北京2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因試題

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1、北京2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的，應(yīng)當在資質(zhì)有效期屆滿日前向資質(zhì)許可機關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列不屬于控制性詳細規(guī)劃作用的是。 A：控制性詳細規(guī)劃起著承上啟下的作用 B：控制性詳細規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo) C：控制性詳細規(guī)劃是對小范圍內(nèi)城市開

2、發(fā)建設(shè)活動進行總平面布局和空間立體組織 D：控制性詳細規(guī)劃是城市政策的載體 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。 A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 D．向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 4、經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑?。 A．協(xié)議出讓 B．招標兼出讓 C．行政劃撥 D．行政劃撥兼協(xié)議出讓 5、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m

3、2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（）元/m2。 A．849 B．865 C．882 D．915 6、一般而言，如果商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。 A：越富有彈性 B：需求彈性越小 C：越缺乏彈性 D：完全無彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取__的方式銷售商品房。 A．分期付款 B．收取預(yù)售款 C．收取定金 D．返本銷售 8、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價格應(yīng)為萬元。 A：40 B

4、：48 C：60 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、下列關(guān)于寫字樓租金的表述中正確的是．(2008年試題) A：基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金 B：基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當考慮調(diào)整到市場租金水平 C：寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金 D：寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異 E：借款合同 10、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。 A．80% B．120% C．171% D．200% 11、注

5、冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、一個國家的城市規(guī)劃體系一般不包括。 A：規(guī)劃法律體系 B：規(guī)劃行政體系 C：規(guī)劃運作體系 D：規(guī)劃核心體系 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為__。 A．房地產(chǎn)平均價格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價格 C．房地產(chǎn)價格指數(shù) D．房地產(chǎn)眾數(shù)價格 14、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=．【2004年考題】 A： B： C：αn D：∞ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價

6、格 15、防震縫的寬度在任何情況下不得小于mm。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、下列關(guān)于經(jīng)濟學(xué)中的成本概念，說法錯誤的是。 A：人們在日常生活中所說的成本往往是“會計成本” B：經(jīng)濟學(xué)中的成本概念同于會計成本 C：經(jīng)濟學(xué)中的成本概念不同于會計成本，稱為“經(jīng)濟成本” D：經(jīng)濟學(xué)中的成本概念不同于會計成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、某幢樓房的土地總面積500 ㎡，總建筑面積1000 ㎡，某人擁有其中80 ㎡的建筑面積，則該人占有的土地份額為。 A：0．08 B：0．16

7、 C：0．5 D：0．04 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、完全競爭的市場同時具備的條件中，不包括__。 A．市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者 B．市場上的產(chǎn)品是不同質(zhì)的 C．資源完全自由流動 D．市場信息是完全暢通的 19、敏感性分析的最基本方法是__。 A．因素不確定分析 B．線性因素分析 C．單因素敏感性分析 D．多因素敏感性分析 20、征用耕地的土地補償費用和安置補助費用的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的__倍。 A．十 B．二十 C．三十 D．四十 21、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元／㎡

8、，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末～2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。則該可比實例在2005年9月末的價格為元／㎡。 A：2938 B：2982 C：3329 D：3379 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是__。 A．造價工程師 B．結(jié)構(gòu)工程師 C．設(shè)備工程師

9、D．監(jiān)理工程師 23、當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較 多，則認為該開發(fā)商采用了__。 A．領(lǐng)導(dǎo)定價法 B．隨行就市定價法 C．目標定價法 D．挑戰(zhàn)定價法 24、地價本質(zhì)上是__。 A．勞動創(chuàng)造 B．“勞動價值”的貨幣表現(xiàn) C．圍繞著“勞動價值”而上下波動 D．地租的資本化 25、注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應(yīng)當在期滿前日內(nèi)辦理注冊手續(xù)。 A：20 B：30 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個

10、錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點屬于__。 A．適于進行長期投資 B．變現(xiàn)性差 C．易受政策影響 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 2、分析信息是指對主要變量可以分析其__并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術(shù)和決策模型來進行分析。 A．量化性 B．增值率 C．移換性 D．離散性 3、下列影響住房售價因素中，可能引起住房售價下降的情形有。 A：住房消費轉(zhuǎn)向以租賃為主 B：增加住房持有期間稅費 C：住宅開發(fā)成本上升 D：住房租賃價格下降 E：消

11、費者的收入水平上升 4、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。 A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45 5、程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。 A：1320 B：1440 C：3960 D：4320 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、在城市用地經(jīng)濟評價中，確定各種地

12、價修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是。 A：宏觀區(qū)位 B：中觀區(qū)位 C：微觀區(qū)位 D：其他區(qū)位 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于等因素。 A：行業(yè)基準收益率 B：政府政策 C：通貨膨脹率 D：內(nèi)部收益率 E：投資者的目標收益率 8、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有．【2006年考題】 A：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平 B：社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化 C：財政收支及金融狀況、利率 D：物價、匯率、居民收入 E：人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入 9、房地產(chǎn)估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有__。 A．社會養(yǎng)老保險

13、 B．健康保險 C．勞動工傷保險 D．意外傷害保險 E．失業(yè)保險 10、下列屬于普通股股東權(quán)利的有__。 A．有限的表決權(quán) B．股票的轉(zhuǎn)讓權(quán) C．對公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) D．對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán) E．要求贖回權(quán) 11、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同 12、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件是__。 A．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格 B．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資

14、格 C．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書 D．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊生效 13、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細清單。 A：分部分項工程項目 B：措施項目 C：其他項目 D：單項工程項目 E：單位工程項目 14、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn) 15、在有保留價的拍賣中，再拍賣的保留價一次拍賣。 A：略低于 B：略高于 C：等

15、于 D：可高于也可低于 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、長期趨勢法的作用主要有。 A：用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等 B：用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整 C：用于成本法計算重置價格 D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力 E：用來填補某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏 17、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是。 A：居住物業(yè) B：商用物業(yè) C：工業(yè)物業(yè) D：農(nóng)業(yè)物業(yè) E：借款合同 18、長期資金市場的特點有。 A：融資期限短 B：融資期限長 C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要 D：資金交易量小 E：作為交易工具的有價證券，

16、與短期金融工具相比，其收益較高，但流動性較差、價格變動幅度大、有較大風(fēng)險 19、下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有。(2008年試題) A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業(yè)增值 D：股權(quán)增值 E：抵押貸款規(guī)模 20、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的__。 A．成交價格 B．理論價格 C．評估價值 D．市場價格 21、在的情況下，采用市場提取法求取報酬率Y要用到。 A：試錯法 B：移動平均法 C：曲線擬合法 D：線性內(nèi)插法 E：指數(shù)修勻法 22、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有（）。 A．上市 B．增發(fā)新股 C．發(fā)行企業(yè)債券 D．住房抵押貸款 E．信用貸款 23、房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從起計，不得超過一年。 A：估價時點 B：估價委托日 C：估價報告出具日 D：估價開始作業(yè)日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、實施強制拆遷前__天應(yīng)通知被拆遷人。 A．7 B．10 C．15 D．30 25、用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，需要進行__修正。 A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產(chǎn)狀況