房產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》習題班講義.doc

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1、 第八章　成本法及其運用 考題所占分值大，2010年考試甚至達到20分，理論性強，技術(shù)含量高，計算題多，難度大 一、單選題 1.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設施建設費的是（?。? A.圍墻工程費 B.電力設施工程費 C.居委會用房建設費 D.人防工程費 『正確答案』B 『答案解析』基礎(chǔ)設施主要指水電路之類。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費中；居委會用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間費用。 2.在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（?。?。 A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑 B.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土

2、地的主要取得途徑 C.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑 D.開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P274。 3.某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（　）萬元。 A.17087.20　　　　　　　　　　B.18699.20 C.19666.40　　　　　　　　　　D.20666.67 『正確答案』D 『答案解析』8000+6000+800+600+720+X6%

3、+X16%=X X=20666.67 4.某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是（　）元/ m2. A.310.61　　B.321.60　　C.477.87　　D.494.77 『正確答案』C 『答案解析』參見教材P281。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用3億 投資利息3【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23萬元 總成本=31061.23萬元 單位成本為310.61 可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.6

4、1/65%=477.87 5.某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（?。┰?m2。 A.55.20　　B.103.22　　C.109.63　　D.114.82 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P280-281。540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1） =89.86+11.01+2.35=103.22 6.某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投

5、資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（?。?。 A.17.13%　　B.18.30%　　C.18.61%　　D.21.47% 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P282-283。 先算開法利潤。 頭飾，開發(fā)利潤=（土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）投資利潤率 =（600+900+50+60）20%=32.2 金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3% 7.某房地產(chǎn)開發(fā)商

6、開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3 000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1 000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2 ，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（?。? A.7.90%　　B.11.08%　　C.11.83%　　D.13.73% 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P283。 土地投資1000萬 開發(fā)成本和管理費用1200萬 投資利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+

7、10%）0.75-1】=242.61 銷售費用3000*2%=60 銷售稅費3000*5.5%=165 銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39 銷售利潤率=332.39/3000=11.08% 8.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（　）元/㎡。 A.1840　　B.2840　　C.2966　　D.3000 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P282-284。 開發(fā)利潤＝（土

8、地取得成本＋開發(fā)成本）直接成本利潤率＝（1000＋1500）6%＝150 土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤率 ＝1000＋1500＋（1000＋1500）5%＋（1000＋1500）5%＋100＋150＝3000 9.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（?。? A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時間 B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間 C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間 D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間 『正確答案』BD 『答案解析』參見教材P298。 經(jīng)濟壽命是竣工日起到對

9、房地產(chǎn)價值不再產(chǎn)生貢獻為止（也就是凈收益大于0）的持續(xù)時間. 實際年齡是竣工日到估價時點的時間 剩余經(jīng)濟壽命是估價時點到對房地產(chǎn)價值不再產(chǎn)生貢獻為止的時間; 所以BD都是正確的. 10.關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（?。? A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費 B.分部分項法應結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位 C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格 D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果 『正確答案』A 『答案解析』參見教材P290-294。說到修正，都是將可比實例

10、狀態(tài)修正為估價對象狀態(tài)。A剛好說反了。 11.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（?。?。 A.70.00%　　B.83.33%　　C.84.O0%　　D.86.67% 『正確答案』B 『答案解析』剩余使用年限=40年 建筑物已經(jīng)使用年限=8年 成新率=40/48=83.33% 12.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功

11、能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（　）。 A.43.2%　　B.50%　　C.56.8%　　D.70% 『正確答案』C 『答案解析』參見教材P303。 13.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（?。?。 A.16%　　B.42%　　C.58%　　D.84% 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P303。 完全重置價值為120600=72000 年折舊為1440 所以建筑物壽命

12、期為720001440=50年，已經(jīng)經(jīng)過8年，所以成新率為（50-8）/50=84% 14.某建筑物的建筑面積為500m2，重置價格為3600元/m2，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（?。?。 A.75.6　　B.77.6　　C.80.6　　D.87.6 『正確答案』B 『答案解析』參見教材P305。 門窗等損壞的修復費用=2（萬元） 裝飾裝修的折舊額=6005003=18（萬

13、元） 設備的折舊額=6010=40（萬元） 長壽命項目的折舊額=（3600500-20000-600500-600000）10=17.6（萬元） 該建筑物的物質(zhì)折舊額=2＋18＋40＋17.6=77.6（萬元） 15.某棟舊辦公樓電梯落后，如果將電梯更換為功能更先進的新電梯，估計拆除費用2萬元，殘值3萬元，安裝新電梯需要180萬元，比在同類建筑物內(nèi)隨同安裝多花費20萬元，舊電梯的重置價格為60萬元，累計折舊50萬元。該電梯因為功能落后的折舊額為（?。┰? A.26　　B.27　　C.28　　D.29 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P308。 舊電梯的帳面余值為60-5

14、0=10萬元 （剩余未提折舊，拆除后就報廢了，因而要作為折舊） 拆除的凈支出為2-3=-1萬元 安裝多花費20萬元，（即單獨安裝比隨同安裝多花費的價值） 功能落后的折舊=10-1+20=29萬元 16.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（　）萬元。（建筑物報酬率為10%）

15、 A.11.80　　B.16.07　　C.23.57　　D.31.07 『正確答案』D 『答案解析』參見教材P309。 無效成本=1500*（4.1-3.6）/0.1*10=7.5萬 收益損失的現(xiàn)值==23.57萬元 功能折舊=31.07萬元 17.某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為（?。┠?。 A.1　　　B.1.5　　　C.2　　　D.2.5 『正

16、確答案』D 『答案解析』后續(xù)建設期=正常建設期-已完工工程的正常建設期+交接手續(xù)的正常期限 實際建設期是個干擾信息，正常建設期1年，實際建設期1.5年，說明存在窩工情況，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建設進度計算時間。 二、多選題 1.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（?。? A.應采用客觀成本而不是實際成本 B.應該采用實際成本而不是客觀成本 C.應結(jié)合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整 D.應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整 E.應結(jié)合估計委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整 『正

17、確答案』ACD 『答案解析』AB中肯定只有1個正確選項。E違背了估價師獨立性的原則。 2.在運用成本法時最主要的有（?。? A.區(qū)分計劃成本和實際成本 B.區(qū)分實際成本和客觀成本 C.結(jié)合實際成本來確定評估價值 D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值 E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值 『正確答案』BE 『答案解析』參見教材P272。 3.成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括（　）。 A.土地取得成本 B.建設成本 C.管理費用 D.銷售費用 E.銷售稅費 『正確答案』ABCD 『答案解析』參見教材P279 。銷售稅費一般在銷售的時候才支付，因而計算

18、利息時間為0。 4.在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（　）。 A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C.管理費用 D.銷售費用 E.運營費用 『正確答案』AB 『答案解析』直接成本利潤率的計算基數(shù)是7個項目中的前兩項。 5.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（?。?。 A.重新購建價格是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出 B.重新購建價格是在估價時點的價格 C.重新購建價格是客觀的價格 D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格 E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格 『正確答案』ABCD 『答案解析』參見教材P287-288。

19、 土地是在估價時點狀態(tài)下的年限的價格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新構(gòu)建價格就是30年住宅用地使用權(quán)的價格，而不是70年的全新價格。 6.根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（?。?。 A.單位比較法 B.市場提取法 C.分解法 D.工料測量法 E.指數(shù)調(diào)整法 『正確答案』ADE 『答案解析』參見教材P290 。市場提取法，是取得“報酬率”的方法。 7.引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（?。?。 A.地震　　　　　　　　　　　　　　B.電梯數(shù)量不夠 C.酸雨　　　　　　　　　　　　　　D.單行道 E.門窗的自然破

20、損 『正確答案』ACE 『答案解析』B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。 8.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（?。?。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染 D.交通擁擠 E.正常使用的磨損 『正確答案』CD 『答案解析』參見教材P296-297。AB為功能折舊，E為物質(zhì)折舊。 三、判斷題 1.成本法是先分別求取估價對象時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 『正確答案』正確 『答案解析』參見教材P269。 2.成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累

21、加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。 『正確答案』錯誤 『答案解析』參見教材P271。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價，再進行修正調(diào)整。 3.在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構(gòu)成。（?。? 『正確答案』錯誤 『答案解析』正確的說法應當是“在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構(gòu)成?！? 4.成本法中的開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下的開發(fā)商期望獲得的利潤。（?。? 『正確答案』錯誤 『答案解析』開發(fā)利潤是該

22、類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下的平均利潤，而不是個別利潤，期望利潤。 5.成本法中的折舊不同于會計中的折舊，會計折舊的資產(chǎn)原始價值，扣除累計折舊后的賬面價值可以和市場價值不一致；而成本法中的資產(chǎn)重新構(gòu)建價值，扣除折舊后的資產(chǎn)實際價值，必須和市場價值一致。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』這就是成本法中的折舊和會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別。 6.非住宅建筑不論其經(jīng)濟壽命早于，還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。（?。? 『正確答案』錯誤 『答案解析』參見教材P310。住宅是這樣的，因為住宅土地使用權(quán)到期可以免費續(xù)期。而非住宅建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)到期的，應該按照經(jīng)濟

23、壽命計算折舊；建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應該按照土地使用權(quán)到期時間計算折舊。 7.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 （?。? 『正確答案』正確 『答案解析』參見教材P283。 8.建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。（?。? 『正確答案』錯誤 『答

24、案解析』參見教材P289。 9.建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實際年齡。（　） 『正確答案』正確 『答案解析』參見教材P297。 10.在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（?。? 『正確答案』錯誤 『答案解析』參見教材P307 。有些功能落后時不可修復的。如無法調(diào)整的建筑設計的缺陷，就是不可修復的功能落后。 11.實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。（　） 『正確答案』正確 『答案解析』是實際觀察法的概念。 本章重要考點 第一節(jié)　成本法概述 1.成本法是

25、用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 2.成本法的理論依據(jù)（熟悉）——生產(chǎn)費用價值論 3.成本法適用的估價對象（掌握） 4.成本法估價需要具備的條件（掌握） 5.成本法估價的操作步驟（熟悉） 第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構(gòu)成 房地產(chǎn)價格構(gòu)成（7項） 1.土地取得成本 2.建設成本：勘察設計和前期工程費，建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設施建設費，公共配套設施建設費，其他工程費，開發(fā)期間稅費 3.管理費用，一般按土地取得成本與建設成本之和的一定比例來測算。 4.銷售費用，一般按開發(fā)完成后的價值的一定比例測算。 5.投資利息 房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費

26、用，都應計算利息 應計息項目（四項）：土地取得成本，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用（注：銷售稅費一般不計利息） 計息期——估算建設期（一次性發(fā)生的，投入日到估價時點全部都作為計息期;建設期內(nèi)均勻發(fā)生的，計息時間取一半） 計息方式——單利和復利兩種方式 利率——當利率的時間單位與計息周期不一致時，會出現(xiàn)名義利率與實際利率的差別 6.銷售稅費 7.開發(fā)利潤（直接成本利潤率\投資利潤率\成本利潤率\銷售利潤率） 第三節(jié)　成本法的基本公式 1.成本法最基本的公式（掌握） 房地產(chǎn)價值＝重新購建價格－折舊 2.適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式 3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 第四節(jié)　重

27、新構(gòu)建價格的求取 1.重新購建價格也稱重新購建成本 2.重新購建價格的求取思路（熟悉） 3.建筑物重新購建價格的求取方式 重建成本（復制） 重置成本（替代） 4.建筑物重新購建價格的求取方法 單位比較法 分部分項法 工料測量法 指數(shù)調(diào)整法 第五節(jié)　建筑物折舊的求取 1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值的減損。 2.建筑物折舊的原因 3.折舊求取方法——年限法\市場提取法\分解法 分解法: 物質(zhì)折舊 可修復項目:修復費用就是折舊 不可修復項目，短壽命項目，按照各自的壽命計算折舊;常壽命項目，按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊. 功能折舊分為：功能缺乏、功能

28、落后和功能過剩 （1）功能缺乏折舊的求?。? 可修復的功能缺乏，折舊=單獨增加功能增加成本-隨同增加功能成本 不可修復的功能缺乏，折舊=功能缺乏導致的損失的現(xiàn)值-隨同增加功能費用 （2）功能落后折舊的求取：（先拆再建） 可修復的功能落后，折舊=剩余未提折舊+落后功能拆除的凈殘值+單獨增加先進功能費用-隨同增加先進功能費用不可修復的功能落后，折舊=功能落后導致的損失的現(xiàn)值-隨同增加功能費用 （3）功能過剩折舊的求?。汗δ苓^剩一般不可修復，要以利用超額持有成本資本化法 折舊=無效成本+超額持有成本 外部折舊的求取 [重要考點]土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 住宅按照經(jīng)濟壽命計算折舊，不管土地使用權(quán)期限，因為住宅用地可以自動續(xù)期。 非住宅必須考慮土地使用權(quán)期限的限制。 情況一：建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊 情況二：建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，無償收回時，按照土地使用權(quán)到期的時間計算折舊收回時給以補償，按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊。