房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)及描述.ppt

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1、房地產(chǎn)估價,主講人：李禮,2020/9/13,Real Estate Appraisal,1,為什么要學習房地產(chǎn)估價？,1. 房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和日益成熟 2. 涉及到房地產(chǎn)的諸多經(jīng)濟活動 （房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、拆遷補償、破產(chǎn)清算、房產(chǎn)稅征收等）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,2,現(xiàn)狀,存在的問題,典型不完全市場，價格影響因素多，不會自動形成常人容易識別的適當價格。,市場信息不對稱，阻礙房地產(chǎn)價格合理形成因素多。,房地產(chǎn)真正的價值撲朔迷離,需要專業(yè)的估價師發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的價值,建立合理房地產(chǎn)秩序，促進房地產(chǎn)公平交易，將房地產(chǎn)價格導向正?；?,,,第一章 房地

2、產(chǎn)估價概論,本章要求 1.掌握房地產(chǎn)估價的概念、目的、特點及估價要素; 2. 理解房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要及估價師的職業(yè)要求； 3.了解我國及世界其他國家房地產(chǎn)估價的發(fā)展狀況。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,3,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,1.房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定的目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)，政策和標準，在合理假設(shè)下，采用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,4,2.專

3、業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別 （1）由專業(yè)機構(gòu)和人員完成； （2）是一種專業(yè)意見； （3）具有社會公信力； （4）實行有償服務(wù)； （5）承擔法律責任。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,5,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,3.估價與評估的異同 估價 是指價值評估（范圍窄） 評估 不僅包括價值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等（范圍廣）。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,6,4.國外和港臺地區(qū)對房

4、地產(chǎn)估價的稱謂和定義 美國 Real Estate Appraisal英聯(lián)邦國家 Property Valuation日本和韓國 不動產(chǎn)鑒定評價香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價臺灣 不動產(chǎn)估價,2020/9/13,Real Estate Appraisal,7,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,二、房地產(chǎn)估價的特點（五點）,（一）評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。 （二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價。 （三）提供價值意見而不是作價格保證。 （四）估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(nèi)。 （五）既是一門科學也是一門藝術(shù)，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術(shù)的成分。,2020/9/13,Real

5、Estate Appraisal,8,（一）評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。 價值 是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。 價格 是價值的表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實?，F(xiàn)實中價格偏離價值是普遍現(xiàn)象。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,9,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 估價 是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。 定價 是當事人個人行為。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,10,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（三

6、）是提供價值意見而不是作價格保證 估價結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價格保證。估價師對自己的專業(yè)意見要承擔法律責任。 提供專業(yè)意見的用途： （1）鑒定性估價：為委托人向第三方證明而估價。 如：房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款。 （2）咨詢性估價：供委托人自己用。如：確定房地產(chǎn)出售價。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,11,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（四） 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(nèi) 誤解：評估價值應當采用事后的實際成交價值來衡量 （1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值。（掌握信息量不同） （2）所有評估價值都有一定的誤差。評估價值=

7、真實價值+誤差。 （3）誤差范圍+-10%+-15%，難度大放寬到+-20%。 （4）檢驗誤差：與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,12,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（五）既是一門科學也是一門藝術(shù)，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術(shù)的成分。 估價師的實踐經(jīng)驗很重要，因為影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，只通過數(shù)學公式或模型難以把握與量化，必須對不同估價方法的局限性進行調(diào)整和綜合平衡。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,13,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,三、房地產(chǎn)估價的必要性（三點） 1. 專

8、業(yè)估價存在的基本前提，必須同時具備兩個特性：（1）獨一無二性；（2）價值量大。 （房地產(chǎn)滿足專業(yè)估價的要求） 2. 房地產(chǎn)市場需要專業(yè)估價原因 房地產(chǎn)市場有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價，推動房地產(chǎn)價格正?；?，促進公平交易，建立合理的市場秩序。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,14,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,三、房地產(chǎn)估價的必要性（三點） 3.房地產(chǎn)估價在估價中占主體地位 （1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較小。 （2）房地產(chǎn)需要估價的情形較多（轉(zhuǎn)讓、租賃

9、、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、課稅、保險等）其他資產(chǎn)需要估價的情況相對較少。 （3）相對于其他資產(chǎn)估價主要限于本身價值評估，房地產(chǎn)估價還提供咨詢顧問服務(wù)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,15,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,1.房地產(chǎn)估價師 知識經(jīng)驗職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價師 只能且必須受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價業(yè)務(wù)，不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)，不能以個人名義收費，必須由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,16,1.2 房地產(chǎn)估計要素,2.房地產(chǎn)估價機構(gòu) （1）法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)

10、的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師； （2）資質(zhì)等級（由低到高）分為：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、 二級資質(zhì)、一級資質(zhì)； （3）從事的估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分，估價機構(gòu)應該在其資質(zhì)等級允許的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價活動；房地產(chǎn)估價報告應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具。 3.估價委托人是估價服務(wù)的需求者，估價服務(wù)的對象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,17,估價機構(gòu)、估價委托人,估價目的：是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途。 估價目的來源于委托人的估價需要（出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。一個估價

11、項目一般只有1個估價目的。估價目的根據(jù)委托人的需要，還可以進一步細分。 估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價方法，最終影響估價結(jié)果。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,18,二、估價目的,房地產(chǎn)估價分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,19,根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用進行分類 鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公證性估價） 咨詢性估價（或稱參考性估價）,根據(jù)估價目的進行分類 土地使用權(quán)出讓價格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 房地產(chǎn)租賃價格評估 房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)保險估價 房地產(chǎn)課稅估價 征地和房屋拆遷

12、補償估價 房地產(chǎn)分割、合并估價 房地產(chǎn)糾紛估價 房地產(chǎn)拍賣底價評估 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 其他目的的房地產(chǎn)估價,VS,即估價客體，也稱被估價房地產(chǎn)，估價標的，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財產(chǎn)。,房地產(chǎn)存在的三種實物形態(tài),,,,純土地,純建筑,房地合一,三、估價對象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,20,估價時點：也稱為價值時點、價值日期。是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。 估價時點根據(jù)估價目的來確定。估價時點確定在先，評估價值確定在后。,2020/9/13,Real Estate Appr

13、aisal,21,四、估價時點,2020/9/13,Real Estate Appraisal,22,,過去,現(xiàn)在,未來,,,,價值類型：是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。 基本價值類型有六種 市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。 同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,23,五、價值類型,估價依據(jù)是指估價項目中估價所依據(jù)的法律法規(guī)和標準。包括 相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標準，估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況

14、和資料。 估價師應當對委托提供的有關(guān)情況和資料進行必要的核查。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,24,六、估價依據(jù),估價原則 是指在房地產(chǎn)估價的理論與實踐中，總結(jié)、提煉出來的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應依據(jù)的法則或標準。 估價原則使得不同的估價師，對房地產(chǎn)估價的基本前提認識一致，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,25,七、估價原則,八、估價方法,2020/9/13,Real Estate Appraisal,26,謹慎原則,基本原則,獨立、客觀、公

15、正原則,普通技術(shù)性原則,合法原則 最高最佳利用原則 估價時點原則 替代原則,特殊原則，也屬于技術(shù)性原則,三大基本方法,市場比較法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假設(shè)開發(fā)法 長期趨勢法 基準地價修正法 路線價法,業(yè)務(wù)兩步： 獲取估價業(yè)務(wù)、 受理估價委托規(guī)劃一步： 制定估價作業(yè)方案外業(yè)兩步： 搜集所需資料、實地查看估價對象關(guān)鍵三步： 分析、測算、判斷估價對象價值后續(xù)四步 ：撰寫估價報告、內(nèi)部審核、交付估價報告、估價資料歸檔履行必要的程序，才能規(guī)范估價行為、保障估價質(zhì)量、提高工作效率、防范估價風險。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,27,九、估價程序（一般12步）,

16、估價師分析、測算、判斷的估價對象價值及其提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價結(jié)果應該客觀公正。 估價師不得有以下行為 遷就客戶、未完成估價之前與估價委托人或者利害關(guān)系人討論估價結(jié)果、未估價之前就征求估價委托人對估價結(jié)果的意見、迎合估價委托人。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,28,十、估價結(jié)果,一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要 招標出讓方式中招標底價，投標人的投標報價 拍賣出讓方式中，拍賣人的拍賣底價，競拍人的最高出價 掛牌出讓方式中，出讓人的掛牌底價，競買人的最高報價 協(xié)議出讓方式中，協(xié)議出讓的最低價和最高價,2020/9/13,Real Estate Appra

17、isal,29,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 轉(zhuǎn)讓方式增多 買賣、互換、贈與、作價入股、作價出資、抵償債務(wù)等。租賃有房屋租賃、土地租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出租等。 三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要 抵押人擔保債權(quán)不得超出抵押物價值。抵押對房地產(chǎn)估價的需要（7種）初次抵押估價、再次抵押估價、增加抵押貸款估價、抵押期間估價、轉(zhuǎn)抵押估價、續(xù)貸抵押估價、處置抵押房地產(chǎn)估價,2020/9/13,Real Estate Appraisal,30,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,四、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰? 征收是強制收買，所有權(quán)變更，不返還征用是強制使用

18、，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人 五、房地產(chǎn)分割的需要 一般采取折價或者拍賣變賣價款分割,2020/9/13,Real Estate Appraisal,31,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失的賠償評估 在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的評估 因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的評估 因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成的損失的評估 因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的評估,2020/9/13,Real Estate Appraisal

19、,32,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,七、房地產(chǎn)爭議調(diào)處的司法鑒定的需要 八、房地產(chǎn)稅收的需要 九、房地產(chǎn)保險的需要 十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 十一、房地產(chǎn)行政管理的需要 了解十二、其他方面的需要,2020/9/13,Real Estate Appraisal,33,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中應當遵循的行為規(guī)范的總和。包括職業(yè)品德、職業(yè)情感、職業(yè)行為習慣。概括為 獨立、客觀、公正 專業(yè)勝任能力 誠實守信 勤勉盡責 保守秘密 公平競爭 社會責任,2020/9/13,Real Estate Appraisal,34,1.4 房地產(chǎn)估價師的

20、職業(yè)道德, 1995年以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位 房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度.1995年起取得房地產(chǎn)估價師唯一途徑是通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試。 1999年制定并頒布了國家統(tǒng)一標準房地產(chǎn)估價規(guī)范。制定了房地產(chǎn)估價國家標準和相關(guān)指導意見 。（房地產(chǎn)估價規(guī)范、城市房屋拆遷估價指導意見、房地產(chǎn)抵押估價指導意見）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,35,1.5 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況, 1994年成立了中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會，并創(chuàng)辦了中國房地產(chǎn)估價師雜志。 拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)領(lǐng)域。從主要為房

21、地產(chǎn)交易提供參考價格和參考依據(jù)，發(fā)展到為房地產(chǎn)抵押貸款、城市房屋拆遷補償、房地產(chǎn)稅收、司法鑒定等。 形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。 形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,36,1.5 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況, 房地產(chǎn)估價概念 房地產(chǎn)估價的本質(zhì) 專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別 房地產(chǎn)估價要素（估價人員、估價機構(gòu)、估價目的、估價原則、估價方法、估價程序、估價對象和估價時點） 房地產(chǎn)估價目的（土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、保險、課稅等） 房地產(chǎn)估價師職業(yè)要求,2020/9/13,Real Estate

22、 Appraisal,37,第一章 小結(jié),例題：判斷 某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,38,例題1,錯誤 解析：必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔法律責任。,例題2,例題 ：評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。【2008年真題】A.傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù) B.價值分配 C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估 D.價值減損

23、評估,2020/9/13,Real Estate Appraisal,39,答案：C 【解析】房地產(chǎn)征用征收導致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來的相關(guān)的經(jīng)濟損失。,例題3,【判斷題】房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（）【2006年真題】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,40,答案：【解析】評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。,例題4,房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值。【2007年真題】

24、 A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造D.確定,2020/9/13,Real Estate Appraisal,41,答案：B,例題5,不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。 【2007年真題】A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同,2020/9/13,Real Estate Appraisal,42,答案：A【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）。,例題6,【判斷題】 一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性。 （）【20

25、07年真題】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,43,答案：【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結(jié)果進行比較。,第二章 房地產(chǎn)及其描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,44,熟悉房地產(chǎn)的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認識房地產(chǎn)，以及從哪些方面對房地產(chǎn)進行了解并如何予以描述。,本章要求,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價的定義 房地產(chǎn)是指土地及建筑物和其他土地附著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

26、 （1）土地土地的地表范圍該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域 土地的地上空間范圍以飛機的飛行高度為限 土地的地下空間范圍以人類的能力所及為限,2020/9/13,Real Estate Appraisal,45,2.1 房地產(chǎn)的含義,（2） 建筑物的含義廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物 狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物 定義：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所。 房屋和構(gòu)筑物的區(qū)別人是否直接在里面生產(chǎn)生活，是則為房屋是否有門、窗、頂蓋，有則為房屋,2020/9/13,Real Estate Appraisal,46,（3）其他土地定著物的含義,定義： 建筑物以外的土地附

27、著物，是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物。 土地符著物與土地或建筑物物理上不可分。雖然可分離，但是從經(jīng)濟角度不合理。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,47,例：埋設(shè)地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻等。（）,例：擺在屋內(nèi)的家具、電器，臨時搭建的戲臺等。（X）,為了提高土地或建筑物的使用價值或功能。,僅僅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。,（4）房地產(chǎn)實物的含義,定義指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。包括有形的實體、該實體的質(zhì)量和該實體組合完成的功能。,2020/9/13,Real Esta

28、te Appraisal,48,有形的實體-房屋的建筑結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)是土地與建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)權(quán)益的含義是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)的各種權(quán)利所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,49,房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項權(quán)能）。 建設(shè)用地使用權(quán)（實質(zhì)上是空間利用權(quán)利）國有建設(shè)用地使用權(quán)，

29、包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、其他建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施。 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如：通行地役權(quán)在他人的土地上通行的權(quán)利；排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,50,抵押權(quán)：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先

30、受償。 租賃權(quán)：以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。租賃權(quán)是債權(quán)，其他權(quán)利都是物權(quán),2020/9/13,Real Estate Appraisal,51,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)是土地與建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。包括：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,52,2.2 房地產(chǎn)的特性,1.不可移動（位置固定性）房地產(chǎn)位置固定，不可移動。其自然

31、地理位置不可移動，但其社會經(jīng)濟位置可能發(fā)生變化。不可移動性決定了房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場不是全國統(tǒng)一市場，而是地區(qū)區(qū)域市場。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,53,2.2 房地產(chǎn)的特性,2.獨一無二也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式。盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競爭，這是估價替代原理的基礎(chǔ)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,54,

32、2.2 房地產(chǎn)的特性,3.壽命長久對于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久?？梢詾槠湔加谜邘沓掷m(xù)不斷的利益。 4.供給有限供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性。 原因土地總量不可增加房地產(chǎn)不可移動造成了供給不能調(diào)劑 5.價值量大單價高，總價大。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,55,2.2 房地產(chǎn)的特性,6.用途多樣也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因政府的用途管制符合城市規(guī)劃（合法原則）不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題（最高最佳使用原則）,2020/9/13,Real Estate Ap

33、praisal,56,2.2 房地產(chǎn)的特性,7.相互影響房地產(chǎn)不可移動，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響。外部性 正外部性某經(jīng)濟主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費代價。負外部性某經(jīng)濟主體行為使他人受損，而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,57,2.2 房地產(chǎn)的特性,8.易受限制政府對房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)管制權(quán)對房地產(chǎn)的利用作出直接限制，如利用城市規(guī)劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項目。征收權(quán)為

34、了公共利益而征收征稅權(quán)對房地產(chǎn)課稅充公權(quán)政府在業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產(chǎn),2020/9/13,Real Estate Appraisal,58,2.2 房地產(chǎn)的特性,9.難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差變現(xiàn)能力是在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度房地產(chǎn)交易手續(xù)復雜，成交時間長，變現(xiàn)能力差當房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現(xiàn) 影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素： 通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）、獨立使用性、房地產(chǎn)價值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、該類房地產(chǎn)的市場狀況,2020/9/13,Re

35、al Estate Appraisal,59,2.2 房地產(chǎn)的特性,10.保值增值（了解） 引起房地產(chǎn)價格上升的原因： 對房地產(chǎn)進行投資改良投資增值 外部經(jīng)濟自然增值 需求增加導致稀缺性增加自然增值 通貨膨脹保值 房地產(chǎn)使用管制改變自然增值,2020/9/13,Real Estate Appraisal,60,2.3房地產(chǎn)的種類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,61,居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn),按開發(fā)程度分類,2020/9/13,生地無基礎(chǔ)設(shè)施毛地有基礎(chǔ)

36、設(shè)施未 拆遷熟地完善的基礎(chǔ)設(shè)施場地平整可直接建造建筑物在建工程已開工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）,按用途分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,62,熟地的類型 三通一平，平都是指場地平整，三通指水、電、路 五通指水（供水和排水）電、路再加上電信七通再加上熱力和燃氣,權(quán)益狀況分類,“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 “干凈”的含義：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨所有，沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，無拖欠建設(shè)工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。,

37、2020/9/13,Real Estate Appraisal,63,收益狀況分類,按是否產(chǎn)生收益分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,64,,判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力,收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn),經(jīng)營方式分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,65,按經(jīng)營使用方式分類,,銷售可采用市場法 出租可采用收益法 營業(yè)可采用收益法 自用主要用成本法,基本狀況描述,2020/9/13,Real Estate Ap

38、praisal,66,名稱 坐落 四至 規(guī)模 用途 權(quán)屬,基本狀況描述,2.2 房地產(chǎn)狀況描述,區(qū)位狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,67,坐落 方位 距離 朝向 樓層,位置描述,道路狀況 出入可利用的交通工具 交通管制情況 停車方便程度和收費標準,交通描述,自然環(huán) 人文環(huán) 景觀,周圍環(huán)境和景觀描述,外部基礎(chǔ)設(shè)施 外部公共服務(wù)設(shè)施,外部配套設(shè)施描述,實物狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,68,權(quán)益狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,69,,土地權(quán)益描述,房屋所有權(quán) 出租或占用情

39、 其他權(quán)利設(shè)立情況 特殊情況說明 其他,建筑物權(quán)益描述,土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地使用管制 目前使用情況 其他權(quán)利設(shè)立情況 特殊情況說明,例題,房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、 該實體的質(zhì)量以及（ ）?！?004年真題】 A.相應配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間,2020/9/13,Real Estate Appraisal,70,答案：C,例題,房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。【2005年真題】A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導致稀缺性增加D.改進物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善,2020/9/13,Real Estate Appraisal,71,答案：C,第二章 小結(jié),房地產(chǎn)定義（土地、建筑物、其他地上定著物；實物、權(quán)益、區(qū)位） 房地產(chǎn)狀況的描述（基本狀況、區(qū)位、實物、權(quán)益等） 房地產(chǎn)特征 自然特性：不可移動、獨一無二、長期使用、供給有限。 經(jīng)濟特性:價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)、保值增值。 房地產(chǎn)的類型,2020/9/13,Real Estate Appraisal,72,