房屋建筑基礎(chǔ)知識

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1、. 基礎(chǔ)知識 一、房屋建筑分類 房屋建筑從不同的角度可以進行不同的分類。 1、按建筑物使用性質(zhì)分類 ⑴居住建筑 ⑵公共建筑 ⑶工業(yè)建筑 ⑷農(nóng)業(yè)建筑 ――居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。 2、按建筑物（住宅）的層數(shù)分類 ⑴低層建筑： 1～3 層 ( 建筑總高為 24 米以下；建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，成本低廉 ) ⑵多層建筑： 4-6 層（建筑總高為 24 米以下，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格齊整，通風(fēng)采光號，空間緊湊而不閉塞。得房率高，很多人喜歡多層房屋的原因）多層使用率在 85

2、-90%左右⑶小高層建筑： 7-12 層（一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯具有親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限、污染程度低等特點）小高層使用率在 80%-85%左右 ⑷高層建筑： 12 層以上，兩部電梯，（房型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。 高層有它的優(yōu)勢： 對開發(fā)商來說， 單位建筑面積土地成本（即樓面地價） 低；對住戶來說，視野開闊， 景觀系數(shù)高， 塵土、噪音、 光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強度高，整體性強。但高層也有明顯的缺點 ; 結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋

3、電梯、樓道、機房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量部可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)憂。 ）（高層塔樓使用率 在 72-75%，板樓在 78-80%）3、按建筑結(jié)構(gòu)分類――建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等） 組成的體系。 ⑴磚木結(jié)構(gòu) －描述：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。 －特點：層數(shù)較低，一般在 3 層以下。 1949 年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅， 20 世 紀 50～ 60 年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。⑵

4、磚混結(jié)構(gòu) －描述：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋 混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。 －特點：建造層數(shù)一般在 6 層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深 的尺寸及層高都受到一定的限制。 所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的 建筑物所替代。 ⑶鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) －描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻） 、 屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。 特點：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強抗震性能好，耐用年限較長。 ;. . ⑷

5、鋼結(jié)構(gòu) 描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。 特點：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑， 如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。 4、按建筑施工方法分類 ⑴現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑 －這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑 和砌筑而成。 ⑵預(yù)制、裝配式建筑 －這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進行裝 配而成。 ⑶部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑 －這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓板、 樓梯）是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。二、建筑物的組成 一幢

6、建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱） 、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。 1. 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將 這些荷載及自重傳給下面的地基。 地基不是建筑物的組成部分， 是基礎(chǔ)下面的土層，它承受著由基礎(chǔ)傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基。 2. 墻體和柱 墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件， 它支撐著屋頂、 樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。 ⑴墻體的分類 A. 按在建筑物中的方向，分為： 外墻－位于建筑物四周，是建筑物的圍護構(gòu)件。內(nèi)墻－位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。 B.

7、 按在建筑物中的方向，分為： 縱墻－沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。 橫墻－沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。 C.按接受力情況，分為： 承重墻－凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻。 非承重墻－不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。 ⑵柱－是獨立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。柱承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。 3. 樓地層和梁 樓地層包括樓板和地面 （首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構(gòu)件， 主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。 ⑴樓板－樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。

8、 ⑵首層地面－是指建筑物底層的地坪。 ⑶梁－是跨過空間的橫向構(gòu)件。 ;. . 4. 樓梯 樓梯一般由 3 部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。 5、屋頂 既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。屋頂由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。 5. 門窗－門和窗都是建筑物的圍護構(gòu)件。 房地產(chǎn)常識 1、銷講：“銷售講習(xí)資料”，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整 理出來的一份資料，它包

9、括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活 機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、 SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合、媒體安排等） ；其中最重要的 是“答客問”，是整篇銷講的靈魂所在。 2、 銷控：指在專案或主委擬訂的去化順序控制下， 對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。 它包括軟銷（價格銷控——單價、總價） 、硬銷控（房源銷控— —樓層、位置、面積、房型） 。 銷控的唯一目的是為了達成銷售目標，一般來 說，在代理而言是為了銷售速度最化；在包銷 而言是為了銷售利潤最大化。 3、 銷售

10、平面：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶詳細介紹樓盤情況， 使客戶對所購買的 期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。 4、 銷售海報：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶 帶回仔細研究 的銷售資料。 5、 案場：指個案售樓處。 6、 生活機能：指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué) 校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二： 作為 NP稿中 COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。 7、 訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等，一般為 RMB1000~2000。 8、

11、 定金：房屋定購金，又稱大定金，一般為 RMB20000。 9、 售：在客戶對業(yè)務(wù)員介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進行保 ;. . 留（訂購）的訂金，則視作為“售” 。 10、足：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時，客房支付對該房屋進行定購的 定金，是為“足” （若未經(jīng)過“售”的過程，則視作為“售足” ） 11、簽：客戶對所定的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽定合同，是為“簽” （若沒有經(jīng)過 “足”的過程，則視作為“足簽” ） 12、退：客戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為“售退” （若是已足 或已

12、簽者，則為“足退”或“簽退” ） 13、換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為“售換” （“足換”、“簽換）” 14、開盤：某一個個案取得了預(yù)（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知 客戶該案開始進行銷售。 15、清盤：指當(dāng)一個個案的銷售進入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來 進行銷售。 16、折扣：經(jīng)過代理商或開發(fā)商同意，所給予客戶的一定價格折讓。 17、動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、 交通動線等等。對動線安排的評價標準是流暢與否。 18、去化順序：按照房型或

13、面積或總價或單價或樓層等等，對一個個案進行銷售速 度的排序，它是一個純不等式，比如 V3R >V2R >V 1R >V 復(fù)式 。另一種評判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比如 V2R=45%，V3R=50%。V 復(fù)式 =5%。 19、標的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的 最終成果是生活機能圖、掃樓標的圖。 20、A、B 級卡：指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片” 。有望客戶及已 購客戶填 A 級卡，意愿平平無望者填 B 級卡。 21、派夾報：屬于一種銷售手段， 分派報及夾報兩種。 派報是指通過人員散 發(fā)資料；

14、 夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。 22、銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。 （客戶接待——電話追蹤——信件聯(lián)系 — —節(jié)日問候——告知工程進度——客戶再來現(xiàn)場） 。 23、強銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時 間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。 ;. . 24、抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。比如價格、地段、生活機能等等。 25、主力面積：以 10 平方米或 15 平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案 的房型面積進行分類，按照百分比得出的最大值

15、那一檔，即為主力面積。 26、主力單價：以 100 元/ 平方米或 200 元 / 平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一 個個案的單價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。 27、主力總價：以 5 萬或 10 萬為一檔，將一個個案的總價進行分類，按照百分比 得出的最大值那一檔，即為主力總價。 28、均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單價。 29、基價：某一個個案的最低價。 30、占地面積：整個小區(qū)或工程包含的地理面積（花園、走廊在內(nèi)） 31、基地面積：整體建筑在地面的正投影面積 32、建筑面積：整個建筑物每一層建筑面積

16、的總合 33、日照間距：建筑物與建筑物之間的距離 34、面寬：俗稱開間，指墻中線至墻中線的距離 35、層高：本層地面至上一層的中心軸線的高度（中到中） 36、凈高：本層地面至本層樓頂面的高度 37、承重墻：支撐上部樓層重量的墻體 38、非承重墻：不支撐上部樓層重量作用只起隔斷作用 39、銷售率：一個個案整體房源與已銷售出去的房源數(shù)之比 40、得房率：套內(nèi)建筑面積與建筑面積的百分比 41、綠化率：綠化面積在占地面積中所含得百分比 42、容積率：建筑面積與規(guī)劃占地面積之比（衡量小區(qū)密度的指數(shù)） 43、水平動線：指在一個層面中，人們行

17、走的最佳路線。 44、垂直動線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。 45、出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進出路線。 46、引導(dǎo)動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導(dǎo)到售樓處 的路線安排。 47、交通動線：指從某一處到另一處的一個交通線路安排。 48、掃樓：指一個業(yè)務(wù)員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進行登記標注。 ;. . 49、壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機能進行實地勘察。 50、市調(diào)：指一個業(yè)務(wù)員對一些有威脅的樓盤進行調(diào)查，并完成市調(diào)表。 51、SWOT：指強

18、勢（ strength ）、弱勢（ weakness）、機會（opportunity ）、威脅（treat ）。 企劃類專有名詞 LOGO：樓盤標志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。 POP：戶外造勢用的宣傳平面。 SP：造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作， 促進銷售。 NP：報紙廣告，短時間即可打開個案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。 DM：表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。寄發(fā)企業(yè)、負責(zé)人及各種 DM名單，并 于 外地展銷會上發(fā)放。 CF：電視廣告，可制成 V

19、CD。 MG：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進行訴求。 DS：用于現(xiàn)場及特定地點派發(fā)（如機場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等） 。 戶外據(jù)點： 以燈箱、看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案， 加強引導(dǎo)， 重復(fù)加深民眾印象，傳遞個案信息。 橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。 RD：調(diào)頻廣告。沒有視覺沖擊力，難以留下記憶。 業(yè)務(wù)表單的填寫及注意事項 引言：業(yè)務(wù)表單一般分為 : 來電表 來人表 協(xié)議單 來人日報表分析表單 筆記記錄 ;.

20、. 來電表 填寫來電表主要是體現(xiàn)本樓盤廣告的在社會上的影響力和反映程度。 并通過 來電轉(zhuǎn)化為來人，接聽來電一般情況下時間應(yīng)控制在 3 分鐘以內(nèi) ，在客戶問完問題前，把客戶的聯(lián)系方式留下來，接聽電話時聲音要清晰、親切、宏亮，例如“順馳湖畔天城，您好” 。 注意事項： 1、接聽來電控制在 3 分鐘之內(nèi) 2 、口徑要保持一致 3 、聲音要清晰、親切、宏量 4 、在客戶問完問題前，把客戶的聯(lián)系方式留下來 5 、要學(xué)會保留，點到為止，來電最終目的是要轉(zhuǎn)化為來人。 來人表

21、 填寫來人表最主要的目的是將客戶聯(lián)系方式及購房需求留下來， 一方面便于日后銷售員對客戶的追蹤，另一方面售樓處將每日來人表匯總進行統(tǒng)計，統(tǒng)計 可分為每日、每周、每月等，根據(jù)客戶反饋中出現(xiàn)的問題進行銷售策略上的調(diào)整。 注意事項： 1、讓客戶自己填寫，銷售員可引導(dǎo)客戶填寫 2 、在客戶填寫時要注意交流，不要冷落客戶 3 、要讓客戶知道填寫來人表的好處 4 、盡量把客戶的通訊方式留全 . 5 、來人表的數(shù)據(jù)應(yīng)及時寫到自己筆記本上，并“正”字劃分來人日報表分析單，（填寫時注意：所有分析 6、每日來人表在填完整后存于固定文件夾。在下班

22、之前交給組長， 由組長負責(zé)上交臺。 ;. . 來人日分析表單 填寫注意事項 :1 、所有條款項目填寫完整， 2 、客戶年齡、公積金、區(qū)域、工作地點、職業(yè)、職位、誠意度，七項務(wù)必單選，媒體、詢問重點可復(fù)選。 筆記本記錄 填寫注意事項： 1、要注名客戶的姓名、年齡、通訊方式、意向面積、價格、樓棟、樓層、相貌 特征及其它相關(guān)數(shù)據(jù)，并進行購買力分析。 （注重相貌特征填寫，加深對客戶映 象） 2、要注名客戶每次來訪日期，每次去電跟蹤情況，客戶回訪、回電情況 3、客戶成交后，注明成

23、交時間，簽約時間，下階段交錢時間，交錢款額。 備注：銷售員每天翻閱客戶資料，回憶客戶情況，掌握客戶信息，每周一到二次 電話跟蹤拜訪，傳達項目信息，加深客戶對項目印象，銷售期時傳達銷售緊迫 認購單 認購單也作為合同，同樣具有法律效應(yīng)，在填寫時應(yīng)該 仔細、仔細、再仔細 在正式填寫時不要出現(xiàn)錯誤， 容易出現(xiàn)錯誤的地方： 1、小數(shù)點 2、末位是 0，看清有幾個 0 在寫 3、面積（數(shù)字顛倒， 6 和 9 顛倒等） 4、總價 5、數(shù)字大寫不要寫錯 市調(diào)表 目的及時掌握周邊樓盤的

24、動態(tài)。 ;. . 七、容積率： 是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷占地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。 這個比值越小， 意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。 八、得房率： 套內(nèi)使用面積 / 建筑面積。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。 九、綠地率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津

25、市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在 30％以上。十、住宅的層高和凈高： 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度 就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。 《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GBI100-87）中規(guī)定，住 宅的層高采用下列參數(shù)： 2.8 米、 2.9 米、 3.0 米，凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 （8-15 公分） 十一、住宅的進深： 住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從 前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。

26、根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。十二、住宅的開間： 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻 的定位軸線之間的實際距離。 因為是就一自然間的寬度而言， 故又稱開間。 住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。 根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 2.1 米、 2.4 米、 2.7 米、 3.0 米、 3

27、.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。 （大開間短進深） 十三、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則節(jié)選： 1 ．商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積 3 ．套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：（1）套內(nèi)的使用面積 （2）套內(nèi)墻體面積 （商品房各套之間的分隔墻、 套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套 內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積） （3）陽臺面積 : 按國家《建筑面積計算規(guī)則》 ，封閉式陽

28、臺，按其水平投影面積計算建筑面積，非分封閉式陽臺，按一般面積計算，露臺，花園不計算面積 4 ．套內(nèi)建筑面積的計算公式為： 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 5 ．公用建筑面積由以下兩部分組成： ;. . （ 1）本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、消防通道、變配電室，煤氣調(diào)壓站，衛(wèi)星電視接受機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室，值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 （2）套

29、與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面 積的一半。 6. 公用建筑面積分攤系數(shù)計算： 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整棟房公用建筑面積之和÷整棟建筑套內(nèi)建筑 面積之和 7. 單套房分攤的公用建筑面積＝分攤系數(shù)×單套建筑套內(nèi)建筑面積十四、商品房面積誤差的處理方式 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積 與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理： 1． 面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款； 2． 面積誤差比絕對值超過 3％時，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，

30、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 買受人提出退房日期 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人 , 同時支付已付房價款利息。買受人不退房的 , 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比 在 3％之內(nèi)（含 3％）的房價款由買受人補足；超出 3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在 3％（含 3％）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人； 絕對值超過 3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 按建筑面積計價的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積， 并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建

31、筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示： 《住宅商品房準許交付使用證》 ，提供《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。 十六、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準許交付使用證的 商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。 房地產(chǎn)專用名詞解釋 1、 經(jīng)濟適用房：正對低于本市現(xiàn)屋人均住宅面積或低于

32、本市平均月收入的居民，可憑有關(guān)細則配置的房屋。 2、 置換 : 本著平等 +自愿的原則，一物業(yè)與另一物業(yè)交換的行為。 3、 按揭：凡購買房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸 ;. . 款的商品房的本市居民 4、 公積金：根據(jù)國家有關(guān)政策、法律法規(guī)的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工 5、 契稅：是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，有財政局征收 6、 一級市場 : 又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地

33、批租市場， 實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場。 7、 二級市場：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用的單位。 8、 三級市場：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向過渡土地使用權(quán)的市場。 9、 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產(chǎn)保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害，意外事故，信用責(zé)任造成損失時， 對被保險人給予經(jīng)濟補償?shù)幕ブ矟贫?。保險費率一般在 0.8 ％－ 7％之間（國內(nèi)企業(yè)）。居民住房保險費率為 0.2 ％左右。 10、項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬

34、于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而其他權(quán) 利人的一種非正式權(quán)利。 11、維修基金：為了保護房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合 理的維修所需的費用。多層，高層＝ 2％×房屋總價（蘇州） 10、印花稅：指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑 證征收的一種稅賦。 11、 三通一平：水、電、路、場地平整。 12、 九通一平：市政道路、雨水、污水、自然水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，土地地貌平整。 13、 七通一平：即上水、下水、電力、電訊、供汽、供暖和道路通，平整土地。 房地產(chǎn)評估基本知識

35、 一、序 在我們的日常工作中，評估已成為一項必不可少的基礎(chǔ)性工作。評估價格 的準確與否直接影響到我們業(yè)務(wù)的成功率。 表面看起來，好象是評估人員在給房地產(chǎn)定價——評估人員認為值多少錢就值多少錢， 而在現(xiàn)實的交易中， 成交價格要受多方面因素如交易者的動機、 偏好、交易知識等主觀意識為轉(zhuǎn)移， 是由市場決定。因此，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價， 而應(yīng)是估價人員模擬市場形成過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯現(xiàn)出來。 我們在工作中也常常遇到客戶抱怨評估價格與心理價位相去太遠， 這可能有 ;. . 兩方面的原因。 一是評估人

36、員給出的評估價格確實存在一定的誤差， 這就需要評估人員在業(yè)務(wù)水平方面提高自己。 二是客戶心理價位的偏差， 這方面往往占很大的比重?？蛻舻男睦韮r格往往來源于與自己類似房地產(chǎn)價格的比較， 而這個比較價格要受到成交方式、成交時間、交易動機等等方面的影響，此外，房地產(chǎn)的獨一無二性決定了不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)， 客戶是否有足夠的專業(yè)知識將比較價格修正成為自己的房地產(chǎn)價格。 這些都影響到客戶的心理價位是否接近于正常的市場價格。 這就需要我們有基本的判斷能力， 掌握必要的評估知識去說服客戶、促進成交。 二、基本知識 1. 房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。 (1) 按開發(fā)程度

37、劃分： A 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地如荒地、農(nóng)地。 B 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施， 但土地上有待拆遷安置的房屋的土地。 C 熟地：是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上建造房屋的土地。 D 在建工程。 E 建成后物業(yè)。 (2) 按用途劃分： A 居住房地產(chǎn)。 B 商業(yè)房地產(chǎn)。 C 辦公房地產(chǎn)。 D 旅館房地產(chǎn)。 E 餐飲房地產(chǎn)。 F 娛樂房地產(chǎn)。 G 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)。 H 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。 I 特殊用途房地產(chǎn)。 J 綜合房地產(chǎn)。 (3) 按經(jīng)營使用類型劃分： A 出售

38、型。 ;. . B 出租型。 C 營業(yè)型。 D 自用型。 (4) 房地產(chǎn)市場的劃分： A 一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。 B 二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓新建商品房市場。 C 三級市場：存量及二手房市場。 2. 房地產(chǎn)估價：從估價的角度來講， 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員， 根據(jù)估價目的遵循估價原則， 按照估價程序， 選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上， 對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。 估價方法： （1） 比較法。 （2） 成本法。

39、（3） 收益法。 以上為三大基本方法，此外還有一衍生的方法，如假設(shè)開發(fā)法等。 (1) 比較法：是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 比較法的操作步驟： A 搜集交易實例 B 選取可比實例 C建立價格可比基礎(chǔ) D 進行交易情況修正 E 進行交易日期修正 F 進行房地產(chǎn)狀況修正 G 求取比準價格 。 (2) 成本法：是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格 ，然后扣除折舊，依次估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 A 適

40、用范圍：適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價， 如學(xué)校、 ;. . 圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園等公用、公益房地產(chǎn) ，以及化工廠、 鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而 開發(fā)建造的房地產(chǎn)。 B 計算公式：積算價格 =重新購建價格 - 折舊 (3) 收益法：是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 適用條件：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如農(nóng)地、商業(yè)、餐飲、旅館、寫字樓等。 ;.