房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（二十）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（二十） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0．65，則用指數(shù)平滑法預測的2007年該緘市商品住宅銷售量為()萬m2。 A．390．5 B．399．5 C．523．5 D．543．0 2、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場自然周期的

2、()。 A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段 3、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是（）。 A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 4、下列風險中，屬于個別風險的是（）。 A．購買力風險 B．市場供求風險 C．政策風險 D．比較風險 5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡

3、的容積率為（）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 6、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。 A．16B．18C．20D．22 7、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 A．計算期 B．動態(tài)投資回收期 C．項目壽命期 D．開發(fā)期 8、下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是（）。 A．保險費B．房產(chǎn)稅C．法律費D．貸款利息 9、下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 A

4、．批量行業(yè) B．僵滯行業(yè)。 C．分塊行業(yè) D．專業(yè)化行業(yè) 10、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。 A．10．0％ B．14．0％ C．25．0％ D．35．0％ 11、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（提供） A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2 B．建筑物地面一層建筑面積

5、為1400m2，總建筑面積為5000m2 C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2 D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2 12、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。鲎膺\營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5％，風險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/m2。 A.3300 B.3324 C.3335 D.3573 13、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。 A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B.市場

6、上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動 D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 14、評估房地產(chǎn)投?；馂碾U時的保險價值，通常包括（）。 A、重置成本+土地使用權(quán)價值 B、重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟損失 C、有可能遭受火災損毀的建筑物價值+可能的連帶損失 D、建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失 15、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。 A．時間類參數(shù)B．融資類參數(shù)C．評價標準類指標D．收益類指標 16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本

7、為3000元／m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元／m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元／m2。 A．3000B，5000 C．7500 D．8000 17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。 A．損益表 B．資金來源與運用表 C．資本金現(xiàn)金流量表 D．全投入現(xiàn)金流量表 18、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項目財務(wù)評價兩個部分。 A．價格分析 B．市場分析 C．產(chǎn)品分析 D．成本分析 19、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下

8、，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。 A．宅基地所有權(quán)B．空間利用權(quán)C．地役權(quán)D．建筑物相鄰關(guān)系 20、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價（）臨街寬度。 A．單獨深度價格修正率B．累汁深度價格修正率 C．平均深度價格修正率D．混合深度價格修正率 21、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。 A.同一估價原則、同一估價時點 B.同一估價目的、同一估價方法 C.同一估價目的、同一估價時點 D.同一估價原則、同一估價目的 22

9、、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為（）。 A．4.42％B．8.11％C．8.13％D．9.54％ 23、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。 A．容積率B．空置率C，利息備付率D．成本利潤率 24、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的

10、權(quán)益投資回報率為（）。 A．10％B．11.27％C．14.18％D．22.55％ 25、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為()元/m2。 A、1840 B、2840 C、2966 D、3000 26、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。 A、應作為估價資料歸檔B、不應作為估價資料歸檔 C、由估價機構(gòu)決定是否歸檔D、依委托人的意見決定是否歸檔 27、市場的客體通常是指（）。 A．買家

11、 B．賣家 C．交易對象 D．交易價格 28、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（）。 A.單獨深度價格修正率 B.累計深度價格修正率 C.平均深度價格修正率 D.加權(quán)深度價格修正率 29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。 A．利潤總額 B．投資利潤 C．稅后利潤 D．可分配利潤 30、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。 A．概率分析 B．解析法 C．蒙特卡洛法 D．杠桿分析 31、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m

12、2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。 A.3000 B.3277 C.3295 D.3599 32、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。 A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66 33、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是（）。 A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建

13、設(shè)開始時的具體日期 B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 34、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元／m2。 A．1667B．1765C．1875D．2000 35、從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格() A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴大差別 C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關(guān)部門確定 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7

14、 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。 A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率 D、使用年限E、周圍環(huán)境 2、長期預測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）等。（提供） A．收益法中預測未來的租金 B．收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整 C．填補某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏 D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價格的潛力 E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格 3、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施有（）。（提供） A．突破專業(yè)能力限制，接受

15、各種估價要求 B．提高服務(wù)質(zhì)量 C．恰當?shù)男麄? D．低收費 E．最大限度壓縮估價作業(yè)期 4、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 5、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。 A抵押物的流動性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預期D貸款企業(yè)的信用等級 E所處的市場條件 6、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。 A．等于銀行存款利率 B．等于銀行貸款利率 C．是投資者所要求的最低利率 D．是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率提供 E．一般使用無風險的國債收益

16、率作為其代表 7、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行(）工作。 A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．環(huán)境評價 8、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染 D.交通擁擠 E.正常使用的磨損 9、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 10、直接影響土地級別界線位置的是() A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元 D.指標取樣 E.指標計算 11、建筑物重置價格的求取方法有

17、（）等。 A．單位比較法B．工料測量法 C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項法 E．成新折扣法 12、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。 A．建筑安裝工程 B．新建和擴建 C．設(shè)備與工器具購置 D．遷建和恢復 E．其他費用 13、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（）。 A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽 C．基礎(chǔ)租金與市場租金 D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績 14、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。 A．內(nèi)部收益率總是大于目標收益率 B．內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時所有投資

18、正好被收回的收益率 C．同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率 D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E．內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小 15、公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（）。 A.賣方和買方掌握必要的市場信息 B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D.賣方和買方追求各自利益的最大化 E.賣方和買方急于完成交易 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計入商品住宅的價格中。（） 2、當房地產(chǎn)開發(fā)投

19、資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。（） 3、在城市房屋拆遷沽價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。（） 4、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（） 5、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） 6、估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依據(jù)評估時點的價格水平進行估算。（）

20、7、某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。（） 8、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（） 9、假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時問價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（） 10、系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投

21、資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風險。() 11、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價值的方法。 12、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，資產(chǎn)負債表是必須編制的基本報表。（） 13、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。（） 14、我國目前的基準地價表現(xiàn)形式為標準宗地的價格。 15、在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。（）（提供） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日

22、至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元；預計2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬元、100萬元、103萬元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬元；該類似房地產(chǎn)的報酬率為9%。 述資料測算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價格。 2、某賓館總建筑面積15000m2，一層建筑面積2500m2，其中500m2為賓館大堂，2000m2出租用于餐廳和購物場所；其余各層為會議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間（建筑面積10000m2），會議室4間（建筑面積400m2），自用辦公室5間（建筑面積300m2）；當?shù)?/p>

23、同檔次賓館每間客房每天的房價為400元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每間每次1000元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為20000元/m2，同檔次辦公樓的正常市場價格為10000元/m2。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。 用上述資料估算該賓館的正常價格。  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（二十） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、B 2、C 3、B 4、D

24、5、C 6、B 7、A 8、D 9、D 10、D 11、C 12、C 13、A 14、C 15、D 16、C 17、D 18、B 19、B 20、B 21、C 22、B 23、B 24、D 25、D 26、A 27、C 28、B 29、A 30、C 31、C 32、B 33、C 34、D 35、A 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ABE 2、ACD 3、BC 4、BCE 5、ABCE 6、ACE 7、ABCD 8、CE 9、ACE 10、AD 11、ABCD 12、ACE 13、ACD

25、 14、BDE 15、AD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、 3、 4、 5、√ 6、√ 7、 8、 9、 10、X 11、√ 12、 13、 14、 15、 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、解： 該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價格測算如下： A1＝98萬元 A2＝100萬元 A3＝103萬元 A＝105萬元 Y＝9% n=39－4＝35年 t=3年 將上述數(shù)字帶入公式中計算如下： 萬元。 2、(1)計算一層餐廳和購物場所的價格： 22000＝4000萬元 (2)計算賓館客房年總收

26、益： 0.04250365（1－30%）＝2555萬元 (3)計算賓館會議室年總收益： 0.120412＝96萬元 (4)計算賓館年總費用： 255540%=1022萬元 (5)計算賓館自營部分年凈收益： 2555＋96－1022＝1629萬元 (6)計算賓館自營部分的價格 萬元 (7)該賓館的正常價格 4000＋20362.5＝24362.5萬元ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7

27、moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA3

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