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1、山西省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建設(shè)工程招標(biāo)的管理模擬試題 本 卷 共 分 為 2大 題 50小 題 ， 作 答 時(shí) 間 為 180分 鐘 ， 總 分 100分 ， 60分 及格 。 一、單項(xiàng)選擇題（共2 5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為1 0 0萬(wàn)元，其中7 0萬(wàn)元為1 5年期、年利率5 %、按年等額還款的抵押貸款，3 0萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該 寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A．9 .0 0 %B．8 .0 5 % C．3 0 .0 0 %D．7 .5 2 % 2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)
2、的。A．收益遞增原理 B．均衡原C．預(yù)期原 D．未來(lái)趨勢(shì)原理3、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得 從事_ _估價(jià)業(yè)務(wù)。A．城市房屋拆遷 B．課稅C．企業(yè)清算 D．司法鑒定4、住房公積金的本質(zhì)屬性是_ _。 A．獎(jiǎng)金B(yǎng)．津貼 C．貸款D．工資 5、某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為5 0萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬(wàn)元，因無(wú)暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于 旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬(wàn)元。則該住宅的折舊總額為（）萬(wàn)元。 A.9 B.1 C.1 4 D.6 6、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配，但不能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)的證券是_ _。 A
3、．股份B．股票 C．股單D．公司債券 7、某辦公樓是1 5年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為5 0年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用2 5 5 萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為3 5 0萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為6 0年，殘值率為3％，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為萬(wàn)元。 A：6 1 .8 4B：7 8 .3 5 C：8 4 .8 8D：1 7 3 .1 7 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=_ _。 A．房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額B．房屋重置價(jià)格房屋成新度 C．房屋重置價(jià)格-年折舊額耐用年限D(zhuǎn)．房屋重置價(jià)格-年折舊額尚可使用年限 9、房地產(chǎn)
4、估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A．發(fā)明 B．發(fā)現(xiàn)C．創(chuàng)造 D．隱定1 0、詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在_ _。 A．5 %B．1 0 % C．2 0 %D．3 0 % 1 1、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(、 )： A．未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B．投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) D．開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用1 2、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是_ _。 A．流動(dòng)性好B．高現(xiàn)金匯報(bào) C．市場(chǎng)價(jià)值不穩(wěn)定D．抵御通貨膨脹 1 3、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。(2 0 0 9年試題) A：
5、地籍圖B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖D：房產(chǎn)分戶圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1 4、一筆貸款的名義利率是1 0 %，當(dāng)計(jì)息周期趨于無(wú)窮大時(shí)，實(shí)際利率 是_ _。A．1 0 .2 % B．1 0 %C．1 1 .5 % D．1 0 .5 2 %1 5、某臨街深度3 0．4 8 m(即1 0 0英尺)、臨街寬度2 0 m的矩形土地，總 價(jià)為1 2 1．9 2萬(wàn)元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度1 5．2 4 m(即5 0英尺)、臨街寬度2 5 m的矩形土地的總價(jià) 為．【2 0 0 4年考題】 A：5 3．3 4萬(wàn)元B：8 5．3 4萬(wàn)元 C：1 0 6．6 8萬(wàn)元D：2 1 3．3 6萬(wàn)元 E：工
6、業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1 6、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是 持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用_ _進(jìn)行測(cè)算。 A．平均增減量法B．平均發(fā)展速度法 C．移動(dòng)平均法D．指數(shù)修勻法 1 7、在某商業(yè)臨街深度3 0 .4 8 m(即1 0 0英尺)、臨街寬度2 0 m的矩形土地，總價(jià)為1 2 0 0萬(wàn)元．根據(jù)“四三二一法測(cè)”，計(jì)算其相鄰臨街深度為4 5 ,7 2 m(即1 5 0英尺)、臨街寬度2 0 m的矩形土地的總價(jià)為。 A：1 2 0 4萬(wàn)元B：1 3 7 4萬(wàn)元 C：1 4 0 4萬(wàn)元D：1 5 3 6萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估
7、價(jià)格1 8、某宗房地產(chǎn)2 0 0 4年的純收益為5 0 0萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后每年按照2 5萬(wàn)元 速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命3 5年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1 0％，則該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于。 A：2 3 6 0萬(wàn)元B：2 5 0 0萬(wàn)元 C：2 7 2 2萬(wàn)元D：2 8 4 5萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1 9、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1 9 9 6年1月，1 9 9 8年1月補(bǔ)辦了土地出 讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為5 0年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2 0 0 6年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為4 5年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命 應(yīng)取為_(kāi) _年。A．4 5 B．5 0C．5 2 D．5 5
8、2 0、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，需要_ _名以上專職會(huì)計(jì)人員。 A．1B．2 C．3D．4 2 1、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等 情況進(jìn)行核對(duì)B：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況 的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交 通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D：估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址 進(jìn)行必要的調(diào)查了解E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2 2、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格的確定，不包含被拆遷房屋的。 A：區(qū)位B：用途 C：建筑面積D：臨時(shí)安
9、置補(bǔ)助費(fèi) E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2 3、某房地產(chǎn)商以2 0 0 0萬(wàn)元購(gòu)置一幢寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為 2 %。一年后該寫(xiě)字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2 2 0 0萬(wàn)元，則該寫(xiě)字樓增值了（）萬(wàn)元。 A．4 0D．1 0 0 C．1 6 0D．2 0 0 2 4、銀行為某家庭提供了一筆總額1 0萬(wàn)元，期限1 0年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0 .7％的還款方式，并在最后1個(gè)月還 清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了元。 A：1 3 7 .5B：4 1 0 .2 C：4 3 2 .2D：4 5 2 .2 E：借
10、款合同2 5、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為_(kāi) _。 A．1 :1 0 0B．1 :2 0 0 C．1 :5 0 0D．1 :8 0 0 0 二、多項(xiàng)選擇題（共2 5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè) 選項(xiàng)得 0 .5 分）1、根據(jù)凈收益的求取的不同，收益法可分為。 A：直接資本化法B：投資法 C：收益乘數(shù)法D：利潤(rùn)法 E：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法2、下列保險(xiǎn)中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有。 A：保證保險(xiǎn) B：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)C：信用保險(xiǎn) D：健康保險(xiǎn)E：責(zé)任保險(xiǎn) 3、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成。A：城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng) B：城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)C：城市規(guī)劃反饋系
11、統(tǒng) D：城市規(guī)劃保障系統(tǒng)E：城市規(guī)劃決策系統(tǒng) 4、估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的（）。A．融資計(jì)劃 B．出租計(jì)劃C．銷售計(jì)劃 D．租售計(jì)劃5、下列關(guān)于間接融資的局限性，表述正確的是。 A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機(jī)構(gòu)，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系 B：在一定程度上會(huì)減少投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注C：在一定程度上增強(qiáng)了投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注 D：減少了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束E：增加了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束 6、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括。A：固定資產(chǎn)折舊費(fèi) B：企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)C(jī)：保險(xiǎn)費(fèi) D：房產(chǎn)稅E：大修理基金 7、下列各房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的
12、有。A：抵押權(quán) B：租賃權(quán)C：地役權(quán) D：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)E：宅基地使用權(quán) 8、_ _主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。A．直接融資 B．間接融資 C．開(kāi)發(fā)投資D．置業(yè)投資 9、建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括（）等。 A．附屬工程費(fèi)B．設(shè)備及安裝工程費(fèi) C．室外工程費(fèi)D．建筑工程費(fèi) 1 0、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。A．房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降 B．房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C．房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的 波動(dòng)幅度大致相等D．房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的 數(shù)額大致接近1
13、1、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容有_ _。 A．住房公積金的繳存核算B．住房公積金的提取核算 C．住房公積金的使用核算D．住房公積金的抵銷核算 E．與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算1 2、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。 A：發(fā)行的銀行B：銀行的銀行 C：國(guó)家的銀行D：企業(yè)的銀行 E：社會(huì)的銀行1 3、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是_ _。 A．土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)．城市建設(shè)配套費(fèi) C．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 4、從開(kāi)發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有。A：土地 B：勞動(dòng)力C：資本 D：經(jīng)驗(yàn) E：環(huán)境1 5、能夠構(gòu)成設(shè)計(jì)變更的事項(xiàng)包括。 A：更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和
14、尺寸B：增減合同中約定的工程量 C：改換有關(guān)工程的施工隊(duì)伍和人員D：改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序 E：其他有關(guān)工程變更需要的附加工作1 6、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有。 A：資產(chǎn)類賬戶B：負(fù)債類賬戶 C：期間成本費(fèi)用賬戶D：期間收入賬戶 E：所有者權(quán)益賬戶1 7、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是_ _。 A．將現(xiàn)金存入銀行B．購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠 C．以銀行存款購(gòu)買(mǎi)設(shè)備D．以銀行存款償還銀行借款 1 8、土地使用權(quán)出讓合同有。A：建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同 B：成片土地使用權(quán)出讓合同C：小區(qū)土地使用權(quán)出讓合同 D：項(xiàng)目用地土地使用權(quán)出讓合同E：劃撥土地使用權(quán)出讓合同
15、 1 9、在中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。 A：抵押貸款傳遞債券B：抵押貸款支持債券 C：抵押貸款擔(dān)保債務(wù)D：抵押貸款支持證券 E：抵押貸款直付債券2 0、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。 A：典型合同B：實(shí)踐合同 C：諾成合同D：主合同 E：從合同 2 1、以保險(xiǎn)基金來(lái)源的不同為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為。A：商業(yè)保險(xiǎn) B：社會(huì)保險(xiǎn)C：政策保險(xiǎn) D：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)E：人身保險(xiǎn) 2 2、在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有_ _。A．商品房銷售中的起價(jià) B．拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)C．拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià) D．招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為
16、合理的中標(biāo)價(jià)E．采用收益法確定的參考價(jià)格 2 3、不得抵押的房地產(chǎn)包括。A：列入拆遷范圍的房地產(chǎn) B：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C：列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 D：已依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)E：被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 2 4、國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自_ _之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以收取土地閑置費(fèi)。 A．使用土地B．土地使用權(quán)出讓合同生效 C．土地使用權(quán)出讓金繳納D．土地使用證取得 2 5、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為5 0 6元/m2，容積率為1 .5，土地使用年限為5 0年。乙地塊土地單價(jià)為 8 2 0元/m2，容積率為2 .4，土地使用年限為7 0年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8 %則下列表述中正確的 有_ _。A．乙地塊比甲地塊貴 B．甲地塊的7 0年使用權(quán)樓面地價(jià)低于3 4 1 .6 7元/m2C．甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等 D．甲地塊比乙地塊貴E．乙地塊的7 0年使用權(quán)樓面價(jià)高于3 4 0元/m2
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