XX年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題及答案

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1、 2008 年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷 一、單項(xiàng)選擇題 （共 35 題，每題 1 分、每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖? 題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） 1、評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ）業(yè)務(wù)。 A．傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估 B．價(jià)值分配 C．相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估 D．價(jià)值減損評(píng)估 2、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，而不適用于城市房屋拆遷估價(jià)是（ ）。 A．最高最佳使用原則 B．合法原則 C．替代原則 D．謹(jǐn)慎原則 3、采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的

2、價(jià)值，適用的估價(jià)前提是 " 被迫轉(zhuǎn)讓前提 " 。該估價(jià)是 因（ ）的需要。 A．房地產(chǎn)作價(jià)入股 B．法院強(qiáng)制拍賣 C．房地產(chǎn)稅收 D．房地產(chǎn)征收補(bǔ)償 4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為 2000 萬元，出租人權(quán)益價(jià)值為 1600 萬元，則承租人權(quán)益價(jià) 值為（ ）萬元。 A． -40 B． 400 C． 1800 D． 3600 5、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣希謩e為道路 20 元、燃?xì)?18 元、供水 14 元、排水 16 元、熱力 12 元、供電 25 元、通信 8 元、場(chǎng)地平整 15

3、元，則該地區(qū) " 五通 一平 " 的正常費(fèi)用為（ ）元 / ㎡ A． 98 B． 102 C． 108 D ． 116 6、某居民于 2008 年 1 月購(gòu)買了一套建筑面積為 100 ㎡的住宅，單價(jià)為 5000 元 / ㎡。若 2008 年 當(dāng)?shù)赝愖≌x價(jià)格月遞增 0.5%，年通貨膨脹率為 5%，則 2008 年 12 月該套住宅的自然增值額為 （ ）元。 A． 4296.96 B ． 5560.86 C． 5839.91 D． 30838.91 7、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ ）的結(jié)合體。

4、 A．實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位 B．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 C．實(shí)物、權(quán)利、位置 D．實(shí)體、權(quán)益、位置 8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價(jià)格為  5 000  元/ ㎡，出租的年末總收益為  500 元 / ㎡，管 理費(fèi)用等其他支出為  100 元 / ㎡。估計(jì)折現(xiàn)率為  10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的  3%。該期房目前的價(jià)格 為（  ）元/㎡。 A． 4395  B ． 4486  C ． 4636  D ． 4850

5、9、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為  600 萬元，法定優(yōu)先受償款為  50 萬元，貸 款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ ）萬元。 A．370 B ． 385 C ．420  D  ． 550 10、一套總價(jià) 60 萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況： （ 1）要求在成交日期一次性付清； （ 2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣； （3）首付款 20 萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限 15 年，按月等額償還貸款；

6、（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清； （ 5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付 20 萬元。 上述情況中，存在名義價(jià)格的是（ ）。 A．第（ 1）、（ 3）種情況 B．第（ 3）、（ 4）、（ 5）種情況 C．第（ 23、（ 4）種情況 D．第（ 2）、（ 4）、（ 5）種情況 11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（ ）。 A．上漲 B．下跌 C．保持相對(duì)穩(wěn)定 D．先漲后跌 12、評(píng)估某套建筑面積為 120 ㎡ 的

7、住宅在 2008 年 9 月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下個(gè)交易實(shí)例， 其中最適合作為可比實(shí)例的是（ ）。 交易實(shí) 建筑面積（㎡） 用途 價(jià)格（元 / ㎡） 成交日期 區(qū)位 正常情況 例 甲 120 居住 5800 2007年 8月 同一供需圈 正常交易 乙 105 居住 6000 2008年 6月 同一供需圈 正常交易 丙 140 辦公 6500 2008年 9月 同一供需圈 正常交易 丁 115 旅館 6100 2008 年 7 月 不同供需圈 正常交易 A．甲

8、B．乙 C．丙 D．丁 13、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中（ ）。 A．區(qū)位因素 B ．社會(huì)因素 C．實(shí)物因素 D．權(quán)益因素 14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（ ）。 A．配套設(shè)施建設(shè)的限制 B．房地產(chǎn)使用管制 C．房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制 D．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途 的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（ ）。 A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理

9、 D．適合原理 16、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提 供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（ ）。 A．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去 B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 C．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去 17、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用 （ ）的收益估計(jì)值。 A．較高 B．較低 C ．最高 D．居中

10、 18、為評(píng)估某房地產(chǎn) 2008 年 10 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為 2008 年 4 月 1 日，合同約定買方支付給賣方 3 500 元 / ㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房 地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲 0．3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的 價(jià)格為（ ）元/㎡。 A． 3673.20 B ． 3673.68 C ． 3790.43 D． 3790.93

11、19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為 60 萬元和 40 萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為 20 萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（ ）萬 元。 A．40 B ．48 C．50 D ． 60 20、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為 3 000 平方英尺， 成交總價(jià)為 0 萬美元， 分四次付款 （如 果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為 7%），首付 35 萬美元，半年后付 35 萬美 元，一年后付 30 萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為美元兌換 7.7 元人

12、民幣，建 筑面積與使用面積的關(guān)系為 1:0.65 ，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（ ）元人 民幣 / ㎡。（ 1 平方英尺 =0.0929 ㎡） A． 17484 B ． 19020 C ． 19754 D ． 20539 21、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為 540 元 / ㎡，土地開發(fā)期為 2 年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分 別為 90 元 / ㎡和 60 元 / ㎡，貸款年利率為 8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為 （ ）元/㎡。 A． 55.20 B ． 103.22 C ． 109.63 D ． 114.82

13、 22、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為 120 ㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為 600 元/ ㎡，年折舊額為 1440 元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（ ）。 A． 16% B． 42% C ． 58% D ． 84% 23、某 10 年前建成的小型辦公樓建筑面積為 1500 ㎡, 層高 4.1 米，土地剩余使用年限為 30 年， 不可續(xù)期。 目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為 3.6 米，建筑物重建價(jià)格為 2000 元 / ㎡。假定層高沒增加 0.1m ，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加

14、10 元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗 費(fèi) 2.5 萬元能源費(fèi)用。 以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值， 則應(yīng)扣除的功能折舊為 （ ）萬元。 （建筑物報(bào)酬率為 10%） A． 11.80 B． 16.07 C． 23.57 D． 31.07 24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為 50 年，已使用 10 年，不可續(xù) 期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國(guó)家無償取得） 、建筑物 剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 55 年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 8 萬元，報(bào)酬率為

15、8%，則該 房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。 A． 95.40 B． 97.87 C． 98.55 D． 99.33 25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為 3 萬元，受影響后的年租金為 2.5 萬元。 該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為 30 年，報(bào)酬率為 8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為（ ） 萬元 A． 0.50 B． 5.63 C． 6.25 D． 28.14 26、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為 10%，銀行可提供 6 成、 5 年利率 8%、按 月等額償

16、還的抵押貸款，則綜合資本化率為（ ）。 A． 8.8% B．10% C． 18% D ． 18.6% 27、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為 40 元 / ㎡，出租率為 85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入 的 35%，報(bào)酬率為 2%，商場(chǎng)建筑面積為 40 000 ㎡，可供出租的比例為 95%，運(yùn)營(yíng)期為 38 年，該商 場(chǎng)的收益價(jià)值為（ ）萬元。 A． 690.40 B ． 8284.79 C．8720.83 D． 9746.81 28、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的圖示中，正確的是（ ）。

17、 29、通過市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū) 2005～2008 年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為 4682 元 / ㎡、 4887 元 / ㎡、 5037 元 / ㎡、 5192 元 / ㎡。若采用平均增減量法預(yù)測(cè)，該地區(qū)普通商品住宅 2010 年的 價(jià)格為（ ）元/㎡。 A． 5362 B． 5374 C． 5532 D． 5702 30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為 175 英尺、臨街寬度為 30 英尺的矩形地塊。已知前街 路線價(jià)為 320 元/ 平方英尺，后街

18、路線價(jià)為 240 元 / 平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊 總價(jià)值為（ ）萬元。（采用四三二一法則） A． 150.8 B． 160.8 C． 170.8 D． 180.8 31、下列估價(jià)公式中，錯(cuò)誤的是（ ）。 A．土地價(jià)格 =房地價(jià)格 - 建筑物價(jià)格 B．房地產(chǎn)價(jià)格 =帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格 +債權(quán) - 債務(wù) C．建筑物折舊 =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 - 建筑物市場(chǎng)價(jià)值 D．房地產(chǎn)價(jià)格 =含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格 - 非房地產(chǎn)成

19、份的價(jià)格 32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000 ㎡，規(guī)劃容積率為 1.0 ，樓面地價(jià)為 500 元 / ㎡。后經(jīng)規(guī) 劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到 2.0 ，樓面地價(jià)為 1500 元 / ㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地 價(jià)為（ ）萬元 A． 500 B． 1000 C． 2250 D． 3000 33、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，僅由委托人決定的事（ A．估價(jià)對(duì)性 B．估價(jià)目的 C ．估價(jià)時(shí)點(diǎn)  ）。  D．價(jià)值類型 34、某估價(jià)師于 2008

20、年 9 月 27 日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期： 估價(jià)作業(yè)日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2008 年 9 月 23 日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估價(jià)報(bào)告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（ ）。 A．2008 年 9 月 20 日B．2008 年 9 月 23 日C．2008 年 9 月 26 日D．2008 年 9 月 27 日 35、若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短 時(shí)間內(nèi)

21、達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（ ）。 A．謹(jǐn)慎價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．快速變現(xiàn)價(jià)值 D．投資價(jià)值 二、多項(xiàng)選擇題 （共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意， 請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確 的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（ ）。 A．應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè) B．為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目 C．未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

22、D．應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用 E．不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章 2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位 置繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去而轉(zhuǎn)讓時(shí)，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對(duì)象范圍一般包括（ ）。 A．土地 B．建筑物 C．裝飾裝修 D．動(dòng)產(chǎn) E．特許經(jīng)營(yíng)權(quán) 3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（ ）。 A．折舊費(fèi) B．維修費(fèi) C．管理費(fèi) D．保險(xiǎn)費(fèi) E．房產(chǎn)稅 4、下列價(jià)值種類中，屬于基本價(jià)

23、值類型的有（ ）。 A．抵押價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．計(jì)稅價(jià)值 D．投資價(jià)值 E．在用價(jià)值 5、影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（ ）。 A．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制 B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制 C．房地產(chǎn)使用管制 D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制 E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 6、城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)， （ ）。 A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致 B．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià) =所調(diào)換期房的未來市場(chǎng)價(jià)值 - 被拆遷房屋的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值C．期房產(chǎn)

24、權(quán)調(diào)換差價(jià) =所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值 - 被拆遷房屋的未來市場(chǎng)價(jià)值 D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定 的為準(zhǔn) E．在原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的 20% 7、下列資料中一般應(yīng)放入估價(jià)報(bào)告附件的有（ ）。 A．估價(jià)委托書 B．估價(jià)委托合同 C．估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明 D．估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表 E．估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件 8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ）。 A．位置 B．房地產(chǎn)規(guī)模 C．環(huán)境景觀 D．外部基礎(chǔ)設(shè)施完

25、備程度 E．朝向、樓層 9、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分， 求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 的方法有（ ）。 A．單位比較法 B．市場(chǎng)提取法 C．分解法 D．工料測(cè)量法 E．指數(shù)調(diào)整法 10、某寫字樓的租金為每日每平方米 3 元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費(fèi)、 房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括 （ ）。 A．電費(fèi) B．物業(yè)管理費(fèi) C．水費(fèi) D．供暖費(fèi) E．房地產(chǎn)稅 11、假設(shè)開發(fā)法中求

26、取在建工程價(jià)值的扣除項(xiàng)目有（ ）。 A．土地取得成本 B．續(xù)建管理費(fèi)用 C．續(xù)建投資利息 D．續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費(fèi)用 E．取得在建工程的稅費(fèi) 12、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用主要有（ ）。 A．用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等 B．用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整 C．用于成本法計(jì)算重置價(jià)格 D．用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)與潛力 E．用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏 13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括其對(duì)應(yīng)的（ ）。 A．容積率 B．土地使用稅 C．土地開發(fā)程度

27、 D．土地使用期限 E．征地補(bǔ)償費(fèi) 14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為  200 萬元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的  2 倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的  0.7 倍。若建筑物總價(jià)值為  20 萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓? 確的有（  ）。 A．按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為 33.33% B．按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為 17.57% C．按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為 27.03% D．按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為 17.57%

28、 E．按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為 27.03% 15、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括（ ）。 A．規(guī)范估價(jià)行為 B．節(jié)省估價(jià)工作 C．保障估價(jià)質(zhì)量 D．提高估價(jià)效率 E．規(guī)避估價(jià)監(jiān)管 三、判斷題 （共 15 題，每題 1 分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√” 表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分） 1、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。 （ ） 2、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。 （ ） 3、市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益

29、法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。 （ ） 4、房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 （ ） 5、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 （ ） 6、一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。 （ ） 7、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。  （ ） 8、某房地產(chǎn)于  2 年前以抵押貸款的方式，貸款  200 萬元，貸款期限  5 年，貸款成數(shù)六成，貸款 年利率  8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償

30、款權(quán)利下的價(jià)值為 500 萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為  300 萬元。（  ） 9、在采用市場(chǎng)法進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建 立比較基準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例中的裝修價(jià)值扣除。 （ ） 10、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就 相應(yīng)增高。（ ） 11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為 10 萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 2.5 萬元，有效毛收入乘數(shù)為 10，則該 房地產(chǎn)的綜合資本化率為 7.5%。（ ） 12、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠

31、程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地 產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。 （ ） 13、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， 獲知某類房地產(chǎn)  2003～ 2007 年的價(jià)格逐年上漲， 分別為： 3500 元 / ㎡、3700 元 / ㎡、 3950 元 / ㎡、 4250 元 / ㎡、 4550 元 / ㎡，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)，該類房地產(chǎn)  2008 年的價(jià) 格高于  4800  元/ ㎡。（  ） 14、劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路

32、 口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 （ ） 15、在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊憽Ｊ艿竭@些因素影響的 實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。 （ ） 四、計(jì)算題 （共 2 題， 20 分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答） 1、某公司 5 年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中 1000 ㎡的面積，約定租賃期 限為 20 年 ，第一年租金為 24 萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加 1 萬元，從第 8 年開始，

33、租金保持固定不變。現(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為 30 元 / ㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為 10% 。請(qǐng)計(jì)算目前該 承租人權(quán)益價(jià)值。 （ 8 分） 2、某宗擬出讓的熟地面積為 10000 ㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為 5，出讓年限為 40 年， 約定不可續(xù)期。 預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需 2 年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為 1100 元 / ㎡，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 6%. 管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的 3%，上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入 60%，第二年投入 40%， 在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時(shí)的銷售價(jià)格為 8000 元 / ㎡。由

34、毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí) 間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為 800 元 / ㎡；精裝修公寓售價(jià)為 10000 元 / ㎡。公寓裝修完成 時(shí)，一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為 200 元 / ㎡；預(yù)計(jì) 賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收益為 5100 萬元，報(bào)酬率為 10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) 分別為售價(jià)的 3%和 6%，銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成 時(shí)即售完，購(gòu)買土地的契稅為地價(jià)的 4%，折現(xiàn)率為 12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土 地價(jià)值大小，

35、并判斷該宗土地的合理價(jià)值。 （12 分） 相信能就一定能 那是心與心的交匯，是相視的莞爾一笑，是一杯 飲了半盞的酒，沉香在喉，甜潤(rùn)在心。 我無所謂成功不成功，但我在乎我自己的成長(zhǎng)；我無法掌握別人，但我可以掌握自己。 我唯一能把握的，是我會(huì)一直盡力走下去，不為了別人，為了給自己一個(gè)交代。 這個(gè)世界上有太多的事情是我們無法掌握的，你不知道誰明天

36、會(huì)離開，你不知道意外和你等的人誰先到來。 最可怕的是因?yàn)榕率ザ艞墦碛械臋?quán)利。 我們都會(huì)遇到很多人，會(huì)告別很多人，會(huì)繼續(xù)往前走，也許還會(huì)愛上那么幾個(gè)人，弄丟那么幾個(gè)人。 關(guān)鍵在于，誰愿意為你停下腳步？ 對(duì)于生命中每一個(gè)這樣的人，一千一萬個(gè)感激。有一些人、一些事是不需要理由的： 比如天空的顏色； 比如連你自己都不知道為什么會(huì)喜歡上的那個(gè)人； 比如昨天擦肩而過的人變成了你今天的知己。 夢(mèng)想這東西，最美妙的在于你可以制造它，重溫它。 看一

37、本書，聽一首歌，去一個(gè)地方，夢(mèng)想就能重新發(fā)芽，那個(gè)在你體內(nèi)扎根的與生俱來的夢(mèng)想。 我們唯一能把握的事情是，成為最好的自己，我們可以不成功，但是我們不能不成長(zhǎng)，沒有什么比背叛自己更可怕。 你唯一能把握的，是變成最好的自己。 也許你最后也沒能牽到那個(gè)人的手，但是你付出了就不會(huì)有遺憾； 也許最后你也只是默默無聞，但你曾經(jīng)為了將來努力地奮斗了一把； 也許你最后也沒能環(huán)游世界，可是你在實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的途中找到了自己。 那是能夠?yàn)榱艘粋€(gè)目標(biāo)默默努力的自己，不抱怨，不浮躁，不害怕孤單，沉默卻又努力的自己。 說不定你想要苦苦追尋的夢(mèng)想，已經(jīng)握在你手中了。