房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（八）

《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（八）》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（八）（15頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（八） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在（）下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法 C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的 2、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。 A．移動(dòng)平均法 B．指數(shù)平滑法 C．市

2、場(chǎng)因子推演法 D．簡(jiǎn)單平均法 3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）。 A．小于20％ B．滿足目標(biāo)收益率要求 C．大于20％ D．不滿足目標(biāo)收益率要求 4、()的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。 A市級(jí)購(gòu)物中心B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店 5、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。 A．30B．40C．50D．60 6、某市2003年新開(kāi)工的房屋建筑面

3、積為90萬(wàn)m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。 A．0.5 B．1.5 C．2 D．3 7、商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的() A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段 8、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化進(jìn)程快 C．競(jìng)爭(zhēng)充分性 D．交易復(fù)雜性 9、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。 A．租金調(diào)整條款 B．代收代繳費(fèi)用條款 C．裝修費(fèi)用條款 D．折讓優(yōu)惠條款 10、

4、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A、售價(jià)B、租金C、潛在毛收入D、凈收益 11、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。 A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 12、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元／m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為()萬(wàn)元。 A、766 B、791 C、913 D、1046 13、土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)

5、定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。 A．土地使用權(quán)出讓費(fèi) B．土地使用費(fèi) C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) D．毛地價(jià) 14、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2％，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（）元。 A．2277.4B．2281.9C．2728.8D．2741.9 15、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（）。（提供） A．實(shí)際單價(jià)為2000

6、元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元 B．實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 C．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 D．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元 16、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本 B．土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 C．土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D．開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 17、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。 A．給水、排水、電力、通信B．給水、排水、燃?xì)?、熱? C．排水、電力、通信、燃?xì)釪

7、．排水、電力、通信、熱力 18、以下對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)適用條件表述最為準(zhǔn)確的是()。 A、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目 C、具有投資開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) D、用于投資或者再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 19、剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得() A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般 20、房屋的商品租金構(gòu)成因素是() A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi) B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租 C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn) D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn) 21、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)

8、m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 22、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。 A．20％ B．30％ C．40％ D．50％ 23、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。 A．變動(dòng)成本的設(shè)置 B．銷售收入的不同 C．固定成本的設(shè)置 D．平衡點(diǎn)的設(shè)置 24、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地

9、價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。 A．最低價(jià)格B．平均價(jià)格C．出讓地價(jià)D．標(biāo)定地價(jià) 25、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 26、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。 A.房地產(chǎn)投機(jī) B.物價(jià)變動(dòng) C.財(cái)政收支狀況 D.居民收入水平 27、房地產(chǎn)

10、投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。 A．價(jià)格分析 B．市場(chǎng)分析 C．產(chǎn)品分析 D．成本分析 28、已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。 A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％ 29、通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是() A.土地的估價(jià)期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同 D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同 30、實(shí)行施工總承包的房地主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 A．開(kāi)發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 31、標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()

11、 A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長(zhǎng)度 D.街道曲度 32、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。 A適應(yīng)性B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性D相互之間的影響性 33、某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為() AP(1+i)n BP(1+i*n) CP*n*i DA(1+i)n 34、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。 A．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠 B．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠 C．資本化率

12、=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠 D．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠 35、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用（）估價(jià)。 A、比較法B、成本法C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)

13、酬有（）。 A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn) B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D．租售收益 E．股息 2、城市土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開(kāi)發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 A．土地管理部門 B．規(guī)劃管理部門 C．市場(chǎng)管理部門 D．設(shè)計(jì)管理部門 E．計(jì)劃管理部門 3、建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。 A．單位比較法B．工料測(cè)量法 C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項(xiàng)法 E．成新折扣法 4、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 A．承諾費(fèi) B．手續(xù)費(fèi) C．擔(dān)保費(fèi) D．利息 E．稅費(fèi) 5、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周

14、期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 6、對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致()等后果。 A租金收入減少B附加支出增加 C物業(yè)資本價(jià)值下降D運(yùn)營(yíng)成本下降 E租客要求更大的租金折扣 7、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30％，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說(shuō)法中正確的有（）。 A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格 B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元 C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50

15、萬(wàn)元 D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元 E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格 8、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有（）。 A．乙地塊比甲地塊貴 B．甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2 C．甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等 D．甲地塊比乙地塊貴 E．乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2 9、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的

16、有()。 A．資產(chǎn)負(fù)債表 B．投資計(jì)劃與資金籌措表 C．借款還本付息估算表 D．資金來(lái)源與運(yùn)用表 E．損益表 10、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（）。 A．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B．開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用 C．銷售稅費(fèi) D．投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E．開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 11、從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是（）。 A、個(gè)別人的價(jià)值判斷B、估價(jià)人員的主觀定價(jià) C、由市場(chǎng)力量決定D、市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果 E、由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定 12、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。 A．自然特征，如山地和河流等 B．細(xì)分市場(chǎng) C．人口密度的大

17、小 D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E．競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域 13、成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。 A、開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B、開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn) C、開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn) E、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn) 14、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。 A．減少或避免投資決策的失誤 B．提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 C．提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益 D．為項(xiàng)目決策提供依據(jù) E．為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù) 15、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有（）等。（提供） A．建筑規(guī)模B．臨路狀況 C．樓層D．建筑窖積率 E．繁華程度 三、判斷題

18、 （共 15 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（） 2、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（） 3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要估價(jià)新建房地產(chǎn)的價(jià)值。 4、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。（） 5、人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無(wú)條件的，但一般是排他的。（） 6、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 7、成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值

19、的方法。（） 8、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。（） 9、確定開(kāi)發(fā)方案必須滿足合法化原則及最高最佳使用原則。 10、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。（） 11、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（） 12、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 13、假設(shè)開(kāi)發(fā)法所計(jì)算的各種必要及合理的費(fèi)用(成本)與成本法一樣，所有兩者本質(zhì)上沒(méi)有不同()。 1

20、4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。() 15、在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)

21、元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為140萬(wàn)元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值均為零。 試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格（土地資本化率為8%）。 2、某開(kāi)發(fā)商于2000年8月1日投資開(kāi)發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬(wàn)元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬(wàn)元／m2的價(jià)格購(gòu)買了其中50m2的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期1

22、0年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺(tái)同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來(lái)一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬(wàn)元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬(wàn)元。 如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率迭到12％，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分）  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（八） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，

23、第小題 1 分） 1、C 2、C 3、C 4、A 5、C 6、B 7、A 8、C 9、D 10、A 11、D 12、D 13、B 14、A 15、C 16、B 17、A 18、C 19、B 20、C 21、C 22、B 23、D 24、B 25、D 26、A 27、B 28、C 29、B 30、D 31、B 32、C 33、B 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BC 2、AB 3、ABCD 4、ABCD 5、AB 6、ACE 7、DE 8、DE 9、ADE 10、A

24、BD 11、CE 12、ACDE 13、CE 14、ABC 15、BCE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、 4、 5、√ 6、√ 7、 8、√ 9、√ 10、√ 11、 12、√ 13、 14、X 15、 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、（1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊 （2）求土地的重新取得價(jià)格： 因該土地使用權(quán)為40年，已過(guò)去了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格為： V35=V40K35/K40=20002000(1+8%

25、)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94萬(wàn)元 （3）計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格： ①建安成本=600萬(wàn)元 ②管理費(fèi)用=6003%=18萬(wàn)元 ③投資利息=(600+18)40%[(1+6%)1.5－1]+(600+18)60%[(1+6%)0.5－1]=33.54萬(wàn)元 ④銷售稅費(fèi)=90萬(wàn)元 ⑤開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=120萬(wàn)元 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54萬(wàn)元 （4）計(jì)算建筑物的折舊額： ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬(wàn)元 ②裝修部分的折舊額=1401/53=84萬(wàn)元 ③設(shè)備部分的折舊額=1001/103=3

26、0萬(wàn)元 ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(861.54－8－140－100)1/383=48.44萬(wàn)元 建筑物的折舊總額=8+84+30+48.44=170.44萬(wàn)元 ⑤該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54－170.44=1082.04萬(wàn)元 2、（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值： a．租金收入現(xiàn)值： A1/(i-s)[1-(1+s)n]/(1+i)n =1501250/(12％-2％)[1-(1+2％)10]/(1+12％)10=54.6765萬(wàn)元 b．轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12％)10 （2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值： a．定金：5(1+12％)=5.6萬(wàn)元 b．追加首付款：11.5萬(wàn)元

27、 c．貸款償還：總房?jī)r(jià)：501.1=55萬(wàn)元 貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬(wàn)元 年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n］ =38.56.5％/［1-(1+6.5％)-10］＝5.3555萬(wàn)元 折現(xiàn)值：P=A/i[1-(1+i)-n］ =5.3555/12％［1-(1+6.5％)-10］=30.2598 d.出租成本：A/i[1-(1+i)-n=3/12％[1-(1+12％)-10]=16.9507萬(wàn)元 裝修費(fèi)用：6(1+12％)-10=1.9318萬(wàn)元 （3）轉(zhuǎn)售單價(jià)： 令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12％)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0 因此，χ=35.9216萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9216/50=0.7184萬(wàn)元/m2