房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十九）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十九） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。 A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8 2、已知某筆貸款年利率為12％，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（）。 A．12.35％B．12.55％C

2、．12.68％D．12.93％ 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。 A．變動(dòng)成本的設(shè)置 B．銷(xiāo)售收入的不同 C．固定成本的設(shè)置 D．平衡點(diǎn)的設(shè)置 4、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng) C．公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 D．保險(xiǎn)費(fèi) 5、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)中,二級(jí)市場(chǎng)是指() A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B新建商品房租售市場(chǎng) C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 6、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為8

3、00元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。 A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5 7、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。 A、互補(bǔ)性B、權(quán)益差別C、替代性D、外部環(huán)境差異 8、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A．解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理 C．解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

4、，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 9、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。 A．房地產(chǎn)平均價(jià)格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格 C．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D．房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格 10、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A、923B、1111C、1353D、1872 11、土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。 A．土地使用權(quán)出讓費(fèi) B．土地使用費(fèi) C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) D．毛地價(jià) 12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)

5、首先用于（）。 A．彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅 13、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（

6、）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 15、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。 A．位置固定性 B．不一致性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 16、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場(chǎng)自然周期的()。 A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段 17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè) B．知名度大的主要租

7、戶(hù)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng) C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分 D．營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶(hù)，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高 18、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫 C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成 19、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。 A、使用價(jià)值B、交換價(jià)值C、投資價(jià)值D、賬面價(jià)值 20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

8、項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ? A．合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件；圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū) B．圖紙、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū) C．合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、圖紙 D．圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū) 21、銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（）元。 A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.27 22、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用

9、于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3．4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1．5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。 A．1．07 B．1．47 C．2．07 D．3．33 23、新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)() A.不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本 B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上 C.包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從()兩個(gè)方面進(jìn)行考察。 A投資資金量和預(yù)期收益

10、資金B(yǎng)資金流通方式和對(duì)策 C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 25、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為萬(wàn)δ甲=890萬(wàn)元，δ乙=910萬(wàn)元，δ丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。 A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙 C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙 26、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提

11、供，貸款年利率為6％。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（）萬(wàn)元。 A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90 27、市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中() A.其中分母小于100 B.其中分母大于100 C.其中分母等于100 D.不成立 28、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷(xiāo)反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。 A．從容不迫型 B．選擇型 C．兇猛型D隨機(jī)型 29、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬

12、于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。 A．比較風(fēng)險(xiǎn) B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C．未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D．持有期風(fēng)險(xiǎn) 30、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（）。（提供） A．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元 B．實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 C．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 D．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元 31、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的

13、經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。 A、35B、45C、48D、50 32、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于（）年。 A.15 B.16 C.17 D.20 33、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。 A．均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B．均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少 C．均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D．均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少 34、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資

14、現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng) 目是()。 A．固定資產(chǎn)購(gòu)置支出 B．企業(yè)所得稅 C．固定資產(chǎn)折舊 D．貸款利息 35、確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 A.估價(jià)原則 B.估價(jià)目的 C.估價(jià)方法 D.估價(jià)程序 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。 A．空置量 B．房地產(chǎn)價(jià)

15、格指數(shù) C．平均建設(shè)周期 D．吸納率 E．失業(yè)率 2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。 A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率 D、使用年限E、周?chē)h(huán)境 3、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進(jìn)度安排 D．廣告設(shè)計(jì)及安排 E．租售價(jià)格確定 4、寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶(hù)時(shí)，往往注重考察租戶(hù)的()。 A．商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 B．面積需求大刁 C．租金支付方式 D．物業(yè)服務(wù)需求 E．與寫(xiě)字樓業(yè)主的關(guān)系 5、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（）等因素。 A．行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B．政府政策 C．通貨膨脹率

16、D．內(nèi)部收益率 E．投資者的目標(biāo)收益率 6、確定路線(xiàn)價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等的要求。 A．一面臨街B．兩面臨街 C．土地形狀為矩形D．土地形狀為正方形 E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率 7、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有（）。 A．乙地塊比甲地塊貴 B．甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2 C．甲地塊與乙地塊的樓面

17、地價(jià)相等 D．甲地塊比乙地塊貴 E．乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2 8、前期工程費(fèi)用主要包括（）。 A．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B．規(guī)劃費(fèi)用 C．設(shè)計(jì)費(fèi)用 D．可行性研究費(fèi)用 E．“三通一平”費(fèi)用 9、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染 D.交通擁擠 E.正常使用的磨損 10、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。 A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于 11、利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

18、A.舊建筑物所在地區(qū)有類(lèi)似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì) B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類(lèi)似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì) C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi) D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi) E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi) 12、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 A．承諾費(fèi) B．手續(xù)費(fèi) C．擔(dān)保費(fèi) D．利息 E．稅費(fèi) 13、從一段較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于（）。 A、一般物價(jià)上漲率B、餐飲業(yè)利潤(rùn)率C、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率 D、特殊物業(yè)投資收益率E、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率 14、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降

19、低的有（）。 A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B、在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng) C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車(chē)通行D、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路 E、常常遭受洪水威脅 15、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線(xiàn)價(jià)的() A.20% B.30% C.8% D.10% E.40% 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算。（） 2、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（） 3、當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么

20、其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。（） 4、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。() 5、在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無(wú)需計(jì)算利息。 6、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。() 7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（） 8、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。（） 9、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。（） 10、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 11、就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)

21、值高于重置價(jià)格。（） 12、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（） 13、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。 14、當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。（） 15、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、張某于2000年1月1日以50萬(wàn)

22、元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中60％來(lái)自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％） 問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多少？ 2、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬(wàn)元、92萬(wàn)元、95萬(wàn)元、97萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益9

23、8萬(wàn)元、100萬(wàn)元、103萬(wàn)元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬(wàn)元；該類(lèi)似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。 述資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價(jià)格。  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（十九） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、B 3、D 4、A 5、B 6、C 7、C 8、D 9、C 10、C 11、B 12、A 13、D 14、C 15、D 16、C 17、D 18、D 19、B 20、C 21、A

24、 22、C 23、B 24、D 25、A 26、D 27、A 28、B 29、B 30、C 31、A 32、B 33、B 34、A 35、B 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ABD 2、ABE 3、ACE 4、ABD 5、ABC 6、ACE 7、DE 8、BCDE 9、CE 10、AB 11、AB 12、ABCD 13、AC 14、BDE 15、BD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、X 5、 6、 7、 8、√ 9、√ 10、√ 11、√ 12、√

25、 13、√ 14、 15、 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、第一種解法： 已知：i=6％i=6％/12=0.5％s=0.2％ n=1512=180m=512=60 （1）抵押貸款額P=5060％=30萬(wàn)元 （2）張某月還款額 第二種解法：已知：P=5060％=30萬(wàn)元 i=6％/12=0.5％ n=1512=180 （1）張某月還款額：A=P[i(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝300000[0.5%（1+0.5%）180／（1+0.5%）180-1]=2531.57 （2）張某5年共還款： （3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：

26、F2=p(1+i)n=300000(1+0.5％)60=404655.06元 F3=F2-F1=228027.34元 （4）略（同原答案） 第三種解法： 已知：P=5060％=30萬(wàn)元 i=6％/12=0.5％ n=1512=180 （1）張某月還額：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=300000[0.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)180－1]=2531.57 （2）張某5年共還款額：A=2531.57元i=0.5％n=125=60 （3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(300000-P1) =169053.12元F1=169053.12(1+0

27、.5％）60=228027.33元 （4）略（同原答案） 2、解： 該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價(jià)格測(cè)算如下： A1＝98萬(wàn)元 A2＝100萬(wàn)元 A3＝103萬(wàn)元 A＝105萬(wàn)元 Y＝9% n=39－4＝35年 t=3年 將上述數(shù)字帶入公式中計(jì)算如下： 萬(wàn)元。ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t

28、6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPO

29、G8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcX

30、movdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtAR

31、p3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLv

32、sm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNX

33、BPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ