房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。 A．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 2、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/

2、m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。 A.22 B.28 C.38 D.50 3、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。 A、50B、250C、300D、350 4、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 A．出售 B．抵押 C．轉(zhuǎn) D．經(jīng)營 5、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。 A、100B

3、、300C、600D、900 6、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。 A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用 C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余 7、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）

4、萬元。（提供） A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09 8、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。 A．土地購置貸款B．土地儲(chǔ)備貸款C．土地開發(fā)貸款D．建投貸款 9、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是() A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地 10、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。 A．1.2％ B．1.5％ C．120.5％ D．16.7％ 11、房屋重新建造成本中應(yīng)包括() A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費(fèi) C.利潤、稅費(fèi) D.利息、稅費(fèi) 12、風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?

5、) A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測最難 C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測 D商業(yè)人員無法競爭時(shí)心理變化很大 13、估價(jià)報(bào)告書中說明的（）限定了其用途。 A．估價(jià)原則B．估價(jià)方法C．估價(jià)目的D．估價(jià)對(duì)象狀況 14、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。 A．土地費(fèi)用B．前期工程費(fèi)C．房屋開發(fā)費(fèi)D．管理費(fèi)用 15、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例

6、甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2。 A、3214B、3347C、3367D、3458 16、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。 A．53.34B．85.34C．106.68D．213.36 17、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（）。 A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 18、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5

7、％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。（提供） A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.37 19、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。 A．比較風(fēng)險(xiǎn) B．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。 A．施工單位B．建設(shè)單位C．監(jiān)理單位D．設(shè)計(jì)單位 21、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用

8、的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng) C．公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．保險(xiǎn)費(fèi) 22、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（）萬元的貶值。 A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40 23、建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的() A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B

9、.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的 C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤決定的 24、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）。 A．減少B．增加C．不變D．同步遞減 25、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。 A．4800B．5124C．5800D．7124 26、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）。 A．成本導(dǎo)向定價(jià)法 B．購買者導(dǎo)向定價(jià)法 C．競爭導(dǎo)向定價(jià)法 D．市場導(dǎo)向定價(jià)法 27、對(duì)市場需求與供

10、應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。 A．投資機(jī)會(huì)研究 B．初步可行性研究 C．詳細(xì)可行性研究 D．項(xiàng)目的評(píng)估和決策 28、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。 A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料 C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料 29、銷售稅金及附加不包括()。 A、營業(yè)稅 B、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 C、印花稅、交易手續(xù)費(fèi) D、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 30、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性

11、時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ? A．更長的經(jīng)濟(jì)壽命 B．更顯著的各異性 C．更強(qiáng)的適應(yīng)性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 31、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。 A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38 32、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）。 A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B．過去

12、數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D．未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 33、下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場的是() A房屋出租 B房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)出讓 D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 34、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。 A．2427B．2500C．2575D．2632 35、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建

13、筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。（提供） A．43.2％B．50％C．56.8％D．70％ 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。 A．基準(zhǔn)收益率 B．目標(biāo)收益率 C．出租率或空置率提供 D．毛租金收入 E．運(yùn)營成本 2、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算

14、和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。 A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn) B．日歷年度的年初 C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻 D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn) E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn) 3、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。 A．資產(chǎn)負(fù)債表 B．投資計(jì)劃與資金籌措表 C．借款還本付息估算表 D．資金來源與運(yùn)用表 E．損益表 4、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。 A．資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然 B．利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志提供 C．從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償 D．即使

15、資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較 E．資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等 5、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。 A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率 D、使用年限E、周圍環(huán)境 6、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。 A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤 B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D．租售收益 E．股息 7、長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）等。（提供） A．收益法中預(yù)測未來的租金 B．收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整 C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資

16、料的缺乏 D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力 E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格 8、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。 A．投資房地產(chǎn)信托 B．購買住房抵押支持證券 C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營 E．購買土地進(jìn)行開發(fā) 9、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段 10、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。 A．意外破壞的損毀B．市場供給過量 C．建筑設(shè)

17、計(jì)的缺陷D．人們消費(fèi)觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件惡化 11、成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。 A．圖書館 B．鋼鐵廠 C．空置的寫字樓 D．單純的建筑物 E．加油站 12、投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的（）等來確定的。 A、規(guī)劃用途B、新舊程度C、規(guī)劃限制條件 D、所在地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)狀況E、投資者管理水平 13、城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是() A.用途、土地級(jí)別 B.土地上附著物的質(zhì)量 C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體 E.土地具體位置及生

18、熟程度、地價(jià)區(qū)段 14、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。 A．物理結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．總量結(jié)構(gòu) 15、雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。 A．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B．消費(fèi)者的預(yù)期 C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 E．房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（） 2、在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。（） 3、雖然開發(fā)商以在建

19、工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（） 4、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（） 5、個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。（） 6、開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。（） 7、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（） 8、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（） 9、債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是

20、項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤。（） 10、房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。（） 11、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。() 12、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（） 13、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。() 14、個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請(qǐng)貸款的購房者。（） 15、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。() 四、

21、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其() A共代理了多少項(xiàng)目B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大 2、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30％。 試求該公司2006年10月1曰的

22、承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8％）。  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、B 3、B 4、D 5、D 6、C 7、C 8、B 9、C 10、A 11、B 12、A 13、C 14、C 15、B 16、C 17、D 18、B 19、B 20、B 21、A 22、C 23、B 24、B 25、C 26、B 27、B 28、A 29、D 30、C 31、B 32、C 3

23、3、C 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BCDE 2、ACE 3、ADE 4、ABCE 5、ABE 6、BC 7、ACD 8、ABC 9、ABC 10、CD 11、ABD 12、ABD 13、AE 14、BCDE 15、ACDE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、 5、 6、 7、 8、√ 9、 10、 11、√ 12、√ 13、 14、 15、X 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、D 2、A1=15012210000.70=252萬元 i1=(1+8％)2-1=16.64％ 承租人權(quán)益價(jià)值=107238+1117.60=218998萬元