房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（八）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（八） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。 A.同一估價原則、同一估價時點 B.同一估價目的、同一估價方法 C.同一估價目的、同一估價時點 D.同一估價原則、同一估價目的 2、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。 A．移動平均法 B．指數(shù)平滑法 C．市

2、場因子推演法 D．簡單平均法 3、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20％的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（）。 A．小于20％ B．滿足目標(biāo)收益率要求 C．大于20％ D．不滿足目標(biāo)收益率要求 4、()的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。 A市級購物中心B區(qū)購物商場 C居住區(qū)商場D鄰里服務(wù)性商店 5、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年）。 A．30B．40C．50D．60 6、某市2003年新開工的房屋建筑面

3、積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。 A．0.5 B．1.5 C．2 D．3 7、商業(yè)中心往往位于地價高昂的() A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段 8、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化進(jìn)程快 C．競爭充分性 D．交易復(fù)雜性 9、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。 A．租金調(diào)整條款 B．代收代繳費(fèi)用條款 C．裝修費(fèi)用條款 D．折讓優(yōu)惠條款 10、

4、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A、售價B、租金C、潛在毛收入D、凈收益 11、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。 A、收益能夠量化B、風(fēng)險能夠量化 C、收益或風(fēng)險其一可以量化D、收益和風(fēng)險均能量化 12、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元／m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為()萬元。 A、766 B、791 C、913 D、1046 13、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)

5、定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。 A．土地使用權(quán)出讓費(fèi) B．土地使用費(fèi) C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) D．毛地價 14、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。 A．2277.4B．2281.9C．2728.8D．2741.9 15、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（）。（提供） A．實際單價為2000

6、元/m2，實際總價為30.16萬元 B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元 C．實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元 D．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元 16、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開發(fā)成本 B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 17、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。 A．給水、排水、電力、通信B．給水、排水、燃?xì)狻崃? C．排水、電力、通信、燃?xì)釪

7、．排水、電力、通信、熱力 18、以下對假設(shè)開發(fā)適用條件表述最為準(zhǔn)確的是()。 A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目 B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目 C、具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) D、用于投資或者再開發(fā)的房地產(chǎn) 19、剩余法在評估待開發(fā)土地中運(yùn)用得() A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般 20、房屋的商品租金構(gòu)成因素是() A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi) B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租 C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi)、地租、利潤 D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤 21、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬

8、m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 22、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。 A．20％ B．30％ C．40％ D．50％ 23、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。 A．變動成本的設(shè)置 B．銷售收入的不同 C．固定成本的設(shè)置 D．平衡點的設(shè)置 24、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地

9、價區(qū)段在某一時點的（）。 A．最低價格B．平均價格C．出讓地價D．標(biāo)定地價 25、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（）元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 26、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。 A.房地產(chǎn)投機(jī) B.物價變動 C.財政收支狀況 D.居民收入水平 27、房地產(chǎn)

10、投資決策分析主要包括（）和項目財務(wù)評價兩個部分。 A．價格分析 B．市場分析 C．產(chǎn)品分析 D．成本分析 28、已知年利率為14％，則按季度計息時的實際年利率為（）。 A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％ 29、通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是() A.土地的估價期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同 D.土地在不同時期的路線價不同 30、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。 A．開發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 31、標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()

11、 A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度 32、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。 A適應(yīng)性B對專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性D相互之間的影響性 33、某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為() AP(1+i)n BP(1+i*n) CP*n*i DA(1+i)n 34、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。 A．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 B．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 C．資本化率

12、=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 D．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 35、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）估價。 A、比較法B、成本法C、假設(shè)開發(fā)法D、長期趨勢法 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報

13、酬有（）。 A．項目投資形成的可分配利潤 B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D．租售收益 E．股息 2、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 A．土地管理部門 B．規(guī)劃管理部門 C．市場管理部門 D．設(shè)計管理部門 E．計劃管理部門 3、建筑物重置價格的求取方法有（）等。 A．單位比較法B．工料測量法 C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項法 E．成新折扣法 4、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 A．承諾費(fèi) B．手續(xù)費(fèi) C．擔(dān)保費(fèi) D．利息 E．稅費(fèi) 5、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周

14、期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 6、對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致()等后果。 A租金收入減少B附加支出增加 C物業(yè)資本價值下降D運(yùn)營成本下降 E租客要求更大的租金折扣 7、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說法中正確的有（）。 A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元 C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50

15、萬元 D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元 E.該房地產(chǎn)不存在名義價格 8、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有（）。 A．乙地塊比甲地塊貴 B．甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2 C．甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D．甲地塊比乙地塊貴 E．乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2 9、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的

16、有()。 A．資產(chǎn)負(fù)債表 B．投資計劃與資金籌措表 C．借款還本付息估算表 D．資金來源與運(yùn)用表 E．損益表 10、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有（）。 A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．開發(fā)成本和管理費(fèi)用 C．銷售稅費(fèi) D．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E．開發(fā)利潤 11、從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是（）。 A、個別人的價值判斷B、估價人員的主觀定價 C、由市場力量決定D、市場參與者集體競價的結(jié)果 E、由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定 12、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。 A．自然特征，如山地和河流等 B．細(xì)分市場 C．人口密度的大

17、小 D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E．競爭性項目的區(qū)域 13、成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。 A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤 C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤 E、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤 14、投資項目可行性研究的根本目的包括()。 A．減少或避免投資決策的失誤 B．提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 C．提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益 D．為項目決策提供依據(jù) E．為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù) 15、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（）等。（提供） A．建筑規(guī)模B．臨路狀況 C．樓層D．建筑窖積率 E．繁華程度 三、判斷題

18、 （共 15 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（） 2、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（） 3、假設(shè)開發(fā)法主要估價新建房地產(chǎn)的價值。 4、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。（） 5、人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（） 6、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 7、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值

19、的方法。（） 8、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。（） 9、確定開發(fā)方案必須滿足合法化原則及最高最佳使用原則。 10、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。（） 11、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（） 12、房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 13、假設(shè)開發(fā)法所計算的各種必要及合理的費(fèi)用(成本)與成本法一樣，所有兩者本質(zhì)上沒有不同()。 1

20、4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。() 15、在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設(shè)期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為90萬元，開發(fā)利潤為120萬

21、元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值均為零。 試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格（土地資本化率為8%）。 2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元／m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期1

22、0年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計為6萬元。 如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12％，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計算結(jié)果精確到元）。（12分）  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（八） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，

23、第小題 1 分） 1、C 2、C 3、C 4、A 5、C 6、B 7、A 8、C 9、D 10、A 11、D 12、D 13、B 14、A 15、C 16、B 17、A 18、C 19、B 20、C 21、C 22、B 23、D 24、B 25、D 26、A 27、B 28、C 29、B 30、D 31、B 32、C 33、B 34、D 35、C 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BC 2、AB 3、ABCD 4、ABCD 5、AB 6、ACE 7、DE 8、DE 9、ADE 10、A

24、BD 11、CE 12、ACDE 13、CE 14、ABC 15、BCE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、 4、 5、√ 6、√ 7、 8、√ 9、√ 10、√ 11、 12、√ 13、 14、X 15、 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、（1）運(yùn)用成本法計算公式為： 房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格－建筑物折舊 （2）求土地的重新取得價格： 因該土地使用權(quán)為40年，已過去了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格為： V35=V40K35/K40=20002000(1+8%

25、)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94萬元 （3）計算建筑物的重新購建價格： ①建安成本=600萬元 ②管理費(fèi)用=6003%=18萬元 ③投資利息=(600+18)40%[(1+6%)1.5－1]+(600+18)60%[(1+6%)0.5－1]=33.54萬元 ④銷售稅費(fèi)=90萬元 ⑤開發(fā)利潤=120萬元 建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54萬元 （4）計算建筑物的折舊額： ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬元 ②裝修部分的折舊額=1401/53=84萬元 ③設(shè)備部分的折舊額=1001/103=3

26、0萬元 ④長壽命項目的折舊額=(861.54－8－140－100)1/383=48.44萬元 建筑物的折舊總額=8+84+30+48.44=170.44萬元 ⑤該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54－170.44=1082.04萬元 2、（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值： a．租金收入現(xiàn)值： A1/(i-s)[1-(1+s)n]/(1+i)n =1501250/(12％-2％)[1-(1+2％)10]/(1+12％)10=54.6765萬元 b．轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12％)10 （2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值： a．定金：5(1+12％)=5.6萬元 b．追加首付款：11.5萬元

27、 c．貸款償還：總房價：501.1=55萬元 貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元 年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n］ =38.56.5％/［1-(1+6.5％)-10］＝5.3555萬元 折現(xiàn)值：P=A/i[1-(1+i)-n］ =5.3555/12％［1-(1+6.5％)-10］=30.2598 d.出租成本：A/i[1-(1+i)-n=3/12％[1-(1+12％)-10]=16.9507萬元 裝修費(fèi)用：6(1+12％)-10=1.9318萬元 （3）轉(zhuǎn)售單價： 令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12％)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0 因此，χ=35.9216萬元 轉(zhuǎn)售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m2