房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（七）

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1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（七） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。 A．最低租售價(jià)格B．最低租售數(shù)量C．最低利潤(rùn)水平D．最高土地取得價(jià)格 2、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值

2、為（）萬(wàn)元。（提供） A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09 3、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ? A．更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命 B．更顯著的各異性 C．更強(qiáng)的適應(yīng)性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 4、不計(jì)利息的費(fèi)用是()。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 D、銷售稅費(fèi) 5、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。 A．房地產(chǎn)平均價(jià)格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格 C．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D．房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格 6、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不

3、能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是（）。 A．專家打分法B．“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C．解析法D．蒙特卡洛模擬法 7、某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。 A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制 D．單一市場(chǎng)集中化 8、以下對(duì)假設(shè)開發(fā)適用條件表述最為準(zhǔn)確的是()。 A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目 C、具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) D、用于投資或者再開發(fā)的房地產(chǎn) 9、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（

4、）。 A．78％B．85％C．117％D．150％ 10、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是() A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地 11、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開發(fā)成本 B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 12、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。 A．比較風(fēng)險(xiǎn) B．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 13、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/

5、m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2。 A、3214B、3347C、3367D、3458 14、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。 A．2427B．2500C．2575D．2632 15、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接

6、近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（）。 A．簡(jiǎn)單平均法B．移動(dòng)平均法C．加權(quán)移動(dòng)平均法D．指數(shù)平滑法 16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7．25％，則名義年利率是()。 A．7．02％ B．7．04％ C．7．50％ D．7．85％ 17、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。 A．宅基地所有權(quán)B．空間利用權(quán)C．地役權(quán)D．建筑物相鄰關(guān)系 18、剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在() A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

7、 19、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（）。 A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23 20、城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則() A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變 C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低 21、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。 A、互補(bǔ)性B、權(quán)益差別C、替代性D、外部環(huán)境差異 22、某大廈

8、總建筑面積1000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。 A．2.4％B．3.0％C．3.8％D．7.2％ 23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。 A．管理費(fèi)B．銷售費(fèi)用C．其他費(fèi)用D．前期費(fèi)用 24、某在建工程土地使用年限為40年，自取得土地使用權(quán)之日期開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需要1.5年，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率

9、為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。 A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09 25、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。 A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C．土地資源狀況 D．建筑技術(shù)進(jìn)步 26、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（）。 A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長(zhǎng) 27、某寫字樓的建筑面積為8萬(wàn)m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬(wàn)m2． A．5.2 B．6.4

10、C．6.8 D．7.6 28、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本為3000元／m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元／m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為()元／m2。 A．3000B，5000 C．7500 D．8000 29、某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為() A11.38% B12.64% C15.46% D16.22% 30、客觀成本是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)()的一般花費(fèi)。 A、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商

11、 B、個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商 C、估價(jià)對(duì)象開發(fā)商 D、可比開發(fā)商 31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。 A．利潤(rùn)總額 B．投資利潤(rùn) C．稅后利潤(rùn) D．可分配利潤(rùn) 32、已知～年期國(guó)債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報(bào)酬率為（）。 A.7.78％ B.8.28％ C.13.21％ D.14.21％ 33、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。 A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 34、

12、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。 A．0.5 B．1.5 C．2 D．3 35、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。 A．76880B．79104C．77952D．81562 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

13、 12 13 14 15 答案 1、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。 A.可接受性 B.保值增值性 C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度 D.未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) E.固定性 2、下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（）。 A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債各付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 3、建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。 A．單位比較法B．工料測(cè)量法 C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項(xiàng)法 E．成新折扣法 4、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要

14、依據(jù)有（）。 A．建筑規(guī)模 B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn) C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D．周圍環(huán)境E．服務(wù)人口的收入水平 5、盈虧平衡分析的基本方法是建立()之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 A銷售收入與成本B銷售收入與費(fèi)用 C成本與產(chǎn)量D利潤(rùn)與成本E銷售收入與銷量 6、金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括()。 A企業(yè)資信等級(jí)B項(xiàng)目基本情況 C市場(chǎng)分析結(jié)果D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式 7、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。 A．自我消費(fèi) B．房地產(chǎn)保值 C．房地產(chǎn)增值 D．開發(fā)利潤(rùn) E．出租收益

15、 8、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進(jìn)度安排 D．廣告設(shè)計(jì)及安排 E．租售價(jià)格確定 9、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。 A．開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 B．市場(chǎng)供給量 C．交通運(yùn)輸條件 D．水文地質(zhì) E．氣象 10、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。 A、交通建設(shè)B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 11、寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考()確定。 A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù) C上證價(jià)格指數(shù)D建安工程價(jià)格指數(shù)E中房?jī)r(jià)格指數(shù) 12、從

16、物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 13、收益法中確定資本化率的基本方法有（）。 A．市場(chǎng)提取法B．累加法 C．指數(shù)調(diào)整法D．投資收益率排序插入法 E．收益乘數(shù)法 14、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。 A．投資機(jī)會(huì)尋找 B．市場(chǎng)分析 C．投資機(jī)會(huì)篩選 D．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) E．規(guī)劃設(shè)計(jì) 15、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。 A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．環(huán)境評(píng)價(jià) 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1

17、分） 1、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。() 3、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（） 4、在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。（） 5、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供） 6、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同

18、時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（） 7、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（） 8、租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。（） 9、路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。 10、土地使用者可以通過(guò)出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（） 11、在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無(wú)法進(jìn)行。（） 12、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（） 13、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。（） 14、應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的

19、確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。（） 15、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。（） 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為

20、租金收入的30％。 試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8％）。 2、某購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面

21、積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。 請(qǐng)回答下列問題： 1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個(gè)位）? 2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13％，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小

22、數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（七） 一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、C 3、C 4、D 5、C 6、B 7、D 8、C 9、A 10、C 11、B 12、B 13、B 14、D 15、B 16、C 17、B 18、C 19、B 20、D 21、C 22、C 23、B 24、B 25、A 26、D 27、A 28、C 29、B 30、A 31、A 32、C 33、A 34、

23、B 35、B 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ACD 2、ABcE 3、ABCD 4、ABC 5、CE 6、BCD 7、ABCE 8、ACE 9、ACDE 10、AE 11、AB 12、BCE 13、ABD 14、BD 15、ABCD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、√ 3、 4、√ 5、√ 6、 7、√ 8、 9、√ 10、√ 11、 12、√ 13、√ 14、 15、 四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、A1=15012210000.70=252萬(wàn)元 i1

24、=(1+8％)2-1=16.64％ 承租人權(quán)益價(jià)值=107238+1117.60=218998萬(wàn)元 2、1、 解法一：敘述法 一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金 （1）計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬(wàn)元 2）第2年年初：投資=-5400萬(wàn)元；甲銀行貸款5400萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬(wàn)元 3）第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬(wàn)元 乙銀行貸款=9093.87萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬(wàn)元 4）第3、4年年末： 還本付息=909

25、3.877％=636.57萬(wàn)元 營(yíng)運(yùn)成本=（1.570％95％x+1000010％）35％=（0.9975x+1000）35％萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=1.570％95％x+1000010％=（0.9975x+1000）萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）65％萬(wàn)元 5）第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬(wàn)元 營(yíng)運(yùn)成本=（0.9975x+1000）35％萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=（0.9975x+1000）萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售收入=（0.9975x+1000）65％9.5萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）65％+（0.9975x+1000]65％9.

26、5-9730.44 =（0.9975x+1000）65％10.5-9730.44萬(wàn)元 （2）求基礎(chǔ)租金 2、 計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR （1）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初投資=8100萬(wàn)元 2）第2年年初投資=5400萬(wàn)元 3）第3年、4年年末： 經(jīng)營(yíng)收入=0.99751915+1000=2910.21萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)成本=2910.2135％=1018.57萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬(wàn)元 4）第5年年末： 經(jīng)營(yíng)收入=43.99751915+1000=2910.21萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)成本=2910.2135％=1018.57萬(wàn)元

27、 轉(zhuǎn)售收入=2910.2165％9.5=17970.55萬(wàn)元 掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬(wàn)元 （2）計(jì)算內(nèi)部收益率 設(shè)i 1=13％，則有： 解法二：圖表法 一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來(lái)），設(shè)計(jì)出租金為x 二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表： ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK7

28、4IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8

29、psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEi

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33、xtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ