房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是（）。 A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 2、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/

2、m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。 A.22 B.28 C.38 D.50 3、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。 A、50B、250C、300D、350 4、當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 A．出售 B．抵押 C．轉(zhuǎn) D．經(jīng)營 5、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。 A、100B

3、、300C、600D、900 6、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。 A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法 B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用 C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余 7、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）

4、萬元。（提供） A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09 8、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。 A．土地購置貸款B．土地儲備貸款C．土地開發(fā)貸款D．建投貸款 9、商業(yè)標準宗地的位置應是() A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地 10、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應大于（）。 A．1.2％ B．1.5％ C．120.5％ D．16.7％ 11、房屋重新建造成本中應包括() A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費 C.利潤、稅費 D.利息、稅費 12、風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為(

5、) A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應最快和最大 B商業(yè)投資的預測最難 C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預測 D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大 13、估價報告書中說明的（）限定了其用途。 A．估價原則B．估價方法C．估價目的D．估價對象狀況 14、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（）。 A．土地費用B．前期工程費C．房屋開發(fā)費D．管理費用 15、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例

6、甲進行交易日期修正后的價格為（）元/m2。 A、3214B、3347C、3367D、3458 16、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。 A．53.34B．85.34C．106.68D．213.36 17、房地產(chǎn)投資的缺點是（）。 A．相對較高的收益水平 B．易于獲得金融機構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 18、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5

7、％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方（）元/m2。（提供） A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.37 19、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。 A．比較風險 B．通貨膨脹風險 C．時間風險 D．資本價值風險 20、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機關申請領取。 A．施工單位B．建設單位C．監(jiān)理單位D．設計單位 21、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用

8、的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設工程教育網(wǎng) C．公共設施維修費建設工程教育網(wǎng)提供 D．保險費 22、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（）萬元的貶值。 A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40 23、建筑地段地租的基礎是由真正的() A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B

9、.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的 C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的 24、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）。 A．減少B．增加C．不變D．同步遞減 25、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。 A．4800B．5124C．5800D．7124 26、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。 A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．市場導向定價法 27、對市場需求與供

10、應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。 A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策 28、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。 A、房地產(chǎn)的歷史價格資料B、房地產(chǎn)的未來價格資料 C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料D、估價人員選取的價格資料 29、銷售稅金及附加不包括()。 A、營業(yè)稅 B、城市維護建設稅和教育費附加 C、印花稅、交易手續(xù)費 D、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 30、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性

11、時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（）。 A．更長的經(jīng)濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 31、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。 A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38 32、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）。 A．過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法 B．過去

12、數(shù)據(jù)加權算術平均法 C．未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法 D．未來數(shù)據(jù)加權算術平均法 33、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是() A房屋出租 B房地產(chǎn)抵押 C土地使用權出讓 D土地使用權轉(zhuǎn)讓 34、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費，買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。 A．2427B．2500C．2575D．2632 35、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建

13、筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。（提供） A．43.2％B．50％C．56.8％D．70％ 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數(shù)，通常有（）。 A．基準收益率 B．目標收益率 C．出租率或空置率提供 D．毛租金收入 E．運營成本 2、現(xiàn)金流量圖是進行復利計算

14、和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是（）。 A．資金運動的時間始點 B．日歷年度的年初 C．某一基準時刻 D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點 E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點 3、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有()。 A．資產(chǎn)負債表 B．投資計劃與資金籌措表 C．借款還本付息估算表 D．資金來源與運用表 E．損益表 4、下列關于資金時間價值的表述中，正確的有（）。 A．資金時間價值是資金的增值特性使然 B．利率是資金時間價值的一種標志提供 C．從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償 D．即使

15、資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較 E．資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等 5、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。 A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率 D、使用年限E、周圍環(huán)境 6、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。 A．項目投資形成的可分配利潤 B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關費用 D．租售收益 E．股息 7、長期預測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）等。（提供） A．收益法中預測未來的租金 B．收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整 C．填補某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資

16、料的缺乏 D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價格的潛力 E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格 8、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。 A．投資房地產(chǎn)信托 B．購買住房抵押支持證券 C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營 E．購買土地進行開發(fā) 9、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第二階段后期 D．第三階段 E．第四階段 10、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。 A．意外破壞的損毀B．市場供給過量 C．建筑設

17、計的缺陷D．人們消費觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件惡化 11、成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。 A．圖書館 B．鋼鐵廠 C．空置的寫字樓 D．單純的建筑物 E．加油站 12、投資風險和投入資金缺乏流動性補償，是根據(jù)估價對象的（）等來確定的。 A、規(guī)劃用途B、新舊程度C、規(guī)劃限制條件 D、所在地區(qū)未來經(jīng)濟狀況E、投資者管理水平 13、城市土地主管部門測算土地使用權出讓金或地價款，其根據(jù)主要是() A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量 C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體 E.土地具體位置及生

18、熟程度、地價區(qū)段 14、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應分析()。 A．物理結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．總量結(jié)構(gòu) 15、雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。 A．該種房地產(chǎn)的價格水平B．消費者的預期 C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平 E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應較小。（） 2、在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。（） 3、雖然開發(fā)商以在建

19、工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。（） 4、在同一條道路上，不應附設兩種不同路線價。（） 5、個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。（） 6、開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。（） 7、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關。（） 8、本著平等互利的原則，經(jīng)建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學會與香港測量師學會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。（） 9、債務融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬是

20、項目投資所形成的可分配利潤。（） 10、房地產(chǎn)市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（） 11、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。() 12、估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。（） 13、建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。() 14、個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購房者。（） 15、資產(chǎn)負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。() 四、

21、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關鍵要看其() A共代理了多少項目B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大 2、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30％。 試求該公司2006年10月1曰的

22、承租人權益價值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、B 3、B 4、D 5、D 6、C 7、C 8、B 9、C 10、A 11、B 12、A 13、C 14、C 15、B 16、C 17、D 18、B 19、B 20、B 21、A 22、C 23、B 24、B 25、C 26、B 27、B 28、A 29、D 30、C 31、B 32、C 3

23、3、C 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BCDE 2、ACE 3、ADE 4、ABCE 5、ABE 6、BC 7、ACD 8、ABC 9、ABC 10、CD 11、ABD 12、ABD 13、AE 14、BCDE 15、ACDE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、 5、 6、 7、 8、√ 9、 10、 11、√ 12、√ 13、 14、 15、X 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、D 2、A1=15012210000.70=252萬元 i1=(1+8％)2-1=16.64％ 承租人權益價值=107238+1117.60=218998萬元