房地產(chǎn)估價規(guī)范2015年8月

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1、房地產(chǎn)估價規(guī)范 2015.8 1.0.1 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保障房地產(chǎn)估價質(zhì)量，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。 1.0.3 房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的規(guī)定。 2 估價原則 2.0.1 評估市場價值，應遵循下列原則： 1 獨立、客觀、公正原則； 2 合法原則； 3 價值日期原則； 4 替代原則； 5 最高最佳利用原則。 2.0.2 房地產(chǎn)的抵押評估價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估原則外，還應遵循謹慎原則， 2.0.3 房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估應根

2、據(jù)估價目的和價值類型從市場價值評估的 原則中選擇適用原則，并可增加其他適用原則 2.0.4 遵行不同估價原則的評估價值，應符合下列規(guī)定： 1. 遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。 2. 遵循合法原則，估價結(jié)果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。 3. 遵循價值時點原則，估價結(jié)果應是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。 4. 遵循替代原則，估價結(jié)果應與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。 5. 遵循最高最佳利用原則，估價結(jié)果應是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。 6. 遵循謹慎原則，評估價值應

3、在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價 值或價格偏高因素下的價值或價格。 2.0.5 最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應按法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行、 價值最大化的次序進行分析、篩選和判斷確定。并符合下列規(guī)定： 1.當估價對象權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應根據(jù)估價目的確定是 從估價對象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán) 利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。 2. 當估價對象已做了某種使用，應在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應的估價前 提作出下列的

4、判斷和選擇，并在估價報告中說明： 1 維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應以維持現(xiàn)狀為前提進行估價； 2 更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應以更新改造為前提進行估價； 3 改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應以改變用途為前提進行估價； 4 擴大規(guī)模前提：分析、判斷擴大規(guī)模再予以利用最為合理的，應以擴大規(guī)模為前提進行估價； 5 重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應以重新開發(fā)為前提進行估價； 6 上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提 進行估價。 2.0.

5、6 當估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時， 應按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途， 并應 作為估價假設中的不相一致假設在估價報告中說明 及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應限制： 1.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認定或處理的，應按其認定或處理結(jié)果進行估價； 2. 政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應按下列規(guī)定執(zhí)行： 1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途； 2）實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。 3 估價程序 3.0.1 1 房地產(chǎn)估價工作應按下列程序進行：

6、1 受理估價委托 2 明確估價基本事項； 3 制定估價作業(yè)方案； 4 搜集估價所需資料； 5 實地查勘估價對象； 6 選定估價方法進行測算； 7 確定估價結(jié)果； 8 撰寫估價報告； 9 審核估價報告； 10 交付估價報告； 11 估價資料歸檔。 3.0.2 估價委托應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，并應符合下列規(guī)定： 1 在接受估價委托時，應要求估價委托人出具估價委托書； 2 決定受理估價委托后，應根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師 數(shù)量，并清洗選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價題共同進行估價，且應明確其中一人為項目負 責人。 4 除應

7、采用批量估價的項目外，每個估價項目應至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委 托 、實地查勘估價對擬定估價報告等估價工作。 3.0.3 估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型 ,應與估價委托人進行溝通及調(diào)查有 關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應符合下列規(guī)定： 1.估價目的應根據(jù)委托人真實、具體的估價需要以及估價報告的預期用途或預期使用者確定，對其表述 應具體、準確、簡潔。 2 價值時點應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預測性估價的價值時點 在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。 3 估價對象應在估價委托人

8、指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定。并應明確 界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或 進行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估價對象 的，應在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。 4 價值類型應根據(jù)估價目的確定，并應包括價值或價格的名稱、價值定義或內(nèi)涵。 3.0.4 制定估價作業(yè)方案應對估價目的進行分析的基礎(chǔ)上編制，并應包括下列內(nèi)容： 1 估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應包括擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線，擬搜集的估價所需

9、資 料及其來源渠道等； 2 估價工作的具體步驟及時間進度； 3 估價工作的人員安排。 3.0.5 估價所需資料應針對估價項目進行搜集，并應包括下列資料： 1 反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料 2 估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料； 3 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料； 4 對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。 3.0.6 對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應查看估價對象的權(quán)屬證 明原件，并應將復印與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。 3.0.7 估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定： 1

10、應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況， 2 應拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的 關(guān)于估價對象的其他資料； 3 應制作實地查勘記錄，并記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，等，記載的內(nèi)容 應真實、客觀、準確、完整、清晰。 3.0.8 當無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘時，應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并 應在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進擴實地查勘的估價對象內(nèi)部 進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應作為估價假設中的依據(jù)不

11、足假設 在估價報告中說明。 3.0.9 以估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應尋求相關(guān)估價專家或單位提供專 業(yè)幫助，并應在估價報告中說明。 3.0.10 對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題， 經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應假設的，應建議 估價委托人聘請具有相應資質(zhì)資格的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測、測量、審計等。再以專業(yè)機構(gòu)或?qū)?家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進行估價，并應在估價報告中說明。 3.0.11 估價報告在交付估價委托人前，應以其內(nèi)容和形式等進行審查核定，并應形成審核記

12、錄，記載審 核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。 3.0.12 估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章， 并應按有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定交付估價委托人。 3.0.13 估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料： 1 估價報告； 2 估價委托書和估價委托合同； 3 估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料； 4 估價項目來源和溝通情況記錄 5 估價對象實地查勘記錄； 6 估價報告內(nèi)部審核記錄； 7 估價中的不同意見記錄 6 外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。 10 3.0.14 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應及時整理和保存估價資

13、料，并應保存到估價服務的行為結(jié)束且不得少于 年。 保存期限應自估價報告出具之日起計算。 4 估價方法 4.1 估價方法選用 4.1.1 選用估價方法時，應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、 成本法、假設開發(fā)法等進行適用性分析。 4.1.2 估價方法的選用，應符合下列規(guī)定： 1 估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應選用比較法。 2 估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應選用收益法。 3 估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設項目進行重新開發(fā)建設的，宜選用成本法；當估價對象的同類房地 產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入

14、時，應選用成本法。 4 估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應選用假設 開發(fā)法。 4.1.3 當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種方法進行估價。當估價對象適用兩種 或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當必須取舍 時，應在估價報告中說明并陳述理由。 4.2 比較法 4.2.1 運用比較法估價，應按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立比較基礎(chǔ)； 4 進行交易情況修正； 5 進行市場狀況調(diào)整； 6 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整； 7 計算比較價值。 4.2

15、.2 搜集交易實例信息應滿足比較法運用的需要，宜包括下列內(nèi)容： 1 交易對象基本狀況； 2 交易雙方基本情況； 3 交易方式 4 成交日期； 5 成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費負擔情況； 6 交易目的等。 4.2.3 選取的可比實例應符合下列規(guī)定： 1 可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個； 2 可比實例的交易方式應適合估價目的； 3 可比實例房地產(chǎn)應與估價對象的相似 4 可比實例的成交日期接近價值時點，與價值時點相關(guān)不宜超過一年，且不得超過兩年； 5 可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。 6 在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與

16、價值時點較近的交易實例選為可比實例。 4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實例，不宜選為可比實例： 1 利害關(guān)系人之間的交易； 2 對交易對象或市場行情缺乏了解的交易； 3 被迫出售或被迫購買的交易； 5 人為哄抬價格的交易； 6 對交易對象有特殊偏好的交易； 7 相鄰房地產(chǎn)合并的交易； 8 受迷信影響的交易； 4.2.5 可比實例及其有關(guān)信息應真實、 可靠、 不得虛構(gòu)。應對可比實例的外部善和區(qū)位狀況進行實地查勘， 并應在估價報告說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。 4.2.5 選取可比實例后，應建立比較基礎(chǔ)，對可比實例的成交價格進行標準化處理，統(tǒng)一標準化處理應包

17、 括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價單位并應符合下列規(guī)定： 1 統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，并應消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價 格差異。 2 統(tǒng)一付款方式， 應將可比實例不是在成交日期或一次性付清方式下的價格， 調(diào)整為在成交日期且一次性 付清的價格。 3 統(tǒng)一融資條件，應將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。 4 統(tǒng)一稅費負擔，應將可比實例在交易稅費非正常負擔情況下的價格，調(diào)整為在交易稅費正常負擔情況 下的價格。 5 統(tǒng)一計價單位，包括統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵

18、及計 量單位等。不同幣種之間的換算宜國務院金融主管部門頌的成交日期的市場匯率中間價計算。 4.2.7 當滿足本規(guī)范第 4.2.3 條要求的交易實例少于三個時， 在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影 響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，但應對其進行交易情況修正。修正時，應消 除交易中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。 4.2.8 進行市場狀況調(diào)整，應消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可 比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點價格，并應在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變 動情況的基礎(chǔ)上

19、，采用可比實例所在地同類房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)進行調(diào)整，且價格變動率或價 格指數(shù)的來源應真實、可靠。 4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實 物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 4.2.10 進行區(qū)位狀況調(diào)整，應將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。 且調(diào)整的內(nèi)容應包括位置、 交通、 周圍環(huán)境、 外部配套設施等。 單套住宅的區(qū)位因素還應包括所處樓幢、 樓層和朝向。 4.2.11 進行實物狀況調(diào)整，應將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。 土地實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應包括面積、形狀

20、、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度。 建筑物實物狀況調(diào) 整的內(nèi)容應包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。 4.2.12 進行權(quán)益狀況調(diào)整，應將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。 且調(diào)整的內(nèi)容應包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設立情況、擔保物權(quán)設立情況、租 賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。 4.2.13 進行區(qū)位、實物和權(quán)益狀況調(diào)整時，應將可比實例估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況 因素逐項進行比較，找出各種因素之間的差異，量化狀況差異造成的價格差異，對可比實例的價

21、格進行相 應調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應根據(jù)估價對象的用途等情況確定。 4.2.14 交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價或單價，采用金額、百分 比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較對可比實例成交價格進行調(diào)整。 4.2.15 進行 交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時，應符合下列 規(guī)定： 1 分別對可比實例成交價格的單項調(diào)整幅度不應超過 20％，綜合調(diào)整幅度不應超過 30 ％。 2 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于 1.2 3 當幅度或比值超出本條規(guī)定時，宜更換可比實例 4 當因估

22、價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應在估價報告中說明并陳述理由。 4.2.16 對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例與估價對象的相 似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出比較價值。 4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的測算。 4.3 收益法 4.3.1運用收益法估價，應按下列步驟進行： 1選用具體估價方法； 2估計未來收益期或持有期； 3測算未來凈收益； 4測算報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 5計算收益價值。 4.3.2收益法估價時，應區(qū)分報酬資本化法和

23、直接資本化法，并應優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法 估價時，應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當收益期較長，難以預測該期限內(nèi)各年凈收益時，宜 選用持有加轉(zhuǎn)售模式。 4.3.3選用全剩余壽命模式進行估價時，收益價值應按下式計算： n Ai V = E ，” ( 4.3.3) i=1 (1+ Y) i 式中V —收益價值（元，元/m2）； Ai — 未來第i年的凈收益（元，元/m2）； Y —報酬率（％）； n —收益期（年）。 4.3.4選用持有加轉(zhuǎn)售模式進行估價時，收益價值應按正式計算： \/ J A V； V —i - r （ 4.3.4） -（l+Y） （1

24、+Y）- 式中V —收益價值（元，元/m2）； Ai —期間凈收益（元，元/m2）； 2 V-— 期末轉(zhuǎn)售收益（元，元/m ） Y-—期末報酬率（％） Yi —未來第i年報酬率（％）； -—持有期（年）。 4.3.5選用直接資本化法進行估價時，收益價值按下式計算 ： NOI V = ,,,,, （ 4.3.5） R 式中V —收益價值（元，元/m2）； 2 NOI — 未來第一年的凈收益（元，元 /m ）； R—資本化率（％）。 4.3.6收益期應根據(jù)建設用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命進行測算，并應符合下列規(guī)定： 1建設用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩

25、余經(jīng)濟壽命同時結(jié)束的，收益期為建設用地使用權(quán)剩余期限或建筑 物剩余經(jīng)濟壽命； 2建設用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命不同時結(jié)束的，應選取其中較短者為收益期，并應對超 出收益期的建設用地使用權(quán)或建筑物按第 4.3.16條規(guī)定處理。 3評估承租人權(quán)益價值的，收益期應為剩余租賃期限。 4.3.7持有期應根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能預測期間收益的一般期限來確定， 并宜為5年至10年。 4.3.8凈收益可通過租賃收入測算的，應優(yōu)先通過租賃收入測算，并應符合下列規(guī)定： 1根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益應為有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用。 2有效

26、毛收入應為潛在毛收入減去空置和收租損失，再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入， 或為租賃收入加上其他收入。 3運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費 等維持房地產(chǎn)正常使 用或營業(yè)的必要支出，并應根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱合同租金）涵義決定取舍。其中由承租人負 擔的部分，不應計入。 4 評估承租人權(quán)益價值的，凈收益應為市場租金減去合同租金。 4.3.9 凈收益不可直接通過租賃收入測算的，應根據(jù)估價對象的用途等情況 ，選擇下列方式之一測算： 1 商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，且凈收益應為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng) 營稅金及附加

27、、管理費用、財務費用以及應歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。 2 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益，且凈收益應為產(chǎn)品銷售 收入減去生產(chǎn)成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用以及應歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余 額。 3 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應方式測算凈收益，或通 過直接比較得出凈收益。 4.3.10 估價中采用的收入和費用或凈收益取值，應符合下列規(guī)定： 1 除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。 2 有租約限制且評估出租人權(quán)益價值的，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租賃收入、未

28、出租部 分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租賃收入。 3 評估出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值時，合同租金明顯高于或低于市場租金的，應調(diào)查租賃合同的 真實性、分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。 4.3.11 測算凈收益時，價值時點為現(xiàn)在的，應調(diào)查估價對象至少最近三年的實際收入、費用或凈收益等情 況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用 或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應進行分析并予以適當修正。 4.3.12 期末轉(zhuǎn)售收益應是在持有期末的轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成本。 持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資

29、本化法、 比較法等方面來測算。 持有期末的轉(zhuǎn)售成本應為轉(zhuǎn)讓人負擔的銷售費用、 銷售稅費等費用和稅金。 4.3.13 測算凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和 對應的收益法公式， 并應在估價報告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。 4.3.14 報酬率宜選用下列方法確定： 1 市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應的收益法公式，測 算報酬率。 2 累加法：以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用國務院金融主管部門公布的同一時期 一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率；風險調(diào)整值為承擔額外風險所要求的補償，

30、應根據(jù)估 價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。 3 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與 這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率。 4.3.15 資本化率宜采用市場提取法確定。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況，選用下列方法確定： 1 根據(jù)房地產(chǎn)的購買資金構(gòu)成， 將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資 本化率，按下式計算： RO= M ? RM +（ 1 — M） RE ”，”, （ 4.3.15-1） 式中RO —綜合資本化率（％）; M —貸款價值比率（％），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價值

31、的百分比； RM — 抵押貸款資本化率（％） ，即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比； RE — 權(quán)益資金要求的正常收益率（％） 。 2 根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構(gòu)成， 將土地資本化率與建筑資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化 率，按下式計算： RO= L ? RL + B ? RB ,,,,,, （ 4.3.15-2） 式中 RO — 綜合資本化率（％） ，適用于土地與建筑物合一的估價； RL — 土地資本化率（％） ，適用于土地估價； RB — 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價； L — 土地價值占房地價值的比率（％）; B —建筑物價值占房地價值的比率（％）

32、 , L + B = 100%。 4.3.16 收益價值的計算，應符合下列規(guī)定： 1 對土地使用權(quán)剩余期限長于建筑物剩余經(jīng)濟壽命的房地產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值，加 自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設用地使用權(quán)在價值時點的價值。 2 對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定建設用地使用權(quán)期間屆滿無 償收回建設用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值。 3 對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定建設用地使用權(quán)期間屆滿 無償收回建設用地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑物在收

33、益期 結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。 4.3.12 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨測算土地價值，可采用下式： Ao — Vb ? Rb VL = ，”，” （ 4316— 1） RL 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨測算建筑物價值，可采用下式： AO — Vl ? Rl Vb = ,,,,,, （ 4.3.16 — 2） RB 式中 AO — 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元 /m2）； VL — 土地價值（元，元 /m2）； VB — 建筑物價值（元，元 /m2 ）。 4.3.17 自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值，

34、可根據(jù)具體情況， 選用下列方 法計算 ： 1 先分別測算自價值時點起計算的剩余期限土附表很可能和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價值 時點的價值，再將兩者相減； 2 先預測自收益期結(jié)束進起計算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值，再將其折現(xiàn)到價值時 點。 4.4 成本法 4.4.1 運用成本法估價，應按下列步驟進行： 1 選擇具體估價路徑； 2 測算重置成本或重建成本； 3 測算折舊； 4 計算成本價值。 4.4.2 成本法估價時，對包含土地和建筑物的估價對象，應選擇具體估價路徑，并應符合下列規(guī)定： 1 應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估路徑或房地產(chǎn)分估

35、路徑，并應優(yōu)先選擇房地合估 路徑。 2 當選擇房地合估路徑時，應把土地當作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成 本進行估價。 3 選擇房地分估路徑時，應把土地和建筑物分別作為獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成 本或重建成本。 4.4.3 測算重置成本或重建成本，應符合下列規(guī)定： 1 重置成本或重建成本應為在價值時點重新重新開發(fā)建設全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應得利潤。 2 房地產(chǎn)的必要支出及應得利潤應包括土地成本、建設成本、 管理費用、銷售費用、投資利息、銷 售稅費、 開發(fā)利潤。 4.4.4 測算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準地價修

36、正法等方法，并應符合下列規(guī) 定： 1 土地成本和土地重置成本應為在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及 應得利潤 2 重新購置土地的必要支出應包括土地購置價款和相關(guān)稅費，重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤應 包括待開發(fā)土地成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。 3 除估價對象狀況相對于價值時點應為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應為土地在價值時點的狀 況，土地使用期限應為自 價值時點起計算的土地使用權(quán)剩余期限。 4.4.5 測算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法，或利用政 府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其

37、中可能包含的土地價值且進行適當調(diào)整，并應符合下列規(guī)定： 1 對一般建筑物，或因年代久遠、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備，或因建筑技 術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復原建造有困難的建筑物宜測算重置成本； 2 對具有歷史、藝術(shù)、科學價值或代表性的建筑物，宜測算重建成本； 3 建筑物重置成本和重建成本應為在價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應得利潤； 4 建筑的必要支出及應得利潤應包括建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開 發(fā)利潤。 5 利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中包括的土地價值且進行適當調(diào)整測算建筑物重 置成本或重建成本的，應了解該

38、房屋重置價格的內(nèi)涵。 4.4.6 各項必要支出及應得利潤的測算，應符合下列規(guī)定： 1 各項必要支出及應得利潤應為正?？陀^的支出和利潤 2 銷售稅費和開發(fā)利潤不應作為投資利息的計算基數(shù) 3 作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計算期，應為別自其發(fā)生時起至建設期結(jié)束時止； 4 開發(fā)利潤應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上，為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設類似房地產(chǎn)的 相應開發(fā)利潤率。 4.4.7 建筑物折舊應是各種原因造成的建筑物價值減損，并應等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成 本減去建筑物在價值時點的市場價值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 4.4.8 測算建筑物折舊可選用

39、年齡 -壽命法、 市場提取法、分解法。 4.4.9 采用年齡 -壽命法測算建筑物折舊后的價值，可選用下列公式： 1 直線法下建筑物折舊后的價值計算公式： t V = C — （C — S） ，””, （ 4.4.9一 1） N 2 成新折扣法下建筑物折舊后的價值計算公式： V = C ? q ，”，” （ 4.4.9 — 2） 式中 V — 建筑物折舊后的價值（元，元 /m2）; C — 建筑物重置成本或重建成本（元，元 /m2）; S — 建筑物預計凈殘值（元，元 /m2）； t — 建筑物有效年齡（年） ； N — 建筑物經(jīng)濟壽命（年） ； q — 建筑物成新

40、率（％） 。 4.4.10 建筑物有效年齡應根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎(chǔ) 上進行適當加減調(diào)整得出。 4.4.11 建筑物經(jīng)濟壽命應自建筑物竣工時起計算， 可在建筑物設計使用年限的基礎(chǔ)上， 根據(jù)建筑物的施工、 使用、維護和更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行等綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物 經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束， 且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償 收回土地使用權(quán)及地上建 筑物的，測算建筑物折舊時，應將建筑物經(jīng)濟壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止 的時間。 4.4.12 采用市場提取法測算建筑物折舊，應先從

41、交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具 有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，再通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊 后的價值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價值得到建筑物折舊。 4.4.13 采用分解法測算建筑物折舊，應先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部 分，分別測算出各個組成部分并應分為可修復和不可修復兩類，再分別測算各個組成部分，然后相加得到 建筑折舊。修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，應為可修復折舊；否則，應作為不 可修復折舊。對可修復的，應測算修復成本并將其作為折舊額。 4.4.14 測算建筑

42、物折舊時，應到估價對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，并應根據(jù)建筑物的建 成時間和使用、維護、更新改造等情況，確定折舊額或成新率。 4.4.14 成本價值應為符合下列規(guī)定： 1 對估價對象為包含土地和建筑物的計稅的，房地合估路徑的成本價值應為房地產(chǎn)重置成本或重建成本 減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價值為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折 舊。 2 對估價對象為土地的，成本價值應為重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤。 3 對估價對象為建筑物的，成本價值應為建筑物重置成本減去建筑物折舊。 4.4.16 在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價的，可不扣除折

43、舊，但對存在減價因素的，應 予以相應的減價調(diào)整。 4.4.17 成本法測算出的價值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。 當估價對象的權(quán)益狀況與此不同，應對成本法測算出的價值進行相應調(diào)整。 4.5 假設開發(fā)法 4.5.1 運用假設開發(fā)法估價，應按下列步驟進行： 1 選用具體估價方法； 2 選擇估價前提； 3 選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式； 4 測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； 5 測算開發(fā)完成后的價值； 6 測算后續(xù)開發(fā)的必要支出； 7 確定折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的利息和利潤； 8 計算開發(fā)價值。 4.5.2 假設開發(fā)法估價時，應選擇具體估價方法，并應符合下列規(guī)定：

44、 1 應根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設階段等情況，選擇動態(tài)分析方法或靜態(tài)分析方法，應優(yōu)先選用動態(tài)分 析方法。 2 動態(tài)分析方法應對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值進行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析， 且不另外 測算后續(xù)攷的投資利息和應得利潤； 3 靜態(tài)分析方法應另外測算后續(xù)攷的投資利息和應得利潤。 4.5.3 假設開發(fā)法的估價前提應根據(jù)估價目的和估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)等情況，并應經(jīng)過分析，選擇 下列之一： 1 業(yè)主自行開發(fā)前提； 2 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提； 3 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。 4.5.4選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式，應先調(diào)查估價對象狀況、估價對象所在房地產(chǎn)市場狀況等情況，再據(jù)此 確定未來開發(fā)完

45、成的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營方式。 4.5.5 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng)營 方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的一般期限，估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀 況等進行測算。 4.5.6 后續(xù)開發(fā)的必要支出應根據(jù)估價對象狀況、 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、 未來開發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng) 營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的一般期限，估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)等來確定，并應符 合下列規(guī)定： 1后續(xù)開發(fā)的必要支出應為將估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項成本、費用和 稅金，動態(tài)分析法的構(gòu)成包括后續(xù)開發(fā)的建設成本、管

46、理費用、 銷售費用、 銷售稅費等，靜態(tài)分析法的 構(gòu)成項目還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息。當 估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時，構(gòu)成項目還應包括 估價對象取得稅費。 2動態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應為其在未來發(fā)生時的金額； 在靜態(tài)分析方法中， 應為假設 其在價值時點發(fā)生時的金額。 4.5.7開發(fā)完成后價值測算，應符合下列規(guī)定： 1不應采用成本法測算， 2 當采用比較法測算時，應先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價 再將該單價乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面 積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值；當未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差別較大 時，應分別測算不同部分的單價，再將

47、它們乘以相應的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價 值。 4.5.8動態(tài)分析方法中折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價值測算，應符合下列規(guī)定： 1應為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來開發(fā)完成時的價值；但當能預計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預售 或存在延遲銷售時，應為預售或延遲銷售時的價值； 2應根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進行預測。 4.5.9靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值，可為假設未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的價值。 4.5.10動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目一般所要求的收益率。 4.5.11靜態(tài)分析方法中的后續(xù)開發(fā)的利息的計算基數(shù)，應包括估價對象價值或價格和后續(xù)開發(fā)的建

48、設成 本、管理費用、銷售費用。當估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時，計算基數(shù)還應包括估價對象取 得稅費。各項計算基數(shù)的計息期，應分別自其發(fā)生時起至建設期結(jié)束時止。 4.5.12靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的應得利潤， 應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上， 為其計算基 數(shù)乘以類似房地產(chǎn)副局長相應開發(fā)利潤率。 4.5.13采用動態(tài)分析方法的開發(fā)價值，應為開發(fā)完成后的價值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相 減；采用靜態(tài)分析方法的開發(fā)價值，應為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。 4.6其他估價方法 4.6.1其他估價方法包括基準地價修正法、路線價法、標準價調(diào)整法、多元回

49、歸分析法、修復成本法、收 益損失資本化法和價差法等，應根據(jù)估價目的和估價對象等情況分析選用。 表4.6.1 其他估價方法 序號 估價方法 適用范圍 1 基準地價修正法 政府或其有關(guān)部門已公布基準地價地區(qū)的土地估價 2 路線價法 城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價 3 標準價調(diào)整法 大量相似的房地產(chǎn)批量估價 4 多元回歸分析法 大量相似的房地產(chǎn)批量估價 5 修復成本法 可修復的房地產(chǎn)價值減損評估 6 損失資本化法 ［不可修復的房地產(chǎn)價值減損評估 7 價差法 :不可修復的房地產(chǎn)價值減損評價，房地產(chǎn)價值增加評估 462運用基準地價修正法宗地估價時，應

50、按下列步驟進行： 1搜集有關(guān)基準地價資料； 2查找估價對象宗地所在位置的基準地價； 3對基準地價進行市場狀況調(diào)整； 4進行基準地價進行土地狀況調(diào)整； 5測算估價對象宗地價值或價格。 463基準地價修正法估價時，符合下列規(guī)定： 1在將基準地價調(diào)整為宗地價值或價格前，應了解基準地價的內(nèi)涵； 2對基準地價進行市場狀況調(diào)整，應將基準地價在其基準日期的價值調(diào)整為在價值日期的價值，調(diào)整的 方法與比較法中市場狀況調(diào)整的方法相同。 3對基準地價進行土地狀況調(diào)整，應將估價對象宗地狀況與基準地價對應的土地狀況進行比較，根據(jù)之 間的差異對基準地價進行相應的調(diào)整。 4運用基準地價修正法評估宗地價值

51、或價格，宜按估價對象所在地對基準地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 4.6.4 運用路線價法估價時，應先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設定標準臨街深度，再在每個路線價 區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算平均單價或樓面地價，然后利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或 樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地的價值或價格。 465運用標準價調(diào)整法，應先確定估價范圍，對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi) 的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)設定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào) 整系數(shù)，將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值價格。 467運用多元回歸分析法估價，應先確定估價范圍，對估價范圍

52、內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同 一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值的若干因素 作為自變量，設定多元回歸模型， 搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)， 經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗， 確定多元回歸模型，再利用該模型計算出各宗房地產(chǎn)的價值或價格。 4.6.8 運用修復成本法房地產(chǎn)價值減損評估時， 應測算修復的必要支出及應得利潤， 將其作為房地產(chǎn)價值 減損額。 4.6.9 運用收益損失資本化法進行房地產(chǎn)價值減損評估時，應先預測未來各年的凈收益減少額或收入減 少額、運營費用增加額，再計算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額。 4.6.8 運用價差法進

53、行房地產(chǎn)價值減損或價值增加額評估時，應先分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的 價值和改變之后狀況下的價值，再將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或增加額。 5不同估價目的下的估價 5.1房地產(chǎn)抵押估價 5.1.1房地產(chǎn)抵押估價應區(qū)分抵押貸款前估價和貸款后重估。 5.1.2房地產(chǎn)抵押貸款前估價，應包括下列內(nèi)容： 1評估抵押房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值； 2調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設立情況及相應的法定優(yōu)先受償款 3計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值 4分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風險提示 5.1.3評估房地產(chǎn)抵押價值應遵循謹慎原則，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不得

54、低估法定 優(yōu)先受償款及預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金。 5.1.4 評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設開發(fā)法的，應選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前 提進行估價。 5.1.5 抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應符合下列規(guī)定： 1 合同租金低于市場租金的應為出租人權(quán)益價值； 2 合同租金高于市場租金的，應為無租約限制價值。 5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應選擇下列方式之一評估其假定未設立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價值： 1 直接評估在劃撥建設用地使用權(quán)下的假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值； 2 先評估在出讓建設用地使用權(quán)狀況下的假定未設

55、立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，且該出讓建設用地使 用權(quán)的使用期限設定為自價值時點起計算的相應用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn) 變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權(quán)應支付的出讓金等費用。 5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的，其抵押價值或抵押凈值應為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價 值或抵押凈值。 5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的，其抵押價值或抵押凈值應為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益 的份額的抵押價值或抵押凈值。 5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價用于設立最高額抵押權(quán)， 且最高額抵押權(quán)設立前已存在的債權(quán)經(jīng)當事人同意轉(zhuǎn)入最 高額抵押擔保的債權(quán)范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應的已

56、抵押的債權(quán)數(shù)額，但應在估價報告中 說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應限制。 5.1.11 在進行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時， 應調(diào)查及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生 的變化，并應根據(jù)已發(fā)生的變化情況進行估價。對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)估價，抵押價值、抵押凈值 可不減去續(xù)借對應的已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，但應在估價報告中 說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出 相應限制。 5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情 況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵 押房地產(chǎn)的市場

57、價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值等進行重新評估，并應為抵押權(quán)人提供相關(guān)風險提 示。 5.1.13 重新評估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值，可 采取批量估價方法。 5.2 房地產(chǎn)稅收估價 5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價，應區(qū)分房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán) 節(jié)的稅收估價，并應按相應稅種為核定計稅依據(jù)而進行估價。 5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價，應兼顧公平、精準、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可 比性的應稅房地產(chǎn)，應優(yōu)先選用批量估價方法進行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以 采用批量估價

58、方法估價的房地產(chǎn)，應采用個案估價方法進行估價。 5.2.3 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收估價，各估價對象的價值時點應相同， 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價，價值時 點應為應稅房地產(chǎn)的成交日期。 5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價 5.3.1 房地產(chǎn)征收估價，包括國有土地上房屋征收評估、集體土地征收評估。 5.3.2 國有土地上房屋征收評估，應區(qū)分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、被征 收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征 收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。 533被 征收房屋價值評估，應符合下列規(guī)定

59、： 1被征收房屋價值應包括補征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于補征收人的其他不動產(chǎn)的價 值。 2當被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行評估確定時，被征收房 屋價值不應包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值，并應在被征收房屋價值評估報告中作出特別說明。 3被征收房屋的價值應為在正常交易情況下， 由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告 之日自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。 4當被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、 緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法 估價時，應選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進行估價 5當

60、被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法估價時， 應選擇自愿轉(zhuǎn)讓 開 發(fā)前提進行估價。 5.3.4用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，應符合下列規(guī)定： 1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不 動產(chǎn)的價值； 2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值就是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào) 換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。 5.3.5房地產(chǎn)征用估價，應評估被征用房地產(chǎn)的市場租金，為給予使用上的補償提供參考依據(jù)。并可評 估因征用造成的搬遷費用、臨時安置費用、停產(chǎn)停業(yè)損失；當房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的，還可評

61、估被征用房地產(chǎn)的價值減損額； 當房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的， 還可評估被 征用房地產(chǎn)的市場價值， 為相關(guān)補償提供參考依據(jù)。 5.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價 5.4.1房地產(chǎn)拍賣估價，應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。 5.4.2房地產(chǎn)司法拍賣估價應符合下列規(guī)定： 1應根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求 評估拍賣財產(chǎn)的市場價值或市場價格或其他特 定價值或價格， 2評估價值的影響因素應包括拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，但不應包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原 有的擔保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)； 3 人民法院依法書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的

62、 影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)，并應在估價報告中作出特別說明； 4 當拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設開發(fā)法估價時，應選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。 5.4.3房地產(chǎn)普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值，為確 定拍賣標的的保留價提供參考依據(jù)。快速變現(xiàn)價值可根據(jù)變現(xiàn)時限短于正常銷售期的時間長短，在市場價 值或市場價格的的基礎(chǔ)上進行適當減價確定。 5.4.4房地產(chǎn)變賣估價，應評估市場價值。 5.5房地產(chǎn)分割、合并估價 5.5.1房地產(chǎn)分割、合并估價，應以房地產(chǎn)的實物分割或合并為前提，并應分析實物分割、合并對房地產(chǎn) 價值或價格的

63、影響。 5.5.2房地產(chǎn)分割估價，不應簡單地將分割前的整體房地產(chǎn)價值或價格按面積或土地面積、 體積等進行分攤 得出分割后的各部分房地產(chǎn)價值或價格，應對分割后的各部分房地產(chǎn)分別進行估價，并應分析因分割造成 的房地產(chǎn)價值或價格增減。 5.5.3房地產(chǎn)合并估價，不應簡單地將合并前的各部分房地產(chǎn)價值或價格相加作為合并后的整體房地產(chǎn)價 值或價格，應對合并后的整體房地產(chǎn)進行估價，并應分析因合并造成的房地產(chǎn)價值或價格增減。 5.6 房地產(chǎn)損害賠償估價 5.6.1 房地產(chǎn)損害賠償估價， 應區(qū)分被損害房地產(chǎn)價值減損評估、 因房地產(chǎn)損害造成的其他財產(chǎn)損失評估、 因房地產(chǎn)損害造成的搬遷費用評估、因房地產(chǎn)損

64、害造成的臨時安置費用評估、因房地產(chǎn)損害造成的停產(chǎn)停 業(yè)損失評估等。 5.6.2 被損害房地產(chǎn)價值減損評估，應符合下列規(guī)定： 1 應調(diào)查并在估價報告中說明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況； 2 應區(qū)分并分析、測算、判斷可修復和不可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損及房地產(chǎn)損害中可修復和不可 修復的部分； 3 對可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修復的部分，宜采用修復成本法測算其修復成本 作為價值減損額； 4 對不可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損，應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況，分析損失資本 化法、價差法等方法的適用性，從中選用適用的方法進行評估。 5.7 房地產(chǎn)保險估價 5

65、.7.1 房地產(chǎn)保險估價，應區(qū)分房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估。 5.7.2 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估， 宜評估假定在價值時點因保險事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重 置成本或重建成本，可采用成本法、比較法。 5.7.3 保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估， 應調(diào)查保險標的在投保時和保險事故發(fā)生后的狀況， 評估因保險事 故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，可選用修復成本法、價差法、損失資本化法等方法。對于其中可修復部分，宜估 算其修復成本測算其修復成本作為財產(chǎn)損失額。 5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價 5.8.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價， 應區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價， 并應根據(jù)估價

66、委托人的具體需要， 評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。 5.8.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應調(diào)查轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓對象狀況、轉(zhuǎn)讓價款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費負擔等轉(zhuǎn)讓 條件的設定或約定，并應符合下列規(guī)定： 1 當轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面設定或約定時，宜評估在其書面設定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價值或 價格； 2 當轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面設定或約定或書面設定、約定不明確時，應評估轉(zhuǎn)讓對象在價值 時點的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負擔下的價值或價格。 5.8.3 已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應評估出租人權(quán)益價值；轉(zhuǎn)讓人書面設定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依 法將原有的租賃關(guān)系解除后進行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權(quán) 益價值和無租約限制價值及其使用條件。 5.8.4 以劃撥方式取得建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件， 并應根據(jù)國家和估價對象據(jù)地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土 地收益。 5.8.4 保障性住房銷售價格評估，應根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨