房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2015年8月

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1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 2015.8 1.0.1 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 1.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2 估價(jià)原則 2.0.1 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則： 1 獨(dú)立、客觀、公正原則； 2 合法原則； 3 價(jià)值日期原則； 4 替代原則； 5 最高最佳利用原則。 2.0.2 房地產(chǎn)的抵押評(píng)估價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則， 2.0.3 房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估應(yīng)根

2、據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的 原則中選擇適用原則，并可增加其他適用原則 2.0.4 遵行不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1. 遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。 2. 遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。 3. 遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。 4. 遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。 5. 遵循最高最佳利用原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。 6. 遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)

3、在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià) 值或價(jià)格偏高因素下的價(jià)值或價(jià)格。 2.0.5 最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、 價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。并符合下列規(guī)定： 1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定是 從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán) 利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。 2. 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前 提作出下列的

4、判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明： 1 維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)； 2 更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)； 3 改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)； 4 擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價(jià)； 5 重新開(kāi)發(fā)前提：分析、判斷重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)； 6 上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提 進(jìn)行估價(jià)。 2.0.

5、6 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)， 應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途， 并應(yīng) 作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明 及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制： 1.政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)； 2. 政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒(méi)有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行： 1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途； 2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。 3 估價(jià)程序 3.0.1 1 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

6、1 受理估價(jià)委托 2 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 3 制定估價(jià)作業(yè)方案； 4 搜集估價(jià)所需資料； 5 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象； 6 選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算； 7 確定估價(jià)結(jié)果； 8 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告； 9 審核估價(jià)報(bào)告； 10 交付估價(jià)報(bào)告； 11 估價(jià)資料歸檔。 3.0.2 估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書(shū)； 2 決定受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 數(shù)量，并清洗選派兩名能勝任該估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)題共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù) 責(zé)人。 4 除應(yīng)

7、采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委 托 、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)擬定估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。 3.0.3 估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型 ,應(yīng)與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有 關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1.估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)其表述 應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。 2 價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn) 在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。 3 估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人

8、指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定。并應(yīng)明確 界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或 進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象 的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。 4 價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、價(jià)值定義或內(nèi)涵。 3.0.4 制定估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)對(duì)估價(jià)目的進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應(yīng)包括擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線，擬搜集的估價(jià)所需

9、資 料及其來(lái)源渠道等； 2 估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度； 3 估價(jià)工作的人員安排。 3.0.5 估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料： 1 反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料 2 估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料； 3 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料； 4 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。 3.0.6 對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證 明原件，并應(yīng)將復(fù)印與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。 3.0.7 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定： 1

10、應(yīng)觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況， 2 應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料； 3 應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，等，記載的內(nèi)容 應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。 3.0.8 當(dāng)無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并 應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)擴(kuò)實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部 進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不

11、足假設(shè) 在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 3.0.9 以估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專家或單位提供專 業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 3.0.10 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問(wèn)題， 經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議 估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等。再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)?家出具的專業(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 3.0.11 估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)以其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記

12、錄，記載審 核的意見(jiàn)、結(jié)論、日期和人員及其簽名。 3.0.12 估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章， 并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定交付估價(jià)委托人。 3.0.13 估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料： 1 估價(jià)報(bào)告； 2 估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同； 3 估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料； 4 估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄 5 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄； 6 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄； 7 估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄 6 外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。 10 3.0.14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資

13、料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于 年。 保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。 4 估價(jià)方法 4.1 估價(jià)方法選用 4.1.1 選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、 成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等進(jìn)行適用性分析。 4.1.2 估價(jià)方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。 2 估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。 3 估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地 產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入

14、時(shí)，應(yīng)選用成本法。 4 估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè) 開(kāi)發(fā)法。 4.1.3 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種 或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍 時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。 4.2 比較法 4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集交易實(shí)例； 2 選取可比實(shí)例； 3 建立比較基礎(chǔ)； 4 進(jìn)行交易情況修正； 5 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整； 6 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整； 7 計(jì)算比較價(jià)值。 4.2

15、.2 搜集交易實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要，宜包括下列內(nèi)容： 1 交易對(duì)象基本狀況； 2 交易雙方基本情況； 3 交易方式 4 成交日期； 5 成交價(jià)格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況； 6 交易目的等。 4.2.3 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)； 2 可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的； 3 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的相似 4 可比實(shí)例的成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相關(guān)不宜超過(guò)一年，且不得超過(guò)兩年； 5 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 6 在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與

16、價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。 4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例： 1 利害關(guān)系人之間的交易； 2 對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易； 3 被迫出售或被迫購(gòu)買的交易； 5 人為哄抬價(jià)格的交易； 6 對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易； 7 相鄰房地產(chǎn)合并的交易； 8 受迷信影響的交易； 4.2.5 可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、 可靠、 不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部善和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘， 并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告說(shuō)明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。 4.2.5 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包

17、 括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同而造成的價(jià) 格差異。 2 統(tǒng)一付款方式， 應(yīng)將可比實(shí)例不是在成交日期或一次性付清方式下的價(jià)格， 調(diào)整為在成交日期且一次性 付清的價(jià)格。 3 統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。 4 統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，應(yīng)將可比實(shí)例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)情況 下的價(jià)格。 5 統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一為總價(jià)或單價(jià)、樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵

18、及計(jì) 量單位等。不同幣種之間的換算宜國(guó)務(wù)院金融主管部門頌的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。 4.2.7 當(dāng)滿足本規(guī)范第 4.2.3 條要求的交易實(shí)例少于三個(gè)時(shí)， 在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影 響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正時(shí)，應(yīng)消 除交易中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。 4.2.8 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可 比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格，并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變 動(dòng)情況的基礎(chǔ)上

19、，采用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià) 格指數(shù)的來(lái)源應(yīng)真實(shí)、可靠。 4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí) 物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。 且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、 交通、 周圍環(huán)境、 外部配套設(shè)施等。 單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、 樓層和朝向。 4.2.11 進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。 土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀

20、、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度。 建筑物實(shí)物狀況調(diào) 整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。 4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。 且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租 賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。 4.2.13 進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況 因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出各種因素之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)

21、格進(jìn)行相 應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。 4.2.14 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分 比或回歸分析法，通過(guò)直接比較或間接比較對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 4.2.15 進(jìn)行 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列 規(guī)定： 1 分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的單項(xiàng)調(diào)整幅度不應(yīng)超過(guò) 20％，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過(guò) 30 ％。 2 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于 1.2 3 當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例 4 當(dāng)因估

22、價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無(wú)更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。 4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的相 似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。 4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的測(cè)算。 4.3 收益法 4.3.1運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1選用具體估價(jià)方法； 2估計(jì)未來(lái)收益期或持有期； 3測(cè)算未來(lái)凈收益； 4測(cè)算報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 5計(jì)算收益價(jià)值。 4.3.2收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和

23、直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法 估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)，難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜 選用持有加轉(zhuǎn)售模式。 4.3.3選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算： n Ai V = E ，” ( 4.3.3) i=1 (1+ Y) i 式中V —收益價(jià)值（元，元/m2）； Ai — 未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）； Y —報(bào)酬率（％）； n —收益期（年）。 4.3.4選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按正式計(jì)算： \/ J A V； V —i - r （ 4.3.4） -（l+Y） （1

24、+Y）- 式中V —收益價(jià)值（元，元/m2）； Ai —期間凈收益（元，元/m2）； 2 V-— 期末轉(zhuǎn)售收益（元，元/m ） Y-—期末報(bào)酬率（％） Yi —未來(lái)第i年報(bào)酬率（％）； -—持有期（年）。 4.3.5選用直接資本化法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值按下式計(jì)算 ： NOI V = ,,,,, （ 4.3.5） R 式中V —收益價(jià)值（元，元/m2）； 2 NOI — 未來(lái)第一年的凈收益（元，元 /m ）； R—資本化率（％）。 4.3.6收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩

25、余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑 物剩余經(jīng)濟(jì)壽命； 2建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時(shí)結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并應(yīng)對(duì)超 出收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第 4.3.16條規(guī)定處理。 3評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。 4.3.7持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定， 并宜為5年至10年。 4.3.8凈收益可通過(guò)租賃收入測(cè)算的，應(yīng)優(yōu)先通過(guò)租賃收入測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 2有效

26、毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入， 或?yàn)樽赓U收入加上其他收入。 3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi) 等維持房地產(chǎn)正常使 用或營(yíng)業(yè)的必要支出，并應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱合同租金）涵義決定取舍。其中由承租人負(fù) 擔(dān)的部分，不應(yīng)計(jì)入。 4 評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金。 4.3.9 凈收益不可直接通過(guò)租賃收入測(cè)算的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況 ，選擇下列方式之一測(cè)算： 1 商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng) 營(yíng)稅金及附加

27、、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)后的余額。 2 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售 收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)后的余 額。 3 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式測(cè)算凈收益，或通 過(guò)直接比較得出凈收益。 4.3.10 估價(jià)中采用的收入和費(fèi)用或凈收益取值，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 除有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。 2 有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未

28、出租部 分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租賃收入。 3 評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的 真實(shí)性、分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。 4.3.11 測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少最近三年的實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情 況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用 或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。 4.3.12 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末的轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。 持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資

29、本化法、 比較法等方面來(lái)測(cè)算。 持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、 銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。 4.3.13 測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況，判斷確定未來(lái)凈收益流量及其類型和 對(duì)應(yīng)的收益法公式， 并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明判斷確定的結(jié)果及理由。 4.3.14 報(bào)酬率宜選用下列方法確定： 1 市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè) 算報(bào)酬率。 2 累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期 一年定期存款年利率或同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，

30、應(yīng)根據(jù)估 價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。 3 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與 這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。 4.3.15 資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況，選用下列方法確定： 1 根據(jù)房地產(chǎn)的購(gòu)買資金構(gòu)成， 將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資 本化率，按下式計(jì)算： RO= M ? RM +（ 1 — M） RE ”，”, （ 4.3.15-1） 式中RO —綜合資本化率（％）; M —貸款價(jià)值比率（％），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價(jià)值

31、的百分比； RM — 抵押貸款資本化率（％） ，即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比； RE — 權(quán)益資金要求的正常收益率（％） 。 2 根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價(jià)值構(gòu)成， 將土地資本化率與建筑資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化 率，按下式計(jì)算： RO= L ? RL + B ? RB ,,,,,, （ 4.3.15-2） 式中 RO — 綜合資本化率（％） ，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)； RL — 土地資本化率（％） ，適用于土地估價(jià)； RB — 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)； L — 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）; B —建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）

32、 , L + B = 100%。 4.3.16 收益價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 對(duì)土地使用權(quán)剩余期限長(zhǎng)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 2 對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無(wú) 償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值。 3 對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿 無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收

33、益期 結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 4.3.12 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測(cè)算土地價(jià)值，可采用下式： Ao — Vb ? Rb VL = ，”，” （ 4316— 1） RL 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測(cè)算建筑物價(jià)值，可采用下式： AO — Vl ? Rl Vb = ,,,,,, （ 4.3.16 — 2） RB 式中 AO — 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元 /m2）； VL — 土地價(jià)值（元，元 /m2）； VB — 建筑物價(jià)值（元，元 /m2 ）。 4.3.17 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，

34、可根據(jù)具體情況， 選用下列方 法計(jì)算 ： 1 先分別測(cè)算自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土附表很可能和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價(jià)值 時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，再將兩者相減； 2 先預(yù)測(cè)自收益期結(jié)束進(jìn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值，再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí) 點(diǎn)。 4.4 成本法 4.4.1 運(yùn)用成本法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 選擇具體估價(jià)路徑； 2 測(cè)算重置成本或重建成本； 3 測(cè)算折舊； 4 計(jì)算成本價(jià)值。 4.4.2 成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)選擇具體估價(jià)路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合估路徑或房地產(chǎn)分估

35、路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估 路徑。 2 當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成 本進(jìn)行估價(jià)。 3 選擇房地分估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成 本或重建成本。 4.4.3 測(cè)算重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 2 房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括土地成本、建設(shè)成本、 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷 售稅費(fèi)、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 4.4.4 測(cè)算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修

36、正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī) 定： 1 土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及 應(yīng)得利潤(rùn) 2 重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)，重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng) 包括待開(kāi)發(fā)土地成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 3 除估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來(lái)狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀 況，土地使用期限應(yīng)為自 價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限。 4.4.5 測(cè)算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法，或利用政 府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其

37、中可能包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 對(duì)一般建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技 術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物宜測(cè)算重置成本； 2 對(duì)具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測(cè)算重建成本； 3 建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)； 4 建筑的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi) 發(fā)利潤(rùn)。 5 利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包括的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測(cè)算建筑物重 置成本或重建成本的，應(yīng)了解該

38、房屋重置價(jià)格的內(nèi)涵。 4.4.6 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)為正常客觀的支出和利潤(rùn) 2 銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不應(yīng)作為投資利息的計(jì)算基數(shù) 3 作為投資利息計(jì)算基數(shù)的各項(xiàng)必要支出的計(jì)算期，應(yīng)為別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止； 4 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以開(kāi)發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的 相應(yīng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。 4.4.7 建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成 本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 4.4.8 測(cè)算建筑物折舊可選用

39、年齡 -壽命法、 市場(chǎng)提取法、分解法。 4.4.9 采用年齡 -壽命法測(cè)算建筑物折舊后的價(jià)值，可選用下列公式： 1 直線法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式： t V = C — （C — S） ，””, （ 4.4.9一 1） N 2 成新折扣法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式： V = C ? q ，”，” （ 4.4.9 — 2） 式中 V — 建筑物折舊后的價(jià)值（元，元 /m2）; C — 建筑物重置成本或重建成本（元，元 /m2）; S — 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元 /m2）； t — 建筑物有效年齡（年） ； N — 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年） ； q — 建筑物成新

40、率（％） 。 4.4.10 建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ) 上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。 4.4.11 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算， 可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上， 根據(jù)建筑物的施工、 使用、維護(hù)和更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行等綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束， 且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償 收回土地使用權(quán)及地上建 筑物的，測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止 的時(shí)間。 4.4.12 采用市場(chǎng)提取法測(cè)算建筑物折舊，應(yīng)先從

41、交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具 有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，再通過(guò)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊 后的價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價(jià)值得到建筑物折舊。 4.4.13 采用分解法測(cè)算建筑物折舊，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部 分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分并應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類，再分別測(cè)算各個(gè)組成部分，然后相加得到 建筑折舊。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，應(yīng)為可修復(fù)折舊；否則，應(yīng)作為不 可修復(fù)折舊。對(duì)可修復(fù)的，應(yīng)測(cè)算修復(fù)成本并將其作為折舊額。 4.4.14 測(cè)算建筑

42、物折舊時(shí)，應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建 成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況，確定折舊額或成新率。 4.4.14 成本價(jià)值應(yīng)為符合下列規(guī)定： 1 對(duì)估價(jià)對(duì)象為包含土地和建筑物的計(jì)稅的，房地合估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本 減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價(jià)值為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折 舊。 2 對(duì)估價(jià)對(duì)象為土地的，成本價(jià)值應(yīng)為重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 3 對(duì)估價(jià)對(duì)象為建筑物的，成本價(jià)值應(yīng)為建筑物重置成本減去建筑物折舊。 4.4.16 在建工程和新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價(jià)的，可不扣除折

43、舊，但對(duì)存在減價(jià)因素的，應(yīng) 予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。 4.4.17 成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 4.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 4.5.1 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 選用具體估價(jià)方法； 2 選擇估價(jià)前提； 3 選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式； 4 測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 5 測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值； 6 測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出； 7 確定折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn)； 8 計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。 4.5.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇具體估價(jià)方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

44、 1 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動(dòng)態(tài)分析方法或靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分 析方法。 2 動(dòng)態(tài)分析方法應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析， 且不另外 測(cè)算后續(xù)攷的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)； 3 靜態(tài)分析方法應(yīng)另外測(cè)算后續(xù)攷的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)。 4.5.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并應(yīng)經(jīng)過(guò)分析，選擇 下列之一： 1 業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提； 2 自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提； 3 被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。 4.5.4選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，應(yīng)先調(diào)查估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)對(duì)象所在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等情況，再據(jù)此 確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完

45、成的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營(yíng)方式。 4.5.5 后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 方式、類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限，估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀 況等進(jìn)行測(cè)算。 4.5.6 后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、 未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、 未來(lái)開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)方式、類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限，估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)等來(lái)確定，并應(yīng)符 合下列規(guī)定： 1后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和 稅金，動(dòng)態(tài)分析法的構(gòu)成包括后續(xù)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本、管

46、理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、 銷售稅費(fèi)等，靜態(tài)分析法的 構(gòu)成項(xiàng)目還包括后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息。當(dāng) 估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)時(shí)，構(gòu)成項(xiàng)目還應(yīng)包括 估價(jià)對(duì)象取得稅費(fèi)。 2動(dòng)態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出應(yīng)為其在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額； 在靜態(tài)分析方法中， 應(yīng)為假設(shè) 其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生時(shí)的金額。 4.5.7開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1不應(yīng)采用成本法測(cè)算， 2 當(dāng)采用比較法測(cè)算時(shí)，應(yīng)先測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價(jià) 再將該單價(jià)乘以未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)面 積或體積等得出開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值；當(dāng)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差別較大 時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算不同部分的單價(jià)，再將

47、它們乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加得出開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià) 值。 4.5.8動(dòng)態(tài)分析方法中折現(xiàn)前開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1應(yīng)為未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)值；但當(dāng)能預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)預(yù)售 或存在延遲銷售時(shí)，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時(shí)的價(jià)值； 2應(yīng)根據(jù)類似房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 4.5.9靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可為假設(shè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 4.5.10動(dòng)態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應(yīng)為同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般所要求的收益率。 4.5.11靜態(tài)分析方法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格和后續(xù)開(kāi)發(fā)的建

48、設(shè)成 本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。當(dāng)估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)時(shí)，計(jì)算基數(shù)還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象取 得稅費(fèi)。各項(xiàng)計(jì)算基數(shù)的計(jì)息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止。 4.5.12靜態(tài)分析法中后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)， 應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上， 為其計(jì)算基 數(shù)乘以類似房地產(chǎn)副局長(zhǎng)相應(yīng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。 4.5.13采用動(dòng)態(tài)分析方法的開(kāi)發(fā)價(jià)值，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值與后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相 減；采用靜態(tài)分析方法的開(kāi)發(fā)價(jià)值，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 4.6其他估價(jià)方法 4.6.1其他估價(jià)方法包括基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回

49、歸分析法、修復(fù)成本法、收 益損失資本化法和價(jià)差法等，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象等情況分析選用。 表4.6.1 其他估價(jià)方法 序號(hào) 估價(jià)方法 適用范圍 1 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)的土地估價(jià) 2 路線價(jià)法 城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價(jià) 3 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法 大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià) 4 多元回歸分析法 大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià) 5 修復(fù)成本法 可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估 6 損失資本化法 ［不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估 7 價(jià)差法 :不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)值增加評(píng)估 462運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法宗地估價(jià)時(shí)，應(yīng)

50、按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； 2查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)； 3對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整； 4進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整； 5測(cè)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。 463基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)時(shí)，符合下列規(guī)定： 1在將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為宗地價(jià)值或價(jià)格前，應(yīng)了解基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵； 2對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期的價(jià)值調(diào)整為在價(jià)值日期的價(jià)值，調(diào)整的 方法與比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法相同。 3對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整，應(yīng)將估價(jià)對(duì)象宗地狀況與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比較，根據(jù)之 間的差異對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值

51、或價(jià)格，宜按估價(jià)對(duì)象所在地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 4.6.4 運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個(gè)路線價(jià) 區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算平均單價(jià)或樓面地價(jià)，然后利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或 樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。 465運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi) 的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào) 整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)格。 467運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍

52、內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同 一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值的若干因素 作為自變量，設(shè)定多元回歸模型， 搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)， 經(jīng)過(guò)試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)， 確定多元回歸模型，再利用該模型計(jì)算出各宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。 4.6.8 運(yùn)用修復(fù)成本法房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)， 應(yīng)測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)， 將其作為房地產(chǎn)價(jià)值 減損額。 4.6.9 運(yùn)用收益損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)先預(yù)測(cè)未來(lái)各年的凈收益減少額或收入減 少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，再計(jì)算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。 4.6.8 運(yùn)用價(jià)差法進(jìn)

53、行房地產(chǎn)價(jià)值減損或價(jià)值增加額評(píng)估時(shí)，應(yīng)先分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的 價(jià)值和改變之后狀況下的價(jià)值，再將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或增加額。 5不同估價(jià)目的下的估價(jià) 5.1房地產(chǎn)抵押估價(jià) 5.1.1房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價(jià)和貸款后重估。 5.1.2房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值； 2調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款 3計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值 4分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示 5.1.3評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得

54、低估法定 優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。 5.1.4 評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前 提進(jìn)行估價(jià)。 5.1.5 抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 合同租金低于市場(chǎng)租金的應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值； 2 合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。 5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評(píng)估其假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價(jià)值： 1 直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值； 2 先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的假定未設(shè)

55、立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，且該出讓建設(shè)用地使 用權(quán)的使用期限設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn) 變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費(fèi)用。 5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的，其抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià) 值或抵押凈值。 5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的，其抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益 的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。 5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)， 且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最 高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已

56、抵押的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中 說(shuō)明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。 5.1.11 在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)， 應(yīng)調(diào)查及在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生 的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)估價(jià)，抵押價(jià)值、抵押凈值 可不減去續(xù)借對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中 說(shuō)明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出 相應(yīng)限制。 5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情 況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵 押房地產(chǎn)的市場(chǎng)

57、價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值等進(jìn)行重新評(píng)估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提 示。 5.1.13 重新評(píng)估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值，可 采取批量估價(jià)方法。 5.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià) 5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán) 節(jié)的稅收估價(jià)，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定計(jì)稅依據(jù)而進(jìn)行估價(jià)。 5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)兼顧公平、精準(zhǔn)、效率和成本。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可 比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以 采用批量估價(jià)

58、方法估價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)采用個(gè)案估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 5.2.3 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)，各估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)相同， 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)，價(jià)值時(shí) 點(diǎn)應(yīng)為應(yīng)稅房地產(chǎn)的成交日期。 5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價(jià) 5.3.1 房地產(chǎn)征收估價(jià)，包括國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估、集體土地征收評(píng)估。 5.3.2 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值評(píng)估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估、被征 收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因征 收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。 533被 征收房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定

59、： 1被征收房屋價(jià)值應(yīng)包括補(bǔ)征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于補(bǔ)征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià) 值。 2當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定時(shí)，被征收房 屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告中作出特別說(shuō)明。 3被征收房屋的價(jià)值應(yīng)為在正常交易情況下， 由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告 之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒(méi)有租賃、抵押、查封等情況。 4當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開(kāi)發(fā)建設(shè)的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、 緩建的未完工程且采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法 估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià) 5當(dāng)

60、被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)， 應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓 開(kāi) 發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 5.3.4用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不 動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值； 2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值就是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào) 換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。 5.3.5房地產(chǎn)征用估價(jià)，應(yīng)評(píng)估被征用房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依據(jù)。并可評(píng) 估因征用造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失；當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的，還可評(píng)

61、估被征用房地產(chǎn)的價(jià)值減損額； 當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的， 還可評(píng)估被 征用房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值， 為相關(guān)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。 5.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià) 5.4.1房地產(chǎn)拍賣估價(jià)，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價(jià)和普通拍賣估價(jià)。 5.4.2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)符合下列規(guī)定： 1應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求 評(píng)估拍賣財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格或其他特 定價(jià)值或價(jià)格， 2評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原 有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)； 3 人民法院依法書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的

62、 影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說(shuō)明； 4 當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 5.4.3房地產(chǎn)普通拍賣估價(jià)，可根據(jù)估價(jià)委托人的需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)值，為確 定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)提供參考依據(jù)。快速變現(xiàn)價(jià)值可根據(jù)變現(xiàn)時(shí)限短于正常銷售期的時(shí)間長(zhǎng)短，在市場(chǎng)價(jià) 值或市場(chǎng)價(jià)格的的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)確定。 5.4.4房地產(chǎn)變賣估價(jià)，應(yīng)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。 5.5房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 5.5.1房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，應(yīng)以房地產(chǎn)的實(shí)物分割或合并為前提，并應(yīng)分析實(shí)物分割、合并對(duì)房地產(chǎn) 價(jià)值或價(jià)格的

63、影響。 5.5.2房地產(chǎn)分割估價(jià)，不應(yīng)簡(jiǎn)單地將分割前的整體房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格按面積或土地面積、 體積等進(jìn)行分?jǐn)? 得出分割后的各部分房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格，應(yīng)對(duì)分割后的各部分房地產(chǎn)分別進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)分析因分割造成 的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格增減。 5.5.3房地產(chǎn)合并估價(jià)，不應(yīng)簡(jiǎn)單地將合并前的各部分房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格相加作為合并后的整體房地產(chǎn)價(jià) 值或價(jià)格，應(yīng)對(duì)合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)分析因合并造成的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格增減。 5.6 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià) 5.6.1 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)， 應(yīng)區(qū)分被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、 因房地產(chǎn)損害造成的其他財(cái)產(chǎn)損失評(píng)估、 因房地產(chǎn)損害造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因房地產(chǎn)損

64、害造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、因房地產(chǎn)損害造成的停產(chǎn)停 業(yè)損失評(píng)估等。 5.6.2 被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 應(yīng)調(diào)查并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況； 2 應(yīng)區(qū)分并分析、測(cè)算、判斷可修復(fù)和不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損及房地產(chǎn)損害中可修復(fù)和不可 修復(fù)的部分； 3 對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本 作為價(jià)值減損額； 4 對(duì)不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，分析損失資本 化法、價(jià)差法等方法的適用性，從中選用適用的方法進(jìn)行評(píng)估。 5.7 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 5

65、.7.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的財(cái)產(chǎn)損失評(píng)估。 5.7.2 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估， 宜評(píng)估假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)因保險(xiǎn)事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重 置成本或重建成本，可采用成本法、比較法。 5.7.3 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的財(cái)產(chǎn)損失評(píng)估， 應(yīng)調(diào)查保險(xiǎn)標(biāo)的在投保時(shí)和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的狀況， 評(píng)估因保險(xiǎn)事 故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，可選用修復(fù)成本法、價(jià)差法、損失資本化法等方法。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估 算其修復(fù)成本測(cè)算其修復(fù)成本作為財(cái)產(chǎn)損失額。 5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià) 5.8.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)， 應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)， 并應(yīng)根據(jù)估價(jià)

66、委托人的具體需要， 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。 5.8.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)調(diào)查轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象狀況、轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等轉(zhuǎn)讓 條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓條件有書(shū)面設(shè)定或約定時(shí)，宜評(píng)估在其書(shū)面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價(jià)值或 價(jià)格； 2 當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓條件無(wú)書(shū)面設(shè)定或約定或書(shū)面設(shè)定、約定不明確時(shí)，應(yīng)評(píng)估轉(zhuǎn)讓對(duì)象在價(jià)值 時(shí)點(diǎn)的狀況、轉(zhuǎn)讓價(jià)款在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)值或價(jià)格。 5.8.3 已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值；轉(zhuǎn)讓人書(shū)面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書(shū)面約定依 法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說(shuō)明出租人權(quán) 益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值及其使用條件。 5.8.4 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件， 并應(yīng)根據(jù)國(guó)家和估價(jià)對(duì)象據(jù)地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費(fèi)用或轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土 地收益。 5.8.4 保障性住房銷售價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨(dú)