980年通過劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。
? ?(1)此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為( ? ?)。
? ?A．建筑物價(jià)格加土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格
? ?B．土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金
? ?C．建筑物的價(jià)值
? ?D．等于房地產(chǎn)重置價(jià)減去建筑物的折舊費(fèi)
? ?(2)此房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值( ? ?)。
? ?A．等于重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用
? ?B．等于重置價(jià)減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊
? ?C．等于重置價(jià)
5、減去耐用年限計(jì)算的折舊額
? ?D．等于重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊
? ?狀況，最后確定折舊額。
? ?(3)出租租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為( ? ?)。
A．無影響 ? ? ? ? ? ?B. ?對(duì)象的價(jià)格
C．估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 ? ?D．影響
三、指錯(cuò)題 (下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面的空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面的空格處的不計(jì)分。每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)的得40分)
某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄(略)
致委托方函(略)
6、
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
某居住房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
? ?一、委托方：田X X
? ?二、估價(jià)方：x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
? ?三、估價(jià)對(duì)象：田X X擁有的x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)住宅(包括生地)
? ?四、估價(jià)目的：房地產(chǎn)抵押貸款
? ?五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2001年5月23日
? ?六、估價(jià)依據(jù)：(略)
? ?七、估價(jià)原則：(略)
? ?八、采用的估價(jià)方法
? ?本估價(jià)采用比較法、成本法綜合評(píng)估。
? ?九、估價(jià)結(jié)果：2001年5月23日估價(jià)對(duì)象評(píng)估值為人民幣456000元，大寫：肆拾伍萬元整。
? ?十、估價(jià)人員：(
7、略)
? ?十一、應(yīng)用時(shí)效：本評(píng)估報(bào)告使用期為三年。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? x x房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司
2001年5月23日
某居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象位于x住宅小區(qū)，建筑物為七層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于1999年，為歐式建筑，外形典雅，色彩明麗，建筑質(zhì)量完好，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及個(gè)人車庫，樓內(nèi)設(shè)有電梯。估價(jià)對(duì)象4－1－301號(hào)是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于首層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積222．95 平方米。樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗
8、池)。室內(nèi)均為立線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中，客廳全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書架，客廳與南陽臺(tái)間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為立線雕花玻璃門)，并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長窗；過廳全瓷地磚鋪面，立線雕花玻璃吊頂，并設(shè)有壁柜，大客廳與過廳間設(shè)有立線雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥室木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽臺(tái)鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯斜頂以立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)兩個(gè)封閉北陽臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi)生間。其中，客廳全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有立線雕花推拉門通往北陽臺(tái)，東側(cè)設(shè)有立線雕花通往臥室；兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣
9、、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)普通防盜門，并設(shè)有單元對(duì)講系統(tǒng)。被評(píng)估對(duì)象于2000年初投入使用，并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。
? ?二、區(qū)域因素分析： ?
估價(jià)對(duì)象位于x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)。其所在的建筑群為1999年底新建的 ?住宅小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經(jīng)過，交通便利。小區(qū)與x x市競秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距x x市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 ?時(shí)代商廈、人民廣場、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華，這些都為居民 ?購物、餐飲、休閑、娛樂等提供了便利。
? ?三、市場背景分析(略
10、)
? ?四、最高最佳使用分析(略)
? ?五、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。
? ?六、估價(jià)測算過程
? ?1．比較法
將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實(shí)例加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。
? ?(1)比較實(shí)例確定
? ?比較實(shí)例A
坐落在x x市五四西路35號(hào)的4－2－401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年．為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主金x x。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第四層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積222.95 平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一
11、封閉南陽臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下一室一廳，獨(dú)立廚房．并設(shè)兩個(gè)封閉北陽臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4－18號(hào)車庫建筑面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。
? ?比較實(shí)例B
坐落在XX市五四西路35號(hào)的2－1－502號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主張x x。實(shí)例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)三層錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積343.59平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺(tái)；二層為一室一廳、設(shè)有一封閉南陽臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)
12、、一廚房；三層兩室 ?一廳、一北陽臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)高檔裝修：客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有實(shí)木地板，墻壁乳膠漆裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè)；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺(tái)地面均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91 平方米車庫一個(gè)。樓上附有50 平方米室外陽臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。
? ?比較實(shí)例C
坐落在x x市五四西路35號(hào)的1—1—301號(hào)房
13、產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主 ?王x x。實(shí)例c是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第三層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積221．38平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)一封閉北陽臺(tái)，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與大客廳相連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面鋪設(shè)高檔大理石方磚．木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高
14、檔壁紙，南陽臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺(tái)與南陽臺(tái)裝飾相同，樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。
考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同，可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功 ?能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近，四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性，故選此三案例作為比較案 ?例。詳見表一：
表一
案例項(xiàng)目比較實(shí)例A（金XX）比較實(shí)例B（張XX）比較實(shí)例C（王XX）評(píng)估標(biāo)的物（田XX）
3、地段等級(jí)二類二級(jí)二類一級(jí)二類二級(jí)二類二級(jí)
4、結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混
5、用途住宅住宅
15、住宅住宅
6、保養(yǎng)好好好好
7、交通便利便利便利便利
8、所在層數(shù)第四層第五層第三層第三層
9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2
10、單價(jià)1750元/M21800元/M22500元/M2
? ?(2)估價(jià)計(jì)算：
? ?①交易情況修正：
? ?評(píng)估標(biāo)的物與比較實(shí)例A、B、C的交易形式相同，無需進(jìn)行修正?？杀葘?shí)例的交易情況修正率如下：
? ?實(shí)例A＝100／100 ? ?實(shí)例B=100／100 ? ?實(shí)例C＝100/100
? ?②交易日期修正：
? ?2001年1月至2001年5月，XX市各商業(yè)用房價(jià)格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲0.
16、5%，
故各宗可比實(shí)例的交易日期修正率如下：
? ?實(shí)例A＝100 ?(1十0.5％)／100=100.5／100
實(shí)例B＝100 ?(1十0.5％×4)/100=102／100
? ?實(shí)例C＝100 ?(1十0.5％×2)/100=101／100
? ?①區(qū)域因素修正；
? ?實(shí)例A、c位于x x市五四路35號(hào)佳輝小區(qū)，B位于x x市五四路20號(hào)競秀小區(qū)，故各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正率如下：
? ?實(shí)例A=100／100 ? ?實(shí)例B=100/98 ? ?實(shí)例C=100／100
? ?①個(gè)別因素修正：
? ?實(shí)例A、B、c物業(yè)管理相同，建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似，所處
17、層數(shù)及內(nèi)部裝飾各異，故各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正率如下：
? ?實(shí)例A=94／100 ? ?實(shí)例B=97／100 ? ?實(shí)例C=135/l00
? ?(3)價(jià)格計(jì)算：
? ?根據(jù)上述各項(xiàng)修正，列表如下：
表二
比較實(shí)例交易價(jià)格交易情況修 正交易日期修 正區(qū)域因素修 正個(gè)別因素修 正比準(zhǔn)價(jià)格
A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01
B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78
C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37
利用直接
18、比較法公式：
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 交易情況 ? ?交易日期 ? ?區(qū)域因素 ? ?個(gè)別因素
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 修 ? ?正 ? ?修 ? ?正 ? ?修 ? ?正 ? ?修 ? ?正
? ?估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 ?×（ ?）/100 ×（ ?）/100 ?×100/（ ?）×100/ ( ?)
? ?＝可比實(shí)例交易價(jià)格
利用簡單算術(shù)平均法求評(píng)估標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為：
? ?(1871.01十1892.78十1870.37)/3 ＝ 1878.05(元／平方米)
用比較法測算得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的總價(jià)值
19、為：
? ?1878.05×222.95 ＝418711(元)
2．成本法
估價(jià)測算過程：
該房產(chǎn)1999年購入價(jià)為：1850元／平方米
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1850×222.95 平方米=412458(元)
產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)收費(fèi)：412458× 596＝20623(元)
利息：(412458+20623)× 3．7％＝16024(元)
投入裝修：70000元
扣除一年折舊：70000×30％＝21000(元)
? ?412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元)
? ?根據(jù)成本法得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為：
20、498105元。
? ?七、評(píng)估結(jié)果：
? ?采用比較法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為418711元。
? ?采用成本法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為：498105元。
? ?對(duì)以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即： ?(418711+498105)/2＝458408為此次評(píng)估結(jié)果。
? ?故此次評(píng)估最后結(jié)果為：458000元。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2001年5月23日
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題l0分。不得
21、在試題上改，在答題處指出錯(cuò)處并改正。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)
某住宅開發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/平方米。該項(xiàng)目于1998年9月1日開工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi)為1000元／平方米，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5％，建筑費(fèi)與相應(yīng)管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后前兩個(gè)季度分別為20％，后兩個(gè)季度分別為30％。假定在每個(gè)季度中間投入，年利率6％，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6％和3％，二季度結(jié)束時(shí)開發(fā)商擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。受讓方
22、委托估算該項(xiàng)目1999年3月1日的價(jià)格。
采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)全部售出，投資利潤率取20％，季度利率為 ?1.6％。該項(xiàng)目在1999年3月1日的價(jià)格為P，估算如下：
? ?(1)計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值
? ?2000×15000／(1十1.6％)2=2906.256(萬元)
? ?(2)計(jì)算建筑費(fèi)
? ?1000×15000×30％／(1十1.6％)0.5+1000×15000×30％／(1十1.6％)1.5
? ?＝446.443+439.412
? ?＝885.855(萬元)
? ?(3)計(jì)算管理費(fèi)
? ?885.855×5％／(1十1.6％)1.5=43.
23、251(萬元)
? ?(4)計(jì)算銷售稅費(fèi)
? ?2906.256×(6％十3％)／（l+1.6％）2=253.390(萬元)
? ?(5)計(jì)算利潤
? ?(P+885.855+43.25l+253.390)×20％＝0.2P+236.499（萬元)
? ?(6)計(jì)算項(xiàng)目價(jià)格
? ?P＝開發(fā)完成后的價(jià)值—建筑費(fèi)—管理費(fèi)—銷售稅費(fèi)—利潤
? ?P＝1239.384(萬元)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷
參考答案
? ?一、問答題
? ?(一)（1）①成本法：土地的重新購置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關(guān)稅費(fèi)等。
? ? ? ?
24、? ?②假設(shè)開發(fā)法；通過比較法等方法預(yù)測續(xù)建完成后的房地價(jià)值，扣除尚需投入的建造成本、專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤等。
? ? ? ?(2) ?①《國有土地使用權(quán)證》。
? ? ? ? ? ?②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
? ? ? ? ? ?③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
④《土地使用權(quán)出讓合同》及交納土地使用權(quán)出讓金憑證。
? ? ? ? ? ?⑤《施工許可證》。
? ? ? ?⑥施工圖紙、施工圖預(yù)算、施工合同。
? ? ? ? ? ?⑦已完工部分的工程質(zhì)量狀況證明和已完成工程量證明。
? ?(二)增值額分配有三種方法：A．以合并前各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配；B．以合并前各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)
25、行分配；C．以合并前各自總價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行分配。三種方法的計(jì)算結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值可得出增值分配率，其中第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占較大的權(quán)重比例。
? ?(三)首先對(duì)土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次， ?通過對(duì)市場情況調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)馗呒?jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓的供求趨勢進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而對(duì)投資 ?項(xiàng)目做出決策。然后，利用假設(shè)開發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。
? ?二、選擇題
? ?(一)(1)A ? ?(2)A
? ?(二)(1)B ? ?(2)B ? ?(3)A
? ?三、指錯(cuò)題
? （1）估價(jià)對(duì)象描述過于簡單。
? ?(2) ?無估
26、價(jià)作業(yè)日期。
? ?(3) ?沒有土地使用權(quán)年限。
? ?(4) ?無價(jià)值定義。
? ?(5) ?估價(jià)結(jié)果應(yīng)為人民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。
? ?(6) ?估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不應(yīng)為三年。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過半年(見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》P78)。
? ?{7} 無交易情況介紹。見表一。
? ?(8) ?交易日期修正錯(cuò)：
? ?實(shí)例A＝100(1十0.5％)1／100 ＝ 100.5／100
? ?實(shí)例B＝100(1十0.5％)4／100 ＝ 102／100
? ?實(shí)例C＝
27、100(1十0.％)2／100 ＝ 101／100
? ?(9) 區(qū)域因素修正錯(cuò)，實(shí)例B應(yīng)為100／102。
? ?(10)個(gè)別因素修正錯(cuò)，實(shí)例A應(yīng)為100／94，B為100／97，C為100／135。
? ?(11)個(gè)別因素修正時(shí)，可比實(shí)例c修正系數(shù)過高。見估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、1．(2)每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％(見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》P11)。 ? ?
? ?(12)直接比較法公式錯(cuò)，交易情況修正應(yīng)為100／( ? ?)。
? ?(13)成本法技術(shù)路線錯(cuò)誤。見估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、2。
? ?(14)估價(jià)單位名稱前后不一致。
? ?四、改錯(cuò)題
? ?(1)計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為885.855×5％＝44.293(萬元)
? ?(2)計(jì)算銷售稅費(fèi)錯(cuò)．應(yīng)為2906．256×(6％＋3％)＝261.563(萬元)
(3)計(jì)算利潤錯(cuò)，應(yīng)為(P+885.855+44.293)×20％＝0.2P+186.030(萬元)
城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見
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