房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（三）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（三） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、研究機(jī)構(gòu)對(duì)居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為()平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。 A60-80 B80-100 C80-120 D100-140 2、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)

2、（單價(jià)）為（）元/m2。 A、552B、3519C、4293D、4845 3、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 A．半個(gè)月 B．一個(gè)月 C．一個(gè)半月 D．兩個(gè)月 4、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。 A．移動(dòng)平均法 B．指數(shù)平滑法 C．市場(chǎng)因子推演法 D．簡(jiǎn)單平均法 5、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。 A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2 6、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的

3、住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。 A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38 7、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬元，其中土地價(jià)值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為（）。 A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75% 8、在估價(jià)報(bào)告中陳述（），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估

4、價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。 A．估價(jià)師聲B．估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C．估價(jià)方法D．估價(jià)對(duì)象 9、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/m2。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 10、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過長(zhǎng)期平均空置率的階段為（）階段。 A．租金增長(zhǎng)率上升 B．新增供給小于新增需求 C．新開工項(xiàng)目增加 D．租金增長(zhǎng)率下降 11、下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)

5、規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。 A．批量行業(yè) B．僵滯行業(yè)。 C．分塊行業(yè) D．專業(yè)化行業(yè) 12、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。 A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) D．開發(fā)成本和管理費(fèi)用 13、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。 A．0.21 B．1.23 C．2.0

6、1 D．3.23 14、一般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格()價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。 A高于 B低于 C等于 D高于等于 15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。 A．43B．112.5C．123.3D．150 16、某家庭欲購買總價(jià)為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是（

7、）元。 A．34000.00B．83265.38C．87867.78D．91022.12 17、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。 A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 B．消費(fèi)者行為調(diào)查 C．市場(chǎng)營銷因素調(diào)查 D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 18、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。 A．19％B．21％C．23％D．25％ 19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。 A．施工單位B．建設(shè)單位C．監(jiān)理單位D．設(shè)計(jì)單位 20、張某以40萬元

8、購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3．4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。 A．1．07 B．1．47 C．2．07 D．3．33 21、下列表述中不正確的是（）。 A．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果 B．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果 C．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果 D．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果 22、下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是（）。 A．保險(xiǎn)費(fèi)

9、B．房產(chǎn)稅C．法律費(fèi)D．貸款利息 23、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）元/m2。 A．2648B．2688C．2708D．2734 24、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。 A．均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B．均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少 C．均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D．均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少 25、評(píng)估房地產(chǎn)投

10、?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。 A、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值 B、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失 C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失 D、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失 26、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。 A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、搜集該可比實(shí)例時(shí)C、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正D、成交價(jià)格所反映 27、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。 A．比較風(fēng)險(xiǎn) B．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 28、通過使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是() A.土地的估價(jià)期日 B.土地

11、的使用期限不同 C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同 D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同 29、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開發(fā)成本 B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 30、目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過（）年。 A．10 B．15 C．20 D．30 31、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指() A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B新建商品房租售市場(chǎng) C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 32、如果同一地區(qū)的某

12、一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）。 A．減少B．增加C．不變D．同步遞減 33、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。 A．280B．285C．290D．295 34、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是()。 A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用 C、假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的

13、土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D、假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余 35、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/m2。 A．2938B．2982C．3329D．3379 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

14、 12 13 14 15 答案 1、隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（）。 A．消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格 B．企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位 C．消費(fèi)者以年輕人為主 D．商品住宅多為豪宅 E．以投資性購買為主 2、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（）。 A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰 C.分期實(shí)施的房屋拆，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.房

15、地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn) E.對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（）。 A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的 B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān) C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān) D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化 E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降 4、基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是() A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

16、B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率 C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率 D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率 E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率 5、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。 A．文獻(xiàn)查閱 B．觀察 C．專題討論 D．分銷渠道調(diào)查 E．實(shí)驗(yàn) 6、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。 A．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 B．利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C．稅后利潤=利潤總額-所得稅 D．經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金 E．銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

17、7、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（）。 A．建筑規(guī)模 B．經(jīng)營商品的特點(diǎn) C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D．周圍環(huán)境E．服務(wù)人口的收入水平 8、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（）。 A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見通知書 C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖 D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供 E．1/2000或1/500的地形圖 9、按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)()的模式。 A同質(zhì)偏好B同形偏好 C集群偏好D分散偏好E心理偏好 10、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。 A．資

18、金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然 B．利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志提供 C．從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償 D．即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較 E．資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等 11、從一段較長(zhǎng)時(shí)間來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于（）。 A、一般物價(jià)上漲率B、餐飲業(yè)利潤率C、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率 D、特殊物業(yè)投資收益率E、土地開發(fā)利潤率 12、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。 A．估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的

19、差額 C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失 D．建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額 E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊 13、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）等。（提供） A．收益法中預(yù)測(cè)未來的租金 B．收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整 C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏 D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力 E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格 14、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。 A．消費(fèi)者的收入增加 B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C．作為互補(bǔ)品的

20、房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D．消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E．消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升 15、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。 A．減少或避免投資決策的失誤 B．提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 C．提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益 D．為項(xiàng)目決策提供依據(jù) E．為項(xiàng)目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù) 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（） 2、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈

21、負(fù)相關(guān)關(guān)系。() 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（） 4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。() 5、我國目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。 6、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（） 7、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。（） 8、運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。（） 9、在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多

22、個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。（） 10、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（） 11、在確定建筑物的重置價(jià)格或建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，都應(yīng)包含開發(fā)管理費(fèi)用。（） 12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（） 13、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（） 14、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個(gè)等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120％。（） 15、估

23、算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25％。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9％。 請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。（8分） 2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開

24、發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元／m2的價(jià)格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺(tái)同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為

25、6萬元。 如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12％，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分）  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（三） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、C 3、A 4、C 5、C 6、B 7、D 8、B 9、D 10、A 11、D 12、C 13、B 14、A 15、C 16、C 17、C 18、B 19、B 20、C 2

26、1、D 22、D 23、C 24、B 25、C 26、D 27、B 28、B 29、B 30、D 31、B 32、B 33、A 34、C 35、A 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、AB 2、AB 3、AE 4、DE 5、BCDE 6、ABC 7、ABC 8、BDE 9、ACD 10、ABCE 11、AC 12、ACDE 13、ACD 14、ABDE 15、ABC 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、√ 3、√ 4、X 5、 6、 7、√ 8、√ 9、√ 10、 11、

27、 12、√ 13、√ 14、 15、√ 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、解： （1）計(jì)算未來3年的凈利益。 1）未來第一年的凈收益(360－36))1－20％))1－25％)3000=-58.32萬元 2)未來第二年的凈收益(400－36)(1－20％)(1－25％)3000=-65.52萬元 3)未來第三年的凈收益(330－36)(1－20％)(1－25％)3000=52.92萬元 （2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。 （3）計(jì)算收益價(jià)格。 或： 2、（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值： a．租金收入現(xiàn)值： A1/(i-s)[1-(

28、1+s)n]/(1+i)n =1501250/(12％-2％)[1-(1+2％)10]/(1+12％)10=54.6765萬元 b．轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12％)10 （2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值： a．定金：5(1+12％)=5.6萬元 b．追加首付款：11.5萬元 c．貸款償還：總房?jī)r(jià)：501.1=55萬元 貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元 年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n］ =38.56.5％/［1-(1+6.5％)-10］＝5.3555萬元 折現(xiàn)值：P=A/i[1-(1+i)-n］ =5.3555/12％［1-(1+6.5％)-10］=30.

29、2598 d.出租成本：A/i[1-(1+i)-n=3/12％[1-(1+12％)-10]=16.9507萬元 裝修費(fèi)用：6(1+12％)-10=1.9318萬元 （3）轉(zhuǎn)售單價(jià)： 令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12％)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0 因此，χ=35.9216萬元 轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9216/50=0.7184萬元/m2ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw

30、08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4Vs

31、uR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66p

32、yoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhun

33、DmIZ ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zc

34、hmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2

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