房產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》習(xí)題班講義.doc

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1、 第八章　成本法及其運(yùn)用 考題所占分值大，2010年考試甚至達(dá)到20分，理論性強(qiáng)，技術(shù)含量高，計(jì)算題多，難度大 一、單選題 1.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（　）。 A.圍墻工程費(fèi) B.電力設(shè)施工程費(fèi) C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi) D.人防工程費(fèi) 『正確答案』B 『答案解析』基礎(chǔ)設(shè)施主要指水電路之類。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會(huì)用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間費(fèi)用。 2.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（?。?。 A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對象土地的原始取得途徑 B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象所在區(qū)域類似土

2、地的主要取得途徑 C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑 D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P274。 3.某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（?。┤f元。 A.17087.20　　　　　　　　　　B.18699.20 C.19666.40　　　　　　　　　　D.20666.67 『正確答案』D 『答案解析』8000+6000+800+600+720+X6%

3、+X16%=X X=20666.67 4.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（?。┰? m2. A.310.61　　B.321.60　　C.477.87　　D.494.77 『正確答案』C 『答案解析』參見教材P281。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億 投資利息3【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23萬元 總成本=31061.23萬元 單位成本為310.61 可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.6

4、1/65%=477.87 5.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（?。┰?m2。 A.55.20　　B.103.22　　C.109.63　　D.114.82 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P280-281。540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1） =89.86+11.01+2.35=103.22 6.某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投

5、資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（?。? A.17.13%　　B.18.30%　　C.18.61%　　D.21.47% 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P282-283。 先算開法利潤。 頭飾，開發(fā)利潤=（土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）投資利潤率 =（600+900+50+60）20%=32.2 金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3% 7.某房地產(chǎn)開發(fā)商

6、開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3 000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1 000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2 ，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（?。?。 A.7.90%　　B.11.08%　　C.11.83%　　D.13.73% 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P283。 土地投資1000萬 開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬 投資利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+

7、10%）0.75-1】=242.61 銷售費(fèi)用3000*2%=60 銷售稅費(fèi)3000*5.5%=165 銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39 銷售利潤率=332.39/3000=11.08% 8.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（?。┰?㎡。 A.1840　　B.2840　　C.2966　　D.3000 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P282-284。 開發(fā)利潤＝（土

8、地取得成本＋開發(fā)成本）直接成本利潤率＝（1000＋1500）6%＝150 土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤率 ＝1000＋1500＋（1000＋1500）5%＋（1000＋1500）5%＋100＋150＝3000 9.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（?。?。 A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時(shí)間 B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間 『正確答案』BD 『答案解析』參見教材P298。 經(jīng)濟(jì)壽命是竣工日起到對

9、房地產(chǎn)價(jià)值不再產(chǎn)生貢獻(xiàn)為止（也就是凈收益大于0）的持續(xù)時(shí)間. 實(shí)際年齡是竣工日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間 剩余經(jīng)濟(jì)壽命是估價(jià)時(shí)點(diǎn)到對房地產(chǎn)價(jià)值不再產(chǎn)生貢獻(xiàn)為止的時(shí)間; 所以BD都是正確的. 10.關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（?。? A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi) B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位 C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格 D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果 『正確答案』A 『答案解析』參見教材P290-294。說到修正，都是將可比實(shí)例

10、狀態(tài)修正為估價(jià)對象狀態(tài)。A剛好說反了。 11.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（?。?。 A.70.00%　　B.83.33%　　C.84.O0%　　D.86.67% 『正確答案』B 『答案解析』剩余使用年限=40年 建筑物已經(jīng)使用年限=8年 成新率=40/48=83.33% 12.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功

11、能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（?。?。 A.43.2%　　B.50%　　C.56.8%　　D.70% 『正確答案』C 『答案解析』參見教材P303。 13.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/m2，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（?。?。 A.16%　　B.42%　　C.58%　　D.84% 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P303。 完全重置價(jià)值為120600=72000 年折舊為1440 所以建筑物壽命

12、期為720001440=50年，已經(jīng)經(jīng)過8年，所以成新率為（50-8）/50=84% 14.某建筑物的建筑面積為500m2，重置價(jià)格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（　）。 A.75.6　　B.77.6　　C.80.6　　D.87.6 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P305。 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬元） 裝飾裝修的折舊額=6005003=18（萬

13、元） 設(shè)備的折舊額=6010=40（萬元） 長壽命項(xiàng)目的折舊額=（3600500-20000-600500-600000）10=17.6（萬元） 該建筑物的物質(zhì)折舊額=2＋18＋40＋17.6=77.6（萬元） 15.某棟舊辦公樓電梯落后，如果將電梯更換為功能更先進(jìn)的新電梯，估計(jì)拆除費(fèi)用2萬元，殘值3萬元，安裝新電梯需要180萬元，比在同類建筑物內(nèi)隨同安裝多花費(fèi)20萬元，舊電梯的重置價(jià)格為60萬元，累計(jì)折舊50萬元。該電梯因?yàn)楣δ苈浜蟮恼叟f額為（?。┰? A.26　　B.27　　C.28　　D.29 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P308。 舊電梯的帳面余值為60-5

14、0=10萬元 （剩余未提折舊，拆除后就報(bào)廢了，因而要作為折舊） 拆除的凈支出為2-3=-1萬元 安裝多花費(fèi)20萬元，（即單獨(dú)安裝比隨同安裝多花費(fèi)的價(jià)值） 功能落后的折舊=10-1+20=29萬元 16.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（?。┤f元。（建筑物報(bào)酬率為10%）

15、 A.11.80　　B.16.07　　C.23.57　　D.31.07 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P309。 無效成本=1500*（4.1-3.6）/0.1*10=7.5萬 收益損失的現(xiàn)值==23.57萬元 功能折舊=31.07萬元 17.某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（?。┠?。 A.1　　　B.1.5　　　C.2　　　D.2.5 『正

16、確答案』D 『答案解析』后續(xù)建設(shè)期=正常建設(shè)期-已完工工程的正常建設(shè)期+交接手續(xù)的正常期限 實(shí)際建設(shè)期是個(gè)干擾信息，正常建設(shè)期1年，實(shí)際建設(shè)期1.5年，說明存在窩工情況，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建設(shè)進(jìn)度計(jì)算時(shí)間。 二、多選題 1.某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（?。?。 A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本 B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本 C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 E.應(yīng)結(jié)合估計(jì)委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 『正

17、確答案』ACD 『答案解析』AB中肯定只有1個(gè)正確選項(xiàng)。E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原則。 2.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（?。? A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本 C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值 D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值 E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值 『正確答案』BE 『答案解析』參見教材P272。 3.成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（?。? A.土地取得成本 B.建設(shè)成本 C.管理費(fèi)用 D.銷售費(fèi)用 E.銷售稅費(fèi) 『正確答案』ABCD 『答案解析』參見教材P279 。銷售稅費(fèi)一般在銷售的時(shí)候才支付，因而計(jì)算

18、利息時(shí)間為0。 4.在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（　）。 A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C.管理費(fèi)用 D.銷售費(fèi)用 E.運(yùn)營費(fèi)用 『正確答案』AB 『答案解析』直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是7個(gè)項(xiàng)目中的前兩項(xiàng)。 5.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（?。?。 A.重新購建價(jià)格是指重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出 B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格 D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格 E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格 『正確答案』ABCD 『答案解析』參見教材P287-288。

19、 土地是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的年限的價(jià)格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新構(gòu)建價(jià)格就是30年住宅用地使用權(quán)的價(jià)格，而不是70年的全新價(jià)格。 6.根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（?。?。 A.單位比較法 B.市場提取法 C.分解法 D.工料測量法 E.指數(shù)調(diào)整法 『正確答案』ADE 『答案解析』參見教材P290 。市場提取法，是取得“報(bào)酬率”的方法。 7.引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（　）。 A.地震　　　　　　　　　　　　　　B.電梯數(shù)量不夠 C.酸雨　　　　　　　　　　　　　　D.單行道 E.門窗的自然破

20、損 『正確答案』ACE 『答案解析』B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。 8.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（?。? A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染 D.交通擁擠 E.正常使用的磨損 『正確答案』CD 『答案解析』參見教材P296-297。AB為功能折舊，E為物質(zhì)折舊。 三、判斷題 1.成本法是先分別求取估價(jià)對象時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 『正確答案』正確 『答案解析』參見教材P269。 2.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累

21、加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』參見教材P271。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。 3.在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成?！? 4.成本法中的開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下的開發(fā)商期望獲得的利潤。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』開發(fā)利潤是該

22、類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下的平均利潤，而不是個(gè)別利潤，期望利潤。 5.成本法中的折舊不同于會(huì)計(jì)中的折舊，會(huì)計(jì)折舊的資產(chǎn)原始價(jià)值，扣除累計(jì)折舊后的賬面價(jià)值可以和市場價(jià)值不一致；而成本法中的資產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)值，扣除折舊后的資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，必須和市場價(jià)值一致。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』這就是成本法中的折舊和會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別。 6.非住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于，還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』參見教材P310。住宅是這樣的，因?yàn)樽≌恋厥褂脵?quán)到期可以免費(fèi)續(xù)期。而非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)

23、壽命計(jì)算折舊；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土地使用權(quán)到期時(shí)間計(jì)算折舊。 7.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。 （?。? 『正確答案』正確 『答案解析』參見教材P283。 8.建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。（　） 『正確答案』錯(cuò)誤 『答

24、案解析』參見教材P289。 9.建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實(shí)際年齡。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』參見教材P297。 10.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』參見教材P307 。有些功能落后時(shí)不可修復(fù)的。如無法調(diào)整的建筑設(shè)計(jì)的缺陷，就是不可修復(fù)的功能落后。 11.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』是實(shí)際觀察法的概念。 本章重要考點(diǎn) 第一節(jié)　成本法概述 1.成本法是

25、用估價(jià)對象的重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 2.成本法的理論依據(jù)（熟悉）——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 3.成本法適用的估價(jià)對象（掌握） 4.成本法估價(jià)需要具備的條件（掌握） 5.成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉） 第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7項(xiàng)） 1.土地取得成本 2.建設(shè)成本：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其他工程費(fèi)，開發(fā)期間稅費(fèi) 3.管理費(fèi)用，一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。 4.銷售費(fèi)用，一般按開發(fā)完成后的價(jià)值的一定比例測算。 5.投資利息 房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)

26、用，都應(yīng)計(jì)算利息 應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：土地取得成本，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息） 計(jì)息期——估算建設(shè)期（一次性發(fā)生的，投入日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)全部都作為計(jì)息期;建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的，計(jì)息時(shí)間取一半） 計(jì)息方式——單利和復(fù)利兩種方式 利率——當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，會(huì)出現(xiàn)名義利率與實(shí)際利率的差別 6.銷售稅費(fèi) 7.開發(fā)利潤（直接成本利潤率\投資利潤率\成本利潤率\銷售利潤率） 第三節(jié)　成本法的基本公式 1.成本法最基本的公式（掌握） 房地產(chǎn)價(jià)值＝重新購建價(jià)格－折舊 2.適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式 3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 第四節(jié)　重

27、新構(gòu)建價(jià)格的求取 1.重新購建價(jià)格也稱重新購建成本 2.重新購建價(jià)格的求取思路（熟悉） 3.建筑物重新購建價(jià)格的求取方式 重建成本（復(fù)制） 重置成本（替代） 4.建筑物重新購建價(jià)格的求取方法 單位比較法 分部分項(xiàng)法 工料測量法 指數(shù)調(diào)整法 第五節(jié)　建筑物折舊的求取 1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損。 2.建筑物折舊的原因 3.折舊求取方法——年限法\市場提取法\分解法 分解法: 物質(zhì)折舊 可修復(fù)項(xiàng)目:修復(fù)費(fèi)用就是折舊 不可修復(fù)項(xiàng)目，短壽命項(xiàng)目，按照各自的壽命計(jì)算折舊;常壽命項(xiàng)目，按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊. 功能折舊分為：功能缺乏、功能

28、落后和功能過剩 （1）功能缺乏折舊的求?。? 可修復(fù)的功能缺乏，折舊=單獨(dú)增加功能增加成本-隨同增加功能成本 不可修復(fù)的功能缺乏，折舊=功能缺乏導(dǎo)致的損失的現(xiàn)值-隨同增加功能費(fèi)用 （2）功能落后折舊的求?。海ㄏ炔鹪俳ǎ? 可修復(fù)的功能落后，折舊=剩余未提折舊+落后功能拆除的凈殘值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用不可修復(fù)的功能落后，折舊=功能落后導(dǎo)致的損失的現(xiàn)值-隨同增加功能費(fèi)用 （3）功能過剩折舊的求?。汗δ苓^剩一般不可修復(fù)，要以利用超額持有成本資本化法 折舊=無效成本+超額持有成本 外部折舊的求取 [重要考點(diǎn)]土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 住宅按照經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊，不管土地使用權(quán)期限，因?yàn)樽≌玫乜梢宰詣?dòng)續(xù)期。 非住宅必須考慮土地使用權(quán)期限的限制。 情況一：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊 情況二：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，無償收回時(shí)，按照土地使用權(quán)到期的時(shí)間計(jì)算折舊收回時(shí)給以補(bǔ)償，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。