房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)及描述.ppt

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1、房地產(chǎn)估價(jià),主講人：李禮,2020/9/13,Real Estate Appraisal,1,為什么要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)？,1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和日益成熟 2. 涉及到房地產(chǎn)的諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng) （房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、拆遷補(bǔ)償、破產(chǎn)清算、房產(chǎn)稅征收等）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,2,現(xiàn)狀,存在的問(wèn)題,典型不完全市場(chǎng)，價(jià)格影響因素多，不會(huì)自動(dòng)形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。,市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成因素多。,房地產(chǎn)真正的價(jià)值撲朔迷離,需要專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值,建立合理房地產(chǎn)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化,,,,第一章 房地

2、產(chǎn)估價(jià)概論,本章要求 1.掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念、目的、特點(diǎn)及估價(jià)要素; 2. 理解房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要及估價(jià)師的職業(yè)要求； 3.了解我國(guó)及世界其他國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展?fàn)顩r。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,3,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),1.房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定的目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)，政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,4,2.專(zhuān)

3、業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別 （1）由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成； （2）是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)； （3）具有社會(huì)公信力； （4）實(shí)行有償服務(wù)； （5）承擔(dān)法律責(zé)任。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,5,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),3.估價(jià)與評(píng)估的異同 估價(jià) 是指價(jià)值評(píng)估（范圍窄） 評(píng)估 不僅包括價(jià)值評(píng)估，還包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等（范圍廣）。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,6,4.國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房

4、地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂和定義 美國(guó) Real Estate Appraisal英聯(lián)邦國(guó)家 Property Valuation日本和韓國(guó) 不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)臺(tái)灣 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),2020/9/13,Real Estate Appraisal,7,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)（五點(diǎn)）,（一）評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。 （二）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)。 （三）提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。 （四）估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)。 （五）既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。,2020/9/13,Real

5、Estate Appraisal,8,（一）評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。 價(jià)值 是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。 價(jià)格 是價(jià)值的表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)?，F(xiàn)實(shí)中價(jià)格偏離價(jià)值是普遍現(xiàn)象。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,9,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),（二）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) 估價(jià) 是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 定價(jià) 是當(dāng)事人個(gè)人行為。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,10,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),（三

6、）是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證 估價(jià)結(jié)果是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不是價(jià)格保證。估價(jià)師對(duì)自己的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)要承擔(dān)法律責(zé)任。 提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途： （1）鑒定性估價(jià)：為委托人向第三方證明而估價(jià)。 如：房屋征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)抵押貸款。 （2）咨詢(xún)性估價(jià)：供委托人自己用。如：確定房地產(chǎn)出售價(jià)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,11,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),（四） 估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi) 誤解：評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)采用事后的實(shí)際成交價(jià)值來(lái)衡量 （1）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值。（掌握信息量不同） （2）所有評(píng)估價(jià)值都有一定的誤差。評(píng)估價(jià)值=

7、真實(shí)價(jià)值+誤差。 （3）誤差范圍+-10%+-15%，難度大放寬到+-20%。 （4）檢驗(yàn)誤差：與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,12,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),（五）既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。 估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很重要，因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素眾多，只通過(guò)數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化，必須對(duì)不同估價(jià)方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,13,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（三點(diǎn)） 1. 專(zhuān)

8、業(yè)估價(jià)存在的基本前提，必須同時(shí)具備兩個(gè)特性：（1）獨(dú)一無(wú)二性；（2）價(jià)值量大。 （房地產(chǎn)滿(mǎn)足專(zhuān)業(yè)估價(jià)的要求） 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)原因 房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正常化，促進(jìn)公平交易，建立合理的市場(chǎng)秩序。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,14,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（三點(diǎn)） 3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位 （1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較小。 （2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多（轉(zhuǎn)讓、租賃

9、、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、課稅、保險(xiǎn)等）其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情況相對(duì)較少。 （3）相對(duì)于其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于本身價(jià)值評(píng)估，房地產(chǎn)估價(jià)還提供咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,15,1.1對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),1.房地產(chǎn)估價(jià)師 知識(shí)經(jīng)驗(yàn)職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價(jià)師 只能且必須受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,16,1.2 房地產(chǎn)估計(jì)要素,2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) （1）法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)

10、的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師； （2）資質(zhì)等級(jí)（由低到高）分為：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、 二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)； （3）從事的估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該在其資質(zhì)等級(jí)允許的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。 3.估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的需求者，估價(jià)服務(wù)的對(duì)象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,17,估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)委托人,估價(jià)目的：是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。 估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要（出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。一個(gè)估價(jià)

11、項(xiàng)目一般只有1個(gè)估價(jià)目的。估價(jià)目的根據(jù)委托人的需要，還可以進(jìn)一步細(xì)分。 估價(jià)目的將影響估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法，最終影響估價(jià)結(jié)果。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,18,二、估價(jià)目的,房地產(chǎn)估價(jià)分類(lèi),2020/9/13,Real Estate Appraisal,19,根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用進(jìn)行分類(lèi) 鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)） 咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）,根據(jù)估價(jià)目的進(jìn)行分類(lèi) 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 征地和房屋拆遷

12、補(bǔ)償估價(jià) 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià),VS,即估價(jià)客體，也稱(chēng)被估價(jià)房地產(chǎn)，估價(jià)標(biāo)的，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。,房地產(chǎn)存在的三種實(shí)物形態(tài),,,,純土地,純建筑,房地合一,三、估價(jià)對(duì)象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,20,估價(jià)時(shí)點(diǎn)：也稱(chēng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值日期。是指估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。,2020/9/13,Real Estate Appr

13、aisal,21,四、估價(jià)時(shí)點(diǎn),2020/9/13,Real Estate Appraisal,22,,過(guò)去,現(xiàn)在,未來(lái),,,,價(jià)值類(lèi)型：是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的具體某種價(jià)值。 基本價(jià)值類(lèi)型有六種 市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。 同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值在理論上是唯一的。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,23,五、價(jià)值類(lèi)型,估價(jià)依據(jù)是指估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。包括 相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況

14、和資料。 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)委托提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,24,六、估價(jià)依據(jù),估價(jià)原則 是指在房地產(chǎn)估價(jià)的理論與實(shí)踐中，總結(jié)、提煉出來(lái)的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 估價(jià)原則使得不同的估價(jià)師，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提認(rèn)識(shí)一致，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,25,七、估價(jià)原則,八、估價(jià)方法,2020/9/13,Real Estate Appraisal,26,謹(jǐn)慎原則,基本原則,獨(dú)立、客觀、公

15、正原則,普通技術(shù)性原則,合法原則 最高最佳利用原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 替代原則,特殊原則，也屬于技術(shù)性原則,三大基本方法,市場(chǎng)比較法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假設(shè)開(kāi)發(fā)法 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 路線(xiàn)價(jià)法,業(yè)務(wù)兩步： 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)、 受理估價(jià)委托規(guī)劃一步： 制定估價(jià)作業(yè)方案外業(yè)兩步： 搜集所需資料、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象關(guān)鍵三步： 分析、測(cè)算、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值后續(xù)四步 ：撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、內(nèi)部審核、交付估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔履行必要的程序，才能規(guī)范估價(jià)行為、保障估價(jià)質(zhì)量、提高工作效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,27,九、估價(jià)程序（一般12步）,

16、估價(jià)師分析、測(cè)算、判斷的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及其提供的相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。估價(jià)結(jié)果應(yīng)該客觀公正。 估價(jià)師不得有以下行為 遷就客戶(hù)、未完成估價(jià)之前與估價(jià)委托人或者利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果、未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)、迎合估價(jià)委托人。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,28,十、估價(jià)結(jié)果,一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要 招標(biāo)出讓方式中招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià) 拍賣(mài)出讓方式中，拍賣(mài)人的拍賣(mài)底價(jià)，競(jìng)拍人的最高出價(jià) 掛牌出讓方式中，出讓人的掛牌底價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人的最高報(bào)價(jià) 協(xié)議出讓方式中，協(xié)議出讓的最低價(jià)和最高價(jià),2020/9/13,Real Estate Appra

17、isal,29,1.3 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 轉(zhuǎn)讓方式增多 買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、作價(jià)入股、作價(jià)出資、抵償債務(wù)等。租賃有房屋租賃、土地租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出租等。 三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要 抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價(jià)值。抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要（7種）初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、增加抵押貸款估價(jià)、抵押期間估價(jià)、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià),2020/9/13,Real Estate Appraisal,30,1.3 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,四、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰? 征收是強(qiáng)制收買(mǎi)，所有權(quán)變更，不返還征用是強(qiáng)制使用

18、，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人 五、房地產(chǎn)分割的需要 一般采取折價(jià)或者拍賣(mài)變賣(mài)價(jià)款分割,2020/9/13,Real Estate Appraisal,31,1.3 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失的賠償評(píng)估 在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估 因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估 因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成的損失的評(píng)估 因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估,2020/9/13,Real Estate Appraisal

19、,32,1.3 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,七、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處的司法鑒定的需要 八、房地產(chǎn)稅收的需要 九、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 十一、房地產(chǎn)行政管理的需要 了解十二、其他方面的需要,2020/9/13,Real Estate Appraisal,33,1.3 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的行為規(guī)范的總和。包括職業(yè)品德、職業(yè)情感、職業(yè)行為習(xí)慣。概括為 獨(dú)立、客觀、公正 專(zhuān)業(yè)勝任能力 誠(chéng)實(shí)守信 勤勉盡責(zé) 保守秘密 公平競(jìng)爭(zhēng) 社會(huì)責(zé)任,2020/9/13,Real Estate Appraisal,34,1.4 房地產(chǎn)估價(jià)師的

20、職業(yè)道德, 1995年以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度.1995年起取得房地產(chǎn)估價(jià)師唯一途徑是通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試。 1999年制定并頒布了國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn) 。（房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,35,1.5 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況, 1994年成立了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)，并創(chuàng)辦了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師雜志。 拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。從主要為房

21、地產(chǎn)交易提供參考價(jià)格和參考依據(jù)，發(fā)展到為房地產(chǎn)抵押貸款、城市房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)稅收、司法鑒定等。 形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。 形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,36,1.5 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況, 房地產(chǎn)估價(jià)概念 房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì) 專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別 房地產(chǎn)估價(jià)要素（估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)程序、估價(jià)對(duì)象和估價(jià)時(shí)點(diǎn)） 房地產(chǎn)估價(jià)目的（土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、保險(xiǎn)、課稅等） 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)要求,2020/9/13,Real Estate

22、 Appraisal,37,第一章 小結(jié),例題：判斷 某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,38,例題1,錯(cuò)誤 解析：必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無(wú)公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。,例題2,例題 ：評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)?！?008年真題】A.傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù) B.價(jià)值分配 C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估 D.價(jià)值減損

23、評(píng)估,2020/9/13,Real Estate Appraisal,39,答案：C 【解析】房地產(chǎn)征用征收導(dǎo)致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導(dǎo)致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來(lái)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。,例題3,【判斷題】房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（）【2006年真題】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,40,答案：【解析】評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。,例題4,房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值?！?007年真題】

24、 A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造D.確定,2020/9/13,Real Estate Appraisal,41,答案：B,例題5,不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ?【2007年真題】A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同D.委托人不同,2020/9/13,Real Estate Appraisal,42,答案：A【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）。,例題6,【判斷題】 一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （）【20

25、07年真題】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,43,答案：【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。,第二章 房地產(chǎn)及其描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,44,熟悉房地產(chǎn)的含義，特性及種類(lèi)，能從估價(jià)的角度充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，以及從哪些方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了解并如何予以描述。,本章要求,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價(jià)的定義 房地產(chǎn)是指土地及建筑物和其他土地附著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

26、 （1）土地土地的地表范圍該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域 土地的地上空間范圍以飛機(jī)的飛行高度為限 土地的地下空間范圍以人類(lèi)的能力所及為限,2020/9/13,Real Estate Appraisal,45,2.1 房地產(chǎn)的含義,（2） 建筑物的含義廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物 狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物 定義：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。 房屋和構(gòu)筑物的區(qū)別人是否直接在里面生產(chǎn)生活，是則為房屋是否有門(mén)、窗、頂蓋，有則為房屋,2020/9/13,Real Estate Appraisal,46,（3）其他土地定著物的含義,定義： 建筑物以外的土地附

27、著物，是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物。 土地符著物與土地或建筑物物理上不可分。雖然可分離，但是從經(jīng)濟(jì)角度不合理。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,47,例：埋設(shè)地下的管線(xiàn)、設(shè)施，建造在地上的圍墻等。（）,例：擺在屋內(nèi)的家具、電器，臨時(shí)搭建的戲臺(tái)等。（X）,為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能。,僅僅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。,（4）房地產(chǎn)實(shí)物的含義,定義指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的有形部分。包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量和該實(shí)體組合完成的功能。,2020/9/13,Real Esta

28、te Appraisal,48,有形的實(shí)體-房屋的建筑結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)是土地與建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)權(quán)益的含義是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)的各種權(quán)利所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,49,房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項(xiàng)權(quán)能）。 建設(shè)用地使用權(quán)（實(shí)質(zhì)上是空間利用權(quán)利）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，

29、包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、其他建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有土地享有的占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施。 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如：通行地役權(quán)在他人的土地上通行的權(quán)利；排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,50,抵押權(quán)：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先

30、受償。 租賃權(quán)：以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。租賃權(quán)是債權(quán)，其他權(quán)利都是物權(quán),2020/9/13,Real Estate Appraisal,51,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)是土地與建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。包括：位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,52,2.2 房地產(chǎn)的特性,1.不可移動(dòng)（位置固定性）房地產(chǎn)位置固定，不可移動(dòng)。其自然

31、地理位置不可移動(dòng)，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能發(fā)生變化。不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)不是全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，而是地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,53,2.2 房地產(chǎn)的特性,2.獨(dú)一無(wú)二也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價(jià)格容易受個(gè)別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式。盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競(jìng)爭(zhēng)，這是估價(jià)替代原理的基礎(chǔ)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,54,

32、2.2 房地產(chǎn)的特性,3.壽命長(zhǎng)久對(duì)于土地而言，也稱(chēng)不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長(zhǎng)久?？梢詾槠湔加谜邘?lái)持續(xù)不斷的利益。 4.供給有限供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。 原因土地總量不可增加房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑 5.價(jià)值量大單價(jià)高，總價(jià)大。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,55,2.2 房地產(chǎn)的特性,6.用途多樣也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因政府的用途管制符合城市規(guī)劃（合法原則）不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題（最高最佳使用原則）,2020/9/13,Real Estate Ap

33、praisal,56,2.2 房地產(chǎn)的特性,7.相互影響房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響。外部性 正外部性某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。負(fù)外部性某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,57,2.2 房地產(chǎn)的特性,8.易受限制政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)管制權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的利用作出直接限制，如利用城市規(guī)劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目。征收權(quán)為

34、了公共利益而征收征稅權(quán)對(duì)房地產(chǎn)課稅充公權(quán)政府在業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下可無(wú)償收回房地產(chǎn),2020/9/13,Real Estate Appraisal,58,2.2 房地產(chǎn)的特性,9.難以變現(xiàn)也稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差變現(xiàn)能力是在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，成交時(shí)間長(zhǎng)，變現(xiàn)能力差當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn) 影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素： 通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）、獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)價(jià)值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況,2020/9/13,Re

35、al Estate Appraisal,59,2.2 房地產(chǎn)的特性,10.保值增值（了解） 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因： 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良投資增值 外部經(jīng)濟(jì)自然增值 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加自然增值 通貨膨脹保值 房地產(chǎn)使用管制改變自然增值,2020/9/13,Real Estate Appraisal,60,2.3房地產(chǎn)的種類(lèi),2020/9/13,Real Estate Appraisal,61,居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn),按開(kāi)發(fā)程度分類(lèi),2020/9/13,生地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施毛地有基礎(chǔ)

36、設(shè)施未 拆遷熟地完善的基礎(chǔ)設(shè)施場(chǎng)地平整可直接建造建筑物在建工程已開(kāi)工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）,按用途分類(lèi),2020/9/13,Real Estate Appraisal,62,熟地的類(lèi)型 三通一平，平都是指場(chǎng)地平整，三通指水、電、路 五通指水（供水和排水）電、路再加上電信七通再加上熱力和燃?xì)?權(quán)益狀況分類(lèi),“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 “干凈”的含義：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒(méi)有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，無(wú)拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未被查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。,

37、2020/9/13,Real Estate Appraisal,63,收益狀況分類(lèi),按是否產(chǎn)生收益分類(lèi),2020/9/13,Real Estate Appraisal,64,,判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類(lèi)型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力,收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn),經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi),2020/9/13,Real Estate Appraisal,65,按經(jīng)營(yíng)使用方式分類(lèi),,銷(xiāo)售可采用市場(chǎng)法 出租可采用收益法 營(yíng)業(yè)可采用收益法 自用主要用成本法,基本狀況描述,2020/9/13,Real Estate Ap

38、praisal,66,名稱(chēng) 坐落 四至 規(guī)模 用途 權(quán)屬,基本狀況描述,2.2 房地產(chǎn)狀況描述,區(qū)位狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,67,坐落 方位 距離 朝向 樓層,位置描述,道路狀況 出入可利用的交通工具 交通管制情況 停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),交通描述,自然環(huán) 人文環(huán) 景觀,周?chē)h(huán)境和景觀描述,外部基礎(chǔ)設(shè)施 外部公共服務(wù)設(shè)施,外部配套設(shè)施描述,實(shí)物狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,68,權(quán)益狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,69,,土地權(quán)益描述,房屋所有權(quán) 出租或占用情

39、 其他權(quán)利設(shè)立情況 特殊情況說(shuō)明 其他,建筑物權(quán)益描述,土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地使用管制 目前使用情況 其他權(quán)利設(shè)立情況 特殊情況說(shuō)明,例題,房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、 該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）?！?004年真題】 A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間,2020/9/13,Real Estate Appraisal,70,答案：C,例題,房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。【2005年真題】A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D.改進(jìn)物業(yè)管理E.周?chē)h(huán)境改善,2020/9/13,Real Estate Appraisal,71,答案：C,第二章 小結(jié),房地產(chǎn)定義（土地、建筑物、其他地上定著物；實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位） 房地產(chǎn)狀況的描述（基本狀況、區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等） 房地產(chǎn)特征 自然特性：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、長(zhǎng)期使用、供給有限。 經(jīng)濟(jì)特性:價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)、保值增值。 房地產(chǎn)的類(lèi)型,2020/9/13,Real Estate Appraisal,72,