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1、山西省房地產估價師《制度與政策》：建設工程招標的管理模擬試題 本 卷 共 分 為 2大 題 50小 題 ， 作 答 時 間 為 180分 鐘 ， 總 分 100分 ， 60分 及格 。 一、單項選擇題（共2 5題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某寫字樓的購買價格為1 0 0萬元，其中7 0萬元為1 5年期、年利率5 %、按年等額還款的抵押貸款，3 0萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該 寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A．9 .0 0 %B．8 .0 5 % C．3 0 .0 0 %D．7 .5 2 % 2、假設開發(fā)法是以（）原理為理論依據
2、的。A．收益遞增原理 B．均衡原C．預期原 D．未來趨勢原理3、《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構不得 從事_ _估價業(yè)務。A．城市房屋拆遷 B．課稅C．企業(yè)清算 D．司法鑒定4、住房公積金的本質屬性是_ _。 A．獎金B(yǎng)．津貼 C．貸款D．工資 5、某建筑物，經測算其重置成本為5 0萬元，地面、門窗等引起的物質磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導致的功能折舊為8萬元，由于 旁邊新修鐵路引起的經濟折舊為5萬元。則該住宅的折舊總額為（）萬元。 A.9 B.1 C.1 4 D.6 6、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經營收益的分配，但不能通過市場轉讓獲取交易差價的證券是_ _。 A
3、．股份B．股票 C．股單D．公司債券 7、某辦公樓是1 5年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為5 0年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用2 5 5 萬元，現(xiàn)時重新購建價格為3 5 0萬元，經濟壽命為6 0年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。 A：6 1 .8 4B：7 8 .3 5 C：8 4 .8 8D：1 7 3 .1 7 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、用成本法估價房地產時，房屋現(xiàn)值=_ _。 A．房屋重置價格-房屋年折舊額B．房屋重置價格房屋成新度 C．房屋重置價格-年折舊額耐用年限D．房屋重置價格-年折舊額尚可使用年限 9、房地產
4、估價從某種意義上講是（）房地產的價值。A．發(fā)明 B．發(fā)現(xiàn)C．創(chuàng)造 D．隱定1 0、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在_ _。 A．5 %B．1 0 % C．2 0 %D．3 0 % 1 1、在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是(、 )： A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值B．投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費 C．銷售費用和銷售稅費 D．開發(fā)成本和管理費用1 2、以下不是房地產投資信托特征的是_ _。 A．流動性好B．高現(xiàn)金匯報 C．市場價值不穩(wěn)定D．抵御通貨膨脹 1 3、能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是。(2 0 0 9年試題) A：
5、地籍圖B：房產分幅圖 C：房產分丘圖D：房產分戶圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調1 4、一筆貸款的名義利率是1 0 %，當計息周期趨于無窮大時，實際利率 是_ _。A．1 0 .2 % B．1 0 %C．1 1 .5 % D．1 0 .5 2 %1 5、某臨街深度3 0．4 8 m(即1 0 0英尺)、臨街寬度2 0 m的矩形土地，總 價為1 2 1．9 2萬元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度1 5．2 4 m(即5 0英尺)、臨街寬度2 5 m的矩形土地的總價 為．【2 0 0 4年考題】 A：5 3．3 4萬元B：8 5．3 4萬元 C：1 0 6．6 8萬元D：2 1 3．3 6萬元 E：工
6、業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1 6、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是 持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用_ _進行測算。 A．平均增減量法B．平均發(fā)展速度法 C．移動平均法D．指數修勻法 1 7、在某商業(yè)臨街深度3 0 .4 8 m(即1 0 0英尺)、臨街寬度2 0 m的矩形土地，總價為1 2 0 0萬元．根據“四三二一法測”，計算其相鄰臨街深度為4 5 ,7 2 m(即1 5 0英尺)、臨街寬度2 0 m的矩形土地的總價為。 A：1 2 0 4萬元B：1 3 7 4萬元 C：1 4 0 4萬元D：1 5 3 6萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估
7、價格1 8、某宗房地產2 0 0 4年的純收益為5 0 0萬元，預計以后每年按照2 5萬元 速度遞減，房地產剩余使用壽命3 5年，房地產的報酬率為1 0％，則該房地產的價值接近于。 A：2 3 6 0萬元B：2 5 0 0萬元 C：2 7 2 2萬元D：2 8 4 5萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1 9、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1 9 9 6年1月，1 9 9 8年1月補辦了土地出 讓使用權手續(xù)，出讓年限為5 0年(自補辦之日算起)。在2 0 0 6年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為4 5年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命 應取為_ _年。A．4 5 B．5 0C．5 2 D．5 5
8、2 0、設立房地產開發(fā)公司，需要_ _名以上專職會計人員。 A．1B．2 C．3D．4 2 1、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是。A：房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等 情況進行核對B：房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況 的影像資料，內部狀況可不拍攝C：房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交 通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D：估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址 進行必要的調查了解E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2 2、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的。 A：區(qū)位B：用途 C：建筑面積D：臨時安
9、置補助費 E：房地產估價機構必須加蓋公章2 3、某房地產商以2 0 0 0萬元購置一幢寫字樓，當時年通貨膨脹率為 2 %。一年后該寫字樓售出時，房地產商收回資金2 2 0 0萬元，則該寫字樓增值了（）萬元。 A．4 0D．1 0 0 C．1 6 0D．2 0 0 2 4、銀行為某家庭提供了一筆總額1 0萬元，期限1 0年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0 .7％的還款方式，并在最后1個月還 清所余本息。則相對于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了元。 A：1 3 7 .5B：4 1 0 .2 C：4 3 2 .2D：4 5 2 .2 E：借
10、款合同2 5、房產分戶圖的比例尺一般為_ _。 A．1 :1 0 0B．1 :2 0 0 C．1 :5 0 0D．1 :8 0 0 0 二、多項選擇題（共2 5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個 選項得 0 .5 分）1、根據凈收益的求取的不同，收益法可分為。 A：直接資本化法B：投資法 C：收益乘數法D：利潤法 E：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法2、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有。 A：保證保險 B：勞動工傷保險C：信用保險 D：健康保險E：責任保險 3、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成。A：城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng) B：城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)C：城市規(guī)劃反饋系
11、統(tǒng) D：城市規(guī)劃保障系統(tǒng)E：城市規(guī)劃決策系統(tǒng) 4、估算房地產開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的（）。A．融資計劃 B．出租計劃C．銷售計劃 D．租售計劃5、下列關于間接融資的局限性，表述正確的是。 A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機構，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系 B：在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產的關注C：在一定程度上增強了投資者對企業(yè)生產的關注 D：減少了對籌資者使用資金的壓力和約束E：增加了對籌資者使用資金的壓力和約束 6、收益性物業(yè)管理中的經營費用包括。A：固定資產折舊費 B：企業(yè)管理費及利潤C：保險費 D：房產稅E：大修理基金 7、下列各房地產權利中，屬于用益物權的
12、有。A：抵押權 B：租賃權C：地役權 D：土地承包經營權E：宅基地使用權 8、_ _主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。A．直接融資 B．間接融資 C．開發(fā)投資D．置業(yè)投資 9、建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括（）等。 A．附屬工程費B．設備及安裝工程費 C．室外工程費D．建筑工程費 1 0、運用平均增減量法進行估價的條件是（）。A．房地產價格時間序列逐期升高或下降 B．房地產價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C．房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的 波動幅度大致相等D．房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的 數額大致接近1
13、1、住房公積金會計核算的內容有_ _。 A．住房公積金的繳存核算B．住房公積金的提取核算 C．住房公積金的使用核算D．住房公積金的抵銷核算 E．與住房公積金相關的債權債務核算1 2、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。 A：發(fā)行的銀行B：銀行的銀行 C：國家的銀行D：企業(yè)的銀行 E：社會的銀行1 3、下列費用中，不屬于土地費用的是_ _。 A．土地使用權出讓金B(yǎng)．城市建設配套費 C．拆遷安置補償費D．基礎設施建設費 1 4、從開發(fā)商的角度看，房地產開發(fā)過程中投入的資源有。A：土地 B：勞動力C：資本 D：經驗 E：環(huán)境1 5、能夠構成設計變更的事項包括。 A：更改有關部分的標高、基線、位置和
14、尺寸B：增減合同中約定的工程量 C：改換有關工程的施工隊伍和人員D：改變有關工程的施工時間和順序 E：其他有關工程變更需要的附加工作1 6、在借貸記賬法下，末期結賬后，一般有余額的賬戶有。 A：資產類賬戶B：負債類賬戶 C：期間成本費用賬戶D：期間收入賬戶 E：所有者權益賬戶1 7、下列引起資產和負債同時減少的經濟業(yè)務是_ _。 A．將現(xiàn)金存入銀行B．購進一批材料，貨款暫欠 C．以銀行存款購買設備D．以銀行存款償還銀行借款 1 8、土地使用權出讓合同有。A：建設用地土地使用權出讓合同 B：成片土地使用權出讓合同C：小區(qū)土地使用權出讓合同 D：項目用地土地使用權出讓合同E：劃撥土地使用權出讓合同
15、 1 9、在中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務。 A：抵押貸款傳遞債券B：抵押貸款支持債券 C：抵押貸款擔保債務D：抵押貸款支持證券 E：抵押貸款直付債券2 0、根據合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。 A：典型合同B：實踐合同 C：諾成合同D：主合同 E：從合同 2 1、以保險基金來源的不同為標準，可將保險分為。A：商業(yè)保險 B：社會保險C：政策保險 D：財產保險E：人身保險 2 2、在商品房交易中，常見的最低價格有_ _。A．商品房銷售中的起價 B．拍賣活動中的保留價C．拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價 D．招標活動中，開發(fā)建設方案最為
16、合理的中標價E．采用收益法確定的參考價格 2 3、不得抵押的房地產包括。A：列入拆遷范圍的房地產 B：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產C：列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 D：已依法轉讓的房地產E：被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產 2 4、國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)日期，房地產開發(fā)項目自_ _之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以收取土地閑置費。 A．使用土地B．土地使用權出讓合同生效 C．土地使用權出讓金繳納D．土地使用證取得 2 5、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為5 0 6元/m2，容積率為1 .5，土地使用年限為5 0年。乙地塊土地單價為 8 2 0元/m2，容積率為2 .4，土地使用年限為7 0年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8 %則下列表述中正確的 有_ _。A．乙地塊比甲地塊貴 B．甲地塊的7 0年使用權樓面地價低于3 4 1 .6 7元/m2C．甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D．甲地塊比乙地塊貴E．乙地塊的7 0年使用權樓面價高于3 4 0元/m2
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