北京2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因試題

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1、北京2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)有效期屆滿日前向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請(qǐng)。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列不屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃作用的是。 A：控制性詳細(xì)規(guī)劃起著承上啟下的作用 B：控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo) C：控制性詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)小范圍內(nèi)城市開

2、發(fā)建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行總平面布局和空間立體組織 D：控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市政策的載體 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。 A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 D．向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 4、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑?。 A．協(xié)議出讓 B．招標(biāo)兼出讓 C．行政劃撥 D．行政劃撥兼協(xié)議出讓 5、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m

3、2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）元/m2。 A．849 B．865 C．882 D．915 6、一般而言，如果商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。 A：越富有彈性 B：需求彈性越小 C：越缺乏彈性 D：完全無彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取__的方式銷售商品房。 A．分期付款 B．收取預(yù)售款 C．收取定金 D．返本銷售 8、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平臺(tái)理的正常價(jià)格應(yīng)為萬元。 A：40 B

4、：48 C：60 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、下列關(guān)于寫字樓租金的表述中正確的是．(2008年試題) A：基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金 B：基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平 C：寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金 D：寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異 E：借款合同 10、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。 A．80% B．120% C．171% D．200% 11、注

5、冊房地產(chǎn)估價(jià)師延續(xù)注冊有效期為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、一個(gè)國家的城市規(guī)劃體系一般不包括。 A：規(guī)劃法律體系 B：規(guī)劃行政體系 C：規(guī)劃運(yùn)作體系 D：規(guī)劃核心體系 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)為__。 A．房地產(chǎn)平均價(jià)格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格 C．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D．房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格 14、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=．【2004年考題】 A： B： C：αn D：∞ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)

6、格 15、防震縫的寬度在任何情況下不得小于mm。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，說法錯(cuò)誤的是。 A：人們在日常生活中所說的成本往往是“會(huì)計(jì)成本” B：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念同于會(huì)計(jì)成本 C：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，稱為“經(jīng)濟(jì)成本” D：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、某幢樓房的土地總面積500 ㎡，總建筑面積1000 ㎡，某人擁有其中80 ㎡的建筑面積，則該人占有的土地份額為。 A：0．08 B：0．16

7、 C：0．5 D：0．04 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、完全競爭的市場同時(shí)具備的條件中，不包括__。 A．市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者 B．市場上的產(chǎn)品是不同質(zhì)的 C．資源完全自由流動(dòng) D．市場信息是完全暢通的 19、敏感性分析的最基本方法是__。 A．因素不確定分析 B．線性因素分析 C．單因素敏感性分析 D．多因素敏感性分析 20、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)用的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的__倍。 A．十 B．二十 C．三十 D．四十 21、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元／㎡

8、，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末～2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為元／㎡。 A：2938 B：2982 C：3329 D：3379 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是__。 A．造價(jià)工程師 B．結(jié)構(gòu)工程師 C．設(shè)備工程師

9、D．監(jiān)理工程師 23、當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較 多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了__。 A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B．隨行就市定價(jià)法 C．目標(biāo)定價(jià)法 D．挑戰(zhàn)定價(jià)法 24、地價(jià)本質(zhì)上是__。 A．勞動(dòng)創(chuàng)造 B．“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn) C．圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng) D．地租的資本化 25、注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應(yīng)當(dāng)在期滿前日內(nèi)辦理注冊手續(xù)。 A：20 B：30 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)

10、錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)屬于__。 A．適于進(jìn)行長期投資 B．變現(xiàn)性差 C．易受政策影響 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 2、分析信息是指對(duì)主要變量可以分析其__并計(jì)算平均值，同時(shí)還可以采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和決策模型來進(jìn)行分析。 A．量化性 B．增值率 C．移換性 D．離散性 3、下列影響住房售價(jià)因素中，可能引起住房售價(jià)下降的情形有。 A：住房消費(fèi)轉(zhuǎn)向以租賃為主 B：增加住房持有期間稅費(fèi) C：住宅開發(fā)成本上升 D：住房租賃價(jià)格下降 E：消

11、費(fèi)者的收入水平上升 4、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房價(jià)的30%，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。 A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45 5、程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個(gè)月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。 A：1320 B：1440 C：3960 D：4320 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地

12、價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是。 A：宏觀區(qū)位 B：中觀區(qū)位 C：微觀區(qū)位 D：其他區(qū)位 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于等因素。 A：行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B：政府政策 C：通貨膨脹率 D：內(nèi)部收益率 E：投資者的目標(biāo)收益率 8、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有．【2006年考題】 A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平 B：社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化 C：財(cái)政收支及金融狀況、利率 D：物價(jià)、匯率、居民收入 E：人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入 9、房地產(chǎn)估價(jià)師參加的下列保險(xiǎn)中，屬于社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)種的有__。 A．社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)

13、 B．健康保險(xiǎn) C．勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) D．意外傷害保險(xiǎn) E．失業(yè)保險(xiǎn) 10、下列屬于普通股股東權(quán)利的有__。 A．有限的表決權(quán) B．股票的轉(zhuǎn)讓權(quán) C．對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán) D．對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán) E．要求贖回權(quán) 11、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對(duì)于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同 12、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件是__。 A．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 B．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資

14、格 C．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書 D．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊生效 13、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。 A：分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目 B：措施項(xiàng)目 C：其他項(xiàng)目 D：單項(xiàng)工程項(xiàng)目 E：單位工程項(xiàng)目 14、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn) 15、在有保留價(jià)的拍賣中，再拍賣的保留價(jià)一次拍賣。 A：略低于 B：略高于 C：等

15、于 D：可高于也可低于 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、長期趨勢法的作用主要有。 A：用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等 B：用于市場法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整 C：用于成本法計(jì)算重置價(jià)格 D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力 E：用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏 17、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是。 A：居住物業(yè) B：商用物業(yè) C：工業(yè)物業(yè) D：農(nóng)業(yè)物業(yè) E：借款合同 18、長期資金市場的特點(diǎn)有。 A：融資期限短 B：融資期限長 C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要 D：資金交易量小 E：作為交易工具的有價(jià)證券，

16、與短期金融工具相比，其收益較高，但流動(dòng)性較差、價(jià)格變動(dòng)幅度大、有較大風(fēng)險(xiǎn) 19、下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有。(2008年試題) A：銷售稅費(fèi) B：租金收益 C：物業(yè)增值 D：股權(quán)增值 E：抵押貸款規(guī)模 20、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的__。 A．成交價(jià)格 B．理論價(jià)格 C．評(píng)估價(jià)值 D．市場價(jià)格 21、在的情況下，采用市場提取法求取報(bào)酬率Y要用到。 A：試錯(cuò)法 B：移動(dòng)平均法 C：曲線擬合法 D：線性內(nèi)插法 E：指數(shù)修勻法 22、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有（）。 A．上市 B．增發(fā)新股 C．發(fā)行企業(yè)債券 D．住房抵押貸款 E．信用貸款 23、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從起計(jì)，不得超過一年。 A：估價(jià)時(shí)點(diǎn) B：估價(jià)委托日 C：估價(jià)報(bào)告出具日 D：估價(jià)開始作業(yè)日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、實(shí)施強(qiáng)制拆遷前__天應(yīng)通知被拆遷人。 A．7 B．10 C．15 D．30 25、用市場法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行__修正。 A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價(jià)格 E．房地產(chǎn)狀況