房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十九）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十九） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為（）萬元。 A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8 2、已知某筆貸款年利率為12％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。 A．12.35％B．12.55％C

2、．12.68％D．12.93％ 3、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。 A．變動成本的設置 B．銷售收入的不同 C．固定成本的設置 D．平衡點的設置 4、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設工程教育網(wǎng) C．公共設施維修費建設工程教育網(wǎng)提供 D．保險費 5、在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指() A土地使用權轉(zhuǎn)讓市場 B新建商品房租售市場 C土地使用權出讓市場 D土地使用權出讓和新建商品房租售市場 6、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為8

3、00元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。 A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5 7、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。 A、互補性B、權益差別C、替代性D、外部環(huán)境差異 8、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。 A．解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C．解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題

4、，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題 9、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。 A．房地產(chǎn)平均價格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價格 C．房地產(chǎn)價格指數(shù) D．房地產(chǎn)同質(zhì)價格 10、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。 A、923B、1111C、1353D、1872 11、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（）。 A．土地使用權出讓費 B．土地使用費 C．土地使用權轉(zhuǎn)讓費 D．毛地價 12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應

5、首先用于（）。 A．彌補企業(yè)以前年度的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅 13、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為（）萬元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 14、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（

6、）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 15、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。 A．位置固定性 B．不一致性 C．適應性 D．相互影響性 16、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場自然周期的()。 A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段 17、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。 A．設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè) B．知名度大的主要租

7、戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長 C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分 D．營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高 18、下列關于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。 A．市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫 C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地有限性和稀缺性 D．金融機構壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成 19、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。 A、使用價值B、交換價值C、投資價值D、賬面價值 20、房地產(chǎn)開發(fā)

8、項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。 A．合同協(xié)議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預算書 B．圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預算書 C．合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙 D．圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書 21、銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（）元。 A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.27 22、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用

9、于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3．4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。 A．1．07 B．1．47 C．2．07 D．3．33 23、新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價() A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本 B.應當是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上 C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎設施建設費，但不含服務設施建設費 D.包含開發(fā)區(qū)的服務設施建設費，但不含基礎設施建設費 24、房地產(chǎn)開發(fā)活動可從()兩個方面進行考察。 A投資資金量和預期收益

10、資金B(yǎng)資金流通方式和對策 C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 25、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為萬δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是()。 A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙 C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙 26、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提

11、供，貸款年利率為6％。按季計息。則該項目建造成本的利息是（）萬元。 A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90 27、市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中() A.其中分母小于100 B.其中分母大于100 C.其中分母等于100 D.不成立 28、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。 A．從容不迫型 B．選擇型 C．兇猛型D隨機型 29、下列風險中屬

12、于系統(tǒng)風險的是()。 A．比較風險 B．市場供求風險 C．未來運營費用風險 D．持有期風險 30、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（）。（提供） A．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元 B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元 C．實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元 D．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元 31、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的

13、經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應?。ǎ┠辍? A、35B、45C、48D、50 32、某房地產(chǎn)估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于（）年。 A.15 B.16 C.17 D.20 33、當供給增加量小于需求減少量時，則（）。 A．均衡價格下降，均衡交易量增加B．均衡價格下降，均衡交易量減少 C．均衡價格上升，均衡交易量增加D．均衡價格上升，均衡交易量減少 34、在投資項目的財務報表中，出現(xiàn)在全投資

14、現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項 目是()。 A．固定資產(chǎn)購置支出 B．企業(yè)所得稅 C．固定資產(chǎn)折舊 D．貸款利息 35、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 A.估價原則 B.估價目的 C.估價方法 D.估價程序 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有()。 A．空置量 B．房地產(chǎn)價

15、格指數(shù) C．平均建設周期 D．吸納率 E．失業(yè)率 2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。 A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率 D、使用年限E、周圍環(huán)境 3、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進度安排 D．廣告設計及安排 E．租售價格確定 4、寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的()。 A．商業(yè)信譽和財務狀況 B．面積需求大刁 C．租金支付方式 D．物業(yè)服務需求 E．與寫字樓業(yè)主的關系 5、在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（）等因素。 A．行業(yè)基準收益率 B．政府政策 C．通貨膨脹率

16、D．內(nèi)部收益率 E．投資者的目標收益率 6、確定路線價時，選取標準宗地應符合（）等的要求。 A．一面臨街B．兩面臨街 C．土地形狀為矩形D．土地形狀為正方形 E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率 7、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有（）。 A．乙地塊比甲地塊貴 B．甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2 C．甲地塊與乙地塊的樓面

17、地價相等 D．甲地塊比乙地塊貴 E．乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2 8、前期工程費用主要包括（）。 A．拆遷安置補償費 B．規(guī)劃費用 C．設計費用 D．可行性研究費用 E．“三通一平”費用 9、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染 D.交通擁擠 E.正常使用的磨損 10、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。 A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于 11、利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

18、A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設的各種費用的數(shù)據(jù)及明細 B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設的各種費用的數(shù)據(jù)及明細 C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費 D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費 E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎，求得標準建造費 12、在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。 A．承諾費 B．手續(xù)費 C．擔保費 D．利息 E．稅費 13、從一段較長時間來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于（）。 A、一般物價上漲率B、餐飲業(yè)利潤率C、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率 D、特殊物業(yè)投資收益率E、土地開發(fā)利潤率 14、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降

19、低的有（）。 A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設用地B、在寫字樓旁新建大型游樂場 C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行D、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路 E、常常遭受洪水威脅 15、路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的() A.20% B.30% C.8% D.10% E.40% 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、估價報告應用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（） 2、通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。（） 3、當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么

20、其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。（） 4、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。() 5、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。 6、建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。() 7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機構負責工程項目管理。（） 8、房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價格。（） 9、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。（） 10、房地產(chǎn)空間市場的供求關系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 11、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價

21、值高于重置價格。（） 12、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（） 13、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。 14、當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。（） 15、長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、張某于2000年1月1日以50萬

22、元購得一套住宅，購房款中60％來自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％） 問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？ 2、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元；預計2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益9

23、8萬元、100萬元、103萬元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬元；該類似房地產(chǎn)的報酬率為9%。 述資料測算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價格。  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十九） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、B 3、D 4、A 5、B 6、C 7、C 8、D 9、C 10、C 11、B 12、A 13、D 14、C 15、D 16、C 17、D 18、D 19、B 20、C 21、A

24、 22、C 23、B 24、D 25、A 26、D 27、A 28、B 29、B 30、C 31、A 32、B 33、B 34、A 35、B 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ABD 2、ABE 3、ACE 4、ABD 5、ABC 6、ACE 7、DE 8、BCDE 9、CE 10、AB 11、AB 12、ABCD 13、AC 14、BDE 15、BD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、X 5、 6、 7、 8、√ 9、√ 10、√ 11、√ 12、√

25、 13、√ 14、 15、 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、第一種解法： 已知：i=6％i=6％/12=0.5％s=0.2％ n=1512=180m=512=60 （1）抵押貸款額P=5060％=30萬元 （2）張某月還款額 第二種解法：已知：P=5060％=30萬元 i=6％/12=0.5％ n=1512=180 （1）張某月還款額：A=P[i(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝300000[0.5%（1+0.5%）180／（1+0.5%）180-1]=2531.57 （2）張某5年共還款： （3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：

26、F2=p(1+i)n=300000(1+0.5％)60=404655.06元 F3=F2-F1=228027.34元 （4）略（同原答案） 第三種解法： 已知：P=5060％=30萬元 i=6％/12=0.5％ n=1512=180 （1）張某月還額：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=300000[0.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)180－1]=2531.57 （2）張某5年共還款額：A=2531.57元i=0.5％n=125=60 （3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(300000-P1) =169053.12元F1=169053.12(1+0

27、.5％）60=228027.33元 （4）略（同原答案） 2、解： 該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價格測算如下： A1＝98萬元 A2＝100萬元 A3＝103萬元 A＝105萬元 Y＝9% n=39－4＝35年 t=3年 將上述數(shù)字帶入公式中計算如下： 萬元。ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t

28、6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPO

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