房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案(七)

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《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案(七)》由會(huì)員分享,可在線閱讀,更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案(七)(17頁珍藏版)》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案(七) 一心試題庫版權(quán)所有,編制,答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 (共 35 題,第小題 1 分) 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中,不包括()分析。 A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價(jià)格 2、某在建工程土地使用權(quán)年限40年,自取得土地使用權(quán)之日起開工,預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,年景收益率為480萬元,自開工到建成的開發(fā)期為3年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年,一直報(bào)酬率為8%。折現(xiàn)率為12%,該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值

2、為()萬元。(提供) A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09 3、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí),一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ? A.更長的經(jīng)濟(jì)壽命 B.更顯著的各異性 C.更強(qiáng)的適應(yīng)性 D.更專業(yè)的物業(yè)管理 4、不計(jì)利息的費(fèi)用是()。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 D、銷售稅費(fèi) 5、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為()。 A.房地產(chǎn)平均價(jià)格 B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格 C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格 6、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不

3、能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是()。 A.專家打分法B.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法 7、某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后,決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么,開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是()模式。 A.選擇專業(yè)化 B.產(chǎn)品專業(yè)化 C.大量定制 D.單一市場(chǎng)集中化 8、以下對(duì)假設(shè)開發(fā)適用條件表述最為準(zhǔn)確的是()。 A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目 C、具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) D、用于投資或者再開發(fā)的房地產(chǎn) 9、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m,按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格,其平均深度價(jià)格修正率為(

4、)。 A.78%B.85%C.117%D.150% 10、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是() A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地 11、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為()。(建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)) A.土地取得成本+開發(fā)成本 B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 12、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。 A.比較風(fēng)險(xiǎn) B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 13、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格,選取了可比實(shí)例甲,其成交價(jià)格為3000元/

5、m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為()元/m2。 A、3214B、3347C、3367D、3458 14、某宗房地產(chǎn)交易中,買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi),買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。 A.2427B.2500C.2575D.2632 15、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中,引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值,使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接

6、近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是()。 A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法 16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%,則名義年利率是()。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85% 17、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行分成,屬于動(dòng)用()的行為。 A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系 18、剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在() A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

7、 19、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營,購買價(jià)中的40%為自有資金,其余為按年等額還本付息的貸款,貸款期為10年,年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元,則其償債備付率是()。 A.0.21 B.1.23 C.2.01 D.3.23 20、城市化初期,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主,則() A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變 C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低 21、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制,是因?yàn)橄嗷ラg有一定的()。 A、互補(bǔ)性B、權(quán)益差別C、替代性D、外部環(huán)境差異 22、某大廈

8、總建筑面積1000m2,房地總價(jià)值6000萬元,其中,土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價(jià)值為180萬元,建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?,則該人占有的土地份額為()。 A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2% 23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí),如為委托銷售代理的,則代理費(fèi)應(yīng)列入()。 A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用 24、某在建工程土地使用年限為40年,自取得土地使用權(quán)之日期開工,預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000平方米,年凈收益為480萬元,自開工到建成的開發(fā)期為3年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需要1.5年,報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率

9、為12%,該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房價(jià)為()萬元。 A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09 25、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中,屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是()。 A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C.土地資源狀況 D.建筑技術(shù)進(jìn)步 26、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是()。 A.相對(duì)較高的收益水平 B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C.抵消通貨膨脹的影響 D.投資回收期較長 27、某寫字樓的建筑面積為8萬m2,可出租面積系數(shù)為80%,公用建筑面積系數(shù)為15%,則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是()萬m2. A.5.2 B.6.4

10、C.6.8 D.7.6 28、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計(jì)),預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為()元/m2。 A.3000B,5000 C.7500 D.8000 29、某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為() A11.38% B12.64% C15.46% D16.22% 30、客觀成本是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)()的一般花費(fèi)。 A、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商

11、 B、個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商 C、估價(jià)對(duì)象開發(fā)商 D、可比開發(fā)商 31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中,經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。 A.利潤總額 B.投資利潤 C.稅后利潤 D.可分配利潤 32、已知~年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報(bào)酬率為()。 A.7.78% B.8.28% C.13.21% D.14.21% 33、不考慮其他因素變化,利率升高,則房地產(chǎn)價(jià)值()。 A.下降 B.上升 C.不變 D.不能確定 34、

12、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2,2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2,2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2.那么,該市房屋均平均建設(shè)周期為()年。 A.0.5 B.1.5 C.2 D.3 35、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積是120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是()元。 A.76880B.79104C.77952D.81562 二、多選題 (共 15 題,第小題 1 分) 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

13、 12 13 14 15 答案 1、假設(shè)開發(fā)法中,選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。 A.可接受性 B.保值增值性 C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度 D.未來發(fā)展趨勢(shì) E.固定性 2、下列各項(xiàng)中,用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有()。 A.速動(dòng)比率 B.利息備付率 C.償債各付率 D.內(nèi)部收益率 E.資產(chǎn)負(fù)債率 3、建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。 A.單位比較法B.工料測(cè)量法 C.指數(shù)調(diào)整法D.分部分項(xiàng)法 E.成新折扣法 4、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要

14、依據(jù)有()。 A.建筑規(guī)模 B.經(jīng)營商品的特點(diǎn) C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D.周圍環(huán)境E.服務(wù)人口的收入水平 5、盈虧平衡分析的基本方法是建立()之間的函數(shù)關(guān)系,通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析,找出平衡點(diǎn)。 A銷售收入與成本B銷售收入與費(fèi)用 C成本與產(chǎn)量D利潤與成本E銷售收入與銷量 6、金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,主要審查方面包括()。 A企業(yè)資信等級(jí)B項(xiàng)目基本情況 C市場(chǎng)分析結(jié)果D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式 7、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有()。 A.自我消費(fèi) B.房地產(chǎn)保值 C.房地產(chǎn)增值 D.開發(fā)利潤 E.出租收益

15、 8、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。 A.租售選擇 B.宣傳手段選擇 C.租售進(jìn)度安排 D.廣告設(shè)計(jì)及安排 E.租售價(jià)格確定 9、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí),資源調(diào)查一般包括()。 A.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 B.市場(chǎng)供給量 C.交通運(yùn)輸條件 D.水文地質(zhì) E.氣象 10、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。 A、交通建設(shè)B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 11、寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考()確定。 A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù) C上證價(jià)格指數(shù)D建安工程價(jià)格指數(shù)E中房價(jià)格指數(shù) 12、從

16、物理形態(tài)上劃分,作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有()。 A.商住樓 B.土地 C.在建工程 D.寫字樓 E.建成后的物業(yè) 13、收益法中確定資本化率的基本方法有()。 A.市場(chǎng)提取法B.累加法 C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法 E.收益乘數(shù)法 14、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括()。 A.投資機(jī)會(huì)尋找 B.市場(chǎng)分析 C.投資機(jī)會(huì)篩選 D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) E.規(guī)劃設(shè)計(jì) 15、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行()工作。 A.客戶評(píng)價(jià) B.項(xiàng)目評(píng)估 C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D.貸款綜合評(píng)價(jià) E.環(huán)境評(píng)價(jià) 三、判斷題 (共 15 題,第小題 1

17、分) 1、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。() 2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主,指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作,目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。() 3、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元,則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。() 4、在非線盈虧平衡分析中,有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。() 5、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是,房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的,且各期上升或下降的幅度大致接近,否則就不適宜采用這種方法。()(提供) 6、在估價(jià)報(bào)告中,簽署估價(jià)師聲明是為說明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的,同

18、時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。() 7、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中,估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的,其中估價(jià)目的是龍頭。() 8、租期越長,租金水平可能越低,因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。() 9、路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。 10、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。() 11、在房地產(chǎn)投資分析中,若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率,則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。() 12、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。() 13、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。() 14、應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),凈收益的

19、確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。() 15、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時(shí),其投資均屬于長期投資。() 四、計(jì)算題 (共 2 題,第小題 10 分) 1、某商店的建筑面積為1000m2,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/m2,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/m2,支付方式為每年年末一次性支付,預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為

20、租金收入的30%。 試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值(房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%)。 2、某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2,總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款:項(xiàng)目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復(fù)利計(jì)息,項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0,按年付息、到期還本。購物中心的可出租面

21、積為總建筑面積的70%,采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租,基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售,凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。 請(qǐng)回答下列問題: 1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%,則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元,m2(精確到個(gè)位)? 2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下,設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%,求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小

22、數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分) 2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案(七) 一心試題庫版權(quán)所有,編制,答案附后(試題答案) 一、單選題 (共 35 題,第小題 1 分) 1、C 2、C 3、C 4、D 5、C 6、B 7、D 8、C 9、A 10、C 11、B 12、B 13、B 14、D 15、B 16、C 17、B 18、C 19、B 20、D 21、C 22、C 23、B 24、B 25、A 26、D 27、A 28、C 29、B 30、A 31、A 32、C 33、A 34、

23、B 35、B 二、多選題 (共 15 題,第小題 1 分) 1、ACD 2、ABcE 3、ABCD 4、ABC 5、CE 6、BCD 7、ABCE 8、ACE 9、ACDE 10、AE 11、AB 12、BCE 13、ABD 14、BD 15、ABCD 三、判斷題 (共 15 題,第小題 1 分) 1、√ 2、√ 3、 4、√ 5、√ 6、 7、√ 8、 9、√ 10、√ 11、 12、√ 13、√ 14、 15、 四、計(jì)算題 (共 2 題,第小題 10 分) 1、A1=15012210000.70=252萬元 i1

24、=(1+8%)2-1=16.64% 承租人權(quán)益價(jià)值=107238+1117.60=218998萬元 2、1、 解法一:敘述法 一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x,求最低基礎(chǔ)租金 (1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元 2)第2年年初:投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3)第3年年初: 歸還甲銀行貸款=2700(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4)第3、4年年末: 還本付息=909

25、3.877%=636.57萬元 營運(yùn)成本=(1.570%95%x+1000010%)35%=(0.9975x+1000)35%萬元 經(jīng)營收入=1.570%95%x+1000010%=(0.9975x+1000)萬元 凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)65%萬元 5)第5年年末: 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元 營運(yùn)成本=(0.9975x+1000)35%萬元 經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元 轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)65%9.5萬元 凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)65%+(0.9975x+1000]65%9.

26、5-9730.44 =(0.9975x+1000)65%10.5-9730.44萬元 (2)求基礎(chǔ)租金 2、 計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR (1)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量 1)第1年年初投資=8100萬元 2)第2年年初投資=5400萬元 3)第3年、4年年末: 經(jīng)營收入=0.99751915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營成本=2910.2135%=1018.57萬元 凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元 4)第5年年末: 經(jīng)營收入=43.99751915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營成本=2910.2135%=1018.57萬元

27、 轉(zhuǎn)售收入=2910.2165%9.5=17970.55萬元 掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元 (2)計(jì)算內(nèi)部收益率 設(shè)i 1=13%,則有: 解法二:圖表法 一、列出自有資金現(xiàn)金流量表(年來),設(shè)計(jì)出租金為x 二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率,列表: ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK7

28、4IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8

29、psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEi

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32、8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZ

33、xtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ

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