《房地產(chǎn)金融學(xué)》總復(fù)習(xí).pdf

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《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 1 考試題型 1．單項(xiàng)選擇題 221=22 2．多項(xiàng)選擇題 202=40 3．判斷題 51=5 4．簡(jiǎn)答題 35=15 5．計(jì)算題 24=8 6. 案例分析題 110=10 第一章 緒論 一、房地產(chǎn)的特征 1．自然特征（物理特征） ：固定性、個(gè)別性、耐久性、有限性； 2．經(jīng)濟(jì)特征：建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大；投資的流動(dòng)性差；價(jià)值高大性；產(chǎn) 權(quán)分割性；保值和增值性。 二、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 1．投資大、借款多、周期長(zhǎng)。 2．市場(chǎng)受區(qū)域因素影響較大。 3．具有投資和消費(fèi)的雙重性。 4．受國(guó)家政策和城市規(guī)劃的影響。 三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)、作用和地位 行業(yè)性質(zhì)：第三產(chǎn)業(yè) 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 2 柱性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)部門。 作用： 1．是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。 2．房地產(chǎn)是家庭重要的財(cái)富和政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。 3．房地產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)性。 四、房地產(chǎn)金融的作用 1．是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障。 2．利用政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 3．引導(dǎo)住房消費(fèi)促進(jìn)房改。 五、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 1．關(guān)系密切，依賴性強(qiáng)。 2．同銀行業(yè)相互促進(jìn)。 3．不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行。 六、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)主體的不同，可以劃分為如 下內(nèi)容： 1．開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 2．消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 3．市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 3 第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) 一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素 客體：房地產(chǎn)資金（房地產(chǎn)業(yè)的血液） 主體：資金的供求者，中介（金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)） 融資形式：信用工具 市場(chǎng)信號(hào)：利率 市場(chǎng)規(guī)則：進(jìn)出規(guī)則、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、交易規(guī)則和仲裁規(guī)則。 二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式 三、影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 1．通貨膨脹 物價(jià)上漲→貨幣貶值→房地產(chǎn)保值和增值→增加房地產(chǎn)投資需求→房?jī)r(jià) 上漲； 6 資 金 來(lái) 源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 證券市場(chǎng) 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國(guó)營(yíng)公司 各類公司 債券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 4 物價(jià)持續(xù)上漲→收縮性貨幣政策→房地產(chǎn)資金不足→樓市低迷→貸款拖 欠。 2．銀行利率的變化 銀行利率下降→資金使用成本降低→房地產(chǎn)需求增加、房地產(chǎn)投資增加 →有利于房地產(chǎn)發(fā)展；反之，則不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 3．所得稅法的變化 房地產(chǎn)交易方面減稅→降低了交易成本→有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于 投資→有利于房地產(chǎn)發(fā)展；反之，則不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 4．貨幣匯率的變化 匯率上升（本位幣升值，外幣貶值）→資本流出→資金減少→房地產(chǎn)價(jià) 格下降； 匯率下降（本位幣貶值，外幣升值）→資本流入→資金增加→房地產(chǎn)價(jià) 格上升。 5．日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格上漲→人們購(gòu)買力下降→減少對(duì)房地產(chǎn)的需求。 6．房地產(chǎn)證券和其它投資工具回報(bào)率的變化 證券和其他投資工具回報(bào)率上升→房地產(chǎn)資金流向證券業(yè)→房地產(chǎn)資金 減少。 7．金融政策 金融政策放松→房地產(chǎn)資金增加或貸款較容易→促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 8．社會(huì)福利制度 福利條件越好，個(gè)人買房不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 5 三、名義利率、名義利率的構(gòu)成、實(shí)際利率 1．名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同 約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利 率就是到期收益率。 2．利率集 所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率。 一般來(lái)講包括： ⑴ 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率：沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹情況下的均衡點(diǎn)利 率，通常用短期國(guó)庫(kù)券票面利率表示。 ⑵ 通漲溢價(jià)：為補(bǔ)償持續(xù)通貨膨脹的購(gòu)買力損失而要求提高的利率 ⑶ 期限溢價(jià)：期限風(fēng)險(xiǎn)收益率（彌補(bǔ)因償債期長(zhǎng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)） ⑷ 差價(jià)：違約風(fēng)險(xiǎn)收益率（彌補(bǔ)因債務(wù)人無(wú)法按時(shí)還本付息而帶來(lái)的風(fēng) 險(xiǎn)） ，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)收益率（彌補(bǔ)因債務(wù)人資產(chǎn)流動(dòng)性不好而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)） ，補(bǔ) 償?shù)盅菏掷m(xù)費(fèi)。 3．實(shí)際利率 = 名義利率－通貨膨脹率 實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率，是 借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或 利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。 四、信貸和擔(dān)保貸款 1．信貸（信用貸款） 信貸就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借 款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 6 發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 2．擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款的4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） ——在借款人出現(xiàn)違約時(shí)， 由第三人 （擔(dān) 保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款 銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買人將房屋或預(yù)售房屋 作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊 方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全 權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款” ⑷ 質(zhì)押（或抵押）+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的 結(jié)合。 3．信貸與抵押貸款的關(guān)系 ⑴ 聯(lián)系：信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系。 ⑵ 區(qū)別： 比較 信貸 抵押貸款 還款保證 信譽(yù) 抵押物價(jià)值 貸款安全性 低 高 貸款難易程度 難 易 可貸資金比例 資產(chǎn)的30‐50% 抵押物價(jià)值的70‐90%《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 7 五、抵押貸款的相關(guān)規(guī)定 1．可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括： ⑴ 依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)； ⑵ 企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓 館、自用住宅等建筑物； ⑶ 依法獲得的房屋期權(quán)； ⑷ 依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； ⑸ 依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地 使用權(quán)。 2．不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn) ⑴ 權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)； ⑵ 已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶ 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷ 列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸ 被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)； ⑺ 未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻ 行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼ 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允 許抵押的除外； ⑽ 劃撥土地使用權(quán)。 3．設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 8 人書(shū)面同意。已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效； 目前公房不可抵押。 4．房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的清償順序是： A、支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B、扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C、償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D、剩余金額返還抵押人， E、若拍賣所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 5．重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配 同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，按照登記的順序來(lái)實(shí) 現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不 受保護(hù)。 六、質(zhì)押 我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各 種債券（國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)券、金融債券和AAA級(jí)企業(yè)債券）和存款單等 有價(jià)證券。 七、保證 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債 務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 1．公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍：其所有的除維持保證人自《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 9 身及其家庭生活必須費(fèi)用外的財(cái)產(chǎn)。 2．企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍：企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)。 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 一、房地產(chǎn)抵押貸款的種類 房地產(chǎn)抵押貸款按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可劃分成多種種類。 ⑴ 按貸款對(duì)象分類，可分為： ① 企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款。 ② 個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款。 ⑵ 按貸款用途分類，可分為： ① 房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款。 ② 土地開(kāi)發(fā)抵押貸款。 ③ 購(gòu)房抵押貸款。 ④ 其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款。 ⑶ 按貸款利率確定方式和計(jì)息方法分類，可分為： ① 固定利率房地產(chǎn)抵押貸款。 ② 浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 ③ 可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 二、杠桿作用的形式 Y = I + DL R－i=D《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 10 貸款比例和杠桿大小（L）正相關(guān)。 杠桿作用形式 資產(chǎn)收益率與貸款利率關(guān)系 權(quán)益收益率 杠桿正作用 ﹥ 上升 杠桿中性作用 = 不受影響 杠桿負(fù)作用 ﹤ 下降 三、月還款額 1．本息均還法 2．先息后本法 兩種方法比較 相同之處：都是等額還款法。 不同之處： ⑴ 二者的月還款額不同； ⑵ 每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶ 兩種還款方式中利息總額不同； ⑷ 在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí)，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 息后本法（等額本息法）的計(jì)算。 L V M M V V = - = - 1 1 1 ) 1 ( ) 1 ( - + + n n i i i M《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 11 計(jì)算：借款 50 萬(wàn)，分 15 年還清，貸款的年利率為 6.55%，每月的還款額 是多少？ 5087.39= 4369.5（元） 四、月本利和因子表 貸款額=月還款額1 元錢累積貼現(xiàn)值 月還款額= 借款額 月償還因子 26 ? 借 款 30萬(wàn) ， 分 20年 還 清 ， 貸 款 的 年 利 率 為 10%， 每 月 的 還 款 額 是 多 少 ？ ? 計(jì) 劃 每 月 還 款 3000元 ， 借 款 期 限 是 20年 ， 年 利 率 是 10%， 可 以 借 款 多 少 ？ （ 元 ） 月 還 款 額 2 8 9 5 0 0 9 6 5 . 0 3 0 0 0 0 0 = = （ 元 ） 借 款 額 8 3 . 3 1 0 8 8 0 0 0 9 6 5 . 0 3 0 0 0 = = （ 元 ） 借 款 額 8 6 . 3 1 0 8 7 3 6 2 4 6 1 9 . 1 0 3 3 0 0 0 = =《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 12 五、抵押貸款的參與人 43 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過(guò)債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋 的居 住權(quán) 和使 用權(quán) 房屋 的抵 押權(quán) 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 房屋產(chǎn)權(quán) 六、抵押貸款運(yùn)作 30 借款人申請(qǐng) 銀行審查、審批 發(fā)放貸款 借款合同、抵押合同 抵押登記 辦理保險(xiǎn) 權(quán)屬證明交付銀行 辦理手續(xù) 還本付息 清戶撤押 個(gè)人住房抵押貸款的操作程序《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 13 45 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款資金 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)、撤銷抵押 違約 超過(guò)債務(wù)的資金 債 務(wù) 售價(jià)低于債務(wù)部分 七、期前還款罰則 在發(fā)生期前還款時(shí)，抵押權(quán)人一般要求抵押借款人： l 多付 6 個(gè)月的利息； l 多付剩余本金的 1‐5%作為罰金。 第四章 個(gè)人住房貸款 一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn) 1．概念： 個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買住房的貸款。 個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款。 2．特點(diǎn) ⑴ 個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種 ⑵ 個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 14 ⑶ 個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) ⑷ 個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化 ⑸ 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 ⑹ 個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好 二、個(gè)人住房貸款的種類 1．政策性個(gè)人住房抵押貸款：包括住房公積金貸款和政府貼息貸款（如 各種的安居工程或其他專門對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等） 。企業(yè)單位的政策 性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款。 2．商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款：是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng) 營(yíng)的住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人 住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款等。 3．個(gè)人住房組合貸款：個(gè)人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策 性貸款不足以支持購(gòu)房者購(gòu)買理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供一定的自營(yíng)性住 房貸款的情形。 三、個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ) 1．貸款金額。 也稱貸款額度，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)借 款人的借款數(shù)額會(huì)做出限制規(guī)定。比如我國(guó)目前對(duì)個(gè)人住房的數(shù)額規(guī)定不得 超過(guò)房?jī)r(jià)的 70%；購(gòu)買普通住宅不得超過(guò) 70% 。 2．首付比率。 首付比率是指購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率。 （30%、 60%、《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 15 停貸） 3．貸款價(jià)值比率。 貸款價(jià)值比率也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的比率。 銀行一般有最高貸款價(jià)值比率的規(guī)定，我國(guó)規(guī)定，貸款金額最高不得超過(guò)所 購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的 70%。 4．償還比率。 償還比率通常是指借款人分期償還貸款的數(shù)額占同期收入的比率。 在個(gè)人住房貸款中，通常采用的是按月分期付款的方式償還，其償還比 率即為借款人的月還款額占月收入的比率。 （1/3、35%、50%） 5．貸款余額。 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的償還之后尚未償還的 貸款本金數(shù)額。 四、個(gè)人住房貸款的相關(guān)規(guī)定 1．貸款額度 貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)買房屋價(jià)值的 80%，一般為 70%。 考慮首付比例。 2．貸款期限 每筆貸款年限由商業(yè)銀行根據(jù)借款人的年齡、工作年限、還款能力等因 素與借款人協(xié)商確定。 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年。 借款人年齡與貸款期限之和不得超過(guò) 65（60） 。 3．貸款利率《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 16 貸款利率由中國(guó)人民銀行專門公布。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年 內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過(guò)一年，則在次年 1 月 1 日起執(zhí)行新 利率，因此必須分段計(jì)算還貸清單。 居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的 下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.85 倍。 居民購(gòu)買二套房，其貸款利率為基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。 4．還款方式 目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還款方式由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī) 定，貸款期限在一年內(nèi)的采用到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上 的采用等額本息還款法（先息后本）或等額本金還款（利隨本清）法，累進(jìn) 償還法（尚未采用） 。 五、抵押規(guī)定： 1．住房抵押登記 抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的 30 天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登 記，抵押合同在生效日為登記之日。 以期房抵押的，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在 地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)。在取得《房屋所有權(quán)證》后要及時(shí) 辦理正式的抵押登記手續(xù)。 2．土地使用權(quán)抵押登記 土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)：15 天 土地使用權(quán)抵押登記和變更登記：15 天《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 17 六、借款人資信評(píng)估 1.房?jī)r(jià)收入比：住房?jī)r(jià)格/家庭年收入。 對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心的上限是 3：1，世界銀行的上限是 5： 1。一般認(rèn)為 6：1 較合適。 當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò) 7：1 以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為“國(guó)際房?jī)r(jià) 難承受的地區(qū)”。 2.還貸收入比：月還款額/月收入。 按照國(guó)際通行的看法，月收入的 1/3 是房貸按揭的一條警戒線。 第五章 住房公積金 一、住房公積金的概念及特點(diǎn) 住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 住房公積金的特點(diǎn)：專用性、強(qiáng)制性、政策性。 住房公積金制度是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成 的相關(guān)制度的總稱。 住房公積金制度的特點(diǎn)：保障性、互助性、長(zhǎng)期性、普遍性、強(qiáng)制性、 專用性、福利性、返還性。 二、我國(guó)住房公積金的管理原則 住房公積金管理委員會(huì)決策，住房公積金管理中心運(yùn)作，銀行專戶存儲(chǔ)， 財(cái)政審計(jì)監(jiān)督?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 18 三、住房公積金的繳存的基本規(guī)定 繳存比例： 5%～20% 繳存時(shí)日：?jiǎn)挝话l(fā)放工資的５日內(nèi) 繳交額：繳存比例上年度職工月平均工資2 起始計(jì)息日：住房公積金自存入之日起計(jì)息 存款利率：按國(guó)家規(guī)定的利率計(jì)息，當(dāng)年繳存 0.35%，上年結(jié)轉(zhuǎn) 2.85% 每人只能有一個(gè)賬戶 四、住房公積金的提取情形 購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的； 離休、退休的； （注銷） 完全喪失勞動(dòng)能力，并余單位終止勞動(dòng)關(guān)系的； （注銷） 出國(guó)定居的； （注銷） 償還購(gòu)房貸款本息的 房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 重大疾病。 五、住房公積金的使用： 職工個(gè)人的住房改善。 職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住 房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無(wú)繼承人也無(wú)受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬 戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 19 住房公積金管理中心可以在資金閑置情況下通過(guò)購(gòu)買國(guó)債等進(jìn)行升值， 升值收益存入專戶，用于建立風(fēng)險(xiǎn)基金等。 住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。 申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。 住房公積金管理中心不得對(duì)外擔(dān)保。 住房公積金管理中心的管理費(fèi)用由住房公積金的增值收益支出，可略高 于國(guó)家規(guī)定的事業(yè)單位費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 六、住房公積金貸款方式 1．貸款期限： 30 年，合肥市規(guī)定 20 年； 2．首付比例（限二禁三） 首套：個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，貸款首付款比例不得低于： ≦90M 2 20%；＞90M 2 ，30%。 二套： 50%。 三套： 停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人 住房貸款 。 3．貸款金額： 最高限額：合肥市 45 萬(wàn)（單 35 萬(wàn)、雙 45 萬(wàn)） 。 “借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和12 月還款能力系 數(shù)(0.5)實(shí)際貸款年限”。 首付款《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 20 4．貸款利率： 現(xiàn)行利率，五年以下 4.00%，五年以上 4.50% 。 二套房貸利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的 1.1倍。 5．還款方式： 一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。 期 限 還款方式 ≦1 年 到期一次還本付息 ﹥1 年 等額本息還款法（先息后本） 等額本金還款（利隨本清） 第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 一、概念及種類 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指放款銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及 其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。 按照開(kāi)發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款類型有： 1.住房開(kāi)發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市 場(chǎng)銷售住房的貸款。 2.商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造 向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。 3.土地開(kāi)發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開(kāi)發(fā)的貸《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 21 款。 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需 申請(qǐng)的貸款。 二、期限、利率及還款方式 （一）期限： 1．住房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)三年（含三年） ； 2．商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款：項(xiàng)目全部用于出租、自營(yíng)的，貸款期限最長(zhǎng)不得 超過(guò) 15 年（含） ；項(xiàng)目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限最長(zhǎng)不得 超過(guò) 8 年（含） 。 3．其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年） 。 4．土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年。 5．貸款展期：不超過(guò)原期限的一半。 （二）貸款利率： 住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和安居工程貸 款的利率，均執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的有關(guān)貸款利率。 （三）還款方式： 住房開(kāi)發(fā)貸款：借款人在借款合同約定的還款期限內(nèi)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目銷售 進(jìn)度，分期分批償還貸款。 商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款：在借款合同約定的還款期限內(nèi)，對(duì)于出租、自營(yíng)項(xiàng)《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 22 目，貸款采取從項(xiàng)目竣工年度起，按季或半年等額（或按約定比例）償還本 金的還款方式；對(duì)于出售、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，貸款采取按項(xiàng)目銷售進(jìn)度分期償還本 金的還款方式。 土地儲(chǔ)備貸款：貸款人應(yīng)要求借款人在合同約定的還款期限內(nèi)，將土地 出讓收入優(yōu)先用于償還我行貸款。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程： 遞交申請(qǐng)→受理審查→項(xiàng)目評(píng)估→核查審批→辦理手續(xù)→資料歸檔→貸 后管理→收貸撤保 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng) 1．借款人資格：4 證齊全 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴(yán)格，應(yīng)該是證照齊 全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開(kāi)發(fā)條件和能力，主要體現(xiàn)為： 4 證——《建 設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 、 《建設(shè) 工程開(kāi)工證》或《施工許可證》 。 2．申請(qǐng)貸款資料 在申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須向貸款銀行提供如下資料： ⑴ 單位資料 包括各種證照、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊(cè)資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、貸款申請(qǐng)報(bào)告、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)授權(quán)書(shū)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、 保證人的相關(guān)材料。 ⑵ 項(xiàng)目資料《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 23 項(xiàng)目資料要求更加嚴(yán)格，必須如實(shí)提交，否則被否決的可能性特別大。 包括—— 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證； 地價(jià)繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項(xiàng)目需提交合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容 貸款審查是根據(jù)貸款的“效益性、安全性、流動(dòng)性”（所謂三性）原則和 貸款投向政策，對(duì)調(diào)查部門提交的報(bào)告進(jìn)行核實(shí)審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出 決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。 評(píng)估內(nèi)容 ⑴ 借款人評(píng)估 ⑵ 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ⑶ 審查評(píng)估 ⑷ 投資估算和籌資評(píng)估 ⑸ 償債能力評(píng)估 ⑹ 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 24 六、項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 1．土地費(fèi)用 2．前期工程費(fèi)用 3．房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4．其他費(fèi)用 5．管理費(fèi)用 6．銷售費(fèi)用 7．財(cái)務(wù)費(fèi)用 8．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 9．稅費(fèi) 第七章 收益性房地產(chǎn)貸款 收益性房地產(chǎn)（也稱為營(yíng)業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn)）是通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲 取收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸 款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款。 一、投資主體 股東和放款人 二、投資過(guò)程 機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn) →初步預(yù)測(cè)→簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析 →粗略的投資分析《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 25 三、盈利水平影響因素 一項(xiàng)投資能否成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是盈利的多少，而影響盈利水平的因素 非常復(fù)雜多變，主要有購(gòu)買價(jià)格、未來(lái)現(xiàn)金流、融資條件、賦稅等。 四.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單 凈營(yíng)業(yè)收入 NOI = 營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本 稅前收入 BTCF = 凈營(yíng)業(yè)收入－債務(wù)－貯備金=凈營(yíng)業(yè)收入－（利息＋ 年還款額）－貯備金 應(yīng)稅收入 = 凈營(yíng)業(yè)收入－折舊－利息 = 稅前收入＋當(dāng)年還本額＋貯備金－折舊 稅后收入 ATCF = 稅前收入－（應(yīng)稅收入稅率） 某一經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有關(guān)資料如下： 購(gòu)置價(jià)格 1500 萬(wàn)元； 抵押貸款和自有資金比例 60%和 40%；貸款期限 10 年 貸款利率、折舊率、所得稅率分別是：10%、5%、25%； 年毛收入和營(yíng)業(yè)費(fèi)用 300 萬(wàn)元和 130 萬(wàn)元； 空房和漏收率 5% 還貸方式：等額本息法（先息后本法） 項(xiàng)目 稅前 稅后 凈營(yíng)業(yè)收入《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 26 毛收入 3,000,000.00 3,000,000.00 空房和漏收損失 150,000.00 150,000.00 減去營(yíng)業(yè)費(fèi)用 1,300,000.00 1,300,000.00 凈營(yíng)業(yè)收入 1,550,000.00 1,550,000.00 稅前收入 凈營(yíng)業(yè)收入 1,550,000.00 1,550,000.00 減去利息 900,000.00 900,000.00 減去貸款分?jǐn)偅ū窘穑?527,228.40 527,228.40 減去貯備金 減去折舊 750,000.00 稅前收入 122,771.60 ‐100,000.00 少納稅 25,000.00 稅后收入 稅前收入 122,771.60 少納稅 25,000.00 稅后收入 147,771.60 五、房地產(chǎn)估價(jià)模型 對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是貼現(xiàn)模式： R I V =《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 27 其中 V 為預(yù)測(cè)售價(jià)，I 為預(yù)測(cè)凈收入，R 為資本化率。 1.收益是分期實(shí)現(xiàn)的，且收益金額不等，則 V 0 為房地產(chǎn)現(xiàn)值；I n 為第 n 年的凈收益；r 為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，若房地產(chǎn)價(jià)值 等于買入價(jià)則 r 為內(nèi)部收益率。 2.每年收益相同，貼現(xiàn)率不變，則 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為 8 萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年， 該類房地產(chǎn)的資本化率為 10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？ 六、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法 房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估辦法，貸款實(shí)務(wù)中通常采用的是收入還原法，有時(shí)輔 以市場(chǎng)比較法。 R I V = n n r I V ) 1 ( 0 +