第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

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1、目目 錄錄中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展近況中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展近況.1 1一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)概況.1二、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展概況.2（一）投資額增長(zhǎng)迅猛.2（二）整體需求下降 區(qū)域差異明顯.2（三）新增供應(yīng)量持續(xù)攀升.4（四）一線城市空置率持續(xù)走低 二線城市呈現(xiàn)較高水平.5（五）甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲.5三、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景與展望.6（一）供應(yīng)量繼續(xù)攀升 需求水平將保持相對(duì)穩(wěn)定.6（二）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展將傾向內(nèi)陸和東北地區(qū).7（三）國(guó)內(nèi)企業(yè)將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要驅(qū)動(dòng)力.7第一章第一章 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策.8 8一、調(diào)控政策：穩(wěn)中趨緊 政府調(diào)控決心不動(dòng)搖.8二、金融政策：央行 7 月 6 日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率.

2、8三、土地政策：住房用地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整 為 15.93 萬(wàn)公頃，減少 7.7%.9四、保障房： 明確保障目標(biāo) 機(jī)制趨于完善.9五、小產(chǎn)權(quán)房：已清理在建在售的 79 個(gè)項(xiàng)目，擬分類靈活處理.9第二章第二章 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng).1212一、整體市場(chǎng)：成交活躍，量?jī)r(jià)齊升.12二、分用途成交情況.12（一）住宅用地 ：成交量猛增，一線房企拿地活躍，推高溢價(jià)率.13（二）商業(yè)辦公用地：霞光里、月壇南街地塊備受市場(chǎng)關(guān)注.14（三）工業(yè)用地：成交量環(huán)比上漲 167.6%.14三、展望：企業(yè)拿地理性，預(yù)計(jì)年底迎來(lái)住宅用地成交高潮.15第三章第三章 住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng).1616一、新建商品住宅.16（一）供應(yīng)情況.1

3、6（二）成交情況.16二、二手住宅市場(chǎng).17（一）整體情況分析.18（二）熱點(diǎn)片區(qū)監(jiān)測(cè)價(jià)格.18（三）住宅租金分析.192012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊圖圖表索引表索引圖 1.全國(guó)寫(xiě)字樓總凈吸納量.2圖 2.全國(guó)寫(xiě)字樓總凈吸納量.3圖 3.2012 年上半年全國(guó)主要城市凈吸納量.4圖 4.2012 年上半年城市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)及占存量比.5圖 5.2012 年上半年底城市寫(xiě)字樓總體空置率.5圖 6.重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù).6圖 7.2012 年上半年底甲級(jí)寫(xiě)字樓租金.6圖 8. 2011-2012 年北京新建住宅累計(jì)施工面積.16圖 9. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面積.

4、16圖 10. 2011-2012 年北京新建住宅成交量?jī)r(jià).17圖 11. 2011-2012 年北京二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì).18圖 12. 2011-2012 年北京二手住宅租金指數(shù) .20表 1. 2012 年 3 季度房地產(chǎn)政策匯總.10表 2. 北京土地市場(chǎng)各季度整體成交情況.12表 3. 北京 2012Q3 各用途土地成交情況.13表 4. 北京 2012Q3 住宅用地區(qū)域成交情況.13表 5. 北京 2012Q3 商業(yè)辦公用地區(qū)域成交情況.14表 6. 北京 2012Q3 工業(yè)用地區(qū)域成交情況.15表 7. 2012 年 9 月北京市學(xué)區(qū)房重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測(cè)結(jié)果表.18表 8. 2012

5、年 9 月北京市高端住宅重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測(cè)結(jié)果表.19表 9. 2012 年 9 月北京市別墅重點(diǎn)區(qū)片價(jià)格表.192012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 1 頁(yè)中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展近況中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展近況2010 年起，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，一方面眾多房企銷售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫，資金鏈告急；另一方面，以寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資卻呈現(xiàn)出增長(zhǎng)勢(shì)頭。很多企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型，把目光由住宅轉(zhuǎn)向了受樓市新政影響較小的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，對(duì)寫(xiě)字樓投資的快速增長(zhǎng)起到了推波助瀾的作用，從而造就了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的火熱局面。進(jìn)入 2010 年以來(lái)，受歐洲債務(wù)危機(jī)影響，出口需求減弱，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)放緩，這在一定程度上導(dǎo)致外商投資企

6、業(yè)和國(guó)內(nèi)出口型企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的擴(kuò)張需求減弱，全國(guó)總凈吸納量水平較之前有所降低。盡管如此，由于我國(guó)城市化率的不斷提高所帶來(lái)的城市人口的持續(xù)增加，以及國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動(dòng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)發(fā)展，對(duì)商業(yè)寫(xiě)字樓的需求規(guī)模仍將逐漸增加，這也為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。本次將主要對(duì)中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，深入了解我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景進(jìn)行展望。一、國(guó)家宏一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)觀經(jīng)濟(jì)概況概況進(jìn)入 2010 年以來(lái)，受歐洲債務(wù)危機(jī)影響，我國(guó)出口需求減弱，總出口增長(zhǎng)顯著放緩。2012 年 1 月我國(guó)出口與進(jìn)口同比出現(xiàn)了-0.5%和-15.3%的負(fù)增長(zhǎng)，8 月份

7、我國(guó)進(jìn)口的同比增長(zhǎng)僅為 0.2%。2012 年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 7.8，3 年來(lái) GDP 增速首破 8%。2012 年 1 到8 月份全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比名義增速較去年同期下降了 4.8 個(gè)百分點(diǎn)，投資動(dòng)力增長(zhǎng)不足。尤其是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)低迷，很大程度上制約了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和回暖。宏觀經(jīng)濟(jì)目前表現(xiàn)為房?jī)r(jià)、物價(jià)漲幅2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 2 頁(yè)明顯降低；出口增長(zhǎng)大幅度回落，投資和消費(fèi)增長(zhǎng)也有不同幅度下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率呈現(xiàn)繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策繼續(xù)兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)物價(jià)目標(biāo)，但在實(shí)際操作層面逐步偏重穩(wěn)增長(zhǎng)。本輪經(jīng)濟(jì)增速下滑是由國(guó)內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

8、導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然會(huì)面臨許多不確定因素影響，經(jīng)濟(jì)增速或?qū)⒗^續(xù)放緩，但由于國(guó)家一再實(shí)施較寬松的貨幣政策，仍有條件保持較高的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。二、中國(guó)寫(xiě)字樓市二、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)場(chǎng)發(fā)展概況展概況（一）投（一）投資額資額增增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛迅猛住宅市場(chǎng)限購(gòu)以來(lái)，大量投資性資金涌向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，不少房企紛紛開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，熱衷于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓的投資增長(zhǎng)非常迅猛。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2007年2011 年，我國(guó)寫(xiě)字樓年內(nèi)完成投資額分別為 1035.04 億元、1167.17 億元、1377.21 億元、1807.38 億元和 2548.41 億元，其分別較上年增長(zhǎng)12%、1

9、3%、18%、31%和 41%，增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出顯著上升趨勢(shì)（圖 1）。2007-2011年中國(guó)寫(xiě)字樓年投資額05001,0001,5002,0002,5003,0002007年2008年2009年2010年2011年數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)億元0%10%20%30%40%50%寫(xiě)字樓年內(nèi)完成投資額（億元）增長(zhǎng)率圖 1.全國(guó)寫(xiě)字樓總凈吸納量2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 3 頁(yè)（二）整體需求下降（二）整體需求下降 區(qū)域差異明區(qū)域差異明顯顯1、全國(guó)總凈吸納量變化顯著2010 年以來(lái)，由于受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)放緩以及歐洲債務(wù)危機(jī)等外部不確定因素的影響，全國(guó)總凈吸納量變化幅度顯著，2011 年起呈現(xiàn)

10、下降的趨勢(shì)，已連續(xù)4 個(gè)季度低于 3 年的季度平均值，在 2012 年第二季度達(dá) 422,048 平方米。 全國(guó)寫(xiě)字樓總凈吸納量（千平方米）2003004005006007002010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)季度總凈吸納量（千平方米）三年平均值圖 2.全國(guó)寫(xiě)字樓總凈吸納量2、凈吸納量區(qū)域差異明顯從各個(gè)城市來(lái)看，情況各有不同。一線城市中，在北京，以國(guó)內(nèi)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)為首的擴(kuò)張強(qiáng)勁，其需求將 2012 年上半年的凈吸納量增加至 182,489平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)其他城市

11、。相比之下，上海更容易受外部不確定性影響，其進(jìn)入 2012 年后的凈吸納量明顯較低，為 143,248 平方米。二線城市中，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，2012 年上半年的凈吸納量在全國(guó)排名第三，為 103,784 平方米，與 2010 年的總凈吸納量相比，幾乎增加了一倍。其高凈吸納量的主要原因在于近年來(lái)武漢的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供給有限，2012 年上半年武漢新增供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓很快就被強(qiáng)勁的需求所吸納。在其他許多二線城市，尤其是那些高度集中了出口導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)的城市，如大連和杭州，這些城市的2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 4 頁(yè)的吸納量受生產(chǎn)活動(dòng)減弱的影響尤為明顯，其中，杭州 2012 年上

12、半年的凈吸納量最低，僅為 1,036 平方米。2012年上半年全國(guó)主要城市寫(xiě)字樓凈吸納量（平方米）050,000100,000150,000200,000杭州重慶天津沈陽(yáng)深圳成都大連廣州武漢上海北京數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)圖 3.2012 年上半年全國(guó)主要城市凈吸納量（三）新增供（三）新增供應(yīng)應(yīng)量持量持續(xù)續(xù)攀升攀升 2012 年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)進(jìn)入高峰期，上半年，上海的新增供應(yīng)量最大，為372,006 平方米，占現(xiàn)有存量的 7.4%；與上海相似，廣州在今年上半年有大量新增供應(yīng)量，達(dá) 309,500 平方米，占其現(xiàn)有存量的 13%；相比之下，北京市場(chǎng)上半年新增 246,400 平方米寫(xiě)字樓供應(yīng)，僅相當(dāng)

13、于其現(xiàn)用存量的 3.8%，市場(chǎng)供應(yīng)短缺狀態(tài)進(jìn)一步加劇。相較于北上廣等一線城市，雖然一些二線城市，如成都、重慶、大連、武漢的絕對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較小，但其供應(yīng)量相對(duì)其現(xiàn)有庫(kù)存的比例則較高（圖 4）。且隨著中國(guó)服務(wù)業(yè)向一線城市以外的地區(qū)擴(kuò)張，具有增長(zhǎng)潛力的二線城市將成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)高品質(zhì)寫(xiě)字樓的需求正支撐二線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的擴(kuò)張。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 5 頁(yè)2012年上半年城市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)及占存量比0100200300400上海廣州北京成都大連武漢重慶沈陽(yáng)千平方米%01020304050數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量占存量占比 圖 4.2012 年上半年城市寫(xiě)

14、字樓新增供應(yīng)及占存量比（四）一（四）一線線城市空置率持城市空置率持續(xù)續(xù)走低走低 二二線線城市呈城市呈現(xiàn)較現(xiàn)較高水平高水平一線城市相對(duì)其余城市而言，供求比一直較低，導(dǎo)致其整體空置率總體水平相對(duì)較低。其中，在租賃需求強(qiáng)勁、供應(yīng)量有限的情況下，北京寫(xiě)字樓總體空置率持續(xù)走低。自 2010 年至今，北京空置率一直處于下降勢(shì)態(tài)，在所有城市中最低，截止至 2012 年上半年年底，空置率已降至 2.45%。相比之下，高比例的新增供應(yīng)推高了二線城市的空置率水平。例如，成都在所有城市中的空置率最高，為 34.7%。上半年年底，重慶的空置率也上升至 30.9%。其他城市，如大連和武漢，同樣遵循類似模式。隨著大量新項(xiàng)

15、目入市，預(yù)計(jì)二線城市市場(chǎng)消化存量將面臨一定壓力。 （圖 5）2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 6 頁(yè)2012年上半年底城市寫(xiě)字樓總體空置率（%）0510152025303540成都 大連 重慶 武漢 天津 沈陽(yáng) 西安 南京 廣州 上海 杭州 北京數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)圖 5.2012 年上半年底城市寫(xiě)字樓總體空置率（五）甲（五）甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓租金上寫(xiě)字樓租金上漲漲從全國(guó) 7 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金指數(shù)變化情況（圖 6）可以看出，2010 年以來(lái)，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲仍然成為大部分城市的主旋律。受強(qiáng)大的租賃需求和有限的供應(yīng)所推動(dòng)，北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金增速居全國(guó)之首，2012年 2

16、 季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)為 169.8，較 2010 年 2 季度增長(zhǎng)了 67.4 個(gè)點(diǎn)；上海的租金繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，較 2010 年 2 季度增長(zhǎng)了 30 個(gè)點(diǎn)。就租金水平而言，截止至 2012 年 2 季度末，上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓月租金居全國(guó)之首，達(dá)每平方米 348元，北京緊密追趕其后，為每平方米 318 元（圖 7）。二線城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平與北京、上海等一線城市仍然有一定的差距，但近年來(lái)隨著大量新優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目的推出，租金增長(zhǎng)同樣顯著。其中，武漢的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅最大，較 2010 年 2 季度增長(zhǎng)了 48.9 個(gè)點(diǎn)，位居全國(guó)第二；大連和重慶在 2012 年 2 季度的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金

17、指數(shù)均較 2010 年 2 季度增長(zhǎng)了30%以上。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 7 頁(yè)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)（以2010年為100）951051151251351451551651752010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)北京上海天津成都重慶武漢大連圖 6.重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)2012年上半年底甲級(jí)寫(xiě)字樓租金（人民幣/平方米/月）050100150200250300350400大連西安天津杭州廣州上海數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)圖 7.2012 年上半年底甲級(jí)寫(xiě)字樓租金三、中國(guó)

18、寫(xiě)字樓市三、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)前景與展望前景與展望（一）供（一）供應(yīng)應(yīng)量量繼續(xù)繼續(xù)攀升攀升 需求水平將保持相需求水平將保持相對(duì)穩(wěn)對(duì)穩(wěn)定定2014 年前將有 800 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積竣工，這將有助于提升寫(xiě)字樓整體質(zhì)量并加速市場(chǎng)成熟。由于政策重點(diǎn)將放在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定的情況下保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)期在全國(guó)范圍內(nèi)寫(xiě)字樓需求水平將保持相對(duì)穩(wěn)定。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速擴(kuò)張很可能會(huì)使得部分城市出現(xiàn)短期供過(guò)于求的局面，這將在一定程度上抑制租金的增長(zhǎng)。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 8 頁(yè)（二）未來(lái)市（二）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)場(chǎng)發(fā)展將展將傾傾向內(nèi)向內(nèi)陸陸和和東東北地區(qū)北地區(qū)從地域上看來(lái)，目前甲級(jí)寫(xiě)字樓仍主要集中

19、在北上廣等一線城市及部分沿海城市，但在未來(lái)五年內(nèi)，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的影響，市場(chǎng)發(fā)展的天枰將傾向中西部及東北地區(qū)，僅成都、重慶和沈陽(yáng)三個(gè)城市，就將占寫(xiě)字樓增長(zhǎng)總量的一半以上。（三）國(guó)內(nèi)企（三）國(guó)內(nèi)企業(yè)業(yè)將成將成為為寫(xiě)字樓市寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)主要主要驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)力力跨國(guó)公司一直以來(lái)都是二線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的主導(dǎo)力量，但是國(guó)內(nèi)企業(yè)也將逐漸占據(jù)舉足輕重的位置，并將重新構(gòu)建未來(lái)二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的格局。在擴(kuò)展業(yè)務(wù)和升級(jí)辦公環(huán)境的雙重需求推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)企業(yè)日益認(rèn)可甲級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)值，他們有望成為未來(lái)吸納甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。 2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 9 頁(yè)第一章第一章 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策一

20、、一、調(diào)調(diào)控政策：控政策：穩(wěn)穩(wěn)中中趨緊趨緊 政府政府調(diào)調(diào)控決心不控決心不動(dòng)搖動(dòng)搖2012 年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，延續(xù)上半年勢(shì)態(tài)。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松。7 月，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，強(qiáng)調(diào)各地要采取多種措施堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松；9 月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人再次表示，將繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。與此同時(shí)，北京市住建委也積極出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，8 月1 日，針對(duì) 5、6 月份樓市量?jī)r(jià)齊升這一情況，北京住建委臨時(shí)采取對(duì)企業(yè)約談和告誡的措施，并強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策；8 月 7 日，北京住建委發(fā)布了關(guān)于

21、落實(shí)我市住房限購(gòu)政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問(wèn)題的通知，將限購(gòu)政策落實(shí)到具體實(shí)處。這一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和決心是明確的、堅(jiān)定的。而從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，只有將已經(jīng)發(fā)布實(shí)施的一系列政策逐一落到實(shí)處，各種政策的聯(lián)動(dòng)、疊加效應(yīng)才會(huì)讓整個(gè)市場(chǎng)有所變化，才能真正有助于扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，促使房地產(chǎn)價(jià)格逐步趨于理性。二、金融政策：央行二、金融政策：央行 7 月月 6 日下日下調(diào)調(diào)人民人民幣幣存存貸貸款基準(zhǔn)利率款基準(zhǔn)利率中國(guó)人民銀行決定，自 2012 年 7 月 6 日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)至 3.0%，一

22、年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.31 個(gè)百分點(diǎn)至 6.0%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。并要求自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 10 頁(yè)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。此為是繼 6 月 8 日以來(lái)央行年內(nèi)第二次利息下調(diào)，且兩次降息時(shí)間僅隔 1個(gè)月。此次降息主要由于 6 月 CPI 同比上漲 2.2% ，創(chuàng) 29 個(gè)月新低。對(duì)樓市而言，本次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，表

23、明本次降息不代表樓市調(diào)控政策將要松動(dòng)。但對(duì)于自住型貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一種利好，申請(qǐng)貸款的難度及購(gòu)買壓力下降，但投資投機(jī)需求仍將受到政策的限制難以入市。此次利息下調(diào)，是將有 8400 多億元資金進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)房貸，開(kāi)發(fā)貸款等資金形式，對(duì)樓市利好，導(dǎo)致房?jī)r(jià)小幅上漲。但降息不會(huì)讓房?jī)r(jià)像 2009 年那樣暴漲，但成交量會(huì)有所回暖。三、土地政策：住房用地供三、土地政策：住房用地供應(yīng)計(jì)應(yīng)計(jì)劃劃調(diào)調(diào)整整 為為 15.93 萬(wàn)公萬(wàn)公頃頃，減少，減少 7.7%8 月 5 日，國(guó)土資源部發(fā)布公告稱，根據(jù)上半年住房用地供需和已供土地開(kāi)發(fā)利用情況，將 2012 年 4 月確定的全年住房計(jì)劃供地總量調(diào)整為 15.93 萬(wàn)

24、公頃，減少 7.7%。對(duì)供應(yīng)量作出調(diào)整，將有利于提高計(jì)劃的完成率和有效性。雖然住房用地供應(yīng)計(jì)劃下調(diào)，但仍遠(yuǎn)超往年實(shí)際供應(yīng)最高水平，為歷史計(jì)劃完成量最大年份的 117.3%。預(yù)計(jì)四季度土地供應(yīng)量將會(huì)增加，繼續(xù)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，國(guó)土部仍將加大督促已供應(yīng)住宅用地開(kāi)發(fā)力度，增加住房有效供給。四、保障房：四、保障房： 明確保障目明確保障目標(biāo)標(biāo) 機(jī)制機(jī)制趨趨于完善于完善明確明確“十二五十二五”廉租房、公租房等保障性住房的建廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)設(shè)目目標(biāo)標(biāo)。7 月 20 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃全文。在住房保障方面， 規(guī)劃明確提出了廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)目標(biāo)：到

25、2015 年增加廉租住房不低于 400 萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼不低于 150 萬(wàn)戶，人均住房建筑面積 13 平方2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 11 頁(yè)米左右，套型建筑面積 50 平方米以內(nèi)，而公租房亦要求增加不低于 1000 萬(wàn)套，且單套建筑面積以 40 平方米左右的小戶型為主。從中可以看出，國(guó)家已將建立基本住房保障制度明確化，將逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居的建設(shè)目標(biāo)。北京保障房管理機(jī)制北京保障房管理機(jī)制進(jìn)進(jìn)一步一步規(guī)規(guī)范。范。9 月 7 日，北京市住建委發(fā)布關(guān)于規(guī)范已購(gòu)限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知的征求意見(jiàn)稿，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，擬出臺(tái)新

26、政，購(gòu)買保障房擬夫妻共辦產(chǎn)權(quán)。保障房的機(jī)制將不斷得到完善，但關(guān)鍵仍在于落實(shí)與監(jiān)管。五、小五、小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房：已清理在建在售的房：已清理在建在售的 79 個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，目，擬擬分分類類靈活靈活處處理理今年 6 月以來(lái)，北京市集中開(kāi)展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售工作，截止到 9 月 17 日，北京市已初步清理出自 2008 年以來(lái)在建在售的 79 個(gè)違法占地項(xiàng)目。面對(duì)原因復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)房，將靈活處置。對(duì)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，堅(jiān)決杜絕再出現(xiàn)；對(duì)在建在售的，堅(jiān)決處理，立即叫停，并注重廣泛發(fā)動(dòng)群眾舉報(bào)；對(duì)歷史上多年形成的，將根據(jù)占地性質(zhì)、規(guī)劃基礎(chǔ)等，分類研究處理辦法。表 1. 2012 年 3 季度房地產(chǎn)政策

27、匯總分類分類時(shí)間時(shí)間事件事件7 月 12 日國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)堅(jiān)定不移貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，積極配合相關(guān)部門，繼續(xù)做好土地供應(yīng)與市場(chǎng)調(diào)控工作。7 月 19 日國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知。通知要求，各級(jí)部門堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。調(diào)控政策調(diào)控政策8 月 1 日北京市住建委表示，對(duì)于 5、6 月份樓市量?jī)r(jià)齊升這一情況，住建委臨時(shí)采取了對(duì)企業(yè)約談和告誡的措施，在商品房預(yù)售審批過(guò)程中進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)和監(jiān)督，為使北京房?jī)r(jià)合理回歸，北京將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。2012

28、年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 12 頁(yè)8 月 7 日北京市住建委發(fā)布關(guān)于落實(shí)我市住房限購(gòu)政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問(wèn)題的通知，要求北京戶籍居民購(gòu)房和辦理房產(chǎn)證時(shí)，須上交第二代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗(yàn)購(gòu)房人相關(guān)信息。8 月 23 日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國(guó)務(wù)院要求，正在密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，會(huì)同和配合有關(guān)部門，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。9 月 24 日住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要加快研究并完善樓市調(diào)控措施。將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，支持居民合理自住性需求，促進(jìn)

29、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。7 月 6 日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。金融政策金融政策7 月 12 日央行公布 2012 年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年社會(huì)融資規(guī)模為 7.78 萬(wàn)億元，同比多出 135 億元。其中，人民幣貸款增加 4.86 萬(wàn)億元，同比多增 6833 億元；信托貸款增加 3432 億元，同比多增 2519 億元。7 月 1 日國(guó)土資源部新發(fā)布的閑置土地處置辦法正式實(shí)施。新辦法強(qiáng)化了對(duì)閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管，明確了閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，完善了閑置土地處

30、置程序，將從制度上堵上非法“囤地”和不按時(shí)動(dòng)工開(kāi)發(fā)的漏洞。8 月 5 日國(guó)土資源部發(fā)布2012 年 16 月份全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整與落實(shí)情況，將全年住房供地計(jì)劃調(diào)整為 15.93 萬(wàn)公頃，其中 20 個(gè)地區(qū)計(jì)劃供應(yīng)量相比年初目標(biāo)有所下降。8 月 8 日北京市國(guó)土局公布了 2012 年度第二批商品住宅和商服用地?cái)M供應(yīng)地塊信息。第二批商品住宅和商服用地?cái)M供應(yīng)地塊總計(jì) 45 宗，土地面積約 517 公頃。土地政策土地政策8 月 31 日國(guó)土資源部召開(kāi)會(huì)議審議并原則通過(guò)了關(guān)于推進(jìn)土地利用計(jì)劃差別化管理的意見(jiàn)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)和改進(jìn)土地利用計(jì)劃管理，提高計(jì)劃的針對(duì)性和有效性，更好地發(fā)揮計(jì)劃的調(diào)控和引導(dǎo)

31、作用。7 月 15 日住建部發(fā)布的公共租賃住房管理辦法正式生效。辦法明確了公租房的申請(qǐng)條件，規(guī)定本地及外來(lái)人員均可申請(qǐng)公共租賃住房，無(wú)正當(dāng)理由連續(xù) 6 個(gè)月閑置公租房的應(yīng)當(dāng)退回，違法違規(guī)轉(zhuǎn)租公租房者，不但會(huì)被強(qiáng)制收回房屋，更需要繳納違法所得 3 倍以下、不高于 3 萬(wàn)元的罰款。7 月 20 日國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃全文。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，國(guó)家將建立基本住房保障制度，維護(hù)公民居住權(quán)利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居。9 月 6 日民政部、教育部、公安部、財(cái)政部、人力資源社會(huì)保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和衛(wèi)生部等七部門聯(lián)合通知，各級(jí)政府要積極解決中低收入見(jiàn)義勇

32、為人員家庭的住房困難。對(duì)符合廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的城市見(jiàn)義勇為人員家庭，優(yōu)先納入住房保障體系。保障房政保障房政策策9 月 7 日北京市住建委發(fā)布關(guān)于規(guī)范已購(gòu)限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知的征求意見(jiàn)稿，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。擬出臺(tái)新政，購(gòu)買保障房擬夫妻共辦產(chǎn)權(quán)。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 13 頁(yè)7 月 21 日北京市住建委會(huì)同市地稅局、市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買賣合同管理的通知。通知旨在進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，有效遏制二手房買賣“陰陽(yáng)合同”，堵塞稅收漏洞，促進(jìn)本市存量房交易市場(chǎng)健康發(fā)展。7 月 25 日北京市政府以區(qū)縣政府為

33、責(zé)任主體，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，開(kāi)展對(duì)利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）住宅的清理整治工作。7 月 25 日北京市國(guó)土資源局發(fā)布消息稱，自 6 月中旬起北京已開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”的清理整治工作。此次清理整治工作對(duì)在建項(xiàng)目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍。對(duì)在售項(xiàng)目將責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。但并未提及對(duì)已售“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。9 月 17 日北京市國(guó)土資源局稱：北京市初步清理出自 2008 年以來(lái) 79 個(gè)在建、在售利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）住宅項(xiàng)目，現(xiàn)正在進(jìn)行查處。其他政策其他政策9 月 27 日北京市住建委下發(fā)了修改過(guò)的北京市房地產(chǎn)開(kāi)

34、發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為記分標(biāo)準(zhǔn)（2012 版），與此前版本相比，新增了開(kāi)發(fā)商對(duì)限購(gòu)資格審核、開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)責(zé)任等內(nèi)容的規(guī)定。其中規(guī)定，未進(jìn)行限購(gòu)資格審核的開(kāi)發(fā)商，將被暫停網(wǎng)簽。如同司機(jī)的駕駛證罰分，一旦超分，開(kāi)發(fā)商也將面臨嚴(yán)重后果，輕則整頓，重則吊銷執(zhí)照。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 14 頁(yè)第二章第二章 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)一、整體一、整體市市場(chǎng)場(chǎng)：成交活：成交活躍躍，量?jī)r(jià)，量?jī)r(jià)齊齊升升2012 年第三季度北京土地市場(chǎng)相對(duì)二季度表現(xiàn)活躍，共成交土地 48 宗，建設(shè)用地面積 410 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 733 萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積和規(guī)劃建筑面積分別是上季度的 3.8 倍和 4.4

35、倍。在成交量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，由于住宅和商業(yè)辦公用地多為溢價(jià)成交，三季度平均溢價(jià)率達(dá)到 36.4%，比二季度高 15.1 個(gè)百分點(diǎn)。量?jī)r(jià)齊升，也使得土地出讓金大幅度增長(zhǎng)，本季度土地出讓金為 364 億元，是上季度的 7.6 倍。三季度土地市場(chǎng)成交的活躍，一方面是由于政府加大經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)力度，尤其是住宅用地，另一方面是二季度以來(lái)，北京商品房市場(chǎng)成交有所回暖，開(kāi)發(fā)商依然看好未來(lái)的市場(chǎng)前景，并且隨著商品房的去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商也有了拿地的資金實(shí)力。表 2. 北京土地市場(chǎng)各季度整體成交情況時(shí)間時(shí)間宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積( (萬(wàn)萬(wàn))規(guī)劃建筑面

36、積規(guī)劃建筑面積( (萬(wàn)萬(wàn))1 1平均溢價(jià)率平均溢價(jià)率2011Q146 159 298 442 34.1%2011Q266 167 402 600 11.4%2011Q363 477 341 678 18.5%2011Q474 252 350 609 10.0%2012Q145 97 189 357 0.0%2012Q227 48 109 166 21.3%2012Q32012Q34848 364364 410410 733733 36.4%36.4%環(huán)比變化環(huán)比變化77.8%77.8%655.8%655.8%275.7%275.7%340.4%340.4%2.5%2.5%同比變化同比變化-23

37、.8%-23.8%-23.6%-23.6%20.3%20.3%8.1%8.1%5.3%5.3%二、分用途成交情況二、分用途成交情況1 平均溢價(jià)率統(tǒng)計(jì)的范圍是成交方式為掛牌的土地，平均溢價(jià)率=總成交價(jià)/總起始價(jià)，并且對(duì)于有配建保障性住房的宗地，成交價(jià)不包含配建保障房成本。對(duì)于招標(biāo)用地，無(wú)法計(jì)算溢價(jià)率，用“-”表示。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 15 頁(yè)分用途來(lái)看，住宅、商業(yè)辦公、工業(yè)用地分別成交 19、10、19 宗，建設(shè)用地占比分別為 37.7%、6.0%、56.2%。表 3. 北京 2012Q3 各用途土地成交情況用途用途宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億

38、元) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬(wàn)萬(wàn))規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬(wàn)萬(wàn))平均平均溢價(jià)率溢價(jià)率建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積占比占比住宅19233.3154.832534.4%37.7%商業(yè)辦公10115.824.899.3100.4%6.0%工業(yè)1914.5230.7308.30.0%56.2%總計(jì)48363.6410.3732.636.4%100.0%（一）住宅用地（一）住宅用地 ：成交量猛增，一：成交量猛增，一線線房企拿地活房企拿地活躍躍，推高溢價(jià)率，推高溢價(jià)率市市場(chǎng)場(chǎng)回暖，成交量猛增?；嘏?，成交量猛增。三季度住宅用地成交 19 宗，建設(shè)用地面積 154.8 萬(wàn)平方米，是上半年的 2.7

39、 倍，土地出讓金 233.3 億元，是上半年的 3.1 倍。三季度住宅土地市場(chǎng)明顯回暖，成交量猛增，主要由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)二季度銷售回款后資金壓力較小，并且看好住宅市場(chǎng)前景儲(chǔ)備土地意愿強(qiáng)，同時(shí)三季度土地供應(yīng)相對(duì)充足。一一線線房企拿地活房企拿地活躍躍，推高溢價(jià)率，市國(guó)土局，推高溢價(jià)率，市國(guó)土局為穩(wěn)為穩(wěn)定市定市場(chǎng)預(yù)場(chǎng)預(yù)期，期，暫暫停停 10 宗土地宗土地出出讓讓。 。北京公共配套比較好的位置的住宅用地越來(lái)越稀缺，本季度很多優(yōu)質(zhì)地塊吸引了眾多大房企參與競(jìng)標(biāo)。三季度成交的 19 宗住宅用地中有 9 宗被萬(wàn)科、保利、首開(kāi)、龍湖、北京城建等一線房企競(jìng)得，規(guī)劃建筑面積占 57%，這也意味著未來(lái)北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)

40、大房企占主要份額。多宗地塊歷經(jīng)幾十輪甚至上百輪的競(jìng)價(jià)爭(zhēng)搶，如海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū)住宅用地經(jīng)歷 10 次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46 輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300 多輪配建回購(gòu)房面積競(jìng)爭(zhēng)。在此推動(dòng)下，三季度住宅用地溢價(jià)率達(dá)到 34.4%，由于“限地價(jià)，競(jìng)保障房面積”，實(shí)際上，如果算上配建保障房成本，住宅用地的溢2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 16 頁(yè)價(jià)率更大。由于房企溢價(jià)搶地，9 月 21 日北京市國(guó)土局宣布為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，暫停大興、豐臺(tái)、懷柔、通州、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)十宗地塊的出讓。多采取多采取“限地價(jià)，限地價(jià)，競(jìng)競(jìng)保障房面保障房面積積”掛牌出掛牌出讓讓。 。 “限地價(jià)，競(jìng)保障房面積”是指當(dāng)競(jìng)買達(dá)到土地上限價(jià)格時(shí)，通

41、過(guò)競(jìng)報(bào)保障性住房面積確定競(jìng)得人。9 月 29 日成交的 8 宗住宅用地中有 7 宗要求配建保障房，并且將保障性住房起始競(jìng)報(bào)面積由原來(lái)的 100 平方米統(tǒng)一提高到 1000 平方米。表 4. 北京 2012Q3 住宅用地區(qū)域成交情況行政區(qū)行政區(qū)宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬(wàn)萬(wàn))規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬(wàn)萬(wàn))土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )平均樓面地平均樓面地價(jià)價(jià)( (元元/)/)平均平均溢價(jià)率溢價(jià)率海淀13.97.826.33371841%朝陽(yáng)16.67.314.7201379%豐臺(tái)11.73.63.597221%大興747.8103.592.589374

42、0%通州323.650.927.2534443%房山113.821.47.836450%昌平17.717.512.8731442%順義124.549.412.92611-平谷111.432.84.9149413%開(kāi)發(fā)213.930.830.7996839%（二）商（二）商業(yè)辦業(yè)辦公用地：霞光里、月公用地：霞光里、月壇壇南街地南街地塊備塊備受市受市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注關(guān)注位置位置優(yōu)優(yōu)越地越地塊塊溢價(jià)率高。溢價(jià)率高。商業(yè)辦公用地成交 10 宗，建設(shè)用地面積 99.3 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 115.3%，平均其中 5 宗招標(biāo)，5 宗掛牌。掛牌出讓宗地的平均溢價(jià)率為 100.4%，其中朝陽(yáng)霞光里地塊溢價(jià) 169%，

43、通州臺(tái)湖鎮(zhèn) 2 宗溢價(jià)率分別為88%和 122%，而開(kāi)發(fā)區(qū)的 2 宗均為底價(jià)成交。霞光里、月霞光里、月壇壇南街地南街地塊備塊備受市受市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。關(guān)注。朝陽(yáng)區(qū)霞光里 5 號(hào)、6 號(hào)商業(yè)金融用地臨近 CBD 和第二使館區(qū)，緊鄰三環(huán)和機(jī)場(chǎng)高速路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，吸引了 122012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 17 頁(yè)家房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終被和裕地產(chǎn)旗下北京寶鴻天城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 15.15億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá) 169% 。西城區(qū)月壇南街地塊吸引了金融街控股、北京西環(huán)置業(yè)以及北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司三家企業(yè)到場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，金融街控股以34.2 億競(jìng)得，平均樓面價(jià) 30429 元/平方米，刷新了今

44、年北京商業(yè)地塊的總價(jià)與單價(jià)的紀(jì)錄。表 5. 北京 2012Q3 商業(yè)辦公用地區(qū)域成交情況（三）工（三）工業(yè)業(yè)用地：成交量用地：成交量環(huán)環(huán)比上比上漲漲 167.6% 三季度工業(yè)用地成交 19 宗，建設(shè)用地面積 230.7 萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲167.6%，分布在開(kāi)發(fā)區(qū)、順義、房山、通州、延慶、大興、海淀，除延慶縣百蓮路西側(cè)地塊溢價(jià) 17%外，其他均為掛牌底價(jià)成交。表 6. 北京 2012Q3 工業(yè)用地區(qū)域成交情況行政區(qū)行政區(qū)宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬(wàn)萬(wàn))規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬(wàn)萬(wàn))土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )平均地面平均地面地價(jià)地價(jià)( (元元/)/

45、)平均平均溢價(jià)率溢價(jià)率海淀12.53.30.728000%通州27.211.30.68330%房山219.1261.99950%大興15.380.59430%開(kāi)發(fā)7178.5243.69.75430%順義410.78.60.98410%延慶27.37.40.34110.5%三、展望：三、展望：企企業(yè)業(yè)拿地理性，拿地理性，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)年底迎來(lái)住宅用地成交高潮年底迎來(lái)住宅用地成交高潮行政區(qū)行政區(qū)宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬(wàn)萬(wàn))規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬(wàn)萬(wàn))土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )平均樓面地平均樓面地價(jià)價(jià)( (元元/)/)平均平均溢價(jià)率溢價(jià)率西城23.3

46、25.563.724980-朝陽(yáng)10.6415.238000169%通州513.645.4337269101%開(kāi)發(fā)27.324.33.916050%2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 18 頁(yè)企企業(yè)業(yè)拿地理性。拿地理性。由于相關(guān)部門一再?gòu)?qiáng)調(diào)北京將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)，房企對(duì)“調(diào)控會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)”這一大方向判斷趨于一致。在此前提下，剛需產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主流，因此適合開(kāi)發(fā)剛需產(chǎn)品的地塊就會(huì)更受關(guān)注和追捧。并且，受政策和開(kāi)發(fā)商資金影響，房企拿地更理性，將以補(bǔ)充高性價(jià)比土地儲(chǔ)備為主，謹(jǐn)慎購(gòu)地。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)年底迎來(lái)住宅用地成交高潮。年底迎來(lái)住宅用地成交高潮。市國(guó)土局 8 月 9 日公布的第二批擬供應(yīng)地塊信

47、息，第二批擬供應(yīng)商品住宅用地 28 宗，約 422 萬(wàn)平方米，剔除已成交地塊，還有 26 宗，面積為 407.43 萬(wàn)平方米，擬在 4 季度供應(yīng)，占全年商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量的近一半。在此基礎(chǔ)上，如果商品房市場(chǎng)能否持續(xù)回暖，預(yù)計(jì)第四季度將成為全年土地成交量的又一高峰，但出于特殊時(shí)期的調(diào)控考慮，10 月土地市場(chǎng)出現(xiàn)暫時(shí)斷頓，年底將有可能迎來(lái)住宅用地成交的高潮。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 19 頁(yè)第三章第三章 住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)一、新建商品住宅一、新建商品住宅（一）供（一）供應(yīng)應(yīng)情況情況限購(gòu)限貸政策、包括銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目審批的愈加嚴(yán)格，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金始終處于緊張狀態(tài)，影響

48、了新建商品住宅的供應(yīng)量。截至 8 月底，北京市住宅施工面積為 6876.3 萬(wàn)平方米，同比增加了 9.2%，增幅延續(xù)了前幾個(gè)月的下降趨勢(shì)；其中，新開(kāi)工面積為 1031 萬(wàn)平方米，同比減少42.4%?？⒐っ娣e累計(jì) 520.3 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 14.6%。2011-2012年北京新建住宅施工面積（累計(jì)）3,0004,0005,0006,0007,0008,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局萬(wàn)平方米2011年2012年圖 8. 2011-2012 年北京新建住宅累計(jì)施工面積2011-2012年北京新建住宅竣工面積（單月）0120240360480

49、6001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局萬(wàn)平方米2011年2012年圖 9. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面積2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 20 頁(yè)（二）成交情況（二）成交情況1、整體成交情況、整體成交情況成交量達(dá)到成交量達(dá)到頂頂峰，未來(lái)峰，未來(lái)趨勢(shì)趨勢(shì)價(jià)價(jià)漲漲量跌量跌在政策微調(diào)、金融支持、開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷等多方面原因的作用下，新建商品住宅市場(chǎng)的交易量?jī)r(jià)均達(dá)到市場(chǎng)回暖以來(lái)的最高峰，其中，8 月單月成交量達(dá)13,064 套，為近三年的最高值。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京新建住宅共成交 34,731 套，同比和環(huán)比分別增加 148%、41

50、%；成交面積為 384.39 萬(wàn)平方米，同比和環(huán)比分別增加 116%和27%；成交均價(jià)為 21,463 元/平方米，同比增長(zhǎng) 3%，環(huán)比增長(zhǎng) 4%。本季度新建住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的原因主要有以下幾個(gè)方面：（1）開(kāi)發(fā)商的降價(jià)放量依舊是新建住宅市場(chǎng)成交增長(zhǎng)的最主要原因，尤其是一些未來(lái)地鐵沿線的小戶型項(xiàng)目，對(duì)于剛性需求消費(fèi)者來(lái)說(shuō)有著很強(qiáng)的吸引力；（2）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和貸款利率下調(diào)，使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本下降，大量剛性需求以及部分改善性需求被釋放，需求增加造成量?jī)r(jià)齊升；（3）不斷回暖的樓市，使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生“觸底”的判斷，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)控制的有限性，加之“買漲不買跌”的消費(fèi)者心理，致使一些恐慌性購(gòu)房

51、行為的產(chǎn)生，也增加了市場(chǎng)需求。從 9 月份的情況來(lái)看，成交量有所下降，一個(gè)重要原因就是開(kāi)發(fā)商收回優(yōu)惠政策，整體價(jià)格上漲。由于市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商的資金回收充足，近期的房地產(chǎn)信托集中兌付期平穩(wěn)度過(guò)，因此銷售策略有所轉(zhuǎn)變。而隨著大量需求量被消化，價(jià)格的增長(zhǎng)也抑制了部分需求，市場(chǎng)交易量將有所下降。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 21 頁(yè)02040608010012014011年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月萬(wàn)平方米14,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00028,000數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委元/平方米銷售面積銷售價(jià)格北京2011-

52、2012年新建商品住宅成交量?jī)r(jià)圖 10. 2011-2012 年北京新建住宅成交量?jī)r(jià)二、二手住宅市二、二手住宅市場(chǎng)場(chǎng) （一）整體情況分析（一）整體情況分析根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年三季度北京市二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為 42,545 套，同比增加 66.9%，環(huán)比增加 35.5%；本季度定點(diǎn)監(jiān)測(cè)的二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)為 98.3，同比上升 5.7 個(gè)點(diǎn)，環(huán)比上漲 6.5 個(gè)點(diǎn)。二手住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖的原因有以下幾點(diǎn)：（1）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和貸款利率下調(diào)，釋放了大量剛性需求和部分改善性需求，市場(chǎng)需求增加造成交易量的增加。 （2）消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生“觸底”的判斷，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)控制的有限性，

53、加之“買漲不買跌”的消費(fèi)者心理，致使一些恐慌性購(gòu)房行為的產(chǎn)生，也增加了市場(chǎng)需求。 （3）相比新建住宅，二手住宅位置優(yōu)越，交通便捷，周邊配套完善的特點(diǎn)對(duì)于剛性需求者來(lái)說(shuō)更有吸引力。在這種形勢(shì)下，業(yè)主的惜售心理不斷增強(qiáng)，收緊議價(jià)空間或直接加價(jià)的情況大量出現(xiàn)，市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)接近 2011 年初的水平，預(yù)計(jì)二手住宅的市場(chǎng)均價(jià)未來(lái)幾個(gè)月仍將處于高位，高售價(jià)將明顯抑制剛性需求的進(jìn)入，從 8、9 月份的成交量來(lái)看，相對(duì) 7 月分別下降 12%和 21%，預(yù)計(jì)未來(lái)二手住宅市場(chǎng)的成交量將進(jìn)一步2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊第 22 頁(yè)下降。2011-2012年北京二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)05,00010,000

54、15,00020,00025,00011年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委、仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)套7580859095100105價(jià)格指數(shù)成交套數(shù)價(jià)格指數(shù)圖 11. 2011-2012 年北京二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)（二）（二）熱熱點(diǎn)片區(qū)點(diǎn)片區(qū)監(jiān)測(cè)監(jiān)測(cè)價(jià)格價(jià)格表 7. 2012 年 9 月北京市學(xué)區(qū)房重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測(cè)結(jié)果表學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)行政區(qū)行政區(qū)重點(diǎn)對(duì)口小學(xué)重點(diǎn)對(duì)口小學(xué)區(qū)片均價(jià)（元區(qū)片均價(jià)（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅中關(guān)村學(xué)區(qū)海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小50735 9.5%史家學(xué)區(qū)東城區(qū)史家胡同小學(xué)50220 8.8%西黃城根學(xué)區(qū)西城區(qū)西黃城根小學(xué)55234 10.

55、1%朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)35870 2.0%表 8. 2012 年 9 月北京市高端住宅重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測(cè)結(jié)果表區(qū)片區(qū)片行政區(qū)行政區(qū)代表物業(yè)代表物業(yè)區(qū)片均價(jià)（元區(qū)片均價(jià)（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)萬(wàn)城華府54717 5.0%三元橋朝陽(yáng)區(qū)SOHO 北京公館51299 2.7%CBD朝陽(yáng)區(qū)銀泰中心公寓59684 3.3%金融街西城區(qū)北京尊府65762 5.5%亞奧朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城47575 3.8%表 9. 2012 年 9 月北京市別墅重點(diǎn)區(qū)片價(jià)格表區(qū)片區(qū)片行政區(qū)行政區(qū)代表物業(yè)代表物業(yè)區(qū)片均價(jià)（元區(qū)片均價(jià)（元/ /平方平方米）米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)香山清琴

56、524610.5%亞奧朝陽(yáng)區(qū)紫玉山莊55832-0.3%2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第 23 頁(yè)中央別墅區(qū)順義區(qū)麗高王府花園368951.0%CBD朝陽(yáng)區(qū)東山墅67856-1.5%朝通朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)中海安德魯斯莊園237281.4%大興大興區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)翡翠城209093.0%昌平昌平區(qū)王府花園別墅204891.6%（三）住宅租金分析（三）住宅租金分析本季度，北京住宅租金指數(shù)為 122.2，同比上漲 14.1 個(gè)點(diǎn)，環(huán)比上漲 3.8 個(gè)點(diǎn)。7、8 月是高校學(xué)生畢業(yè)高峰期，并且，在住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的形勢(shì)下，部分剛性需求也被迫繼續(xù)回到租賃市場(chǎng)，大量的市場(chǎng)需求使租金不斷上漲。進(jìn)入 9 月份，學(xué)生租賃需求大量被消化，租賃需求減弱，租金也出現(xiàn)小幅回落。伴隨剛性需求的進(jìn)一步被消化和銷售價(jià)格的不斷攀升，市場(chǎng)成交量必然下降，更多的住宅供應(yīng)租賃市場(chǎng)，加之春節(jié)前的退租高峰，預(yù)計(jì)北京住宅市場(chǎng)租金四季度將繼續(xù)下行。北京2011-2012年二手住宅租金指數(shù)（以2011年1月為100）951001051101151201252011年1月3月5月7月9月11月 2012年1月3月5月7月9月數(shù)據(jù)來(lái)源：仁達(dá)數(shù)據(jù)庫(kù)圖 12. 2011-2012 年北京二手住宅租金指數(shù)